李奕辰 李昊龍

【摘要]隨著物業(yè)管理覆蓋面的擴大，有關(guān)小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的矛盾與問題日益顯現(xiàn)出來。現(xiàn)階段，小區(qū)物業(yè)管理主體劃分已經(jīng)基本形成：街道辦事處、市住建局、業(yè)主委員會和物業(yè)公司。多個主體之間為爭取自身利益會進行博弈，博弈形成動態(tài)平衡可以促進物業(yè)管理工作正向發(fā)展，主體間的矛盾則會使物業(yè)管理工作向著負面行進。物業(yè)管理現(xiàn)狀可以通過此主體視角分析，物業(yè)管理問題可以通過此主體視角解決，這也是解決該課題問題的一個創(chuàng)新點。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理工作，街道辦事處，住建局，業(yè)主委員會，物業(yè)公司

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

16.005

1、物業(yè)管理現(xiàn)狀中反映出的問題

從調(diào)研情況看，所調(diào)研的五個小區(qū)雖各有其特殊矛盾，然而總覽全貌，濟南市小區(qū)矛盾糾紛主要集中在以下五個方面：

1.1 開發(fā)建設(shè)銷售環(huán)節(jié)遺留問題引起的糾紛。

一是開發(fā)企業(yè)延期交房，延期辦理房產(chǎn)證問題。部分住宅開發(fā)企業(yè)未按房屋銷售合同約定按時交付房屋或未按房屋銷售合同約定為業(yè)主辦理房產(chǎn)證。由于交付房屋的工作大多由開發(fā)商委托的物業(yè)企業(yè)代替，業(yè)主往往將應(yīng)由開發(fā)企業(yè)承擔的責任轉(zhuǎn)移給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。其次，部分小區(qū)開發(fā)商在尚未辦理水電、暖氣等設(shè)施交接的情況下，居民入住后仍在使用臨時水、電，經(jīng)常會發(fā)生斷水斷電的問題。三是社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)不到位。一些社區(qū)配套設(shè)施存在少建、遲建現(xiàn)象，業(yè)主反映強烈。有些小區(qū)規(guī)劃中沒有監(jiān)控，車棚或者監(jiān)控設(shè)施少，車棚不夠，業(yè)主要求物業(yè)企業(yè)補上施工。部分業(yè)主對新建監(jiān)控設(shè)施和新建車棚舉行業(yè)主投票表決大會，費用由業(yè)主承擔，但由于規(guī)定不明確，導致部分業(yè)主不理解，問題很多。四是房屋保修期質(zhì)量問題。開發(fā)建設(shè)項目完成后，一些房子存在衛(wèi)生間或屋頂滲水漏水的問題，這些問題本該由開發(fā)商及時協(xié)調(diào)建設(shè)單位解決，但是開發(fā)商往往傾向于讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)解決，但由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位之間不存在約束關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位的能力非常小，因此很多開發(fā)遺留問題解決往往會出現(xiàn)甩鍋的現(xiàn)象，造成客戶與地產(chǎn)公司的沖突。五是開發(fā)商銷售房屋時的承諾不能兌現(xiàn)，由虛假廣告引發(fā)的糾紛。社區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套設(shè)施及附屬建筑，特別是地下停車場、會所等產(chǎn)權(quán)歸屬不明確，業(yè)主與開發(fā)商在經(jīng)營收益分配上存在沖突。

1.2 物業(yè)企業(yè)經(jīng)營服務(wù)不規(guī)范帶來的糾紛

一是社區(qū)部分居民認為物業(yè)服務(wù)標準與收費不對等，物業(yè)企業(yè)存在服務(wù)少、收費多的問題。二是一些物業(yè)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自經(jīng)營社區(qū)公共部分、公共設(shè)施設(shè)備獲取不正當利益，如地面停車費、電梯或墻體廣告收入。三是業(yè)主與物業(yè)企業(yè)就車輛丟失、家庭財產(chǎn)被盜、社會人身傷害等責任糾紛引起的糾紛意見不一致。四是部分物業(yè)企業(yè)的接管或交接手續(xù)不規(guī)范引起的糾紛。

1.3 業(yè)主在使用管理房屋及其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備方面產(chǎn)生的糾紛

一是在使用住宅的過程中，部分業(yè)主存在非法裝修、非法建筑、改變居住功能、占用綠地、占用公用部分、非法飼養(yǎng)寵物等問題。由于物業(yè)沒有法律上的權(quán)限，所以只能阻止這種行為并進行報告。因此，部分園區(qū)破壞建筑物的承重結(jié)構(gòu)或非法建筑現(xiàn)象橫行。二是部分業(yè)主未積極履行共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修義務(wù)，因共用部位、共用設(shè)施設(shè)備不及時維修，影響其他業(yè)主生活而引發(fā)的糾紛。例如，業(yè)主拒絕移動太陽能發(fā)電，影響屋頂防水工程，以及部分業(yè)主拒絕支付電梯維護費等。

1.4 業(yè)主與業(yè)主委員會在行使物業(yè)管理權(quán)方面造成的糾紛

一是部分業(yè)主委員會不正當運營，擅自決定本應(yīng)由業(yè)主大會決定的事項。例如，業(yè)主委員會變更物業(yè)、擅自出租共用部分、處理共用部分的收益等。二是業(yè)主委員會沒有正確聽取業(yè)主的管理意見和建議，引起業(yè)主的不滿。三是業(yè)主委員會的法律地位，不承擔民事責任，因此，部分業(yè)主委員會在決策時受個別人利益或意志影響，導致很多業(yè)主的利益受損，導致管理混亂。

1.5 日益增長的車輛與停車位不足產(chǎn)生的糾紛

濟南市大多數(shù)小區(qū)停車位配置率較低，停車位不足與小區(qū)車輛日益增加的矛盾更加突出，部分小區(qū)出現(xiàn)停車難、停車亂現(xiàn)象，甚至占據(jù)消防通道。有的公寓業(yè)主認為地下停車場的出售、租賃價格過高或地下停車場不足。雖然部分公寓業(yè)主和車主在指定公共區(qū)域允許停車，但由于在業(yè)主會上總是難以表決，導致公寓業(yè)主在公共區(qū)域的停車問題上陷入困境。一些沒有停車位的業(yè)主對物業(yè)公司的車輛管理提出質(zhì)疑，甚至還堵住了小區(qū)的大門。

2、物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛產(chǎn)生的主要根源分析

2.1 行業(yè)監(jiān)管手段單一，物業(yè)服務(wù)水平參差不齊

一是今年國家取消了物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審批，事中事后監(jiān)管的政策和黑名單制度未出臺以前，物業(yè)主管部門僅靠信用管理企業(yè)的相對監(jiān)督力度變小了，部分從事物業(yè)管理活動的企業(yè)自我約束不夠嚴格，政策法律意識淡薄，服務(wù)理念差，技能低，不規(guī)范。二是我市政府部門機構(gòu)改革整合后，除槐蔭區(qū)、天橋區(qū)以外的縣、區(qū)房管部門均與建設(shè)部門進行了合并，出現(xiàn)了多數(shù)縣、區(qū)政府從事物業(yè)管理工作的機構(gòu)缺失和人員薄弱的現(xiàn)象，導致行業(yè)監(jiān)管力度小、管理措施不到位。

2.2 社區(qū)黨組織引領(lǐng)作用沒有充分發(fā)揮

物業(yè)管理是社區(qū)治理的重要組成部分。社區(qū)業(yè)主自治和物業(yè)服務(wù)應(yīng)當在社區(qū)黨組織領(lǐng)導下依法實施，并由社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會統(tǒng)籌推進。但由于先前的基層組織和房地產(chǎn)企業(yè)黨建環(huán)節(jié)力量薄弱，一些業(yè)主過于強調(diào)物權(quán)和業(yè)主自治管理，導致每個主體在社區(qū)唱曲子，各行其是，社區(qū)資源缺乏整合和黨的領(lǐng)導，沒有形成一個協(xié)調(diào)聯(lián)系，企業(yè)領(lǐng)導機制、矛盾在村子里管理，長期不能有效解決。

2.3 物業(yè)管理與社區(qū)管理脫節(jié)，小區(qū)綜合管理職責沒有落實到位

物業(yè)管理是社區(qū)管理的重要組成部分。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)行使一些治安管理職能，但這種管理不具有行政管理的性質(zhì)，缺乏必要的行政執(zhí)法手段保障。物業(yè)管理不能代替街道辦事處、公安、城管等部門來管理小區(qū)。

物業(yè)管理和社區(qū)管理有本質(zhì)區(qū)別：一是不同內(nèi)容的管理，社區(qū)管理是公安、城管、街道辦事處在對社區(qū)的沖突、糾紛和違反法律、法規(guī)等問題上協(xié)調(diào)管理的全面工作，屬于行政責任。物業(yè)管理是指社區(qū)居民根據(jù)自身需要委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)解決日常事務(wù)的一種活動，屬于市場服務(wù)行為。二是實施主體不同，社區(qū)管理由城市管理職能部門和政府執(zhí)法權(quán)限部門來實施。物業(yè)管理由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行。三是基礎(chǔ)不同，社區(qū)管理由城管、執(zhí)法等行政部門根據(jù)法律、法規(guī)的授權(quán)實施。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，履行約定的服務(wù)內(nèi)容，共同解決業(yè)主委托的相關(guān)事務(wù)。目前大多數(shù)物業(yè)管理應(yīng)納入村管理，由于住宅物業(yè)管理和社區(qū)管理脫節(jié)，部分行政單位和職能部門削弱了社區(qū)服務(wù)的管理職責，有關(guān)行政部門和專業(yè)服務(wù)單位在社區(qū)管理和服務(wù)責任分工不清楚，邊界具有不確定性。由于開發(fā)監(jiān)督不到位，大部分新建社區(qū)沒有配置社區(qū)管理服務(wù)室，導致一些街道辦事處沒有把社區(qū)綜合管理工作作為社區(qū)管理的重要環(huán)節(jié)。街道辦事處、行政執(zhí)法和其他行政部門例如管理供熱、供水、供電部門的公共服務(wù)，居民的自治管理、業(yè)主大會的自治管理、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)等所有的工作之間缺乏整體協(xié)調(diào)，尚未建立與多元化產(chǎn)權(quán)制度相適應(yīng)的綜合管理機制，因此，村內(nèi)違法違規(guī)現(xiàn)象缺乏有效的約束，在行政執(zhí)法中存在著小區(qū)內(nèi)違法無人問津、物業(yè)管理無人管、管不清、投訴不清等問題。

2.4 開發(fā)商先入為主、缺乏有效溝通，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間關(guān)系未理順

根據(jù)系統(tǒng)設(shè)計的“物業(yè)管理條例”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入社區(qū)服務(wù)業(yè)主之前，房地產(chǎn)企業(yè)會有先入為主的錯覺。業(yè)主進入后，多數(shù)小區(qū)街道辦事處沒有按照《規(guī)定》的規(guī)定及時組織召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間缺乏有效的溝通渠道，業(yè)主的需求得不到及時解決，業(yè)主的意見和建議得不到及時反饋，業(yè)主的決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)得不到及時落實。缺乏監(jiān)管的物業(yè)經(jīng)營行為不受約束，物業(yè)經(jīng)營與業(yè)主之間的關(guān)系錯位。

2.5 部分物業(yè)企業(yè)和少數(shù)業(yè)主契約精神缺失，誠信意識不高

一些物業(yè)企業(yè)以追求利潤為唯一目的，任意降低服務(wù)標準、服務(wù)成本或設(shè)置名義收費，缺乏誠信經(jīng)營意識，惡化了與業(yè)主之間的關(guān)系。缺乏契約精神和守法意識的個別物業(yè)企業(yè)還需要進一步改進，拒絕支付物業(yè)服務(wù)費的現(xiàn)象與房地產(chǎn)企業(yè)非法使用房屋問題不時發(fā)生，影響物業(yè)管理在社區(qū)的正常實施。

2.6 尚未建立良性的價格動態(tài)調(diào)整機制

物業(yè)收費價格調(diào)整難度大，行業(yè)缺乏可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟基礎(chǔ)。社區(qū)設(shè)施設(shè)備陳舊，物業(yè)服務(wù)成本低，收費標準低，費率低。相當多的企業(yè)由于長期物業(yè)收費無法隨服務(wù)成本的上升進行調(diào)整，收入無法覆蓋費用的增加，導致企業(yè)運營陷入困境。一些企業(yè)為了降低成本，出現(xiàn)了員工人數(shù)減少、服務(wù)標準降低、侵犯業(yè)主公共利益、收費過高、隨意收費等一系列問題。在一些小區(qū)，管道廢棄、消防報警系統(tǒng)故障、電梯頻繁故障等問題持續(xù)發(fā)生，嚴重影響了小區(qū)的穩(wěn)定。

3、解決方案與總結(jié)

3.1 總規(guī)劃、總路線

為妥善解決當前物業(yè)服務(wù)糾紛，著力構(gòu)建和諧社區(qū)，我們認為，必須按照新時代中國特色社會主義思想提高保障和改善民生水平，加強和創(chuàng)新社會治理的要求，依據(jù)《中共中央國務(wù)院關(guān)于加強和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》、《中共山東省委山東省人民政府關(guān)于加強和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的實施意見》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》，以便民、利民、為民為宗旨，以加強基層黨組織引領(lǐng)和物業(yè)企業(yè)黨組織建設(shè)為重點，以構(gòu)建小區(qū)綜合管理體制為手段，以加快解決市民反映集中的物業(yè)服務(wù)熱點、難點問題為目的，從完善我市物業(yè)管理政策體系著手，把物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)和管理的范疇，整合條、塊管理資源，形成工作合力;強化行政部門對物業(yè)管理活動的指導、監(jiān)督、協(xié)調(diào);進一步完善業(yè)主委員會組建和運作模式，建立有效化解矛盾的協(xié)調(diào)機制;著力改進物業(yè)服務(wù)方式，提高行業(yè)總體服務(wù)質(zhì)量，提升社會和居民對物業(yè)服務(wù)的滿意度。重點抓好以下工作：

3.1.1 不斷健全完善物業(yè)管理政策體系

盡快出臺《濟南市物業(yè)管理條例》，力爭在政策方面實現(xiàn)三個突破：

一是在物業(yè)服務(wù)行為監(jiān)管措施上有所突破。進一步加強企業(yè)信用管理，服務(wù)合同備案管理，加強服務(wù)行為流程監(jiān)督和項目移交監(jiān)督，完善公共物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，完善物業(yè)管理市場機制。

二是住宅物業(yè)服務(wù)綜合管理體系有所突破。按照 “縣、區(qū)政府負責，房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督和指導，有關(guān)部門的合作，實現(xiàn)組織的街道辦公室”的原則和“基于條塊的組合加強屬地管理”，社區(qū)的綜合管理機制和街道的聯(lián)合會議系統(tǒng)基于街道辦事處逐漸建立。

三是物業(yè)服務(wù)糾紛協(xié)調(diào)有所突破。健全黨組織領(lǐng)導下的社區(qū)自治機制。建立社區(qū)黨組織、居委會、物業(yè)公司、業(yè)主委員會、居民代表和居民代表例會制度、聯(lián)辦制度和考核制度。加強街道辦事處和社區(qū)黨組織在業(yè)主委員會的政治和組織領(lǐng)導，做好監(jiān)督和管理，選舉業(yè)主委員會給予指導并監(jiān)督他們的日常工作，并將指導和監(jiān)督的小區(qū)業(yè)主委員會工作納入到社區(qū)穩(wěn)定的年度評估范圍內(nèi)。

3.1.2 大力強化行業(yè)監(jiān)督管理措施，著力提高行業(yè)服務(wù)水平

首先，開展物業(yè)服務(wù)標準建設(shè)，完善物業(yè)服務(wù)標準，確定分級服務(wù)項目的服務(wù)標準，初步建立物業(yè)服務(wù)的公眾評價體系，定期進行物業(yè)服務(wù)項目的社會評價，并將評估結(jié)果向社會公布，同時和物業(yè)管理招標投標工作掛鉤。

二是規(guī)范物業(yè)服務(wù)項目的“接退管理”行為，明確物業(yè)項目交接時的檢查制度，規(guī)范物業(yè)公司進出社區(qū)的程序。

三是進一步完善物業(yè)管理招投標制度，促進物業(yè)管理市場有序競爭，加強市場整合，培育一批信譽好、專業(yè)化程度高、服務(wù)能力強的品牌物業(yè)管理企業(yè)。

3.1.3 下大力氣解決好房屋使用管理和物業(yè)服務(wù)過程中存在的突出問題

社區(qū)綜合管理機制的核心是實現(xiàn)城市管理中心的網(wǎng)格化，借鑒北京市“街鄉(xiāng)吹哨、部門報道”的經(jīng)驗，發(fā)揮街道辦事處在社區(qū)綜合管理中的主導作用。建立綜合管理機制，一是解決街道辦事處與行政管理部門的權(quán)力劃分，明確在區(qū)管理工作中哪些是屬于街道辦事處的職責，哪些屬于行政管理部門的職責。第二，完善物業(yè)管理機構(gòu)的辦公室，明確物業(yè)管理人員的具體職責。三是加大對社區(qū)管理的投入，解決社區(qū)辦公和社區(qū)管理工作的資金問題。四是建立有效的工作機制，解決辦公室管理與行政部門管理有效銜接的問題。借鑒北京的經(jīng)驗，各辦事處或綜合治理中心的物業(yè)管理機構(gòu)可以接收公眾的訴求和問題，并進行分類處理。一般情況，可立即解決，由街道或社區(qū)居委會直接督促物業(yè)企業(yè)解決;情況復雜，涉及部門較多，可召開街道辦事處聯(lián)席會議（街道哨聲、部門匯報）落實負責單位和解決問題的辦法;不屬于物業(yè)服務(wù)和社區(qū)管理的，由街道辦事處按規(guī)定移交。

3.2 各主體的解決對策

3.2.1 街道辦事處問題解決方案

總的來說，在目前的物業(yè)管理服務(wù)中，街道辦事處存在的問題之一就是制度不健全，職責不明確，權(quán)責不一致。區(qū)和街道機關(guān)沒有合理劃分和定義，區(qū)一級延伸到街道的機構(gòu)和人員應(yīng)該委托給代表團沒有委托，街上有更多的事務(wù)，更少的人，責任、權(quán)力，問題還沒有解決，綜合管理功能和社區(qū)服務(wù)功能受到很大程度的限制和約束。二是內(nèi)部機構(gòu)不符合精簡、高效的原則，有的多達十個以上，而且設(shè)置不科學、不合理、不規(guī)范，不能適應(yīng)新形勢的需要，影響了街道功能的發(fā)揮。

鏈接銷售的開發(fā)和建設(shè)，遺產(chǎn)糾紛引起的問題，業(yè)主入住后仍在使用臨時水、電現(xiàn)象頻繁發(fā)生，街道辦事處應(yīng)該結(jié)合供水、供電企業(yè)，協(xié)商解決水和電力的供應(yīng)問題，傳統(tǒng)街道辦事處需要明確監(jiān)督責任。雖然不能從根本上解決開發(fā)商遺留的問題，但首先要保護居民的基本權(quán)益。針對配套設(shè)施、維修質(zhì)量、虛假廣告等損害業(yè)主權(quán)益的問題，街道辦事處應(yīng)針對性地設(shè)立房屋維修辦事處等一類相關(guān)機構(gòu)，以保護業(yè)主的住宅權(quán)益。

另一方面，對于街道辦事處與居民之間的關(guān)系，街道辦事處應(yīng)發(fā)揮引導和監(jiān)督作用，引導居民履行相關(guān)義務(wù)。物業(yè)企業(yè)沒有執(zhí)法權(quán)利，但需要配合街道辦事處制止非法裝修、占用綠地、私自施工等行為。

針對各種問題，相關(guān)部門應(yīng)當整頓和監(jiān)督濟南城市的房地產(chǎn)企業(yè)，督促房地產(chǎn)公司履行承諾的服務(wù)標準，并不斷創(chuàng)新房地產(chǎn)公司的服務(wù)，提升服務(wù)標準。這樣的措施，對于目前物業(yè)企業(yè)約束相對于過去較為寬松的環(huán)境，可以起到一定的監(jiān)管作用。

在日常生活中，街道辦事處負責的社區(qū)管理需要與物業(yè)公司負責的社區(qū)具體管理相結(jié)合，物業(yè)公司應(yīng)該有一定的實際話語權(quán)。筆者認為，可以大膽地將街道辦事處的簡政放權(quán)路線與物業(yè)公司的話語權(quán)結(jié)合起來，即賦予物業(yè)公司行使政府權(quán)力的資格證書法定權(quán)力。這樣，我們就能有效地糾正社區(qū)內(nèi)亂停車、生活變亂的現(xiàn)象以及小區(qū)一系列管理問題。

3.2.2 住建局問題解決方案

房建局作為比街道辦事處更高一級的政府機構(gòu)，主要需要精簡行政和放權(quán)，以簡化工作程序。筆者認為，房建局應(yīng)該在未來大局中發(fā)揮引導作用，相當于物業(yè)管理的“大腦”。具體問題將由街道辦事處授權(quán)物業(yè)公司和業(yè)主委員會來解決。

下面是對社區(qū)主要問題的分析，來解釋“大腦”的具體含義。首先，對于房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)銷售環(huán)節(jié)遺留的問題，房建局需要出臺相關(guān)政策法規(guī)，從根源上減少遺留問題的發(fā)生。對于現(xiàn)有的問題，例如監(jiān)測設(shè)施不足及車位不足，市建局應(yīng)作出總體規(guī)劃，確保社區(qū)內(nèi)沒有監(jiān)測盲點，并修建潮汐車位。其次，針對社區(qū)部分居民認為服務(wù)標準不等于收費，房地產(chǎn)企業(yè)收費不合理等情況，房管部門應(yīng)從市場角度考慮其工作的價值，確定科學的收費標準。

目前是房屋建設(shè)管理部門簡政放權(quán)的過渡期，要重點形成物業(yè)企業(yè)自我監(jiān)督和業(yè)主委員會合作監(jiān)督的局面。三方合作促進了簡政放權(quán)工作的進行。此外，簡政放權(quán)把房屋管理部門和建設(shè)部門合二為一，制度設(shè)置和人員設(shè)置薄弱。筆者認為，建立龐大的住房建設(shè)數(shù)據(jù)庫，全面完成城市住房規(guī)劃管理是今后改革的方向。

社區(qū)管理由城管、執(zhí)法等行政部門根據(jù)法律、法規(guī)的授權(quán)實施。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，履行約定的服務(wù)內(nèi)容，共同解決業(yè)主委托的相關(guān)事務(wù)。筆者認為，房管局需要完善相關(guān)法律法規(guī)，完成由人治到法治的轉(zhuǎn)變。

3.2.3 物業(yè)公司問題解決方案

總的來說，在政府部門簡政放權(quán)的背景下，規(guī)范和加強自律是解決物業(yè)企業(yè)問題的方向。

物業(yè)管理公司是關(guān)系到居民日常生活水平最直接的組織，規(guī)范物業(yè)管理公司的服務(wù)非常重要。物業(yè)企業(yè)收費應(yīng)按照相關(guān)部門制定的科學收費標準，并經(jīng)常采納業(yè)主委員會反映的居民意見，以消除多收費少服務(wù)的問題;居民應(yīng)通過業(yè)主大會保護自己的權(quán)利，防止物業(yè)公司在移交期間出現(xiàn)違法違規(guī)行為。

房地產(chǎn)公司和業(yè)主之間的關(guān)系需要理順。為此，街道辦事處應(yīng)按照法律法規(guī)，準時、定期召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，在業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間建立有效的溝通渠道。

社會主義市場經(jīng)濟既需要市場調(diào)控，也需要宏觀調(diào)控。市場通過服務(wù)水平和價格選擇質(zhì)優(yōu)價廉的物業(yè)服務(wù)。在提供服務(wù)的過程中，政府仍然需要規(guī)范和監(jiān)督，杜絕隨意降低服務(wù)標準、降低服務(wù)成本、設(shè)置名義收費等缺乏誠信管理意識的行為。

3.2.4 業(yè)主委員會問題解決方案

首先，業(yè)主委員會應(yīng)該能夠代表業(yè)主的整體利益，而不是少數(shù)或部分業(yè)主的私人利益。為此，業(yè)主委員會需要按照《物業(yè)管理條例》，按照街道辦事處規(guī)范的要求，通過法定程序進行選舉，堅決杜絕徇私舞弊、權(quán)錢交易的不良現(xiàn)象。其次，居民要增強權(quán)利意識，行使自己的權(quán)利，履行社區(qū)管理的義務(wù)，以保證業(yè)主集體利益的實現(xiàn)。這樣，在政府部門簡政放權(quán)、合并部門、審批程序尚不完善的特殊時期，最大限度地維護業(yè)主的合法利益。對于小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)不到位、配套設(shè)施損壞未修、房屋質(zhì)保期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，業(yè)主將問題反饋給業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會統(tǒng)一整理，并與物業(yè)公司協(xié)商解決。

其次，業(yè)主委員會需要由街道辦事處進行監(jiān)督。針對小區(qū)重大問題，業(yè)主委員會不得擅自決定而應(yīng)由業(yè)主大會統(tǒng)一表決，若業(yè)主委員會未能及時采納業(yè)主對物業(yè)管理正確的意見和建議，應(yīng)有向上反饋的渠道，筆者認為街道辦事處可以定期檢查業(yè)主委員會的工作。針對業(yè)主委員會不具有法律地位而拒絕承擔民事責任的問題，筆者認為，隨著簡政放權(quán)工作的深入，可以逐步提高業(yè)主委員會的政治地位，但具體的組織設(shè)置方法還有待商榷。

參考文獻：

[1] Selznick，P.Focusing Organization Research on Regulation

[A].In R.G.Noll （eds.）.Regulatory Science and the Social Sciences[C].Berkeley： University of California Press，1985：363.

[2]李曉艷.對住宅小區(qū)物業(yè)管理的法治思考. 2009

[3]吳濤.淺談經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期物業(yè)管理的發(fā)展趨勢. 2009

[4]李蓉.物業(yè)管理中政府職能的轉(zhuǎn)變. 2005

[5]華永勝.我國物業(yè)管理法律問題研究[M].安徽大學出版社，2007 ：9

[6]李羚.物業(yè)管理中政府公共性創(chuàng)新研究經(jīng)濟體制改革[J]，2007 （3）：1

[7]朱之鑫.全面正確履行政府職能[J]，求是，2013（22） ：34 -35

[8]張金娟：《住宅區(qū)物業(yè)管理模式的優(yōu)化與創(chuàng)新》，載《城市問題》2013年第7期。

[9]張農(nóng)科：《關(guān)于我國物業(yè)管理模式的反思與再造》，載《城市問題》2012年第5期。

[10]Lawrence Wai- Chung Lai，Pearl Yik- Long Chan， The Formation of Owners' Corporations in Hong Kongs

Private Housing Estates， Journal of Property Management， No.01，2004

[11]張農(nóng)科：《關(guān)于我國物業(yè)管理模式的反思與再造》，載《城市問題》2012年第5期。

[12]張金娟：《住宅區(qū)物業(yè)管理模式的優(yōu)化與創(chuàng)新》，載《城市問題》2013年第7期。

[13]授權(quán)發(fā)布：中華人民共和國地方各級人民代表大會和地方各級人民政府組織法 .新華網(wǎng). 2019-06-29

[14]2016年社會服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計公報.民政部官網(wǎng). 2018-03-03

[15]吳藝超.街道辦事處的現(xiàn)狀、困境與出路.華東政法大學政治學與公共管理學院201620

[16]隨著民法典草案中對業(yè)委會制度相關(guān)規(guī)則的改變，住宅小區(qū)管理問題日益受到社會關(guān)注——業(yè)委會難題出在哪？人民日報 2019年08月01日.

（本文作者單位中國農(nóng)業(yè)大學人文與經(jīng)濟管理學院）