連平

近期，房地產(chǎn)稅及相關(guān)話題熱度持續(xù)上升。在梳理國外現(xiàn)行房地產(chǎn)稅主要模式和經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，我們簡單分析我國房地產(chǎn)稅可能采取的方案。

從稅收要素看，房地產(chǎn)稅在世界范圍內(nèi)并無定式。稅收最關(guān)鍵的要素是計稅依據(jù)和稅率，計稅依據(jù)又叫稅基。多數(shù)國家和地區(qū)以房地產(chǎn)市場評估價值作為稅基，主要包括三種計算方式：一是市場評估價值；二是評估租值，根據(jù)所取得的租金收入計算年度價值；三是政府公示價值、地籍價值或賬面價值，一般都遠遠低于市場價值。

稅率的確定方法大致分為兩大類：一是由法律規(guī)定的稅率；二是基于以支定收原則，由地方政府在法律框架內(nèi)根據(jù)每年支出預(yù)算和房地產(chǎn)稅基倒推的稅率。不同國家和地區(qū)稅率水平差異巨大，從1%以下到10%左右不等，即使在一國范圍內(nèi)，不同地區(qū)的稅率也可能存在差異。

市場評估價值能夠綜合城市、地段、折舊等因素，科學合理地反映房產(chǎn)現(xiàn)值，因而成為大多數(shù)國家房地產(chǎn)稅的選擇，也很有可能被我國房地產(chǎn)稅所采用。而稅率方面的爭議相對較大。近期國內(nèi)相關(guān)研究為房地產(chǎn)稅設(shè)計了五套稅率。從結(jié)構(gòu)上看，多數(shù)研究人員主張實行累進稅制，這與多數(shù)國家的選擇一致，邊際稅率從0.1%到2%不等，稅級為4-9級不等。也有學者認為實行比例稅即可。

未來，我國房地產(chǎn)稅制度設(shè)計需要綜合考慮政策的目標定位和居民的稅負可接受度。對政府而言，房地產(chǎn)稅的主要目標是將其作為地方主體稅種，促進稅制結(jié)構(gòu)完善，協(xié)調(diào)政府間財政關(guān)系。同時，在調(diào)節(jié)財富分配、控制住房價格過快上漲等方面，房地產(chǎn)稅也被寄予期望。目前，土地出讓金入稅可能意味著房地產(chǎn)稅中“地”的部分已經(jīng)完成，剩下的工作將聚焦于“房”的稅制設(shè)計。

對國內(nèi)大多數(shù)城市家庭和居民而言，房產(chǎn)是其最為重要的財產(chǎn)和負債。如果房地產(chǎn)稅稅負過高，很可能會產(chǎn)生很大的社會負面影響。因此，目前有兩種方案可供選擇：一種是以所有個人經(jīng)營性住房的市場評估價值作為計稅依據(jù)的“窄稅基”，搭配各級邊際稅率相對較高的累進稅率結(jié)構(gòu)，即“窄稅基+高稅率”方案；另一種則是將個人經(jīng)營性和非經(jīng)營性住房的市場評估價值之和進行綜合計算，按照人均居住面積扣除適當寬免額后作為計稅依據(jù)的“寬稅基”，搭配各級邊際稅率相對較低的累進稅率結(jié)構(gòu)，即“寬稅基+低稅率+個人免征面積”方案。從國際經(jīng)驗和國內(nèi)各方傾向性意見來看，后者比較符合政策導向與客觀現(xiàn)實。

房地產(chǎn)稅涉及政府、房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和廣大城鎮(zhèn)居民的切身利益，影響重大，出臺會十分審慎。財政部高層最近幾次關(guān)于房地產(chǎn)稅的講話均為“按照‘立法先行、充分授權(quán)、分步推進的原則，積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革”。樂觀估計，房地產(chǎn)稅最快明年能夠進入立法程序，“十四五”末有可能在人大通過立法程序，之后正式頒布施行。但不排除部分省市繼續(xù)推進試點的可能性。未來在較短時間內(nèi)，試點城市會修改原有方案，大致按照“寬稅基+低稅率+個人免征面積”設(shè)計新的方案。新的方案很可能對包括首套房在內(nèi)的全部居民房產(chǎn)征稅，但稅率會比現(xiàn)行方案低。鑒于免征面積會達到較高水平，中高收入群體可能成為主要的納稅人。