湯海妹

（成都傳媒集團(tuán) 成都智媒體城文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司，四川 成都 610041）

近年來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體，一方面，對(duì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚、促進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要作用；另一方面，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)，各大龍頭房企紛紛以“產(chǎn)城運(yùn)營商”的定位進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。但無論從產(chǎn)業(yè)要求、盈利模式還是現(xiàn)金流保障來看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式遠(yuǎn)比傳統(tǒng)地產(chǎn)的投資開發(fā)模式復(fù)雜，深耕運(yùn)營成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵因素。

一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營概述

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指以產(chǎn)業(yè)為依托，以地產(chǎn)為載體，有機(jī)整合自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等資源構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價(jià)值一體化平臺(tái)。廣義的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)包括物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、主題游樂園等形式，是其他產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合[1]。早期的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多采取賺取土地升值和地產(chǎn)開發(fā)紅利的模式，通過產(chǎn)業(yè)用地與開發(fā)用地捆綁拿地爭取優(yōu)惠，以開發(fā)利潤覆蓋自持物業(yè)投入。隨著經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境的變化，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)、資源要素向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)集聚，政府對(duì)產(chǎn)業(yè)用地的出讓要求越來越嚴(yán)格，原有的地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)模式難以為繼，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸從重開發(fā)轉(zhuǎn)向重運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式。

傳統(tǒng)的地產(chǎn)運(yùn)營常常被理解為開發(fā)商對(duì)自持物業(yè)的經(jīng)營管理。而在產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營涉及項(xiàng)目策劃規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、建成投運(yùn)直至退出的全過程，形成以產(chǎn)業(yè)為核心的全生命周期運(yùn)營模式[2]。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商不僅為入駐企業(yè)提供空間載體和物業(yè)服務(wù)，更要為企業(yè)打造生態(tài)化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)，通過增值服務(wù)、股權(quán)投資及物業(yè)升值等多元化收益分享產(chǎn)業(yè)發(fā)展紅利。與全生命周期運(yùn)營相對(duì)應(yīng)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商的盈利模式將不再是傳統(tǒng)的“以開發(fā)利潤覆蓋持有物業(yè)投入”，而是要形成從開發(fā)、建設(shè)到證券化直至退出的閉環(huán)。

二、全生命周期運(yùn)營

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營需要統(tǒng)籌各利益相關(guān)方的價(jià)值需求，主要有，政府的價(jià)值需求、入駐企業(yè)及員工的價(jià)值需求、發(fā)展商的價(jià)值需求和社會(huì)公眾的價(jià)值需求。其中，政府一方面需要履行經(jīng)濟(jì)職能，導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值、稅收和就業(yè)增長；另一方面作為公眾利益的代表，通過對(duì)建設(shè)項(xiàng)目全過程的規(guī)范管理來保障社會(huì)公眾的價(jià)值需求?？梢姡a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及的專業(yè)領(lǐng)域廣、利益相關(guān)方眾多。構(gòu)建開放的產(chǎn)業(yè)生態(tài)運(yùn)營體系，與入駐企業(yè)共生發(fā)展的同時(shí)賦能城市發(fā)展，是統(tǒng)籌各方利益訴求的關(guān)鍵點(diǎn)，也是貫穿整個(gè)項(xiàng)目生命周期的重要舉措。

1.策劃規(guī)劃階段

在策劃規(guī)劃階段，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商需要深入研究當(dāng)?shù)氐某鞘邪l(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，充分溝通擬入駐企業(yè)的選址要求、物理空間需求、水電氣交通等市政負(fù)荷要求、上下游產(chǎn)業(yè)配套等因素，形成產(chǎn)業(yè)策劃和項(xiàng)目規(guī)劃方案。

對(duì)于多業(yè)態(tài)復(fù)合型項(xiàng)目而言，在此階段，尤其需要以生態(tài)化和平臺(tái)化的視角做好產(chǎn)業(yè)策劃的頂層設(shè)計(jì)，即：把項(xiàng)目作為所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)體系的局部生態(tài)圈，導(dǎo)入契合區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以龍頭企業(yè)為核心，通過產(chǎn)業(yè)鏈延伸和配套，整合資源形成相互賦能融合發(fā)展的多元化產(chǎn)業(yè)集合。同時(shí)，需要設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)和共享的產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)，如智慧化運(yùn)營管理系統(tǒng)、共享的數(shù)字化底座、涵蓋融資、交易、展示、人才、管理等服務(wù)的孵化器和加速器等。

策劃規(guī)劃階段的主要成果包括項(xiàng)目策劃規(guī)劃方案、龍頭企業(yè)的入駐或合作協(xié)議、與政府的投資協(xié)議。此階段對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目周期而言至關(guān)重要，一方面整合產(chǎn)業(yè)資源，形成有生命力和競爭力的產(chǎn)業(yè)體系，賦能城市發(fā)展；另一方面通過對(duì)區(qū)域產(chǎn)值、稅收等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的貢獻(xiàn)向政府爭取更優(yōu)惠的拿地條件，為后續(xù)開發(fā)運(yùn)營的財(cái)務(wù)可行性創(chuàng)造更大空間。

2.開發(fā)建設(shè)階段

開發(fā)建設(shè)階段是對(duì)項(xiàng)目策劃規(guī)劃成果的落地實(shí)施。一方面，對(duì)于有配套可售物業(yè)的項(xiàng)目而言，將通過部分開發(fā)利潤的兌現(xiàn)，降低資金峰值。此類項(xiàng)目政府往往在土地出讓條件中將銷售物業(yè)的開工或預(yù)售時(shí)間與產(chǎn)業(yè)載體的建設(shè)進(jìn)度掛鉤，以確保產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目按時(shí)呈現(xiàn)。因此，從投資角度需關(guān)注項(xiàng)目現(xiàn)金流的保障情況，除傳統(tǒng)的地產(chǎn)融資模式外，也可爭取與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的政策性貸款、產(chǎn)業(yè)基金、專項(xiàng)債等資金來源。

另一方面，開發(fā)建設(shè)階段將進(jìn)一步圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的上下游和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)招商選商，完善產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系。建立多維度的產(chǎn)業(yè)入駐評(píng)審機(jī)制，以生態(tài)合作模式代替?zhèn)鹘y(tǒng)的物業(yè)租售模式是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚效益的有效途徑。具體做法是，根據(jù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的效益目標(biāo)確定基準(zhǔn)租金或售價(jià)，設(shè)定入駐項(xiàng)目評(píng)審指標(biāo)（如按經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、產(chǎn)業(yè)生態(tài)貢獻(xiàn)等維度）并綜合量化評(píng)審指標(biāo)，按照不同的評(píng)估分值設(shè)立準(zhǔn)入分?jǐn)?shù)線及優(yōu)惠分?jǐn)?shù)，實(shí)現(xiàn)資源的合理調(diào)配。同時(shí)，以股權(quán)入股、基金合伙、項(xiàng)目合作、服務(wù)采購、物業(yè)租售等多種方式，開放連接內(nèi)外資源，形成不僅僅局限于物理空間的產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系，賦能產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

3.建成投運(yùn)階段

建成投運(yùn)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值實(shí)現(xiàn)階段。一方面，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)一般由開發(fā)商下屬管理機(jī)構(gòu)對(duì)園區(qū)配套設(shè)施和物業(yè)服務(wù)進(jìn)行綜合管理，往往局限于“物管+政策優(yōu)惠+工商代辦”。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商作為項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)生態(tài)的建設(shè)者、維護(hù)者和參與者，同時(shí)也是入駐企業(yè)的事業(yè)合伙人。通過建設(shè)和維護(hù)涵蓋行業(yè)技術(shù)、投融資服務(wù)、人才培養(yǎng)、展示交易、創(chuàng)業(yè)孵化、數(shù)據(jù)支持、信息交流、管理咨詢和生活配套的生態(tài)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)，助力企業(yè)發(fā)展，形成更強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)吸附能力和資源議價(jià)能力；另一方面，通過增值服務(wù)、入股潛力企業(yè)及物業(yè)升值等分享產(chǎn)業(yè)發(fā)展紅利，而不僅僅限于物業(yè)租售收入。

尤其在“新基建”的助推力度增強(qiáng)和數(shù)字經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)崛起的背景下，產(chǎn)業(yè)需求多元升級(jí)，智慧園區(qū)管理運(yùn)營日益受到關(guān)注。2020年11月阿里云攜手德勤發(fā)布《數(shù)智園區(qū)白皮書》，提出圍繞政府、運(yùn)營商、入駐企業(yè)及人的需求，運(yùn)用人工智能、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、區(qū)塊鏈、5G以及BIM技術(shù)，以數(shù)據(jù)運(yùn)營為核心驅(qū)動(dòng)力，構(gòu)建具備場景化、全連接、可生長、自進(jìn)化、優(yōu)服務(wù)、重運(yùn)營等特點(diǎn)的生態(tài)系統(tǒng)[3]，為數(shù)智賦能產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營提出了實(shí)施路徑。

《數(shù)智園區(qū)白皮書》以價(jià)值導(dǎo)向，以真實(shí)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的場景定義數(shù)智園區(qū)的本質(zhì)，通過數(shù)據(jù)的連接和分析，實(shí)現(xiàn)園區(qū)功能場景及應(yīng)用的開發(fā)和落地，滿足多元主體需求，實(shí)現(xiàn)園區(qū)的智慧化再升級(jí)。數(shù)智園區(qū)場景架構(gòu)詳見圖1。

圖1 數(shù)智園區(qū)場景藍(lán)圖（來源：《數(shù)智園區(qū)白皮書》）

良好的運(yùn)營帶來穩(wěn)定增長的現(xiàn)金流，為項(xiàng)目通過資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)融資或退出創(chuàng)造條件。例如，對(duì)位于重點(diǎn)城市、核心區(qū)域或重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園的成熟運(yùn)營、租約穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，包括寫字樓、酒店、商業(yè)、物流園區(qū)等，可采取CMBS（商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券）、類REITs等方式融資，收回前期建設(shè)資金投入。其中，CMBS因融資期限長（上交所18年以內(nèi)）、融資規(guī)模高（抵押率可達(dá)70%），資金使用靈活、融資成本低，逐漸成為盤活存量資產(chǎn)的重要途徑。據(jù)中國資產(chǎn)證券化分析網(wǎng)（CNABS.com）統(tǒng)計(jì)，2020年國內(nèi)發(fā)行CMBS/CMBN合計(jì)71單，發(fā)行總額1416.9億元，較2019年發(fā)行總額增長24.6%。

三、盈利模式

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的盈利模式是在項(xiàng)目全生命周期的生態(tài)化運(yùn)營基礎(chǔ)上，與產(chǎn)業(yè)共生發(fā)展獲取收益，主要有：地產(chǎn)開發(fā)收益、增值服務(wù)收益和金融投資收益。地產(chǎn)開發(fā)收益包括土地整理開發(fā)收益、物業(yè)租售（含定制）收益和配套設(shè)施開發(fā)收益，這是多數(shù)傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)的主要盈利點(diǎn)。增值服務(wù)收益包括對(duì)入駐企業(yè)提供的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收益和智慧管理服務(wù)收益，也包括政府對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的稅收獎(jiǎng)勵(lì)和招商服務(wù)費(fèi)；金融投資收益包括對(duì)園區(qū)企業(yè)的股權(quán)投資收益、園區(qū)創(chuàng)投基金收益和不動(dòng)產(chǎn)基金管理收益。

目前成功的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)其盈利模式多為以上一種或幾種方式的組合。例如，國外典型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式有美國普洛斯的“物業(yè)租售+基金管理”模式和奧斯汀資本工廠的“創(chuàng)投孵化”模式。國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式有華夏幸?；鶚I(yè)的“土地開發(fā)+配套開發(fā)+增值服務(wù)”模式，以及張江高科、天安數(shù)碼城的“物業(yè)租售+股權(quán)投資+增值服務(wù)”模式等。

另外，自持物業(yè)的資金占用量大、時(shí)間長，對(duì)現(xiàn)金流管理提出了更高的要求。從盈利模式的角度需要統(tǒng)籌考慮長短期收益的匹配，例如，將項(xiàng)目部分土地轉(zhuǎn)讓給入駐企業(yè)或其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資商，提前兌現(xiàn)土地溢價(jià)收益；定制或出售物業(yè)回籠資金；在項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)營后通過資產(chǎn)證券化進(jìn)行變現(xiàn)；以增值服務(wù)獲取收益并提升物業(yè)價(jià)值，等等。

四、結(jié)語

可見，盈利模式和資本運(yùn)作的基礎(chǔ)仍是運(yùn)營。通過生態(tài)化運(yùn)營集聚產(chǎn)業(yè)資源，構(gòu)建有吸引力的產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，提升資源對(duì)價(jià)能力并最終實(shí)現(xiàn)持有物業(yè)的價(jià)值提升，形成以生態(tài)化運(yùn)營賦能可持續(xù)發(fā)展的盈利模式，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展。