萬(wàn)宏蕾

2020年10月25日，上海，購(gòu)房者在看房產(chǎn)中介掛牌的學(xué)區(qū)房

近日，上海市教委公布了《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》，明確將上海委屬、區(qū)屬的實(shí)驗(yàn)性示范性高中招生計(jì)劃的50%-65%“分配到區(qū)、分配到校”。也就是說(shuō)，上海將從最優(yōu)質(zhì)的高中學(xué)位總量中拿出六成左右給各區(qū)、各校進(jìn)行分配。

和以往相比，這次政策是直接從學(xué)區(qū)房的根基——“生源”處下手，并且一上來(lái)政策力度就非常大。“這可以看作上海學(xué)區(qū)房樓市有史以來(lái)遭遇的威力最大的政策組合拳了。”上海財(cái)經(jīng)評(píng)論人孫金華告訴本刊記者。

一石激起千層浪，這段時(shí)間，關(guān)于上海學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格即將“腰斬”的消息層出不窮。

自2020年上海實(shí)行“公民同招”“民辦搖號(hào)”政策以來(lái)，忙于搶購(gòu)學(xué)區(qū)房的上海家長(zhǎng)再次陷入迷茫。學(xué)區(qū)房真的不吃香了？這次上海學(xué)區(qū)新政的影響究竟有多大？

學(xué)區(qū)房的漲跌邏輯

上海是全國(guó)乃至世界著名的教育發(fā)達(dá)城市，上海學(xué)生在有“教育界的世界杯”之稱的PISA測(cè)試中連續(xù)兩屆蟬聯(lián)世界第一。上海學(xué)區(qū)房的價(jià)格漲跌自然牽動(dòng)著無(wú)數(shù)家長(zhǎng)的心。

“要看清上海學(xué)區(qū)房的漲跌行情，必須先理解上海最近幾次教育改革方案的大致思路。” 孫金華說(shuō)。

2020年3月，上海市正式出臺(tái)《2020年本市義務(wù)教育階段學(xué)校招生入學(xué)工作的實(shí)施意見(jiàn)》，明確公辦學(xué)校與民辦學(xué)校同步統(tǒng)一招生，并且民辦小學(xué)、民辦初中此后不再具備“挑選生源”的權(quán)利，錄取學(xué)生要靠“搖號(hào)決定”。

“公民同招”“民辦搖號(hào)”徹底改變了上?；A(chǔ)教育的路徑。新政之下，升學(xué)的孩子有兩條路：進(jìn)入家門口的公辦或搖號(hào)去民辦。一旦搖號(hào)不中，很可能會(huì)被統(tǒng)籌到區(qū)內(nèi)排名靠后的公辦學(xué)校。

此項(xiàng)政策在一定程度上緩解了孩子的升學(xué)壓力，但也帶來(lái)一些不確定性。

“上海教育改革政策制定者的初衷是公平，減少焦慮。民辦學(xué)校搖號(hào)政策的目的是真正讓公辦和民辦在同一個(gè)起跑線開(kāi)展公平競(jìng)爭(zhēng)。原來(lái)是靠死讀書(shū)能夠考到好的民辦學(xué)校，現(xiàn)在要看天吃飯，搖號(hào)看運(yùn)氣。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這有利于引導(dǎo)各類學(xué)校提高教育質(zhì)量，減少生源依賴，真正做到有教無(wú)類、因材施教。”上海市教委基礎(chǔ)教育處處長(zhǎng)楊振峰表示。

而上海家長(zhǎng)的心態(tài)是“搶優(yōu)”，“絕不能輸在起跑線”?！凹热缓玫拿褶k靠運(yùn)氣，好的公辦總是要靠劃片的?！?020年搖號(hào)政策出臺(tái)后，“買學(xué)區(qū)房”成為不少上海家長(zhǎng)的選擇。

當(dāng)時(shí)很多地段的學(xué)區(qū)房普遍看漲，特別是面向公辦名牌小學(xué)、重點(diǎn)初中的“雙學(xué)區(qū)”和對(duì)口“九年一貫制”學(xué)校的房子，尤其火熱。

對(duì)口浦東福山外國(guó)語(yǔ)小學(xué)和建平西校（初中）、作為“雙學(xué)區(qū)”代表的建于1986年的浦東某小區(qū)，一年內(nèi)房?jī)r(jià)從平均每平方米10.64萬(wàn)元漲到了15.28萬(wàn)元，34平方米的小房型甚至賣到750萬(wàn)元。

“既然好的民辦靠運(yùn)氣，好的公辦總是要靠劃片的?！?020 年搖號(hào)政策出臺(tái)后，“買學(xué)區(qū)房”成為不少上海家長(zhǎng)的選擇。

據(jù)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2020年上海二手房的成交量上漲了31%，學(xué)區(qū)房上漲了37%，雙學(xué)區(qū)則漲了44%。

心理影響大于實(shí)質(zhì)影響

其實(shí)，早在2016年教育部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)高中階段學(xué)?？荚囌猩贫雀母锏闹笇?dǎo)意見(jiàn)》后，上海就在醞釀將優(yōu)質(zhì)普通高中和優(yōu)質(zhì)中等職業(yè)學(xué)校招生名額合理分配到區(qū)域內(nèi)初中的辦法，以此進(jìn)一步促進(jìn)義務(wù)教育均衡發(fā)展。

具體到這次改革的方案和框架，則在2018年《上海市進(jìn)一步推進(jìn)高中階段學(xué)校考試招生制度改革實(shí)施意見(jiàn)》中已經(jīng)有所體現(xiàn)。

2021年3月，中招改革實(shí)施辦法正式發(fā)布，自招比例大幅縮減，名額更多分配到各區(qū)和初中學(xué)校。

此前，上海市重點(diǎn)高中有40%的新生是通過(guò)自招錄取的，上海中學(xué)、華師大二附中、復(fù)旦附中、交大附中這所謂頂尖“四?！弊哉械谋壤踔粮哌_(dá)60%。為了挑選優(yōu)質(zhì)生源，上海市重點(diǎn)高中的自招名額主要投放到“嫡系”民辦初中和第一梯隊(duì)重點(diǎn)初中。

2020年上海市高中市重點(diǎn)錄取人數(shù)為17800人左右，中考人數(shù)是84000人左右。從對(duì)學(xué)生的影響來(lái)看，孫金華做了以下幾個(gè)分類：

排名占全上海前2.5%的這部分學(xué)生，大多是來(lái)自于一梯隊(duì)公辦初中及部分優(yōu)質(zhì)民辦初中，他們的高中目標(biāo)是四校，大學(xué)目標(biāo)是清北復(fù)交及世界一流大學(xué)。這前2.5%學(xué)生中的頭部，繼續(xù)走自招路線進(jìn)入重點(diǎn)高中，其實(shí)這次新政策對(duì)他們沒(méi)什么影響。

前2.5%學(xué)生中的腰部和尾部，也是很厲害的“牛娃”?？瓷先ミ@批學(xué)生是這次新政最大受影響者，因?yàn)樽哉斜壤蠓s減，拿掉的就是他們的一部分名額。

再分析排名約占全上海前21%的這部分學(xué)生，他們大多來(lái)自二梯隊(duì)公辦初中頭部和腰部，及一梯隊(duì)公辦初中及民辦優(yōu)質(zhì)初中的腰部和尾部。高中目標(biāo)是“八大”（八所市級(jí)重點(diǎn)高中）和其他區(qū)屬市重點(diǎn)，大學(xué)目標(biāo)是985和211大學(xué)。新政之前，他們的入學(xué)路徑是40%（自薦+推優(yōu)）進(jìn)入?yún)^(qū)屬市重點(diǎn)高中，45%區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)（15%零志愿+30%平行志愿），剩下的15%校內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)。

剩下的學(xué)生，大多來(lái)自于二梯隊(duì)公辦初中的尾部學(xué)生、普通初中甚至俗稱的“菜場(chǎng)中學(xué)”，目標(biāo)是考上高中，高考上線。這里面成績(jī)優(yōu)秀的學(xué)生或是新政最大受益者，不過(guò)前提是必須考過(guò)控分線。

從生源情況對(duì)應(yīng)到學(xué)區(qū)房市場(chǎng)，現(xiàn)實(shí)是“一梯隊(duì)小學(xué)+一梯隊(duì)初中，二梯隊(duì)小學(xué)+一梯隊(duì)初中，學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)會(huì)保持平穩(wěn)?！睂O金華分析，“一梯隊(duì)小學(xué)+二梯隊(duì)初中，二梯隊(duì)小學(xué)+二梯隊(duì)初中，則是這次新政的受益者，這些學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)平穩(wěn)，甚至不排除在前期漲幅較少的區(qū)域，受益大的這部分學(xué)區(qū)房還會(huì)有補(bǔ)漲?！?/p>

“大部分房子都漲的時(shí)候，學(xué)區(qū)房多漲一點(diǎn)，大部分房子都跌的時(shí)候，學(xué)區(qū)房少跌一點(diǎn)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“相比普通房產(chǎn)，學(xué)區(qū)房基本都屬于改善型‘剛需，這類購(gòu)房者剛需更意愿承擔(dān)貸款。未來(lái)如果經(jīng)營(yíng)貸入樓市這一點(diǎn)抑制不住，學(xué)區(qū)房還會(huì)繼續(xù)漲。”

新政作用于學(xué)區(qū)房，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看可能發(fā)生影響，但目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，并沒(méi)有出現(xiàn)所謂的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格“腰斬”。孫金華補(bǔ)充，“總的來(lái)說(shuō)，新政對(duì)上海學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)的影響，心理影響大于實(shí)質(zhì)影響?！?h3>鏈接

PISA是經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織（OECD）于2000年發(fā)起的一項(xiàng)國(guó)際學(xué)生評(píng)估項(xiàng)目， 每三年評(píng)估一次，主要對(duì)接近完成基礎(chǔ)教育15歲學(xué)生的閱讀、數(shù)學(xué)、科學(xué)素養(yǎng)進(jìn)行評(píng)估。這項(xiàng)測(cè)試被世界主要國(guó)家公認(rèn)為衡量基礎(chǔ)教育水平的一個(gè)標(biāo)尺。