李永華

“我們只能適應(yīng)這個(gè)新政策（土地供應(yīng)兩集中），越快適應(yīng)越好?！?月1日，長(zhǎng)沙首批“兩集中”住宅用地正式競(jìng)拍結(jié)束后，一家房地產(chǎn)開發(fā)商營(yíng)銷負(fù)責(zé)人感慨，“終于拿到一塊地，壓力非常大”。

“兩集中”是今年落地的房住不炒長(zhǎng)效機(jī)制。2月26日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人表示，今年要求各地進(jìn)一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，讓各類市場(chǎng)主體和消費(fèi)者充分掌握信息，形成合理預(yù)期。

實(shí)行集中供地的重點(diǎn)城市包括北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽、寧波、長(zhǎng)春、天津、無錫等。

“兩集中”新政的目標(biāo)之一是穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期，加大土地供應(yīng)。2月26日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人指出：“我們要求各重點(diǎn)城市今年繼續(xù)增加住宅用地供應(yīng)量?！?/p>

長(zhǎng)春于3月15日掛牌首批51宗集中出讓地塊，成為執(zhí)行新政的第一座城市。此后，北京、天津、廣州等多個(gè)城市實(shí)行集中供地。6月3日，合肥、鄭州也推出首批“兩集中”土地，不少開發(fā)商熱衷拿地，土地價(jià)格溢價(jià)頗高，不少熱門地塊創(chuàng)下新高。

從供地面積看，北京、廣州第一批供地面積達(dá)到2020年總供地量的56%、55%，凸顯出加大土地供應(yīng)的政策引導(dǎo)方向;從1—5月開發(fā)商拿地金額與面積來看，萬科、保利、招商蛇口、華潤(rùn)置地、綠城位居前五，意味著今后可銷售面積的增長(zhǎng)，“兩集中”對(duì)今后的地產(chǎn)格局也將產(chǎn)生持續(xù)影響。

土地高溢價(jià)成交，長(zhǎng)沙一地塊創(chuàng)新高

不論是長(zhǎng)沙還是合肥、鄭州，“兩集中”的城市推出的首批土地大多數(shù)備受開發(fā)商青睞。中指院數(shù)據(jù)顯示，5月份，北京、杭州、南京、蘇州等11個(gè)熱點(diǎn)一二線城市集中供地，50家代表房企拿地總額同比增長(zhǎng)32.1%，單月增幅顯著。

按照新的“兩集中”辦法，長(zhǎng)沙今年只有3次土地集中拍賣，眾多開發(fā)商都是志在必得。

6月1日，長(zhǎng)沙推出計(jì)36宗地塊，9宗地塊觸發(fā)熔斷等待搖號(hào)，剩余3宗地塊流拍，總成交面積約296.3萬㎡，總拍價(jià)約381億元。

其中，南湖路048號(hào)地塊備受關(guān)注。在共計(jì)51輪報(bào)價(jià)后，該地塊報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)28.96億元后熔斷，最高樓面價(jià)約14157元/㎡，溢價(jià)率高達(dá)49%。南湖路048號(hào)地塊起始樓面價(jià)達(dá)9500元/㎡，是本次起拍樓面價(jià)最高的地塊，刷新了2016年由建發(fā)股份創(chuàng)下的土拍紀(jì)錄（9241元/㎡），也是長(zhǎng)沙住宅用地土拍樓面價(jià)首次突破萬元關(guān)口。

長(zhǎng)沙一位地產(chǎn)行業(yè)資深營(yíng)銷人士分析，長(zhǎng)沙有些開發(fā)商已經(jīng)只剩下一些尾盤，有些沒有新地塊，“兩集中”之后，開發(fā)商必須要搶地，要不然到了后期就無米下鍋，影響今后的業(yè)績(jī)。

今年年初，南湖路048號(hào)地塊附近的一家新盤售價(jià)約14000元/㎡，周邊二手房售價(jià)約11000元/㎡。按目前熔斷的樓面價(jià)14157元/㎡計(jì)算，該人士分析，南湖路048號(hào)地塊樓盤的精裝銷售價(jià)格可能接近3萬元/㎡。按照正常的開發(fā)周期，該地塊2021年底或者2022年初可能上市銷售，如果售價(jià)大幅超過現(xiàn)有房?jī)r(jià)，有可能直接拉升周邊房?jī)r(jià)。

6月8日，綠城旗下長(zhǎng)沙馳景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過搖號(hào)拿到該地塊。

6月3日，合肥“兩集中”土拍現(xiàn)場(chǎng)同樣激烈。當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，一地塊競(jìng)拍時(shí)，43家報(bào)名房企全部參加搖號(hào)，“搖號(hào)機(jī)都要放不下了”，多個(gè)地塊溢價(jià)超20%。最終成交住宅用地規(guī)劃建筑面積169萬㎡，相當(dāng)于合肥2020年全年成交住宅用地規(guī)劃建筑面積的50.6%，溢價(jià)率為27.4%;成交樓面價(jià)9675元/㎡。

6月3日，鄭州首場(chǎng)“兩集中”土拍成交49宗，成交總價(jià)414.2076億元。有消息稱，最火爆的鄭州經(jīng)開區(qū)9號(hào)地，保證金繳納企業(yè)就近70家，眾多房企“馬甲”參與其中，僅保證金金額就接近800億元。多宗地塊均為高溢價(jià)成交。

此前，廣州“兩集中”土拍，多宗土地溢價(jià)45%;重慶主城區(qū)46宗地塊成交總金額超635億元，平均溢價(jià)率超40%，最高溢價(jià)率達(dá)到129.98%。寧波首批集中供地出讓地塊的平均溢價(jià)率高達(dá)25%;濟(jì)南首次出讓土地平均溢價(jià)率也達(dá)到12.2%。

北京、上海、廣州、杭州、南京土拍成交金額都超過1000億元。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》首席攝影記者 肖翊I攝

萬科第一，“黑馬”龍光集團(tuán)兇猛，恒大跌出拿地金額TOP100

“兩集中”以后，各企業(yè)在一座城市一年只有3次機(jī)會(huì)參與土拍，這讓各家企業(yè)選擇不同的策略?！叭龡l紅線”隱約成為各企業(yè)選擇積極拿地還是穩(wěn)妥出手的分水線。

中指院數(shù)據(jù)顯示，1—5月，拿地金額冠軍是萬科，總金額709億元?？硕饠?shù)據(jù)則顯示，萬科前5個(gè)月新增貨值2113.1億元。6月1日，萬科在長(zhǎng)沙以12.6億元拿下一塊地;6月3日，萬科在鄭州拿下5塊地。競(jìng)爭(zhēng)激烈且進(jìn)入搖號(hào)階段的合肥，萬科雖參與競(jìng)拍，但沒有收獲。

5月26日，萬科在回復(fù)投資者問題時(shí)表示，公司積極關(guān)注集中供地城市的土地競(jìng)拍機(jī)會(huì)，同時(shí)堅(jiān)持理性投資的原則，近期在長(zhǎng)春、沈陽、重慶、杭州、無錫、福州、青島、南京等城市均有獲取項(xiàng)目。

萬科A年報(bào)顯示，公司是地產(chǎn)現(xiàn)金之王，持有現(xiàn)金1856.62億元。

保利、招商蛇口、華潤(rùn)置地、綠城等緊隨其后，位居前五。這些公司同樣持有大量現(xiàn)金。

“兩集中”拍地讓各開發(fā)商的資金壓力更大。從實(shí)際拿地情況看，拿地靠前的開發(fā)商“三條紅線”的壓力明顯較輕。1—5月耗資623億元的保利地產(chǎn)“三條紅線”均是綠檔;招商蛇口拿出了638億元，2020年末，該公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率58.84%，凈負(fù)債率 28.81%，現(xiàn)金短債比1.23。

中海地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)、金科地產(chǎn)等企業(yè)同樣在土地市場(chǎng)表現(xiàn)積極。

龍光集團(tuán)說得上是今年土拍市場(chǎng)的一匹黑馬。6月1日，龍光集團(tuán)以17.57億元競(jìng)得長(zhǎng)沙岳麓區(qū)一塊地，是其第一次進(jìn)入長(zhǎng)沙市場(chǎng)。1—5月，龍光集團(tuán)拿地232億元，位居第16位。這家粵系房企2020年?duì)I收710.8億元，歸母核心利潤(rùn)120.4億元。

平安證券研報(bào)稱，龍光集團(tuán)2020年期末凈負(fù)債率、剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為61.4%、69.8%、1.84 。

“紅檔”房企中，泰禾集團(tuán)、天房發(fā)展、華夏幸福、富力地產(chǎn)等這兩年的艱難已是眾所周知。

泰禾集團(tuán)2021年第一季度財(cái)報(bào)顯示，其總資產(chǎn)為2194.2億元，總負(fù)債1997.58億元，負(fù)債率達(dá)到91.04%，手持貨幣資金僅剩2870萬元。

華夏幸福爆出債務(wù)危機(jī)后，其第二大股東中國(guó)平安都不搭救。3月25日，中國(guó)平安股東大會(huì)上，董事兼CEO謝永林表示今后對(duì)華夏幸福的債務(wù)危機(jī)將不再給予資金支持。

截至2020年末，陽光城剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率79.1%。陽光城的執(zhí)行董事長(zhǎng)朱榮斌稱，陽光城2021年會(huì)繼續(xù)保持“黃檔”，“在積極參與招拍掛，但仍然保持謹(jǐn)慎。原本預(yù)計(jì)‘兩集中市場(chǎng)會(huì)有所放緩，但沒想到地價(jià)溢價(jià)仍然很高。”

2021年初，恒大將 “降負(fù)債、降杠桿”作為首要任務(wù)。據(jù)其年報(bào)數(shù)據(jù)，截至 2020 年底，恒大的凈負(fù)債率為 153%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為 83.4%，現(xiàn)金短債比為 0.54。

6月3日，許家印在恒大一年一度的戰(zhàn)略合作伙伴交流會(huì)上表示，6月底前，恒大的有息負(fù)債有望從去年最高的8743億元降到6000億元以下，“今年6月30日，恒大至少實(shí)現(xiàn)一條紅線變綠”。

5 月底，恒大今年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額 2851.6 億元，累計(jì)銷售回款 2507.4 億元。

一方面大量賣房回款，另一方面恒大也放慢了拿地速度。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年1—5 月恒大拿地面積僅為 218 萬㎡，排在全國(guó)房企中第 24位。在拿地金額TOP100名中，恒大銷聲匿跡，拿地金額比排名第100位的世茂集團(tuán)（29億元）還要少?？硕鸬臄?shù)據(jù)顯示，恒大前5個(gè)月新增貨值212.9億元，該指標(biāo)排名第一的碧桂園為2289.9億元。

2020年底，同樣位于“紅檔”的綠地控股也將“降檔”作為全年戰(zhàn)略重點(diǎn)。綠地控股2020年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為84.1%，凈負(fù)債率為139.2%，現(xiàn)金短債比為0.97，公司三項(xiàng)指標(biāo)均未達(dá)標(biāo)。

綠地控股提出的計(jì)劃是2021年6月30日將現(xiàn)金短債比降至綠檔;2022年6月30日凈負(fù)債率降至綠檔;2023年6月30日前，完成有息負(fù)債降至2800億元以下。

綠地董事長(zhǎng)、總裁張玉良表示：“接下來，綠地將進(jìn)一步提速去杠桿計(jì)劃，相關(guān)指標(biāo)達(dá)標(biāo)時(shí)點(diǎn)有望再提前，今年內(nèi)，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)兩條線轉(zhuǎn)綠達(dá)標(biāo)”。

相對(duì)于恒大的保守，綠地控股依然在積極拿地，今年1—5月，拿地總金額189億元。不過，若對(duì)比其2020年全年總土地款929億元，還是可以看出綠地控股將“降檔”擺在了首位。

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2021年1—5月，TOP100企業(yè)拿地總額13274億元，拿地規(guī)模同比增長(zhǎng)14.3%。TOP100房企招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為59.7%，比重有所上升。

在高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式下，一般是拿地5～6個(gè)月后開始銷售?！皟杉小闭呦?，集中拿地后，各城市今年下半年開始將迎來一波推盤高峰期，大量拿地的開發(fā)商可以賣出更多的房子，開發(fā)商的銷售排名也可能就此改變。