周琪

馮侖最近摘掉了標志性的眼鏡，拜醫(yī)療科技所賜。躺在手術(shù)臺上，20分鐘不到的時間，不痛不癢，他用夸張的手法形容術(shù)后的感覺，活到60多歲的時候重新看到了20歲時的世界，“不一樣的明亮度、色彩、飽和度”。

他還琢磨著，等哪天膝蓋不行了，再去換一個人工的試試。在好奇心的驅(qū)使下，他依然精力旺盛，錄視頻節(jié)目、寫書，當然還有老本行“買賣人”，他的最新身份是品器不動產(chǎn)資產(chǎn)管理平臺的創(chuàng)始合伙人。

“企業(yè)家馮侖”上一次受到媒體集中關(guān)注是2014年，彼時，他退出萬通，對外宣稱對傳統(tǒng)地產(chǎn)失去興趣。淡出江湖的這幾年，他四處奔走吆喝“立體城市”的構(gòu)想，被王石評價為“像個童話”，還在紐約世貿(mào)中心一號樓頂建了一個“中國中心”，這個項目前后花費了16年，賠了錢，但馮侖堅持認為，它在自己做過的地產(chǎn)項目中“牛x”程度排前三，并打算將它作為自己正在寫的小說的母題。

即使是具備文字表達功底的人，在決定開始創(chuàng)作一本小說前多少還是會糾結(jié)擔心，但馮侖不會，猶豫不決不是他的風格，無論做手術(shù)、建“中國中心”、寫小說都是如此。他甚至不怕無限度拔高讀者對這本小說的期待，“這大概是個中國版《教父》《美國往事》的故事”，讓人不禁想象，這幾個字或許很快會被印成粗體放大，出現(xiàn)在腰封上。

我們不可避免地聊起“前浪”與“后浪”，和張一鳴、王興、黃崢比起來，馮侖無論是年紀還是所在的行業(yè)都很容易被劃為“前浪”，但他依然在一刻不停地“折騰”，在興致勃勃地往年輕人堆里扎，在期待新鮮事物給他的靈魂帶來刺激，盡管這并不容易。

以下是《中歐商業(yè)評論》和馮侖的對話。

中歐商業(yè)評論（以下簡稱CBR）：您之前接受專訪說，我們這一代企業(yè)家面臨的問題不是如何開場，而是如何收場，我想知道您這次做品器是不是一次返場？

馮侖：企業(yè)家每一時刻都要應對市場環(huán)境變化的挑戰(zhàn)，品器實際上就是面對挑戰(zhàn)做出一個回應。后開發(fā)時代會延續(xù)很長時間，一直到人均GDP六七萬美元，進入后開發(fā)時代，做什么、怎么做、跟誰做，我們這三四年一直在解決這個問題。

地產(chǎn)行業(yè)有幾個共識亟需達成。

第一，不要再固守地產(chǎn)時代的做法，比如到處圈地開發(fā)，金融、政府都不支持，其實政府已經(jīng)進入后開發(fā)時代了，它對房地產(chǎn)的看法不是希望你買地蓋房子快速地銷售，這一點我覺得所有從業(yè)的傳統(tǒng)開發(fā)商一定要清楚。

第二，要把能力聚焦在運營和資產(chǎn)管理上，也就是說我們要聚焦在做內(nèi)容上，比如我們圍繞大健康來做幾個系列產(chǎn)品，就是給屋子里邊裝內(nèi)容，而不是做殼。以前我們都是比誰做的面積大，跟建筑行業(yè)一樣，但是沒有內(nèi)容，所以我們現(xiàn)在需要強化的是怎么樣在一個有限的空間把運營做好，讓它產(chǎn)生比平均水平要高很多的營收，帶來空間價值的改變。這是第二個共識。

第三就是科技。在這個過程中，科技有很大的顛覆和助力的作用，包括提升運營效率、引流帶客、智能化的全屋系統(tǒng)，對傳統(tǒng)開發(fā)商來說，顛覆你的可能是家電企業(yè)和汽車企業(yè)，這些技術(shù)對后開發(fā)時代的我們是更大的挑戰(zhàn)，所以一定要高度重視。

第四，后開發(fā)時代沒有全能的企業(yè)，一定要做自己的細分市場，成為賽道里頭的領(lǐng)先企業(yè)，比如我們圍繞大健康做，物流倉儲就不能做了，術(shù)業(yè)有專攻。

CBR：任澤平最近一句話出圈了，他說地產(chǎn)是最堅強的泡沫，您怎么看？

馮侖：我認為從金融方面去統(tǒng)計可能是這樣，但事實上不對，是不是泡沫跟三樣東西有關(guān)。

經(jīng)濟發(fā)展還不到人均GDP 1萬美元的時候，當然房價不停地漲，我們第一次調(diào)控房地產(chǎn)的時候，房子才3 000元錢一平米，《人民日報》就發(fā)文章要調(diào)控房地產(chǎn)，但是實際上，真正漲價停下來和慢下來都是1萬美元左右的時候。

另外一個就是看政府政策。如果是按照美國這樣一套解決住宅的方法，由著市場去折騰，泡沫可以一直待著，但如果像德國，或者像我們今天的政策，泡沫就待不住，一定會被刺破。

第三要看企業(yè)制度，如果是國企為主，泡沫就破不了。如果是非常多的民營企業(yè)在做，泡沫就可能破。

CBR：為什么會想到看《房奴》這本書？

馮侖：因為“房奴”這件事情說遠一點，從工業(yè)革命時候就一直有。在工業(yè)革命原始積累的時候，血汗工廠的工人住的條件特別差。

這一直是個社會問題，住房是社會公平的一個標志，我也很關(guān)注中國年輕人的住房問題。

《房奴》帶給我的啟發(fā)是解決住房這個問題，有兩方面的抓手，政府提供公共政策，提供一些基本的住房，另外也在于個人怎樣打理自己的人生。

比如說你在上海買套房需要1000萬元，一種辦法是成為房奴，湊了幾百萬元的首付，然后開始供房，弄得兩口子生活都很緊張，你也可以換個方法，租房子，租房實際上很自由啊，從浦東去浦西也好，從上海到杭州也好，說走就走，對吧？一下子你就生活放松很多，否則你辛辛苦苦工作40年，房子是歸你了，可是70年也快到期了，所以是不是房奴不完全取決于社會，也在于個人。

CBR：吳曉波說年輕人負債買房這件事情，其實表現(xiàn)出兩個信心，一個是他對社會的信心，相信經(jīng)濟會越來越好，另一個是出于對自己的信心，如果有這兩個信心的話，你大可以去借錢買房。

馮侖：開發(fā)時代他的觀點是對的。

開發(fā)時代，GDP從2 000美元一直漲到8 000美元，這個期間你買房都是賺的，所以你才敢貸款，但是后開發(fā)時代就不對了，一般的房價都是穩(wěn)中有降，只有很少數(shù)的房子在漲，還都是很貴的在漲。你選擇貸款，最后是會有一個房子，但是要準備好承受房價下跌帶來的財富風險。

比如環(huán)北京這一帶，房價跌剩1/3，原來500萬元的房跌剩100多萬元了，可是你貸了300萬元的款，怎么辦？按照新的《民法典》，銀行收走。

所以曉波講的邏輯在開發(fā)時代是對的，進入后開發(fā)時代，很多邏輯都改變了。

CBR：作為民營企業(yè)家，您如何看待如今的市場環(huán)境？

馮侖：其實不光是房地產(chǎn)，整個中國做生意的環(huán)境越來越好，其中的一個主要標志是法治。我1991年創(chuàng)辦公司的時候，中國關(guān)于賺錢的法律一個都沒有，1993年才有《公司法》，一直到現(xiàn)在有將近300個和賺錢有關(guān)的法律。

今天做任何一件事情都有規(guī)則可循，按規(guī)則才能出成績，劉翔要在村里跑，誰知道他能拿冠軍呢？

第二個標志是科技。你不管做哪一行，新創(chuàng)業(yè)的人對于互聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)這些技術(shù)運用得好，獲客成本就低，服務就更好，這些都是過去做不到的。技術(shù)讓你跟客戶之間的交流幾乎零成本，為所有人創(chuàng)造了非常公平的競爭環(huán)境。

當然還有一個重要的標志是市場環(huán)境好，如果把創(chuàng)業(yè)比作生孩子，備孕就開始有人教你，生下來以后產(chǎn)康中心、幼教，一直到大學，多少人教一個孩子。

我們早期“生孩子”就跟莊稼地里似的，胡亂生了沒人管?，F(xiàn)在創(chuàng)業(yè)有很多人教你，有創(chuàng)業(yè)中心導師，有商學院，有政府，所以就不斷出現(xiàn)民營企業(yè)的奇跡，馬云、黃崢、張一鳴，一個比一個厲害。

CBR：但我很好奇您對剛才提到的這一代企業(yè)家抱著怎樣的心態(tài)，會有點羨慕嫉妒恨嗎？

馮侖：沒有。一代人做一代人的事，就相當于過去江湖上說大哥也牛X過，為什么？大哥是打群架時候牛X，現(xiàn)在不行了，講法治了，當不了大哥沒辦法了。

每個人最厲害的時間大概是20歲到50歲這一段，過了這段時間就是后邊人的時代，比如說，今天我們周圍這些企業(yè)家，跟我差不多一茬，我們現(xiàn)在就面臨一個選擇，我們使勁一干就干成過去。

越使勁越干“壞”，為啥？干成過去了。比方我們地產(chǎn)行業(yè)你一使勁干成開發(fā)公司，是不是死得更快？但是你知道今天20多歲的年輕人一干就是未來，比如說貝殼一干三四年市值是萬科加恒大，這就像30年前，我們那時候一干就是未來，因為沒有人敢干，對吧？時間一過，你就快變成“過去”了，但是“前浪”有“前浪”的玩法。

CBR：“前浪”的使命是什么？

馮侖：其實現(xiàn)在我們基本上做三件事情。第一就是對自己的企業(yè)做轉(zhuǎn)型，要么交出去，要么賣掉，要么自己革自己的命，自己改造自己，無非就三種可能性，當然破產(chǎn)也是一種可能性。第二件事情就是做傳承，如果第一件事懶得做，就抓緊做傳承。第三件事做公益。比如我這20年多一點，做了22家公益基金，有很多時間在做公益慈善，另外我當然還有一件事情叫表達，我覺得這是公益的一種。

CBR：表達是公益的一種？

馮侖：當然。你為什么要表達？你不是希望大家好嗎？因為我沒有發(fā)牢騷，罵人是為了自己爽，但我的表達都是希望大家好，所以我把它當公益的一部分。這個事情就可以做很久，一直做到八九十歲都可以。

這些事年輕的張一鳴他們現(xiàn)在顧不上做，他們還在爬珠穆朗瑪峰，我們爬過一次，歇會兒，只不過我們以前的山峰沒他們現(xiàn)在爬的高，去整理爬山過程中的一些東西分享給大家。

CBR：會在乎他們聽不聽嗎？

馮侖：一代人有一代人的活法，我20多歲的時候也不聽。另外我知道這個社會不斷進步，特別是技術(shù)帶來的進步，你年齡大了你就有劣勢，必須要清楚這一點。

CBR：公眾號“馮叔風馬牛”喜歡用企業(yè)家人生反轉(zhuǎn)，大起大落的故事標題，您覺得未來人們會用這樣的標題寫您的人生嗎？

馮侖：雖然標題不是我起的，但這樣也挺好，因為大家期待看到人生反轉(zhuǎn)，它更勵志，更能反映生活的真諦和殘酷的一面，如果都是“今天活得很幸福，明天更幸?！?，沒人看。至于我自己的人生，不知道，因為沒活完，還有20年，不定什么時候就“翻車”了呢？

現(xiàn)在來看應該不會有這么大的反轉(zhuǎn)，因為你在商業(yè)上登上最高峰的機會已經(jīng)過去了，對吧？現(xiàn)在要寫反轉(zhuǎn)，對象都是快手、抖音這樣的公司，一般就是正常遇到點挫折，比如突然得個癌癥、遇個車禍。

死是沒法選擇的，都要去的地方，只是去的方法不同，所以我大體上未來20年也沒什么可大起大落的。

CBR：您會假設(shè)自己和張一鳴同一時代，晚生二三十年的話會成為他們嗎？

馮侖：不會。即使我今天跟他們一樣大，也不會變成他們。這跟每個人創(chuàng)業(yè)的基因有關(guān)。第一，他們是寫軟件的理工男；第二，他們家里是做生意的；第三，他們中很多人都在國外的公司待過，他們創(chuàng)業(yè)都是從做產(chǎn)品、做軟件開始的。

我不一樣，我是社會人，學文科的，打死我也想不到去寫軟件。李東生為什么能做電視，他們班有仨做電視的，華南理工大學，做創(chuàng)維、康佳和TCL的是一個班同學，這是“基因”。

做房地產(chǎn)的大部分都是社會人，熟悉社會資源，整合政商關(guān)系，是吧？理工男不會在這些事情上花時間，就在家寫軟件，比如有一個小男生做了美柚App（一款記錄經(jīng)期的App），快上市了，代碼的世界就是這樣。

CBR：經(jīng)歷過那種草莽創(chuàng)業(yè)、野蠻生長的時代，您現(xiàn)在看這個時代，比如泡泡瑪特這樣的公司，還會有荒唐感嗎？

馮侖：我跟王寧（泡泡瑪特創(chuàng)始人）也認識，第一次見到他，我還跟他開玩笑說，你們這叫成人用品。他說不是，我們叫成人玩具，我說用品是個大概念。我聽到的故事、經(jīng)歷的故事中，匪夷所思的太多了，確實會有很多荒誕感，但是我也很開心，人生有這么多可能性，我看到了經(jīng)歷了，所以我也不愿意辜負它，我會把它寫在小說里。我的小說名字叫《自由塔》，大概是一個中國版《教父》《美國往事》這樣的故事。

CBR：您雖然還是一個工作人的狀態(tài)，但同時又有一種出世的或者說是旁觀者的視角，它們是怎么同時存在的？

馮侖：這跟我的知識和教育背景有關(guān)，因為我讀了很多人文、歷史、法律、政治的書。賺錢真的是我后天學的，做學術(shù)、做翻譯是“童子功”，所以自然對身邊事有一種旁觀者的感覺。我既是演員，又當觀眾，有時扎進去好好演，有時跳出來看自己。我常開玩笑說自己像個婦產(chǎn)科醫(yī)生，看慣了一切，依然相信真愛。充滿激情地生活是本能，退回來去思考是理性。

CBR：汪建說要活120歲，王石把體脂率練得那么低，您對健康或者說“活得久”這件事有執(zhí)念嗎？

馮侖：我沒有，我主要（追求）開心、放松、自然，既有平常心，又有同理心，才會有正常態(tài)。

你要是老把自己定義成跟別人不一樣，就會很辛苦。按《道德經(jīng)》的說法，你不是個東西就是好東西，無就是一切，是就不是。我只要變成“無”就開心了，沒有任何身份角色就覺得很舒服。

CBR：但是現(xiàn)在不都要立“人設(shè)”嗎？您不給自己立“人設(shè)”嗎？

馮侖：那是商業(yè)需要，但我自己其實沒有這么做。我胡說八道幾十年，他們叫這“人設(shè)”，我自己“沒設(shè)”，我沒故意這樣，我覺得這么說話舒服就可以了，而且沒傷害到誰。