劉琰

廣東重工建設(shè)監(jiān)理有限公司 廣東 廣州 510670

引言

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷連續(xù)多年的快速發(fā)展后，國(guó)家為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)熱出臺(tái)了多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施，行業(yè)逐步進(jìn)入了平穩(wěn)發(fā)展階段。目前，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，融資環(huán)境亦不樂(lè)觀，開(kāi)發(fā)商為了尋求更好地發(fā)展，都在不斷提升自身競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本控制，對(duì)監(jiān)理的造價(jià)管理提出更多工作要求，確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

1 研究意義

1.1 房地產(chǎn)外部環(huán)境的新變化

房地產(chǎn)行業(yè)從原先的低成本低售價(jià)→低成本高售價(jià)→目前的高成本高售價(jià)這個(gè)嚴(yán)峻的經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化局面，同時(shí)還伴隨著生產(chǎn)資料、人工價(jià)格不斷大幅上漲的通貨膨脹、消防節(jié)能等規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越嚴(yán)、客戶對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量要求越來(lái)越高等諸多不利因素。

1.2 監(jiān)理短板及業(yè)主對(duì)監(jiān)理造價(jià)管理的新要求

監(jiān)理工作內(nèi)容主要是“三控三管一協(xié)調(diào)” ，即質(zhì)量控制、投資控制、進(jìn)度控制、安全管理、合同管理、信息管理和工作協(xié)調(diào)。從監(jiān)理規(guī)范和監(jiān)理委托合同來(lái)看，投資控制即造價(jià)控制管理屬于監(jiān)理本職工作。但從國(guó)內(nèi)目前監(jiān)理行業(yè)普遍狀況來(lái)看，監(jiān)理工作重心大多放在質(zhì)量控制、安全管理和工作協(xié)調(diào)上，造價(jià)控制管理工作普遍弱化，即使有造價(jià)管理工作，也是放在施工階段的投資控制上。而業(yè)主的精細(xì)化管理程度越來(lái)越高，成本控制越來(lái)越嚴(yán)格，要求監(jiān)理進(jìn)行全過(guò)程的造價(jià)管理，壓力傳遞導(dǎo)致對(duì)監(jiān)理工作要求也越來(lái)越高，其中也包括對(duì)監(jiān)理造價(jià)管理工作的更高要求。

綜上所述，改變思路，突破監(jiān)理造價(jià)管理的短板瓶頸、提升監(jiān)理造價(jià)管理能力是非常值得研究的課題。

2 監(jiān)理和業(yè)主造價(jià)管理模式的差異

2.1 目前監(jiān)理造價(jià)管理的實(shí)際工作內(nèi)容

目前的監(jiān)理主要是施工過(guò)程監(jiān)理，監(jiān)理造價(jià)管理實(shí)際上是施工階段的投資控制，主要是計(jì)量及支付兩個(gè)方面。造成這種現(xiàn)狀，跟開(kāi)發(fā)商授權(quán)有關(guān)，也跟監(jiān)理的造價(jià)管理能力欠缺導(dǎo)致業(yè)主信任度降低有關(guān)。目前監(jiān)理造價(jià)管理的具體工作內(nèi)容如下：

（1）監(jiān)理嚴(yán)格執(zhí)行施工合同中所約定的合同價(jià)格、單價(jià)或合價(jià)、工程量計(jì)算規(guī)則及工程內(nèi)容等，及時(shí)審核承包人的工程量和價(jià)格。（2）監(jiān)理按照施工合同約定的程序和方法進(jìn)行計(jì)量與支付。（3）監(jiān)理公平公正地處理工程變更、違約索賠、材料調(diào)差、價(jià)格調(diào)整等申請(qǐng)，并按照合同約定的程序和方法審核相關(guān)費(fèi)用的增減金額。

2.2 目前監(jiān)理造價(jià)管理的短板

從上述目前監(jiān)理造價(jià)管理的實(shí)際工作內(nèi)容來(lái)看，監(jiān)理造價(jià)服務(wù)沒(méi)有覆蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，主要是計(jì)量支付、工程新增費(fèi)用控制、現(xiàn)場(chǎng)工程簽證和工程費(fèi)用索賠處理等方面。

監(jiān)理從業(yè)人員開(kāi)發(fā)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)少，不了解開(kāi)房地產(chǎn)發(fā)商企業(yè)的審計(jì)制度和流程，監(jiān)理企業(yè)造價(jià)管理體制不完善。

很多項(xiàng)目監(jiān)理部沒(méi)有專門造價(jià)管理人員，不具備造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，不能規(guī)避今后審計(jì)過(guò)程存在的問(wèn)題。

2.3 業(yè)主造價(jià)管理的特點(diǎn)

（1）全員、全過(guò)程、全方位、全要素的成本管控。全員、全過(guò)程：業(yè)主造價(jià)管理涉及各職能部門、業(yè)務(wù)閉門以及各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，反映公司整體管理水平，成本管控是所有員工的事。全方位、全要素：覆蓋了從立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)（采購(gòu)、簽約）、施工圖設(shè)計(jì)、施工過(guò)程（現(xiàn)場(chǎng)簽證、變更、工程進(jìn)度款）、竣工交付、工程結(jié)算、營(yíng)銷等階段和環(huán)節(jié)的全過(guò)程，包含成本策劃、目標(biāo)成本、合約規(guī)劃、動(dòng)態(tài)成本、過(guò)程管控、開(kāi)盤后和結(jié)算后的節(jié)點(diǎn)后復(fù)盤評(píng)估等多項(xiàng)內(nèi)容。（2）設(shè)立專門的成本管理部門和內(nèi)部審計(jì)部門。（3）制定完善的成本管理制度。（4）具有完善的成本監(jiān)控系統(tǒng)。在遵守國(guó)家法規(guī)及政策的前提下積極落實(shí)成本崗位責(zé)任制，完善成本管理細(xì)則，通過(guò)高效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，結(jié)合信息化手段做到降本增效。信息系統(tǒng)對(duì)成本各項(xiàng)業(yè)務(wù)的高效運(yùn)作、對(duì)企業(yè)成本管理的決策起到重要支撐作用。成本監(jiān)控要求表現(xiàn)在成本控制的制度建設(shè)、計(jì)劃管理、分析檢查、信息交流四個(gè)方面。其中分析檢查要點(diǎn)：按開(kāi)發(fā)階段對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目成本的結(jié)構(gòu)、差異及原因、控制措施及效果進(jìn)行全面分析，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和以往失敗教訓(xùn)。其中信息交流內(nèi)容：建立企業(yè)級(jí)的成本信息庫(kù)，各區(qū)域或部門互相交流成本控制經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)。（5）通過(guò)精細(xì)化的管理梳理快速周轉(zhuǎn)與資金效率、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，解決粗放管理的低效率、低效益問(wèn)題。（6）有針對(duì)無(wú)效成本（即房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中產(chǎn)生的對(duì)形成產(chǎn)品、提升價(jià)值、促進(jìn)營(yíng)銷沒(méi)有作用，屬于費(fèi)用浪費(fèi)的成本。）采取專門的管理措施，對(duì)各類合同以及非合同性成本進(jìn)行分析，涉及設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、成本等各個(gè)業(yè)務(wù)口。

3 監(jiān)理造價(jià)管理的新思維、新模式

3.1 監(jiān)理企業(yè)的改進(jìn)措施

項(xiàng)目監(jiān)理部造價(jià)人員投入有限或能力有限的情況下，加強(qiáng)監(jiān)理企業(yè)的造價(jià)管理能力，監(jiān)理企業(yè)作為項(xiàng)目監(jiān)理部的強(qiáng)大后臺(tái)作為服務(wù)支撐。有的大型監(jiān)理企業(yè)設(shè)立造價(jià)組、造價(jià)部、甚至造價(jià)公司，對(duì)監(jiān)理項(xiàng)目進(jìn)行造價(jià)審核。

3.2 項(xiàng)目監(jiān)理部的改進(jìn)措施

3.2.1 做好造價(jià)管理策劃工作

從中標(biāo)或項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始，依托監(jiān)理企業(yè)的資源，由總監(jiān)牽頭組織對(duì)造價(jià)進(jìn)行全面策劃，分析影響投資控制的重要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及解決辦法。在工程開(kāi)工前由總監(jiān)理工程師組織專業(yè)工程師編寫造價(jià)控制監(jiān)理細(xì)則，建立必不可少的管理制度，明確監(jiān)理工作程序：造價(jià)控制總流程、工程計(jì)量、中期支付的監(jiān)理工作程序、工程變更處理監(jiān)理工作程序、工程索賠處理監(jiān)理工作程序、工程竣工結(jié)算的監(jiān)理工作程序等。

3.2.2 組建合同造價(jià)管理組

根據(jù)工程的實(shí)際，在項(xiàng)目監(jiān)理部首先成立合同造價(jià)管理組，由具有豐富投資經(jīng)驗(yàn)的造價(jià)工程師擔(dān)任組長(zhǎng)，組員由各個(gè)專業(yè)的負(fù)責(zé)人組成。

3.2.3 強(qiáng)化培訓(xùn)，提升人員素質(zhì)

從中標(biāo)或項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始，總監(jiān)牽頭組織造價(jià)培訓(xùn)工作：了解業(yè)主的開(kāi)發(fā)流程、管理制度、尤其是造價(jià)管理方面的制度、流程、指導(dǎo)手冊(cè)（例如《產(chǎn)品缺陷手冊(cè)》、《無(wú)效成本案例庫(kù)》、《設(shè)計(jì)錯(cuò)誤手冊(cè)》等），使得今后開(kāi)展的工作不偏離業(yè)主的造價(jià)管理要求。組織項(xiàng)目監(jiān)理人員學(xué)習(xí)合同文件，了解合同責(zé)任和各種行為的法律后果。制定合同管理的工作要求、工作程序和管理制度。明確各人的工作內(nèi)容和責(zé)任，在總監(jiān)理工程師的領(lǐng)導(dǎo)下，有條不紊地開(kāi)展監(jiān)理工作。強(qiáng)化培訓(xùn)，不僅是針對(duì)造價(jià)專業(yè)人員的，還包括有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)監(jiān)理工程師、沒(méi)經(jīng)驗(yàn)的監(jiān)理員，像業(yè)主那樣做到全員、全方位的素質(zhì)提升。

3.2.4 編制出項(xiàng)目造價(jià)控制的重點(diǎn)難點(diǎn)

在收到業(yè)主提交的設(shè)計(jì)圖紙后，專業(yè)工程師必須先認(rèn)真審閱圖紙，根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，會(huì)同合同造價(jià)管理組長(zhǎng)，共同編制出項(xiàng)目投資控制的重點(diǎn)難點(diǎn)。

3.2.5 做好協(xié)調(diào)工作

協(xié)助業(yè)主創(chuàng)造良好的施工環(huán)境，做好工程承包各方的協(xié)調(diào)配合工作，減少或杜絕合同各方的相互干擾，盡量避免索賠的產(chǎn)生。

3.2.6 打造綜合專業(yè)能力

造價(jià)涉及的專業(yè)較多，土建和機(jī)電各個(gè)專業(yè)都有需求，在人力資源有限的情況下，培養(yǎng)綜合專業(yè)能力就顯得非常有必要。將造價(jià)管理人員從預(yù)結(jié)算人員轉(zhuǎn)變成為綜合管理人員，成為多面手、監(jiān)理企業(yè)或項(xiàng)目監(jiān)理部的資源整合者和管理者。

3.2.7 做好業(yè)主參謀，積極提出合理建議

了解市場(chǎng)行情，搜集材料、設(shè)備價(jià)格信息，當(dāng)好業(yè)主參謀。

監(jiān)理工程師根據(jù)施工中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行歸納匯總，及時(shí)報(bào)告業(yè)主方與設(shè)計(jì)單位交換看法、意見(jiàn)，盡量減少不必要的設(shè)計(jì)變更。

根據(jù)工程變化及時(shí)向業(yè)主提出合理化建議，協(xié)調(diào)解決投資、質(zhì)量、工期之間的矛盾。

建議業(yè)主建立定期的參建各方參加的合同履約評(píng)審會(huì)議制度，回顧工程近期各方履約情況，以便及時(shí)解決有關(guān)費(fèi)用的爭(zhēng)議，避免問(wèn)題的積累。

3.2.8 全過(guò)程管控

（1）做好事前控制。招標(biāo)等前期準(zhǔn)備工作階段，監(jiān)理可協(xié)助業(yè)主編制工程項(xiàng)目各階段資金使用計(jì)劃，并控制其執(zhí)行。協(xié)助業(yè)主確定招標(biāo)文件和合同文件中有關(guān)投資控制的條款。對(duì)投資控制目標(biāo)進(jìn)行詳細(xì)分解，對(duì)每個(gè)階段的控制項(xiàng)目分析可采取針對(duì)性控制措施，實(shí)現(xiàn)每個(gè)階段的控制目標(biāo)：設(shè)計(jì)控制、審查施工組織設(shè)計(jì)、材料設(shè)備采購(gòu)控制、簽證控制、計(jì)量控制、支付控制、工程索賠控制、結(jié)算控制等。

（2）強(qiáng)化過(guò)程控制和動(dòng)態(tài)成本管理。做好工程量的日常統(tǒng)計(jì)工作、工程進(jìn)度款的審核工作、工程變更管理工作、工程簽證管理工作、合同的跟蹤管理工作。加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況的控制、工程變更的控制、工程索賠管理控制和施工過(guò)程中的措施費(fèi)用審核控制。

（3）做好事后控制。首先審核承包單位提交的工程結(jié)算書，弄清各分部工程的最終價(jià)值。其次還要公正地處理承包單位提出的索賠，甚至是業(yè)主的反索賠工作。

3.2.9 抓好廉政工作建設(shè)

監(jiān)理涉及簽證、計(jì)量支付等容易發(fā)生廉政問(wèn)題，監(jiān)理企業(yè)應(yīng)重視監(jiān)理的廉政工作建設(shè)，項(xiàng)目監(jiān)理部應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)反腐倡廉，落實(shí)責(zé)任追究。

3.2.10 落實(shí)責(zé)任成本制

造價(jià)管理是全員管理，涉及項(xiàng)目監(jiān)理部或監(jiān)理企業(yè)多人管理，應(yīng)按管理職責(zé)劃分責(zé)任并予以落實(shí)，考核與個(gè)人績(jī)效掛鉤。

3.2.11 充分利用信息化手段

信息化是監(jiān)理造價(jià)管理的重要手段，利用軟件平臺(tái)能有效提升效率、規(guī)范管理、降低成本。通過(guò)數(shù)據(jù)指導(dǎo)決策，做到準(zhǔn)確、及時(shí)、動(dòng)態(tài)跟蹤調(diào)整糾偏。

4 結(jié)束語(yǔ)

總之，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，監(jiān)理轉(zhuǎn)變思維，改變工作模式，提高監(jiān)理在造價(jià)管理中的作用，充分發(fā)揮監(jiān)理的主觀能動(dòng)性，監(jiān)理全員、全過(guò)程、全方位管控，對(duì)工程各階段及環(huán)節(jié)對(duì)造價(jià)實(shí)行效控制，避免出現(xiàn)“概算超估算、預(yù)算超概算、決算超預(yù)算”現(xiàn)象，向管理要利潤(rùn)，向?qū)I(yè)要效益，提升監(jiān)理服務(wù)質(zhì)量，讓監(jiān)理為實(shí)現(xiàn)業(yè)主的目標(biāo)成本控制貢獻(xiàn)自己的力量，最終提高監(jiān)理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。