摘要：展望2021年，宏觀資金面保持合理充裕，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)向好，房地產(chǎn)調(diào)控整體仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，堅(jiān)持“房住不炒”、因城施策保障市場平穩(wěn)運(yùn)行。在此背景下，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”分析，預(yù)計2021年全國房地產(chǎn)市場發(fā)展將進(jìn)一步趨緩，整體呈現(xiàn)“銷售面積小幅調(diào)整，均價平穩(wěn)上漲，新開工維持高位，投資中高速增長”的特點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：調(diào)控;市場;發(fā)展

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）01-0017-19 收稿日期：2020-12-05

1 行業(yè)環(huán)境：資金面保持合理充裕，調(diào)控政策以穩(wěn)為主

1.1 宏觀經(jīng)濟(jì)方面

展望2021年，國際環(huán)境不確定、不穩(wěn)定性因素仍較多，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，但經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展不平衡、不充分問題仍值得關(guān)注，就業(yè)形勢雖有好轉(zhuǎn)，但整體仍面臨較大壓力。未來中央仍將多舉措暢通國內(nèi)大循環(huán)，充分釋放國內(nèi)需求潛力，為“雙循環(huán)”新格局的形成奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，同時，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，降低社會融資實(shí)際成本，中央將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，更加注重在穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、防風(fēng)險、控通脹之間把握綜合平衡，為經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展提供更有利的資金環(huán)境，M2增速有望保持在高位區(qū)間。房地產(chǎn)金融長效管理機(jī)制繼續(xù)加快建立，房地產(chǎn)金融監(jiān)管將持續(xù)強(qiáng)化，防止房地產(chǎn)市場過度金融化，防范化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

1.2 政策方面

《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》發(fā)布，提出“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，整體樓市調(diào)控基調(diào)與近幾年保持一致，未來五年，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策整體仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，“房住不炒”、因城施策保障市場平穩(wěn)運(yùn)行，“三穩(wěn)”目標(biāo)下，短期內(nèi)限購、限貸、限售等政策難現(xiàn)明顯放松，限價或有改善空間。另外，《建議》中提出要“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”，合理的住房消費(fèi)依然是被鼓勵和支持的對象，調(diào)控政策或?qū)⒃谙嚓P(guān)方面進(jìn)行補(bǔ)充和優(yōu)化?！巴苿咏鹑凇⒎康禺a(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”，亦預(yù)示著房地產(chǎn)與金融將更多地注重協(xié)調(diào)發(fā)展，在促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)上發(fā)揮更重要的作用。

2 市場趨勢：全國房地產(chǎn)市場發(fā)展節(jié)奏趨緩，商品房銷量平穩(wěn)回落

總體預(yù)測：銷售面積小幅調(diào)整，新開工維持高位，開發(fā)投資額保持中高速增長態(tài)勢。

根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，結(jié)合國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)對2021年經(jīng)濟(jì)環(huán)境的預(yù)測，參照近期宏觀政策走向及重要會議精神，對2021年房地產(chǎn)市場提出如下假設(shè)。

假設(shè)1：宏觀經(jīng)濟(jì)快速恢復(fù)，抹平疫情影響（GDP增長9.0%）;假設(shè)2：城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進(jìn)（城鎮(zhèn)化率提升1個百分點(diǎn)至62.6%）;假設(shè)3：貨幣政策靈活適度（M2增長9.5%～10%），精準(zhǔn)導(dǎo)向，房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管整體收緊;假設(shè)4：堅(jiān)持“房住不炒”調(diào)控導(dǎo)向，因城施策，長效調(diào)控機(jī)制加快推進(jìn)。

在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，2021年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售面積小幅調(diào)整，銷售均價平穩(wěn)上漲，新開工維持高位，投資中高速增長”的特點(diǎn)。

需求端，房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境收緊，或?qū)⑼苿有枨筢尫鸥吚硇?，預(yù)計2021年全年商品房銷售面積下降2.3%～3.8%;鑒于銷售均價在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及一二線城市銷售較好等因素影響下仍將保持結(jié)構(gòu)性上漲（3.9%～5.4%），2021年商品房銷售額仍有望實(shí)現(xiàn)新突破。供應(yīng)端，“三道紅線”試行背景下，房企資金壓力及銷售去化壓力進(jìn)一步顯現(xiàn)，新開工積極性難有明顯提升，整體新開工規(guī)模或?qū)⒀永m(xù)調(diào)整態(tài)勢，但2020年土地成交面積的增加將支撐新開工規(guī)模維持高位，預(yù)計2021年新開工降幅將在0.1%～1.6%之間;投資方面，預(yù)計2021年在建項(xiàng)目施工進(jìn)度將加快推進(jìn)，帶動建安投資支撐開發(fā)投資額繼續(xù)增長，但考慮到土地購置費(fèi)增速存在較大調(diào)整壓力，全年開發(fā)投資額增速或回落至中高位水平，據(jù)模型測算在5.4%～6.9%之間。

3 聚焦核心城市和城市群，把握區(qū)域分化帶來的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇

2021年，全國房地產(chǎn)市場發(fā)展節(jié)奏將放緩，整體銷量存小幅調(diào)整壓力，在新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)背景下，人口及土地等關(guān)鍵資源將加速向城市群和中心城市聚集，聚焦城市群和中心城市，可最大化享受城鎮(zhèn)化帶來的紅利。但值得注意的是，在區(qū)域發(fā)展進(jìn)程、市場周期、外界環(huán)境變化、供需支撐度不同等因素影響下，重點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展行情存在一定分化，應(yīng)注意把握區(qū)域分化帶來的結(jié)構(gòu)性機(jī)會。

粵港澳大灣區(qū)市場存增長空間，成渝整體或有周期調(diào)整壓力，長三角、京津冀、長江中游城市群市場規(guī)模有望實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中向增

綜合對五大城市群房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、調(diào)控政策、發(fā)展規(guī)劃前景與供需兩端支撐所做的分析，及對2021年宏觀環(huán)境的預(yù)判，對2021年五大城市群市場趨勢做出如下判斷，見表1。

粵港澳大灣區(qū)區(qū)域頂層設(shè)計已落地，中央支持政策多，產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟，人口吸引力強(qiáng)，房地產(chǎn)市場需求旺盛，加之前幾年區(qū)域整體市場持續(xù)低幅調(diào)整，市場需求存在部分壓制，在區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展利好持續(xù)顯現(xiàn)的背景下，市場回升動力強(qiáng)。供應(yīng)端，2020年區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)大幅度增長，新開工較為積極，將有效改善需求整體供應(yīng)狀況。預(yù)計受供需兩端均向好影響，2021年粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場規(guī)模存增長空間，鑒于目前地價、房價上漲仍存較大動力，預(yù)計調(diào)控有進(jìn)一步升級可能，在此背景下，預(yù)計2021年房價漲幅將有所回落。

長三角城市群區(qū)域規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人口吸引力與粵港澳大灣區(qū)存在較大相似度，房地產(chǎn)市場需求也較為旺盛，但鑒于2020年需求積極釋放，短期繼續(xù)提升空間相對有限。當(dāng)前長三角地區(qū)交易市場及土地市場熱度在調(diào)控政策影響下，均顯現(xiàn)高位回落態(tài)勢，預(yù)計2021年市場將保持嚴(yán)格調(diào)控。結(jié)合供應(yīng)端取得明顯改善的狀況來看，預(yù)計2021年長三角城市群房地產(chǎn)市場規(guī)模將有小幅增長，整體呈現(xiàn)量增價穩(wěn)格局。

京津冀城市群受一體化推進(jìn)節(jié)奏及短期規(guī)劃利好有限影響，難以給房地產(chǎn)市場帶來額外的需求增量，且人口流入規(guī)模相對較少，但考慮到近幾年區(qū)域市場持續(xù)調(diào)整，整體銷量較過去高位存在一定差距，在政策穩(wěn)定、供應(yīng)充足的環(huán)境下，需求將穩(wěn)步釋放，預(yù)計2021年京津冀整體市場規(guī)模維穩(wěn)，但內(nèi)部行情將有所分化。北京政策穩(wěn)定，需求旺盛，供應(yīng)充足，預(yù)計市場銷量將繼續(xù)增長;天津市場情緒相對冷清，短期難有明顯改善;環(huán)京地區(qū)，受益于區(qū)域交通一體化利好的兌現(xiàn)，加之調(diào)控負(fù)面效應(yīng)已逐步消解，需求有望低位回升。

成渝城市群有區(qū)域規(guī)劃即將落地，短期政策利好對房地產(chǎn)市場需求的支撐較高，但鑒于近幾年市場需求持續(xù)高位釋放，規(guī)劃利好的落地或在短期內(nèi)可支撐需求規(guī)模維持高位，但區(qū)域整體市場仍存周期調(diào)整壓力，2021年成渝城市群市場規(guī)模穩(wěn)中或有小幅調(diào)整，城市內(nèi)部行情將有所分化。其中成都2020年需求高位釋放，隨著調(diào)控收緊，2021年市場規(guī)模存調(diào)整壓力;重慶前兩年市場周期自發(fā)調(diào)節(jié)，需求存在壓制，預(yù)計2021在規(guī)劃利好支撐下，市場有望逐步趨穩(wěn);成渝城市群短期處于雙核聚焦階段，其他三四線城市需求相對有限，加之棚改缺位，2021年城市群內(nèi)三四線城市市場或面臨調(diào)整壓力。

長江中游城市群房地產(chǎn)市場在疫情中受到較大沖擊，且新開工規(guī)模在活動管制影響下有所縮減，市場規(guī)模較往年平均水平有明顯下降。2021年隨著疫情得到有效控制，在針對性政策支持下，預(yù)計長江中游城市群宏觀經(jīng)濟(jì)面將有普遍性恢復(fù)，房地產(chǎn)市場信心也將得到提振，需求將逐步釋放，預(yù)計2021年長江中游城市群市場規(guī)模將有所增長，但因經(jīng)濟(jì)全面恢復(fù)尚需時間，需求上行幅度將相對平緩。

作者簡介：黃瑜，中指控股CEO，中指研究院常務(wù)副院長。