摘要：當(dāng)下，緊湊三房是不少熱點(diǎn)城市主力供應(yīng)和成交戶型，同時也是諸多房企住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)中較為重要的一類產(chǎn)品。由于房企產(chǎn)品設(shè)計(jì)邏輯、戶型面積大小以及客群和區(qū)域差異的影響，當(dāng)下市場緊湊三房戶型種類諸多。歸納分析千余個三房產(chǎn)品后，發(fā)現(xiàn)市場常見的緊湊三房戶型主要有三種，且不同面積段產(chǎn)品設(shè)計(jì)有所差異。

關(guān)鍵詞：發(fā)展型客群;上車型客群;產(chǎn)品競爭力

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）08-0065-69 收稿日期：2021-07-03

房價高漲、限價限購加碼背景下，購房者尤其是一二線城市首次置業(yè)客戶購房成本不斷增加，功能性強(qiáng)、總價較低的緊湊三房戶型成為更多剛需、首改購房者的選擇。

緊湊三房又稱“小三房”“小三室”，行業(yè)和房企對其沒有統(tǒng)一的概念規(guī)定，但其字面意思上不難看出，緊湊三房一是面積小，二是三房的功能性不能少?？紤]到不同物業(yè)類型公攤率以及產(chǎn)品區(qū)域性差異等因素，本文將建面110平方米以下洋房和高層三房住宅統(tǒng)稱為緊湊三房產(chǎn)品。

緊湊三房面積較小，要在有限面積內(nèi)兼顧到產(chǎn)品功能性和舒適性，較為考驗(yàn)房企產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)能力。隨著戶型設(shè)計(jì)的不斷發(fā)展和行業(yè)房企間競爭的加劇，目前市場緊湊三房產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)也有了不少升級和優(yōu)化。

1 緊湊三房戶型客群特征

緊湊三房主要客群為首置、剛需客戶，主要是滿足婚房、異地安家、孩子上學(xué)、落戶等城市居住需求而購房置業(yè)的群體。細(xì)分來看，本文將緊湊三房客群歸納為上車型、發(fā)展型、精英型三種類型。

1.1 上車型客群：總價敏感度高，更青睞90平方米以下緊湊三房

上車型客群積極進(jìn)取，急需安家落戶，購房資金有限，有強(qiáng)烈的購房意愿。他們在一線或二線城市有一份滿意度較高的工作，收入符合預(yù)期且對未來收入增長充滿信心，有著明確的奮斗目標(biāo)和人生規(guī)劃，但城市高房價、高生活成本使得他們的歸屬感和安全感缺失。

這類客群曾徘徊于買房還是租房，最終決定在城市買房，但預(yù)算有限，對總價敏感度高，優(yōu)先考慮總價和首付，衡量自身經(jīng)濟(jì)條件，以保證輕松付首付、輕松還按揭，最大程度滿足買房后生活質(zhì)量。他們更青睞90平方米以下三房，面積小一點(diǎn)無妨，也可以接受二手房。

1.2 發(fā)展型客群：注重功能性，關(guān)注主臥、客廳

發(fā)展型客群富有朝氣，弘揚(yáng)個性，品牌認(rèn)同度高。對于這類客戶而言，價格雖是重要因素，但并非唯一要素。注重規(guī)劃成熟、交通便利、配套成熟的遠(yuǎn)郊新城或優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)附近。同時，對于房子的認(rèn)知程度不斷提高，一旦認(rèn)可某個房企品牌，會成為忠誠度較高的潛在客群。

在戶型選擇上有自己特殊偏好，注重戶型功能性。比如在總面積不變的情況下，會更希望增加主臥和客廳面積及功能，并關(guān)注自定義X空間。餐客一體的橫廳設(shè)計(jì)比較受到這部分客群歡迎，它不僅滿足本身空間功能，還能容納多種生活場景。

其次，主臥配有衣帽間、獨(dú)立衛(wèi)生間是他們一致追求的功能。而“X空間”可將空間功能性和客戶個性化達(dá)成和諧統(tǒng)一，既可滿足家庭未來周期進(jìn)階的需求，也可彰顯個性，可作直播間、健身房、陳列室等等。

2 常見的幾種緊湊三房戶型

由于房企產(chǎn)品設(shè)計(jì)邏輯、戶型面積大小以及客群和區(qū)域差異的影響，當(dāng)下市場緊湊三房戶型種類諸多。歸納分析千余個三房產(chǎn)品后，發(fā)現(xiàn)以下市場常見的緊湊三房戶型主要有以下三種，且不同面積段產(chǎn)品設(shè)計(jì)有所差異。

100平方米以下緊湊三房更關(guān)注戶型功能性，各個功能區(qū)空間尺度相對較小，通常會做一衛(wèi)設(shè)計(jì)。100平方米以上緊湊三房在功能性和舒適性上做了提升和補(bǔ)充，如三房做兩衛(wèi)、客廳橫廳、獨(dú)立玄關(guān)以及儲物間設(shè)計(jì)等。

2.1 方正三面寬緊湊三房

方正三面寬緊湊三房多在南向設(shè)置雙臥和客廳形成三開間朝南格局，是當(dāng)下較為常見和受到購房者喜愛的戶型。一方面，這類戶型通常方正規(guī)整、室內(nèi)死角較少，空間利用率更高，功能性更強(qiáng)。另一方面，三面寬設(shè)計(jì)更利于整體通風(fēng)采光，增加居住舒適性。目前，方正三面寬緊湊三房包含一衛(wèi)和兩衛(wèi)兩種。

其中，方正三面寬緊湊三房一衛(wèi)戶型常見于在面積在100平方米以下住宅中。為了解決一個衛(wèi)生間帶來的使用不便，不少緊湊三房衛(wèi)生間做干濕分離設(shè)計(jì)方便日常生活，見圖1。

方正三面寬緊湊三房兩衛(wèi)是當(dāng)下不少房企剛需產(chǎn)品的主力戶型，備受剛需客群青睞。此類戶型通常主臥套房設(shè)計(jì)，且多一個衛(wèi)生間，大大提升了居住私密性和舒適度。細(xì)分來看，方正三面寬緊湊三房根據(jù)第三個房間所處位置不同大致可以分別兩種。

一種是第三個房間不在邊角上，這類緊湊三房戶型主臥衛(wèi)生間普遍一線排列設(shè)計(jì)，且與主臥連通，主臥可形成南北通透，舒適性更強(qiáng)，見圖2。

另一種方正三面寬緊湊三房兩衛(wèi)戶型第三個房間處在角落中，主臥衛(wèi)生間不能一線排布，主臥無法形成南北通透格局，見圖3。

3 當(dāng)下緊湊三房戶型特征

3.1 客廳可以做橫廳嗎

緊湊三房戶型由于面積較小，客廳多以面積占用較少的傳統(tǒng)豎廳為主，約74%的緊湊三房戶型客廳采用了豎廳設(shè)計(jì)，見圖4。

但在居民對室內(nèi)公共空間的要求提升和房企產(chǎn)品競爭激烈背景下，當(dāng)下不少緊湊三房跳脫常規(guī)的豎廳設(shè)計(jì)，采用視野闊綽、空間靈活可變、使用場景更加豐富的（類）橫廳設(shè)計(jì)為產(chǎn)品增加賣點(diǎn)，強(qiáng)化產(chǎn)品競爭力。

根據(jù)橫廳朝向，目前緊湊三房橫廳大致可分為兩種。一種是朝南、大開間、短進(jìn)深的標(biāo)準(zhǔn)橫廳，另一種為東西朝向的類橫廳。兩種橫廳客、餐廳都在同一采光面，且通常與景觀陽臺或飄窗相連。

3.1.1 標(biāo)準(zhǔn)橫廳：朝南、大開間、短進(jìn)深

南向大開間短進(jìn)深的標(biāo)準(zhǔn)橫廳，強(qiáng)化通風(fēng)、采光，拉伸景觀視角，增加了居住舒適度，有效改善緊湊型空間的局促感。例如上海祥源世茂云湖漫城98平方米、重慶葛洲壩御湖蘭園100平方米、成都金科博翠灣 107平方米三房兩廳兩衛(wèi)戶型客廳均采橫廳設(shè)計(jì)，并連景觀陽臺，空間通透敞亮，見圖5。

3.1.2 類橫廳（腰廳）：東/西朝向、大進(jìn)深

類橫廳具備標(biāo)準(zhǔn)橫廳的同樣優(yōu)勢，只是朝向不是常規(guī)的南向。如杭州大家湛景天承美筑108平方米、上海中集金地美蘭城98平方米三房大面寬的類橫廳，視覺沖擊力強(qiáng)，空間感通透明亮，可容納更多生活場景，見圖6。

3.2 做一衛(wèi)還是兩衛(wèi)

緊湊三房一般要滿足至少3～5人同時居住，衛(wèi)生間的設(shè)置數(shù)量和布局重要性不言而喻。相較于傳統(tǒng)一衛(wèi)設(shè)計(jì)，隨著居民居住要求的提升和住宅設(shè)計(jì)的發(fā)展，雙衛(wèi)、干濕分離一衛(wèi)設(shè)計(jì)廣泛應(yīng)用在當(dāng)下緊湊三房中。

3.3.1 兩個衛(wèi)生間

雙衛(wèi)布局已是當(dāng)下緊湊三房戶型主流設(shè)計(jì)趨勢和常見的賣點(diǎn)。本文梳理的1000多個項(xiàng)目中，有近七成緊湊三房產(chǎn)品是做雙衛(wèi)設(shè)計(jì)。三房雙衛(wèi)通常是一個衛(wèi)生間設(shè)置在主臥，另一個做公衛(wèi)，且部分公衛(wèi)做干濕分離處理。這樣主臥可變?yōu)樘追?，居住私密性和舒適度更高。同時另一個衛(wèi)生間可以滿足其他居住者使用需求，見圖7。

值得注意的是，雙衛(wèi)設(shè)計(jì)固然可以很好地解決多人同時使用衛(wèi)生間的需求，但也會壓縮其他功能區(qū)的面積，且可能會出現(xiàn)衛(wèi)生間部分空間功能冗余、利用低等現(xiàn)象，因此，對于不同面積的緊湊三房，房企在戶型空間布局上應(yīng)該有所取舍。

3.3.2 一個干濕分離衛(wèi)生間

除了常見的雙衛(wèi)設(shè)計(jì)外，不少緊湊三房仍然只做一衛(wèi)。但相較傳統(tǒng)的單體式衛(wèi)生間，當(dāng)下緊湊三房的一個衛(wèi)生間通常會采用干濕分離設(shè)計(jì)，更大限度提升了衛(wèi)生間的使用率。

目前來說，緊湊三房衛(wèi)生間干濕分離主要以二分離為主，即使用頻率最高洗手臺放置在最外側(cè)，與淋浴區(qū)分離開來。如東莞華僑城保利卓越和光塵樾82平方米三房衛(wèi)生間便做了二分離設(shè)計(jì)，見圖8。

此外，一些緊湊三房一衛(wèi)還會采用三分離設(shè)計(jì)，同時滿足三種不同的使用需求，使有限空間發(fā)揮更大效能，讓居家生活更便捷、更有序。如福州國貿(mào)九溪原83平方米三房和咸陽國潤當(dāng)代境MOMA97平方米三房一衛(wèi)均做干濕三分離設(shè)計(jì)，且后者還設(shè)有雙臺盆，進(jìn)一步方便日常起居，見圖9。

4 緊湊三房戶型未來發(fā)展趨勢

作為當(dāng)下剛需、剛改產(chǎn)品中重要的一部分，隨著房價攀升，可以預(yù)見緊湊三房在未來很長一段時間都將是房企和購房者非常關(guān)注的產(chǎn)品。在房企產(chǎn)品同質(zhì)化競爭加劇和客戶需求多變背景下，有限面積內(nèi)如何增強(qiáng)戶型功能性和實(shí)用性，并且兼顧舒適性將成為房企研發(fā)打造緊湊三房的主要方向。

4.1 不能一味求小而忽視空間合理布局

緊湊三房設(shè)計(jì)不能為了控制產(chǎn)品總價，一味壓縮面積，忽略空間合理尺度。新型的緊湊三房應(yīng)在保證一定舒適度和功能性的基礎(chǔ)上再控制面積大小，充分利用空間，細(xì)化各個功能分區(qū)，真正做到“麻雀雖小、五臟俱全”的小而全、小而美的設(shè)計(jì)。據(jù)此，本文認(rèn)為緊湊三房建面至少在90平方米以上，才能很好地做到功能性和舒適性的平衡。

4.2 功能性強(qiáng)的橫廳應(yīng)用將更常見

未來，更多的緊湊三房會采用橫廳設(shè)計(jì)增加產(chǎn)品競爭力。橫廳由于占用面積和面寬較大通常出現(xiàn)在中高端改善產(chǎn)品中。但隨著個性化居住和居家社交需求的增加，以及多功能空間概念的流行，（類）橫廳也開始應(yīng)用在不少緊湊三房戶型中，成為產(chǎn)品對外宣傳的一大賣點(diǎn)。