綦書環(huán)

摘要：上半年，德必集團(tuán)成功登陸創(chuàng)業(yè)板。輕資產(chǎn)運營商登上了開往春天的地鐵。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為承載中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體在資本市場上一直不乏身影，但是作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)運營商登陸資本市場的并不多。德必集團(tuán)的盈利能力主要來自早期獲得的部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)項目，因為承租時間早，租金成本較低;在對城市老舊廠區(qū)建筑物進(jìn)行改造“修舊如舊”的過程中，德必積累了知識和經(jīng)驗，獲得了先發(fā)優(yōu)勢。

關(guān)鍵詞：承租運營;參股運營;受托運營

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）08-0046-47 收稿日期：2021-07-02

中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了存量市場唱主角的市場。重資產(chǎn)轉(zhuǎn)不動了，自然就要轉(zhuǎn)向輕便靈活的輕資產(chǎn)。資產(chǎn)更輕，賺錢更穩(wěn)定，更輕松，大概是所有資產(chǎn)運營商的夢想。

德必集團(tuán)的經(jīng)營模式包括“承租運營”“參股運營”和“受托運營”。截至2020年6月30日，德必集團(tuán)承租運營園區(qū)共40個，參股運營園區(qū)3個，受托運營園區(qū)4個。

承租運營指的是德必先把具有改造價值的老舊物業(yè)租下來，通過重新設(shè)計、改造、裝修再分租出去，也就是俗稱的“二房東”。

德必集團(tuán)承租運營的40個園區(qū)有30個位于上海市，地域?qū)傩员容^明顯。文化創(chuàng)意類企業(yè)大多集中在核心一線城市，尤其是以“小資”著稱的上海。在文化創(chuàng)意園區(qū)辦公不僅性價比比較好，而且也符合很多上海年輕人的審美。

“科學(xué)咖啡館”位于彭江路602號大寧德必易園內(nèi)，這里曾是上海電氣集團(tuán)的老廠房，老廠房搖身一變成為綠意盎然、自然和諧的情調(diào)世界。

長寧德必易園毗鄰中山公園，前身為上海航天局第八〇九研究所。經(jīng)過改造重建，這棟老建筑轉(zhuǎn)身成為中心城區(qū)集聚文創(chuàng)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，聚集了上百家國內(nèi)外知名多媒體公司。

目前出租單價最高的項目是德必東湖WE項目，出租單價達(dá)到9.98元，其次是德必衡山WE項目，出租單價達(dá)到9.71元，其他項目出租單價大多介于2元至10元之間。

2020年1-9月，德必集團(tuán)營業(yè)收入為6.12億元，扣非后歸屬母公司股東的凈利潤為5000萬元。在營業(yè)成本中租金和改造攤銷成本占大頭，占公司總成本70%以上。

德必集團(tuán)前五大客戶分別為樂居、錦江酒店、泰洋川禾、美團(tuán)點評和魔方公寓，這五家公司合計貢獻(xiàn)3400多萬元營業(yè)收入。此外，德必集團(tuán)的客戶還包括滴滴打車、虎撲體育、言幾又書店、東方福利網(wǎng)、返利網(wǎng)、WeWork等知名新經(jīng)濟(jì)公司。

在保護(hù)和傳承城市歷史文脈的同時，既提升舊建筑的使用價值和商業(yè)價值，創(chuàng)造時尚舒適的辦公環(huán)境，又實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚，促進(jìn)社區(qū)、街區(qū)持續(xù)繁榮。德必和錦和的上市昭示著資本市場的新喜好，預(yù)計將來還會有同類企業(yè)上市。

輕資產(chǎn)運營產(chǎn)生于上世紀(jì)80年代，由國際著名管理顧問公司麥肯錫提出，此后受到全球企業(yè)追捧。

除了德必這樣的產(chǎn)業(yè)園輕資產(chǎn)運營商，物業(yè)公司也屬于典型的輕資產(chǎn)公司，并且得到了資本市場真金白銀的認(rèn)可。從市盈率角度看，物業(yè)企業(yè)市盈率多超過20倍，擁有較高估值。

對城市居民而言，房子是最重要的家庭資產(chǎn)，讓房子保值增值這個服務(wù)本身就具有很大價值。據(jù)估算，2030年全國物業(yè)管理面積將達(dá)到318億平方米，對應(yīng)收入規(guī)模約2萬億元。

物業(yè)企業(yè)收入穩(wěn)定，商業(yè)模式簡單清晰，抗風(fēng)險能力強(qiáng)。在2020年疫情最嚴(yán)峻的幾個月，多家上市物業(yè)公司表現(xiàn)搶眼，逆勢上揚(yáng)。如此良好的市場表現(xiàn)，自然使其成為當(dāng)下最受追捧的行業(yè)之一。