王韶

摘要：轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展模式，對(duì)過往粗放的模式進(jìn)行調(diào)整、革新，有機(jī)地平衡產(chǎn)業(yè)、居住和服務(wù)的資源利用與發(fā)展關(guān)系，促進(jìn)資源效能的更大釋放，引導(dǎo)房地產(chǎn)更好地服務(wù)于國(guó)家高質(zhì)量發(fā)展的大局，成為城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、居民生活服務(wù)的有機(jī)載體，帶動(dòng)與房地產(chǎn)相關(guān)的實(shí)體產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)等實(shí)現(xiàn)資源增效，城市運(yùn)營(yíng)是不二的選擇。

關(guān)鍵詞：城市運(yùn)營(yíng);轉(zhuǎn)型升級(jí);房地產(chǎn)+

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）08-0040-42 收稿日期：2021-07-02

“站在風(fēng)口上，豬都可以飛起來”，小米雷軍不經(jīng)意的一句調(diào)侃被無數(shù)創(chuàng)業(yè)者視為經(jīng)典?！帮L(fēng)口”來自哪里？來自國(guó)家的政策導(dǎo)向，來自人口和需求。人在哪，需求就在哪;需求在哪，投資就在哪。人口是國(guó)家發(fā)展和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵因素，也是企業(yè)制定企業(yè)戰(zhàn)略、決定資金投向的重要依據(jù)。

世界發(fā)達(dá)國(guó)家，城市群和都市圈是規(guī)模最大、最強(qiáng)勁的內(nèi)需市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)、科技、資本和人口高度集聚。

據(jù)全國(guó)第七次人口普查，我國(guó)城鎮(zhèn)人口9.02億人，與2010年相比增加了2.36億人，城鎮(zhèn)化率達(dá)63.89%，上升14.21個(gè)百分點(diǎn)?；浉郯拇鬄硡^(qū)人口7801萬人，比2010年增加了2189萬人，增幅39%。其中深圳、廣州、佛山、東莞、惠州、中山等6市新增常住人口達(dá)2040萬人。且隨我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的穩(wěn)步推進(jìn)，中心城市、城市群人口還將進(jìn)一步集聚。

城市運(yùn)營(yíng)，正站在“新風(fēng)口”之上。

1 城市運(yùn)營(yíng)，是國(guó)家實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的需要

改革開放40多年，我國(guó)經(jīng)歷了世界史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，但作為最關(guān)鍵因素“人”卻被忽視了，重經(jīng)濟(jì)發(fā)展，輕生態(tài)管理;重物質(zhì)積累、輕文化發(fā)展;重項(xiàng)目建設(shè)，輕公共服務(wù);重新城建設(shè)，輕舊城更新，不少大城市都不同程度地患上了“城市病”。

城市發(fā)展事關(guān)人民福祉和國(guó)家發(fā)展全局。中國(guó)經(jīng)濟(jì)“三高一低”的粗放型模式已嚴(yán)重制約著國(guó)家高質(zhì)量發(fā)展。正如國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人所說：“決不能吃祖宗飯，斷子孫路”。

十九大報(bào)告明確指出我國(guó)經(jīng)濟(jì)已由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量要更注重勞動(dòng)生產(chǎn)率、科技創(chuàng)新等。經(jīng)濟(jì)調(diào)結(jié)構(gòu)，改變?cè)鲩L(zhǎng)方式勢(shì)在必行，以粗放型投入為支撐的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式必然發(fā)生改變。

城市運(yùn)營(yíng)，除政府明令禁止外，凡城市所要、居民所需均可經(jīng)營(yíng)。統(tǒng)籌好“生態(tài)、生活、生產(chǎn)”三者關(guān)系，充分發(fā)揮房地產(chǎn)為城市發(fā)展和城市居民提供高品質(zhì)生產(chǎn)生活空間、場(chǎng)所和服務(wù)的核心價(jià)值，住房、寫字樓、長(zhǎng)租公寓、商業(yè)綜合體、賓館酒店、倉庫廠房、交通運(yùn)輸、醫(yī)療健康、教育娛樂、休閑運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)老托幼等城市所需的一切生產(chǎn)和生活設(shè)施“百花齊放”，吸引人，留住人，培育和孵化新產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化整合、產(chǎn)城融合，取得城市資源的增值和城市高質(zhì)量發(fā)展。

2 城市運(yùn)營(yíng)，是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的需要

1998年，我國(guó)停止住房實(shí)物分配，住房商品化和社會(huì)化一日千里，史無前例龐大的購房剛需群體使房地產(chǎn)業(yè)一路高歌猛進(jìn)。

進(jìn)入新常態(tài)、新時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境時(shí)過境遷，住房問題更注重公平正義，市場(chǎng)屬性由單純的經(jīng)濟(jì)屬性為主逐漸向社會(huì)與民生屬性轉(zhuǎn)變;市場(chǎng)從總體供給不足轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性失衡;“房住不炒”、因城施策，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段;“三道紅線”、房地產(chǎn)金融集中度管理、住宅用地集中供應(yīng)，從產(chǎn)、供、需三環(huán)節(jié)制約著房?jī)r(jià)。

土地資源成瓶頸、政府需求轉(zhuǎn)變，高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債、高回報(bào)的單一住宅開發(fā)銷售模式不能為城市帶來持續(xù)就業(yè)和稅收，不僅浪費(fèi)了資源，沉淀了巨額資金，還滋生金融和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)。城市政府更強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，更注重城市持續(xù)發(fā)展，由增量市場(chǎng)進(jìn)入存量市場(chǎng)的房企迫切需要轉(zhuǎn)型升級(jí)、尋找行業(yè)的“新風(fēng)口”。

轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展模式，對(duì)過往粗放的模式進(jìn)行調(diào)整、革新，有機(jī)地平衡產(chǎn)業(yè)、居住和服務(wù)的資源利用與發(fā)展關(guān)系，促進(jìn)資源效能的更大釋放，引導(dǎo)房地產(chǎn)更好地服務(wù)于國(guó)家高質(zhì)量發(fā)展的大局，成為城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、居民生活服務(wù)的有機(jī)載體，帶動(dòng)與房地產(chǎn)相關(guān)的實(shí)體產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)等實(shí)現(xiàn)資源增效，城市運(yùn)營(yíng)是不二的選擇。

3 城市運(yùn)營(yíng)本質(zhì)是“房地產(chǎn)+”，中心城市商品房市場(chǎng)仍有可為

房地產(chǎn)具有整合資源的平臺(tái)功能、服務(wù)運(yùn)營(yíng)功能和金融支持功能。一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)都是城市運(yùn)營(yíng)中不可或缺的組成部分，充當(dāng)著主力軍和急先鋒的角色。

城市不能僅有“房”和“地”，沒有“產(chǎn)”（產(chǎn)業(yè)）作為支撐，“臥城”“空城”都算不上真正意義的城市，反之也然。這不僅喪失了房地產(chǎn)推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展最為重要的功能價(jià)值，也有悖城市運(yùn)營(yíng)的初衷。

城市運(yùn)營(yíng)本質(zhì)是“房地產(chǎn)+”，但不是單純唯一的房地產(chǎn)開發(fā)，“拿地+建房+賣房”簡(jiǎn)單而粗暴，還必須有城市生產(chǎn)、居民生活所需的一切空間和服務(wù)配套，產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)相輔相成、相得益彰。合適比例的房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)于企業(yè)快速實(shí)現(xiàn)資金平衡、降低風(fēng)險(xiǎn)，完善城市肌理具有舉足輕重作用。

新常態(tài)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇，住房全面短缺、房?jī)r(jià)普漲成為“昨日黃花”，但部分人口持續(xù)流入的大城市、中心城市由于城市資源聚合的虹吸效應(yīng)，市場(chǎng)存在結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性供求矛盾，商品住房仍具有較大市場(chǎng)需求。反之人口流出、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不完善的中小城市整體潛在需求偏弱，供應(yīng)已超出當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要，房地產(chǎn)任性不得。

順應(yīng)國(guó)家和新技術(shù)、新消費(fèi)的發(fā)展趨勢(shì)，行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，以及地方經(jīng)濟(jì)和自身比較優(yōu)勢(shì)，因地制宜、因勢(shì)利導(dǎo)地選準(zhǔn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，并充分挖掘、放大。堅(jiān)持錯(cuò)位特色發(fā)展，避免同質(zhì)和低水平，發(fā)揮房地產(chǎn)資金實(shí)力強(qiáng)，客戶資源豐富，善于整合等優(yōu)勢(shì)，展開“房地產(chǎn)+”，由主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)刺激帶動(dòng)相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)跨界與整合，開辟贏利新賽道，從而獲得市場(chǎng)認(rèn)同和商業(yè)價(jià)值，進(jìn)而構(gòu)筑城市和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。

4 城市運(yùn)營(yíng)要以“人”為核心，從賣房子轉(zhuǎn)向賣生活

城市承載著人們對(duì)美好生活的向往。今天，全國(guó)超過三分之二的人口生活在城市，時(shí)刻與城市發(fā)生交集。

從解決溫飽到小康，人們對(duì)美好生活的追求與日俱增，物質(zhì)需要豐裕，不僅有衣食住行等基本物質(zhì)需求;精神更要求富足，有文化娛樂、體育休閑、健康養(yǎng)老等精神需求、改善性需求。

住房消費(fèi)從“居者有其屋”升級(jí)到“居者優(yōu)其屋”，人們對(duì)住房功能的要求從滿足基本居住轉(zhuǎn)為滿足高品質(zhì)生活需要。尤其是突如其來的新冠疫情，人們期盼居住條件更舒適、功能更齊全、環(huán)境更優(yōu)美、生活更便捷、文化更豐富、生活方式更健康，“讓居住更健康”成為新冠疫情后不可逆轉(zhuǎn)的潮流。

妥善處理城市與人、城市與自然、城市與城市的關(guān)系，堅(jiān)持人民為中心，以人民對(duì)美好生活的追求為著力點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)，參與城更新，優(yōu)化城市環(huán)境，創(chuàng)造宜居、宜業(yè)、宜游的優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境，從賣房子轉(zhuǎn)向賣生活。讓人們獲得感、幸福感、安全感更充實(shí)、更有保障、更可持續(xù)，在城市生活中更方便、更舒心、更美好，應(yīng)該是城市運(yùn)營(yíng)不懈的目標(biāo)。

未來已來，明天的方向比今天的地位更重要。

在新型城鎮(zhèn)化的蓬勃浪潮中，精明的房企紛紛在“城市運(yùn)營(yíng)和服務(wù)美好生活”展開探索實(shí)踐，將企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級(jí)的觸角指向城市運(yùn)營(yíng)。從2003年開始，星河控股集團(tuán)便以“城市運(yùn)營(yíng)引領(lǐng)者”為使命，旗幟鮮明地提出“要做500年，不做500強(qiáng)”，從增值土地到重塑居住、從布局金融投資到產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、從升級(jí)消費(fèi)到創(chuàng)新體驗(yàn)，腳踏實(shí)地致力于產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)、置業(yè)、資本、金融、物業(yè)等業(yè)務(wù)板塊打造，形成產(chǎn)城融合的生態(tài)圈，完成了從城市空間提供商向城市運(yùn)營(yíng)者的主動(dòng)轉(zhuǎn)型，為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)、拓展城市運(yùn)營(yíng)提供了借鑒。

今天，互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、5G、人工智能、區(qū)塊鏈等智慧服務(wù)方興未艾，科技變革正在深刻影響著城市的生產(chǎn)生活模式。

如何順應(yīng)新科技和新消費(fèi)的發(fā)展潮流，與時(shí)俱進(jìn)導(dǎo)入資源，激發(fā)城市在“雙循環(huán)”新經(jīng)濟(jì)格局中的潛能，為城市提質(zhì)增效賦能，這是城市運(yùn)營(yíng)者時(shí)刻需要關(guān)注和破解的課題。

始終保持“初心”和“再出發(fā)”的心態(tài)，城市運(yùn)營(yíng)永遠(yuǎn)在路上！