李雯

生育政策對于房地產(chǎn)市場的影響直接體現(xiàn)在戶型提升方面。

三孩政策的提出，立即成為人們熱議的話題。人口是所有行業(yè)發(fā)展的根基，也是房地產(chǎn)發(fā)展的基本邏輯，人口越多，住房需求越大。那么，在“三孩”時(shí)代，人們的住房需求會有什么變化？

人口紅利催生“新剛需”

三孩生育政策出臺，一時(shí)間引發(fā)熱議，其中表現(xiàn)最活躍、態(tài)度最積極的一個(gè)群體恐怕就是開發(fā)商了。“我們這里有大戶型，四居室的，快來看看！”……開發(fā)商們普遍認(rèn)為三孩生育政策對房地產(chǎn)是重大利好，三孩政策會推動市場需求的增加。

對三孩家庭而言，最明顯的需求便是住房面積和功能居室的增加。青島樓市缺這類房源嗎？“目前在售的產(chǎn)品均是大戶型，購房群體大都是二次置業(yè)者。三孩政策放開，未來人口紅利釋放還會對樓市帶來新的需求?！庇浾咦咴L浮山后新建樓盤了解到，從明翠雅居、保利大國璟、遠(yuǎn)洋萬和城、華新園東宸府、金地宸悅等項(xiàng)目成交情況看，大戶型的銷量保持穩(wěn)定。值得注意的是，這些樓盤無一例外的都將大戶型作為主流戶型，比如遠(yuǎn)洋萬和公館，規(guī)劃為高層和小高層，戶型建面120至170平方米，華新園東宸府項(xiàng)目產(chǎn)品為10g至180平方米洋房和高層，金地宸悅項(xiàng)目高層建面約115至140平方米，洋房建面約140至180平方米。

據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹，自從實(shí)施二孩政策以來，這幾年陸續(xù)出現(xiàn)了二孩家庭的“新剛需”，目前面市的新產(chǎn)品逐漸向大戶型傾斜。記者走訪了解到，目前青島主城區(qū)的新盤戶型基本告別了90平方米的主流戶型，像嶗山區(qū)、市南區(qū)，以及市北區(qū)新都心、浮山后板塊，在售新盤面積大多在120平方米左右，幾乎很難找到主打90平方米以下的在售新盤。

“我們項(xiàng)目即將加推，戶型面積在110-130平方米左右，您考慮來看房嗎？”最近，記者收到了許多青島各大樓盤項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的銷售電話，大致意思都是樓盤主推110多平方米的戶型，各有賣點(diǎn)，有的臨近學(xué)區(qū)，有的靠近地鐵口等等。但當(dāng)記者詢問，哪種戶型賣得最好時(shí)，大多數(shù)置業(yè)顧問的回答都是，110多平方米為主的高層和小高層，可見，以110多平方米為主的業(yè)態(tài)產(chǎn)品已經(jīng)成為近年來青島暢銷的戶型之一。

之前二孩政策放開，直接體現(xiàn)就是“新剛需”的增加，但短期來看，這種增量不是一蹴而就的。如今，“三孩”政策放開，受益于家庭結(jié)構(gòu)的變化，長期來看會產(chǎn)生新的大戶型購房需求，但現(xiàn)階段仍不足以影響房地產(chǎn)的走勢。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的第七次全國人口普查的數(shù)據(jù)顯示，2020年全國總?cè)丝诔?4.1億，家庭戶人口為129281萬人，每戶平均人口2.62人，比2010年少了0.5人，可見家庭戶規(guī)模在減小，但仍以“三口之家”為主要構(gòu)成。數(shù)據(jù)顯示，未來的主力購房群體90后人口已達(dá)2.1億，0～14歲人口占比環(huán)比上個(gè)十年增加1.35%，總體上年輕人口占比的提升未來仍會帶來新的購房需求。同時(shí)，貝殼研究院以35個(gè)一線城市為研究樣本的調(diào)查表明，一線城市購房壓力較高，“高單價(jià)低總價(jià)”的兩房、三房戶型成為多數(shù)購房者的選擇，47.97%的受訪者表示三居室是比較理想的居住狀態(tài)。

“如果支持生育政策能夠提升生育意愿，那么會促進(jìn)家庭裂變的速度，住房需求會顯著提升，從而讓房地產(chǎn)市場迎來第二增長曲線?！必悮ぱ芯吭菏紫袌龇治鰩熢S小樂分析表示，三孩生育政策最大的受益者估計(jì)是二線城市?！耙痪€城市的養(yǎng)育成本高、生育意愿低，但二線城市具有較好的基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境，未來隨著一線城市人口回流以及三四線城市人口轉(zhuǎn)移，二線城市在人口數(shù)量方面有望沖上新高?！痹S小樂說道。

70/90政策或成過去式

生育政策對于房地產(chǎn)市場的影響直接體現(xiàn)在戶型提升方面。

“過去小區(qū)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)70/90政策，即90平方米的戶型需占到社區(qū)規(guī)劃的70%，但是隨著三孩家庭的出現(xiàn)，這樣的戶型顯然太小了，預(yù)計(jì)70/90政策或?qū)⒊蔀檫^去式?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，傳統(tǒng)的“90平方米以下為小戶型、90-144平方米為中戶型、144平方米以上為大戶型”的戶型分類格局或許會發(fā)生改變。“這意味著戶型提升是一個(gè)趨勢，對于一些主打大戶型的房企來說是利好?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來戶型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)也會有所轉(zhuǎn)變，從房企投資和營銷角度來看，需要積極在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面做好創(chuàng)新。

“三孩政策某種程度上有利于大戶型產(chǎn)品的釋放，未來，3+1、4+1戶型可能需求增加，但是市場上供應(yīng)有限?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前市場上的戶型大部分以2-3居為主，4-5居的新建商品房基本上只有在高端樓盤中才能看到。

一位從業(yè)多年的住宅戶型設(shè)計(jì)師告訴記者，“+1的房間，可以是一個(gè)獨(dú)立房間，比如書房，但面積較小;也可以是一個(gè)開放式的空間，后期可以改成小臥室，比如可以在面積較大的客廳隔出一間臥室。還有的項(xiàng)目推出了可變戶型，可以把三居改四居，或者四居改成五居等?！睋?jù)了解，萬科曾推出的帶有“X空間”設(shè)計(jì)的可變戶型產(chǎn)品，隨后融創(chuàng)、金茂都提出了功能性戶型，這些都是未來房企戶型創(chuàng)新的一個(gè)參考方向。

此外，東吳證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平還提出，戶型提升的意義并不單純只是提升面積，如何在同等空間內(nèi)做出更大的實(shí)用面積，將成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的新挑戰(zhàn)。

“三孩政策不僅僅是家里多了一個(gè)人，也不僅僅是多一間房。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，從市場的很多反饋來看，建議房企加快對戶型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的轉(zhuǎn)變，但也應(yīng)該注意，戶型的改變不能一概而論。張波指出，“即使是未來三胎率提升較快的城市和區(qū)域，也不代表對比于戶型的需求就呈現(xiàn)趨同化，南北差異、房價(jià)差異、觀念差異等都會導(dǎo)致各地在這一問題上呈現(xiàn)明顯差異，在這一問題上不應(yīng)‘拍腦袋，而應(yīng)充分了解當(dāng)?shù)氐男枨??！?/p>

可見，三孩政策的影響，不僅將影響房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品類型并完善其上下游產(chǎn)業(yè)鏈，房企對城市投資機(jī)會的研判，也將再度迎來重要窗口期。

期待配套政策盡快落地

“最近幾年，功能多樣的洋房產(chǎn)品、大平層等大戶型也并不少見，其實(shí)我們更關(guān)注的是配套政策的落實(shí)?！笔忻窳勘硎荆m然長子已經(jīng)讀小學(xué)，但關(guān)于兩個(gè)孩子的教育問題讓她頗為操心。三孩政策勢必影響相關(guān)房地產(chǎn)、教育等行業(yè)，切實(shí)可行的配套政策已成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。

以社會關(guān)注最多的學(xué)區(qū)房為例，優(yōu)質(zhì)教育資源總能吸引一撥又一撥的家長，教育資源不均衡同樣影響著家長的置業(yè)選擇。柳女士說道，“放開三胎，很有可能會給學(xué)區(qū)房火上澆油，畢竟對有上學(xué)孩子的家庭來說，教育是頭等大事。雖然政府也在不斷給學(xué)區(qū)房降溫，比如多校劃片、師資輪換，但即使是多校劃片，也要就近入學(xué)，所以，學(xué)區(qū)房很長一段時(shí)間內(nèi)不會消失，除非教育資源徹底均衡了?！?/p>

“有生育意愿并養(yǎng)得起三個(gè)孩子的家庭，大多是住房條件已經(jīng)很充裕的家庭。但對多數(shù)普通家庭而言，不愿多生的主要原因在于生養(yǎng)的成本高?！笔忻裰芟壬硎?，“三孩時(shí)代，住房改善只是一方面，對于多孩家庭而言，一個(gè)好的學(xué)區(qū)房遠(yuǎn)比大房子更重要?！辈稍L中，很多市民表示，除了住房之外，教育均衡化也是大家關(guān)注的重中之重。

育兒成本的大幅上行，單純放開生育政策不足以扭轉(zhuǎn)人口結(jié)構(gòu)變化的大趨勢，已大概率成為社會共識?；诖?，這次國家在放開“三孩”的同時(shí)，還前所未有地提出要“促進(jìn)生育政策和相關(guān)經(jīng)濟(jì)社會政策配套銜接”，“要將婚嫁、生育、養(yǎng)育、教育一體考慮”、“降低家庭教育成本”。這意味著，生育政策優(yōu)化方向由“生”，重點(diǎn)更在“育”。

“對于多孩家庭的住房支持政策，可以從降低購房成本的角度入手?！痹S小樂建議，一方面可以加大房貸利息抵個(gè)稅力度，比如生的子女越多，抵扣力度越大;同時(shí)，建議重點(diǎn)城市適時(shí)放松多孩家庭限購套數(shù);此外，為滿足改善性住房需求，適度降低多孩家庭購房首付比例，對于“賣一買一”的改善型換房需求，按首套購房計(jì)算首付比和貸款利率，并減免多孩家庭在購房交易環(huán)節(jié)以及未來持有環(huán)節(jié)的相關(guān)稅費(fèi)等。