冷敏

2020年，注定是不平凡的一年，房地產(chǎn)市場也未能幸免。隨著房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，政府為了抑制“炒房”現(xiàn)象，國家出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，新房及二手房成交量逐漸下降，融資渠道少，融資難，也是每個房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在面臨的最大難題。因此，探討新形勢下的融資戰(zhàn)略和融資模式具有迫切的重大意義。本文在分析宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)融資的方法重要性的基礎(chǔ)上，探討了融資現(xiàn)狀和存在的問題，針對問題提出了相應的改善對策。

為了確保我國經(jīng)濟持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展，國家采取了從緊的信貸政策，2010年就出臺了“國四條”、“國十一條”、“提高存款準備金率”等措施，限制投資投機購房需要求，支持自住剛需，加大住房保障力度。特別是在2010年1月至12月期間，央行6次上調(diào)法定存款準備金率、兩次上調(diào)基準存貸款利率。中國政府出臺了歷史上最嚴格的一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施，以解決一些城市房價上漲過快的問題。尤其在2019年，國家對房地產(chǎn)業(yè)信托業(yè)務、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債進行了制約，同時加強對地方資產(chǎn)管理公司監(jiān)管，嚴禁變相為機構(gòu)和項目融資。一系列的調(diào)控意味著重新洗牌，優(yōu)勝劣汰。房地產(chǎn)企業(yè)想要得到穩(wěn)定健康的發(fā)展，壯大自身規(guī)模，提升市場份額，必須有強大的資金作保障。為此，我們要觀察經(jīng)濟形勢，深入研究，整合各方資源，搭建合作平臺。同時企業(yè)要引進專業(yè)人士，優(yōu)化內(nèi)部管理，提升風險防范意識，解決房地產(chǎn)企業(yè)融資難題，促進房地產(chǎn)企業(yè)從各方面系統(tǒng)性解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問題，積極推動房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，對國民經(jīng)濟發(fā)展起到應有的作用。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資簡述

無論什么樣的企業(yè)，在發(fā)展的過程中，都有可能遇到資金問題，房地產(chǎn)企業(yè)隨著自身快速發(fā)展，受到資金制約的時候，就會選擇融資。資金對于資金密集型的房地產(chǎn)行來來說是很重要的。房地產(chǎn)企業(yè)融資是指在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中，通過各種信貸方式、手段和工具為房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)部門融資的財務行為。

房地產(chǎn)企業(yè)融資最主要的特點就是資金需要量大。房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點：按照投資房地產(chǎn)的規(guī)模來確定需求資金量，投資越大，需求越大。房地產(chǎn)企業(yè)由于需求的資金量大，所以在融資的過程中呈現(xiàn)出和行業(yè)特點高度吻合的資金特點，是典型的資金密集型行業(yè)。市場是融資的關(guān)鍵因素。這是因為，中國房地產(chǎn)企業(yè)大多是以銷售為導向的經(jīng)營模式，市場的影響力更大。這其實是很容易理解，以銀行信貸為例，房地產(chǎn)企業(yè)傾向于用土地、房產(chǎn)或建筑工程作為抵押，如果房地產(chǎn)市場良好的前景情況下，房地產(chǎn)很容易實現(xiàn)銷售目標和資產(chǎn)的不斷增加，相反，房地產(chǎn)市場是不好時，會導致滯銷和擔保物的價值貶值的狀態(tài)，當然不容易得到貸款，貸款金額也會相對減少。融資受到政策的影響很大。房地產(chǎn)融資必然會受到國家政策的深刻影響，無論是作為一種手段直接受到房地產(chǎn)融資政策的調(diào)控，還是受到房地產(chǎn)相關(guān)政策的間接影響，這也是房地產(chǎn)融資的一個不可忽視的特點。

資金問題歷來都是房地產(chǎn)投資者最為關(guān)切的問題，任何一個房地產(chǎn)投資者，想要在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中成功，取決于他籌集資金的能力和使用資金的能力，以及他的技術(shù)能力、管理經(jīng)驗和他從之前的房地產(chǎn)投資中取得的信譽。從項目建設開始，到項目完工，都需要強大的資金來支撐。在良性運行的情況下，通過不同階段的運作，貨幣資金能盡快回籠，企業(yè)就能順利發(fā)展下去。所以，房地產(chǎn)企業(yè)融資還是很重要的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問題

（一）融資環(huán)境問題

近幾年，國家針對過熱的房地產(chǎn)先后出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，通過連續(xù)提高利率、法定存款準備金、實行限購限價等政策來強化調(diào)控，力圖抑制房價過快上漲的勢頭。2010年1月，國務院辦公廳發(fā)布《國務院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平衡健康發(fā)展的通知》;2010年4月17日，國務院出臺《國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，明確提出堅決遏制房價上漲過快，實施更加嚴格的房貸政策。這一系列的房地產(chǎn)調(diào)控細則，也產(chǎn)生了前所未有的調(diào)控效果，直接導致商品房及二手房成交量的大幅度下滑，從而導致開發(fā)商資金回籠困難，速度較慢，也增加了再次融資的難度。

（二）融資方法問題

1.銀行貸款

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)采取銀行貸款融資比例較大。這是因為銀行貸款具有成本低、效率高的特點。但房地產(chǎn)企業(yè)如果銀行貸款金額大，就會導致資產(chǎn)負債率偏高，給企業(yè)后期發(fā)展埋下很大的隱患。據(jù)不完全統(tǒng)計，在進行房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售過程中，自有資金只占很小一部分，絕大部分的資金來源于銀行貸款及消費者的預付款。2017年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金156053億元，其中貸款25242億元;2018年到位資金120164.75億元，其中貸款21807億元;2019年到位資金132194億元，貸款25229億元，基本上貸款占比均有所提高。

2.債券投資

房地產(chǎn)企業(yè)債券是指房地產(chǎn)企業(yè)為籌措開發(fā)資金而向社會發(fā)行的貸款信用憑證。房地產(chǎn)公司發(fā)行債券必須經(jīng)政府主管部門審批，手續(xù)復雜。我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行數(shù)量與規(guī)模還遠遠不夠，由于長期債券利率風險很大，而投資者又不能及時規(guī)避風險，這就導致房地產(chǎn)債券市場活躍程度差。房地產(chǎn)企業(yè)債券自2000年后再未發(fā)行，原有的少量債券也已兌付。

3.股權(quán)投資

股權(quán)融資在我國房地產(chǎn)融資中占比較小。由于我國證券市場不是很成熟，等待上市融資的企業(yè)很多，管理部門提出的上市條件要求很高，大部分房地產(chǎn)企業(yè)往往都不具備條件。2018年，全國共有房地產(chǎn)企業(yè)97937家。根據(jù)當年發(fā)布的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司僅有208家左右，在房地產(chǎn)企業(yè)中僅占2%，占比較小。房地產(chǎn)企業(yè)財務杠桿越高，那風險也就越大，這對企業(yè)進行融資產(chǎn)生了巨大的不利影響，致使房地產(chǎn)企業(yè)陷入惡性循環(huán)。同時，過度依賴于銀行貸款的資金，會使房地產(chǎn)市場風險和融資信用風險過度集中在商業(yè)銀行，也使得房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策非常敏感，這非常不利于內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整和可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。