牛津經(jīng)濟(jì)研究院

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)素來(lái)有“金九銀十”的說(shuō)法，但今年我們或許不會(huì)見(jiàn)到往年的盛況。

恒大債務(wù)危機(jī)將中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)推上了風(fēng)口浪尖，不少人擔(dān)心房地產(chǎn)行業(yè)將從此進(jìn)入“寒冬”。但實(shí)際上，在恒大債務(wù)危機(jī)之前，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的增速就已經(jīng)在放緩。隨著房地產(chǎn)信貸政策收緊，今年7-9月內(nèi)地住房銷售量應(yīng)聲下滑。“三條紅線”壓力下，房地產(chǎn)固定投資、住宅新開(kāi)工面積兩大指標(biāo)顯著下降。與此同時(shí)，消費(fèi)者購(gòu)房意愿也在走弱，過(guò)去幾個(gè)月，多個(gè)城市房?jī)r(jià)增速均出現(xiàn)下調(diào)。

我們預(yù)計(jì)未來(lái)兩年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將會(huì)放緩，房地產(chǎn)固定投資增長(zhǎng)動(dòng)能將持續(xù)減弱。我們作出這一判斷是基于三點(diǎn)考慮。首先，“三條紅線”對(duì)開(kāi)放商來(lái)說(shuō)將始終是達(dá)摩克利斯之劍。在恒大出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)之前，內(nèi)地房企就已經(jīng)在推動(dòng)降負(fù)債、去杠桿，力爭(zhēng)在2023年年中前將三條紅線指標(biāo)降至綠檔。隨著房地產(chǎn)行業(yè)融資速度放緩，開(kāi)發(fā)商想要維持過(guò)去那種高歌猛進(jìn)，大肆擴(kuò)張的模式將越來(lái)越難。這將直接影響房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)。

其次，在信貸依然偏緊、房貸利率上調(diào)以及多地持續(xù)實(shí)施“限購(gòu)令”的影響下，消費(fèi)者購(gòu)房意愿和房?jī)r(jià)都在走弱。如房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售情況不理想，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流將受到影響。這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑是雪上加霜。

最后，由于市場(chǎng)擔(dān)憂房地產(chǎn)行業(yè)暴雷，房企的融資成本正在走高，這將拖累房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)。我們預(yù)計(jì)在恒大債務(wù)問(wèn)題有明確解決方案前，融資成本走高的情況將持續(xù)。

我們對(duì)今年四季度到明年的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是住宅地產(chǎn)的發(fā)展前景持悲觀態(tài)度。同時(shí)，考慮到內(nèi)地住宅地產(chǎn)板塊增速或?qū)⑦M(jìn)一步放緩，以及疫情限制措施拖累消費(fèi)增長(zhǎng)、多地限產(chǎn)限電可能持續(xù)等因素，我們已將內(nèi)地第四季度GDP增長(zhǎng)預(yù)測(cè)由原來(lái)的5%下調(diào)到3.6%。2021年全年GDP增長(zhǎng)由8.4%下調(diào)至8%；2022年全年GDP增長(zhǎng)由5.8%下調(diào)至5.4%。

目前，我們正在密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)向。考慮到今明兩年整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的動(dòng)能減弱，房地產(chǎn)行業(yè)活動(dòng)出現(xiàn)更大幅度的放緩并不是不可能。

基本面利好因素猶存

盡管如此，我們依然認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)基本面仍存中長(zhǎng)期利好因素。

首先，城鎮(zhèn)化、戶籍制度改革的推進(jìn)將支持城市住宅需求。其次，盡管目前有越來(lái)越多的家庭開(kāi)始進(jìn)行金融投資，但房產(chǎn)將繼續(xù)是中國(guó)家庭最青睞的投資品。第三，當(dāng)前全國(guó)住宅庫(kù)存處于低位。住宅待售面積僅相當(dāng)于過(guò)去六個(gè)月住宅銷售面積的12%，低于過(guò)去十年的平均水平。樓市“補(bǔ)庫(kù)存”將利好房地產(chǎn)投資。

至于當(dāng)前的恒大債務(wù)危機(jī)和房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展放緩的問(wèn)題，盡管我們認(rèn)為政府的房地產(chǎn)政策不會(huì)大幅出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，但是政府或許會(huì)通過(guò)放松部分政策來(lái)應(yīng)對(duì)。例如，部分銀行或會(huì)再被要求繼續(xù)貸款給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和供應(yīng)商。

另外，如果房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)下行，一些低線城市或?qū)⑤^明顯地放寬信貸限制及相關(guān)政策，以帶動(dòng)房地產(chǎn)銷售和市場(chǎng)情緒，避免地方經(jīng)濟(jì)急劇滑坡。這將利好房地產(chǎn)投資和建筑業(yè)活動(dòng)。

不過(guò)，應(yīng)該指出的是，在“三條紅線”的壓力下，開(kāi)放商借貸的意愿也不會(huì)再像過(guò)去那么強(qiáng)。因此即便政府作出了調(diào)整，這些政策起到的更多也是緩沖作用。

從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為城市住宅銷售及房地產(chǎn)投資會(huì)繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，但是速度將較過(guò)去慢。同時(shí)房?jī)r(jià)不會(huì)再像過(guò)去十年那樣飆升。我們預(yù)計(jì)政府將以實(shí)現(xiàn)共同富裕為目標(biāo)，繼續(xù)出臺(tái)政策提升住房保障，例如鼓勵(lì)住房租賃、推出房產(chǎn)稅等。實(shí)際上，目前中國(guó)主要城市的租賃需求已經(jīng)出現(xiàn)提升。盡管這種需求的體量依然不能與其他成熟市場(chǎng)相提并論，但需求上升本身就是一種信號(hào)。