趙潔

【摘要】近10年來我國房價不斷攀升，達(dá)到了前所未有的高度，盡管政府從宏觀調(diào)控的角度頒布政策，對房價進(jìn)行調(diào)控，但效果并不十分顯著。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，給一些房地產(chǎn)商帶來了巨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)想要在行業(yè)中占有一席之地，就要充分了解企業(yè)自身的盈利能力，揚(yáng)長避短，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。文章以中南建設(shè)房地產(chǎn)公司為研究對象，選取了2012—2017年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，以杜邦財(cái)務(wù)分析法為理論基礎(chǔ)，采用因素分解法和比較分析法，對中南建設(shè)的盈利能力進(jìn)行分析，并且與行業(yè)先進(jìn)企業(yè)平均指標(biāo)進(jìn)行對比，分析得到影響中南建設(shè)盈利能力的原因，并提出建議。

【關(guān)鍵詞】杜邦分析法；盈利能力；因素分解法；房地產(chǎn)行業(yè)

【中圖分類號】F403.8

近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，持續(xù)攀升的房價沒有使房地產(chǎn)行業(yè)衰退，反而呈現(xiàn)越來越好的趨勢。國家雖然采取多輪宏觀調(diào)控政策抑制樓市過熱，如“國八條”“國十二條”等，但樓市卻如生生不息的野火般愈燒愈旺。如何獲取更大的利潤，是房地產(chǎn)企業(yè)從存在開始就要思考的問題。因此在企業(yè)成立之初就要計(jì)算分析自身盈利能力的高低，由于傳統(tǒng)分析盈利能力的指標(biāo)過于局限，故本文采用了杜邦分析法，綜合分析了企業(yè)的盈利能力及其影響因素，并提出了合理有效的建議。

一、基于杜邦分析法分析中南建設(shè)盈利能力

（一）中南建設(shè)的概況

中南建設(shè)是一家以房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工為主營業(yè)務(wù)的上市企業(yè)，截至2017年，公司計(jì)劃房地產(chǎn)簽約銷售金額500億元，實(shí)際簽約銷售金額963億元，指標(biāo)完成率192.6%；建筑工程業(yè)務(wù)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)收入120億元，實(shí)際完成施工業(yè)務(wù)收入117億元。公司2017年共新增土地98宗，規(guī)劃建筑面積1499萬平方米，價值1907億元。中南建設(shè)在業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)和品牌上都有較強(qiáng)的優(yōu)勢。

以下根據(jù)新浪財(cái)經(jīng)披露的資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表，收集整理了中南建設(shè)2012—2017年的各種數(shù)據(jù)，如表1和表2。

根據(jù)整理出來的表1和表2中的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，結(jié)合杜邦分析法計(jì)算各項(xiàng)比率，如表3。

（二）中南建設(shè)的杜邦分析

1.計(jì)算數(shù)值分析

通過因素分解法分析權(quán)益凈利率的變動情況，分別改變銷售凈利率，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)，得出權(quán)益凈利率的值，通過與上期比較，分析不同的變量對權(quán)益凈利率的影響程度。

2.銷售凈利率的分析

根據(jù)銷售凈利率的公式可知，可以影響比率的是營業(yè)收入和凈利潤，根據(jù)計(jì)算出來的數(shù)據(jù)，繪制了圖1。

通過圖1顯示銷售凈利潤率在不斷下降，根據(jù)表2中凈利潤和營業(yè)收入顯示，凈利潤每年都在下降，而營業(yè)收入雖然在上升，但是成本和費(fèi)用也在上升導(dǎo)致銷售凈利率在不斷下降。

一個企業(yè)在凈利潤保持不變的情況下，營業(yè)收入與銷售凈利率成正比。而且，銷售凈利率是直接反映企業(yè)盈利能力的指標(biāo)之一。銷售凈利率的指標(biāo)越大，說明此企業(yè)的盈利能力越高。

通過因素分解法分析，使銷售凈利率改變，其他不變，分析權(quán)益凈利率的變動情況如表4。

通過與表3的比較，2013年，權(quán)益凈利率從12.96%降至7.88%，導(dǎo)致權(quán)益凈利率下降了5.08%；2014年，權(quán)益凈利率從14.56%降至12.53%，導(dǎo)致權(quán)益凈利率下降了2.04%；2015年，權(quán)益凈利率從7.32%降至3.68%，導(dǎo)致權(quán)益凈利率下降了3.64%；2016年，權(quán)益凈利率從3.30%降至1.59%，導(dǎo)致權(quán)益凈利率下降了1.71%； 2017年，權(quán)益凈利率從2.19%上升至3.71%，導(dǎo)致權(quán)益凈利率上升了1.52%。

另根據(jù)表3中銷售凈利率的變化情況可知，銷售凈利率和權(quán)益凈利率呈同向變動，在2012—2016年銷售凈利率不斷下降，導(dǎo)致每年權(quán)益凈利率也在不斷降低。根據(jù)表2中南建設(shè)利潤數(shù)據(jù)顯示，凈利潤逐年降低，而營業(yè)收入在不斷增高，相對來說成本和費(fèi)用也在增高。但2017年，雖然營業(yè)收入下降，但是成本費(fèi)用的減少使凈利潤增加。這證明了企業(yè)在生產(chǎn)建設(shè)的同時，在加大成本費(fèi)用的使用情況，成本增加的速度比增加的收入還要快，以至于權(quán)益凈利率下降。由此可見，影響權(quán)益凈利率的因素，歸根到底還是成本費(fèi)用的多少。

3.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析

根據(jù)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的計(jì)算公式可知，數(shù)值指標(biāo)的影響因素有銷售收入和資產(chǎn)。根據(jù)計(jì)算的數(shù)值，繪制了圖2。

通過觀察總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的變化，以及表1和表2列示的資產(chǎn)和營業(yè)收入可知，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)資產(chǎn)的使用情況，即資產(chǎn)創(chuàng)造的銷售收入的周轉(zhuǎn)次數(shù)。

通過因素分解法分析，使總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率改變，其他不變，分析權(quán)益凈利率的變動情況如表5。

通過與表3的比較，2013年，權(quán)益凈利率從12.96%下降至12.85%，導(dǎo)致權(quán)益凈利率下降了0.11%；2014年，權(quán)益凈利率從14.56%降至7.40%，導(dǎo)致權(quán)益凈利率下降了7.16%；2015年，權(quán)益凈利率從7.32%降至2.97%，導(dǎo)致權(quán)益凈利率下降了4.35%；2016年，權(quán)益凈利率從3.30%下降至2.20%，導(dǎo)致權(quán)益凈利率下降了1.10%；2017年，權(quán)益凈利率從2.19%下降至2.17%，導(dǎo)致權(quán)益凈利率下降了0.02%。

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2013年達(dá)到一個小高峰，收入增高，因此凈利潤也增高。但是，此后2年中，隨著營業(yè)收入的增長幅度減緩，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也在下降，并且總資產(chǎn)的變動幅度不大，說明總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對于營業(yè)收入有主要的影響。通過表1和表2中資產(chǎn)收入的數(shù)據(jù)來看，資產(chǎn)收入都在同步增長，但是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率卻在下降，這證明了收入增長速度低于資產(chǎn)的漲幅，也就是資產(chǎn)的變現(xiàn)能力弱，資產(chǎn)的變現(xiàn)能力降低，影響著盈利能力。

4.權(quán)益乘數(shù)的分析

根據(jù)權(quán)益乘數(shù)的計(jì)算公式可知，權(quán)益乘數(shù)有許多計(jì)算公式：

權(quán)益乘數(shù)=1/（1-資產(chǎn)負(fù)債率）=1+產(chǎn)權(quán)比率=負(fù)債/股東權(quán)益。根據(jù)公式計(jì)算出了權(quán)益乘數(shù)的數(shù)據(jù)，在圖3中顯示。

表1中資產(chǎn)負(fù)債的數(shù)據(jù)顯示，在2012—2016年權(quán)益乘數(shù)并沒有太大的漲幅情況。而在2017年，負(fù)債有明顯的增幅情況，在這一年中營業(yè)收入也明顯下降，費(fèi)用也增加，而股東等投入的資本卻沒有明顯的漲幅。

通過因素分解法分析，使銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、權(quán)益乘數(shù)均改變，分析權(quán)益凈利率的變動情況如表6所示。

通過與表3的比較，2013年，權(quán)益凈利率從12，96%上升至14.56%，導(dǎo)致權(quán)益凈利率上升了1.60%；2014年，權(quán)益凈利率從14.56%降至7.32%，導(dǎo)致權(quán)益凈利率下降了7.24%；2015年，權(quán)益凈利率從7.32%下降至3.3%，導(dǎo)致權(quán)益凈利率下降了4.02%；2016年，權(quán)益凈利率從3.30%下降至2.19%，導(dǎo)致權(quán)益凈利率下降了1.11%；2017年，權(quán)益凈利率從2.19%上升至3.15%，導(dǎo)致權(quán)益凈利率上升了0.96%。

權(quán)益乘數(shù)折線圖雖然平緩，但是每年都在增長，這就表明企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營良好。但是，負(fù)債經(jīng)營過大會造成企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險，不容易彌補(bǔ)虧損。權(quán)益乘數(shù)增加了，就會帶動權(quán)益凈利率的增加，從而使企業(yè)的盈利能力增加。

5.小結(jié)

通過對中南建設(shè)的杜邦分析，總結(jié)各指標(biāo)對權(quán)益凈利率的影響幅度及大小，如表7所示。

根據(jù)對上述各影響因素的總結(jié)，可知對權(quán)益凈利率影響最大的是銷售凈利率，其次是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，最后是權(quán)益乘數(shù)。根據(jù)銷售凈利率的計(jì)算公式來看，凈利率和營業(yè)收入是影響銷售凈利率的直接因素。雖然營業(yè)收入在不斷攀升，但是銷售凈利率在不斷下降，可見利潤很少，成本費(fèi)用很高。

（三）中南建設(shè)與同行業(yè)進(jìn)行對比

以下根據(jù)新浪財(cái)經(jīng)公布的房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)秀企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，統(tǒng)計(jì)整理了8家企業(yè)的杜邦分析法的各種數(shù)據(jù)，具體行業(yè)如表8所示。

根據(jù)以上企業(yè)公開的財(cái)務(wù)報(bào)表整理計(jì)算了同行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)杜邦分析法的各項(xiàng)指標(biāo)，如表9所示。

1.銷售凈利率的對比

將同行業(yè)與中南建設(shè)的銷售凈利率繪制在同一個折線圖中，如圖4。

以同行業(yè)平均數(shù)據(jù)做對比，首先從銷售凈利率來看，中南建設(shè)的銷售凈利率明顯低于同行業(yè)的指標(biāo)，因此應(yīng)該提高中南建設(shè)的銷售凈利潤，通過對此企業(yè)的分析，銷售凈利率主要是由于成本過高造成的，因此應(yīng)該從減少成本方面入手。

2.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的對比

將同行業(yè)與中南建設(shè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率繪制在同一個折線圖中，如圖5。

其次通過總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)，能夠反映出企業(yè)運(yùn)營能力的高低，是企業(yè)通過資產(chǎn)獲取收益水平的體現(xiàn)。在中南建設(shè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在上升階段，證明中南建設(shè)對資產(chǎn)的利用率較高，中南建設(shè)的資產(chǎn)變現(xiàn)能力增高。中南建設(shè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率一直低于同行業(yè)的水平，證明該企業(yè)還需要資產(chǎn)的利用率，來提升自身的盈利能力。

3.權(quán)益乘數(shù)的對比

將同行業(yè)與中南建設(shè)的權(quán)益乘數(shù)繪制在同一個折線圖中，如圖6。

最后通過對權(quán)益乘數(shù)的對比分析，中南建設(shè)與同行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)基本處于相同趨勢變化，并且沒有太大的差距。這說明中南建設(shè)在經(jīng)營期間在不斷優(yōu)化自己的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。因此就權(quán)益乘數(shù)來看，中南建設(shè)處于行業(yè)中上部。

4.權(quán)益凈利率的對比

將同行業(yè)與中南建設(shè)的權(quán)益凈利率繪制在同一個折線圖中，如圖7。

因?yàn)闄?quán)益凈利率是最綜合的指標(biāo)，用于反映盈利能力，因此通過繪制折線圖對比可知：2012年至2013年中南建設(shè)的指標(biāo)高于同行業(yè)，在這2年中企業(yè)的盈利還是可觀的，但在2013年以后逐漸下跌，低于了行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。通過上文杜邦分析法分析，原因主要是銷售凈利率的逐漸下跌造成的。

二、分析中南建設(shè)盈利能力存在的問題

（一）營業(yè)成本過高

根據(jù)中南建設(shè)各年的成本和收入的數(shù)據(jù)，計(jì)算出了成本占營業(yè)收入的比重，如表10所示。

根據(jù)表中數(shù)據(jù)，不難看出成本占營業(yè)收入的比重越來越大，這就導(dǎo)致凈利潤所占比重減少，對利潤的影響最大。

眾所周知，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，營業(yè)成本中最主要的使麥迪成本。中南建設(shè)是一個房地產(chǎn)行業(yè)，對于房地產(chǎn)商來說，購買土地，建造房屋的成本占主要地位，因此要多關(guān)注在土地購買上，用同樣的價格獲取更大的利潤，減小造價成本。需要通過減少成本等方法，來增加凈利潤，提高銷售凈利率，進(jìn)而提高企業(yè)的盈利能力。

（二）費(fèi)用過高

費(fèi)用的增加也導(dǎo)致了凈利潤的減少，如表11所示。

表11中數(shù)據(jù)反映，2012年至2017年各年的費(fèi)用都在增加，雖然不及成本的比重，但是這也進(jìn)一步的導(dǎo)致了凈利潤的減少，導(dǎo)致銷售凈利率下降。

費(fèi)用主要是期間費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用等。表12整理了中南建設(shè)費(fèi)用的具體數(shù)據(jù)。

中南建設(shè)在2012—2017年的費(fèi)用越來越大，尤其是管理費(fèi)用，逐年不斷增加并且在總費(fèi)用中占比很重。巨大的管理費(fèi)用使得費(fèi)用增加，在營業(yè)收入中占比雖然暫時不大，但如果管理費(fèi)用依舊逐年增長，以后免不了費(fèi)用的占比也增大，使凈利潤減少，銷售凈利率減少，使得企業(yè)的盈利能力降低。

（三）資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)

根據(jù)數(shù)據(jù)所計(jì)算的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，在2012—2017年，指標(biāo)的幅度波動比較大。中南建設(shè)在成本不斷增加的過程中，不能更好地控制總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率，使得周轉(zhuǎn)率忽高忽低不穩(wěn)定，導(dǎo)致盈利能力降低。

（四）負(fù)債過高

根據(jù)2012—2017年負(fù)債的數(shù)據(jù)繪制了圖8。

中南建設(shè)2012年至2017年的負(fù)債逐步增多，雖然意味著中南建設(shè)對于負(fù)債經(jīng)營有很好的管理，但是卻有虛增收入和利潤可能性。雖然使銷售凈利率增高了，但是由于負(fù)債過高，增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險。雖然在數(shù)據(jù)上可能顯示權(quán)益凈利率上漲，盈利能力增加，但由于增加的財(cái)務(wù)風(fēng)險，可能使企業(yè)處于經(jīng)營較差的狀態(tài)。

三、提高盈利能力的措施

衡量一個企業(yè)的重要標(biāo)準(zhǔn)之一便是企業(yè)的盈利能力，我們應(yīng)該善于找出企業(yè)存在的問題，提出解決問題的措施，來提高企業(yè)的盈利能力。

（一）控制企業(yè)的成本

首先，對于房地產(chǎn)商來說要形成自身的生產(chǎn)線，大批量，有規(guī)模的生產(chǎn)管理。當(dāng)形成了同一規(guī)模的生產(chǎn)線時，可以提高自身的生產(chǎn)效率，節(jié)約以前不需要的生產(chǎn)成本。

其次，在產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)進(jìn)行中時，要時刻關(guān)注原材料的耗費(fèi)情況，確保原材料的充分利用，保持原材料的低成本，高利用率。

再次，對于房地產(chǎn)商來說，需要找尋一些成本低廉的新型材料，既加固了房屋的穩(wěn)定性，又可以使成本降低。

最后，加強(qiáng)生產(chǎn)線的運(yùn)行，剔除一些沒有必要的人員，加強(qiáng)員工的工作效率，有能力的要加強(qiáng)工作人員的實(shí)際操作能力。

（二）優(yōu)化公司的管理結(jié)構(gòu)

要想提高企業(yè)的盈利能力，不能只局限于多增加收入凈利潤，這只是從表面上采取措施，要想一勞永逸，就要改變企業(yè)現(xiàn)在固有的管理結(jié)構(gòu)，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者必須要勇于創(chuàng)新，開創(chuàng)一個新的管理模式。但是，企業(yè)不能為了更改管理結(jié)構(gòu)而去盲目改動，應(yīng)該有效分析企業(yè)在管理方面的優(yōu)缺點(diǎn)，保留自身的優(yōu)點(diǎn)；分析同行業(yè)的佼佼者，吸收他們在管理方面的優(yōu)點(diǎn)，制定合理的方案同時領(lǐng)導(dǎo)者要加強(qiáng)管理，實(shí)施新方案，從而提高企業(yè)的盈利能力。

（三）提高現(xiàn)金的流動性

現(xiàn)金的流入是收益實(shí)現(xiàn)的最終體現(xiàn)，因此現(xiàn)金流量決定了公司的盈利狀況，以及公司的發(fā)展方向和生存前景?，F(xiàn)金的流動性越強(qiáng)，企業(yè)的盈利能力表現(xiàn)就越好，反之越差。因此，在日常的工作經(jīng)營中，需要員工對現(xiàn)金進(jìn)行嚴(yán)格的掌控，確保現(xiàn)金可以順暢流動。

對于房地產(chǎn)商來說，要想使現(xiàn)金的流動性有所提高，就需要將建造的房產(chǎn)高效快速的出售。這就體現(xiàn)了房地產(chǎn)商的銷售技巧，因此，在銷售房屋的淡季，就需要采取優(yōu)惠政策，吸引廣大消費(fèi)者，刺激消費(fèi)者消費(fèi)。但是，不能夠盲目提高現(xiàn)金的流動性，還要根據(jù)自身的銷售模式制定銷售計(jì)劃，才能有效穩(wěn)定的增長，從而使企業(yè)的盈利能力有所提高。

（四）積極應(yīng)對政府的調(diào)控

很多房地產(chǎn)開發(fā)商借由政府政策的弊端改變供給量使得供不應(yīng)求，來趁機(jī)提高房價等投機(jī)炒房行為。對于現(xiàn)在房價過高，政府在各方面進(jìn)行了調(diào)控，出臺了許多政策，來抑制房價的攀升。一個企業(yè)若是想長久地經(jīng)營下去，就要順應(yīng)政府的要求，針對政府的調(diào)控改革企業(yè)的政策，順應(yīng)國家的整體發(fā)展。只有積極應(yīng)對政府的調(diào)控，在房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展下，才能長期有效經(jīng)營下去。

四、總結(jié)

首先，通過此次對中南建設(shè)的杜邦分析來探究該企業(yè)的盈利能力，影響該企業(yè)權(quán)益凈利率最大的因素是銷售凈利率，其次是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。從上述計(jì)算的數(shù)據(jù)比較看來，成本費(fèi)用逐漸加大。對于像房地產(chǎn)這樣特殊的行業(yè)來說，他的成本主要是用在了購買土地上。而對于我國來說，雖然土地資源多，但是可以開發(fā)利用的土地卻很少，因此隨著時間的推移，可使用土地減少，這就加大了企業(yè)的成本費(fèi)用。正是主要由此原因，導(dǎo)致了營業(yè)收入雖然在不斷加大，但是銷售凈利率卻降低，企業(yè)盈利能力不可觀的現(xiàn)象。

其次，雖然使用杜邦分析法分析企業(yè)的盈利能力是目前來說比較綜合性的分析方法，但是它還有很大的局限性，主要表現(xiàn)在：

一是杜邦分析法只是對企業(yè)的財(cái)務(wù)信息進(jìn)行計(jì)算分析，不包含非財(cái)務(wù)信息，難以對整個企業(yè)有全面正確的分析。

二是杜邦分析法是基于過去的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算分析，顯示的是過去某一時間內(nèi)的盈利能力，雖然可以進(jìn)行多年的分析，但是對于現(xiàn)在變幻莫測的市場經(jīng)濟(jì)，很難把控好未來的經(jīng)營情況。雖然盈利能力很高，但是很難對未來有很好的情況掌握。

三是杜邦分析法中資產(chǎn)的相關(guān)比率是使用了資產(chǎn)負(fù)債表的相關(guān)信息，而銷售利潤率則是使用了利潤表的相關(guān)信息，然而在整個分析體系中并沒有看到現(xiàn)金流的相關(guān)指標(biāo)，也沒有現(xiàn)金流量表的相關(guān)信息。對于企業(yè)來說，盈利能力最直觀就是表現(xiàn)在現(xiàn)金流的指標(biāo)中，但是根據(jù)杜邦分析的測算，很難計(jì)算出現(xiàn)金的流動性，而現(xiàn)金的流動對盈利能力產(chǎn)生影響，導(dǎo)致測算分析的盈利能力不準(zhǔn)確。

最后，如果想要獲知企業(yè)盈利能力不僅僅只做杜邦分析，畢竟這種分析方法不夠完善，還要從非財(cái)務(wù)信息考慮。只有考慮全面，從各方面入手，才能將企業(yè)的盈利能力了解到位。

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