張一琪
垃圾清運(yùn)不及時、花草管護(hù)不到位、車位收費(fèi)不合理……提起自家小區(qū)的物業(yè)管理,許多業(yè)主都有滿腹牢騷。隨著城鎮(zhèn)化水平不斷提升、住宅小區(qū)蓬勃發(fā)展,業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾也日漸增多。在此背景下,維護(hù)業(yè)主權(quán)益的業(yè)主委員會(下簡稱“業(yè)委會”)在許多小區(qū)應(yīng)運(yùn)而生。
業(yè)委會指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主選舉出的業(yè)主代表組成,通過執(zhí)行業(yè)主大會的決定代表業(yè)主利益,向社會各方反映業(yè)主意愿和要求,并監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人履行物業(yè)服務(wù)合同的業(yè)主大會執(zhí)行機(jī)構(gòu)。與居委會相比,業(yè)委會還算是新生事物,因此問到本小區(qū)的業(yè)委會在哪兒、能干什么,絕大部分人可能并不清楚,很多住宅小區(qū)還沒有成立業(yè)委會。
作為業(yè)主利益的代表,業(yè)委會對促進(jìn)小區(qū)建設(shè)和發(fā)展起著重要作用。然而,成立業(yè)委會并不容易,有些小區(qū)業(yè)委會的成立過程甚至一波幾折。破解業(yè)委會成立難題,不僅是當(dāng)下之需,也是當(dāng)務(wù)之急。
北京市朝陽區(qū)慈云寺橋附近某小區(qū)于2010年開始使用,鄭先生是第一批入住業(yè)主。原本入住新房應(yīng)該是歡歡喜喜,但現(xiàn)實(shí)卻讓他有點(diǎn)無可奈何:從個人住宅到公共區(qū)域,存在著許多問題,給生活帶來了諸多不便。
用電、暖氣、地下污水管道、小區(qū)環(huán)境……入住期間,各種各樣的問題不斷出現(xiàn),原有物業(yè)公司不作為,導(dǎo)致以鄭先生為代表的業(yè)主們對物業(yè)不滿的程度越來越深。
“這幾年和物業(yè)之間的不愉快越來越多,有時甚至都會爭吵起來?!编嵪壬f。
為了推動問題解決,鄭先生和業(yè)主們這些年一直撥打北京市“12345”熱線反映問題,表達(dá)訴求。雖然每次撥打電話都有回應(yīng),一些問題也得到了處理和解決,2018年小區(qū)也更換了物業(yè)管理公司,但仍有一些業(yè)主們特別關(guān)注的問題有待解決。
于是,以鄭先生為代表的一批業(yè)主萌發(fā)了成立業(yè)委會的想法,“我們就是想維護(hù)業(yè)主的權(quán)益?!编嵪壬J(rèn)為成立業(yè)委會之后,能夠凝聚起更大的力量,依法依規(guī)來管理小區(qū)事務(wù),維護(hù)業(yè)主們的權(quán)益,讓小區(qū)變得更好更宜居。
業(yè)委會的權(quán)責(zé)義務(wù)在相關(guān)的法律法規(guī)中有著明確規(guī)定。2021年1月1日正式實(shí)施的《中華人民共和國民法典》第二百七十七條規(guī)定,業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會。地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》更加明確了業(yè)委會的成立流程、職責(zé)和義務(wù),尤其是規(guī)定了業(yè)委會與物業(yè)之間的權(quán)責(zé)關(guān)系。《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》則是根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)委會活動,維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的規(guī)范性文件。
根據(jù)這些法律法規(guī),鄭先生等業(yè)主準(zhǔn)備推動成立小區(qū)的業(yè)委會,希望未來通過業(yè)委會來督促小區(qū)的物業(yè)更加專業(yè)化、規(guī)范化,讓物業(yè)有所作為,更好地服務(wù)業(yè)主。
中國人民大學(xué)社會與人口學(xué)院教授陸益龍表示,業(yè)委會其實(shí)是隨著商品房小區(qū)普遍興起而出現(xiàn)的新型社會組織,屬于自組織性的草根組織。在基層社會治理中可以說是一種新型主體,能夠代表廣大住戶也就是業(yè)主的利益和訴求,同時對新型商品房小區(qū)物業(yè)管理公司有一定制衡作用,對促進(jìn)物業(yè)與住戶之間的溝通發(fā)揮著積極作用。
2020年8月,鄭先生和他所在小區(qū)的其他一些業(yè)主開始推動成立業(yè)委會,并且為此做了大量工作。
該小區(qū)有5棟樓,住戶1 400戶。按照有關(guān)規(guī)定,需要達(dá)到總戶數(shù)的5%才能申請成立業(yè)主大會。鄭先生和一些業(yè)主經(jīng)過努力,已經(jīng)有80多戶業(yè)主愿意成為發(fā)起人。
正當(dāng)籌備工作順利推進(jìn)時,鄭先生他們又遇到了新問題。召開業(yè)主大會和成立業(yè)委會有一個先決條件,必須劃定物業(yè)管理區(qū)域。這個區(qū)域是當(dāng)初建設(shè)小區(qū)時依據(jù)規(guī)劃圖確立的。由于歷史原因,這份規(guī)劃圖難以獲得。
“獲得這份規(guī)劃圖有幾個途徑,一是從開發(fā)商處獲得,二是去北京市檔案館查詢檔案。如果這兩處都無法獲得,根據(jù)規(guī)定可以申請重新劃定?!编嵪壬呀?jīng)將這個問題研究得很清楚。
隨后鄭先生等業(yè)主通過街道辦事處和開發(fā)商取得聯(lián)系,街道辦事處也在積極督促開發(fā)商提供當(dāng)初該小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃圖。
“這只是成立業(yè)委會過程中的冰山一角,以后還會遇到其他問題,但我們還是要堅(jiān)持下去,直到業(yè)委會成立。”鄭先生表達(dá)了自己的決心。
像鄭先生遇到的情況,在各地小區(qū)業(yè)委會成立過程中都會不同程度地碰到,有些得以圓滿解決,但有些就會拉鋸扯皮,一直沒有得到解決,從而加深矛盾。
在一個小區(qū)內(nèi)部,一般會存在業(yè)主、業(yè)委會、開發(fā)商、物業(yè)管理公司和居委會五個主體,每個主體都有著相應(yīng)的權(quán)利和職責(zé)范圍。成立業(yè)委會后,物業(yè)等相關(guān)事務(wù)部分要由業(yè)委會來管理和監(jiān)督,難免會對原有的小區(qū)格局產(chǎn)生影響。
因此,在許多地方就出現(xiàn)了開發(fā)商和物業(yè)管理公司暗地里阻撓小區(qū)業(yè)委會成立的案例,而且是屢出奇招,防不勝防。
網(wǎng)絡(luò)上有人總結(jié)了一些阻撓業(yè)委會成立的招數(shù),比如開發(fā)商、物業(yè)管理公司千方百計(jì)阻止成立業(yè)委會,不提供召開首次業(yè)主大會的資金,不提供資料等;在業(yè)委會成立過程中,少數(shù)開發(fā)商、物業(yè)管理公司會盡量安排“自己人”進(jìn)入,從而成為他們的“代言人”;更有甚者,會對候選人進(jìn)行收買甚至造謠,造成業(yè)主之間的互不信任,拖慢整個流程。
“成立業(yè)委會的障礙主要是來自開發(fā)商的壟斷地位?!标懸纨埍硎荆瑢ι唐贩块_發(fā)與物業(yè)管理分離的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、政策要求及監(jiān)管措施不到位,導(dǎo)致業(yè)委會的成立更加困難。
業(yè)委會除了面臨前端的成立難,也面臨著后端的監(jiān)管難。
在上海市松江區(qū),當(dāng)?shù)匦旁L部門在接待群眾來信來訪時發(fā)現(xiàn),由物業(yè)管理引發(fā)的矛盾糾紛主要可以歸結(jié)為物業(yè)公司服務(wù)不到位、業(yè)委會工作不到位、職能部門監(jiān)管乏力、業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)、物業(yè)管理?xiàng)l例缺陷等幾大類。
針對許多矛盾糾紛產(chǎn)生的原因,上海市松江區(qū)信訪局專項(xiàng)調(diào)研后認(rèn)為,當(dāng)前業(yè)委會制度存在一些“先天不足”,特別是對業(yè)委會的監(jiān)管存在“缺位”問題。
“在操作執(zhí)行中存在著不公開、不征詢、花錢不審計(jì)等不規(guī)范行為,而對其監(jiān)管、問責(zé)也往往難以展開?!彼山瓍^(qū)信訪局的調(diào)研報(bào)告指出,目前一些地區(qū)業(yè)委會制度存在的主要問題表現(xiàn)為:一方面,業(yè)委會監(jiān)管主體不明確;另一方面,業(yè)委會運(yùn)作也缺乏權(quán)威和規(guī)范化細(xì)則,這導(dǎo)致一旦業(yè)委會在工作中與業(yè)主發(fā)生矛盾,業(yè)主由于找不到監(jiān)管部門而投訴無門。
雖然中間經(jīng)歷了諸多波折,但是事情正在朝著好的方向發(fā)展。2020年底,街道辦通知鄭先生,開發(fā)商已經(jīng)將涉及他們小區(qū)的開發(fā)規(guī)劃圖提交給街道辦,物業(yè)管理區(qū)域已經(jīng)劃定。按照業(yè)委會成立的流程規(guī)定,鄭先生等業(yè)主將要撰寫申請書,準(zhǔn)備召開業(yè)主大會。
隨著城市化進(jìn)程加快,越來越多的人口涌入城市,商品住宅小區(qū)的規(guī)模也會一步步擴(kuò)大,但從現(xiàn)在各地的情況來看,能夠成立業(yè)委會的小區(qū)還是少數(shù)。
這其中有些小區(qū)是不需要成立業(yè)委會,比如一些小區(qū)的物業(yè)管理水平很高,業(yè)主并不需要通過業(yè)委會來對物業(yè)進(jìn)行監(jiān)督,所以成立業(yè)委會的意愿不高;還有一些地方對業(yè)委會很陌生,尤其是在廣大城鎮(zhèn),小區(qū)業(yè)主的意識和意愿基本處于空白。更多的則是在成立過程中受到各種阻撓,十分曲折。
陸益龍表示,導(dǎo)致這種情況出現(xiàn)的主要原因是各地的政策傾向不同,有些地方并不提倡業(yè)委會的廣泛成立,會顧慮業(yè)委會成立后業(yè)主們維權(quán)意識提升,維權(quán)活動增加,難免會增加權(quán)益糾紛。
“此外,由于商品房開發(fā)與維護(hù)有一定復(fù)雜性、專業(yè)性,一些地方政府也傾向于讓開發(fā)商的物業(yè)公司來接管小區(qū)物業(yè),以減少小區(qū)物業(yè)維護(hù)中的糾葛?!标懸纨堈f。
“身份”模糊,法律地位的不明確讓業(yè)委會舉步維艱。無論是《中華人民共和國物權(quán)法》,還是《中華人民共和國民法典》,都賦予了業(yè)主成立業(yè)委會的權(quán)利,業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)委會獲得了法律確認(rèn)。但無論是法律還是《物業(yè)管理?xiàng)l例》等并沒有明確業(yè)委會究竟是否屬于法人或者其他組織,名不正則言不順。
專家表示,業(yè)委會的法律賦權(quán)也不充分,如業(yè)委會運(yùn)作的權(quán)利、義務(wù)、規(guī)范,業(yè)委會和居委會、街道、房管機(jī)關(guān)等部門的權(quán)責(zé)關(guān)系等,有關(guān)法律法規(guī)乃至行政規(guī)定還缺乏全面具體且操作性強(qiáng)的規(guī)范。“關(guān)鍵是要完善商品房開發(fā)和物業(yè)管理的法律法規(guī)和監(jiān)管政策,充分保護(hù)業(yè)主和廣大住戶的正當(dāng)合理權(quán)益。”陸益龍建議。
中國人民大學(xué)法學(xué)院副教授朱虎認(rèn)為,在目前相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定仍較模糊的情況下,有關(guān)行政主管部門應(yīng)依法履行自身的指導(dǎo)協(xié)調(diào)職責(zé)。在出現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)信任不足、規(guī)范性文件適用爭議等問題時,應(yīng)依法協(xié)調(diào)處理,保障業(yè)主法定權(quán)利不打折扣。
也有專家指出,業(yè)委會成立難,與業(yè)主對自身權(quán)利、相關(guān)法律法規(guī)了解不夠也有關(guān)系,存在業(yè)主對公共事務(wù)參與積極性不高、組織者得不到大家信任和認(rèn)可等問題。
現(xiàn)在擺在業(yè)委會面前的兩座大山,一座是成立難,另一座是履職難。所以成立業(yè)委會只是第一步,更關(guān)鍵的是成立之后的履職。這需要花費(fèi)更多精力,以更加負(fù)責(zé)的態(tài)度去執(zhí)行。
鄭先生等業(yè)主也表示,“業(yè)委會成立之后,我們要選舉出正直且有公益心的業(yè)主來擔(dān)任業(yè)委會成員,監(jiān)督他們認(rèn)真履職,不違背當(dāng)初成立業(yè)委會的初心,這才是更重要的。”
“小區(qū)是我家,維護(hù)靠大家”,這是在小區(qū)中常見的一句宣傳標(biāo)語。而要讓業(yè)委會真正運(yùn)轉(zhuǎn)起來,同樣需要業(yè)主“小家”發(fā)揮主人翁精神,也離不開社會“大家”的指導(dǎo)幫扶。