曹 磊 （中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司，北京 100124）

目前，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期的影響下，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)了翻天覆地的變化，同時(shí)在我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)體系中，商業(yè)地產(chǎn)扮演著重要角色。由于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展速度極其迅猛，第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)著較高的比重，大大推進(jìn)了城市化進(jìn)度，在新時(shí)代下，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的潛力越來(lái)越突出。但是在商業(yè)地產(chǎn)不斷發(fā)展過(guò)程中，出現(xiàn)了較多問(wèn)題，嚴(yán)重影響著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，也不利于商業(yè)地產(chǎn)質(zhì)量的提升。因此應(yīng)采取切實(shí)可行的實(shí)施辦法，不斷提高商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平，確保商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期相一致。

1 經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題

1.1 缺少明確的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展管理目標(biāo)

首先，管控政策的連續(xù)性缺失，商業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控應(yīng)變能力有待提升。通常來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)體量較為龐大，具有漫長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，所以在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策屬于重要的影響因素之一。與此同時(shí)，在地產(chǎn)的調(diào)控政策方面，政府相關(guān)部門(mén)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的限制性突出【1】，諸多政策對(duì)于住宅領(lǐng)域非常有利，但是對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的作用并不大。其次，在地產(chǎn)領(lǐng)域中，商業(yè)地產(chǎn)為重要的細(xì)分行業(yè)之一，與住宅行業(yè)進(jìn)行對(duì)比，其民生保障功能并不強(qiáng)，但是在地方經(jīng)濟(jì)方面具有強(qiáng)大的扶持作用?；诖?，地方政府大力扶持商業(yè)地產(chǎn)，旨在促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，但是并沒(méi)有對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自身的發(fā)展規(guī)律予以高度重視，從而并不利于商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

1.2 缺少完善的商業(yè)地產(chǎn)法律法規(guī)體系

現(xiàn)階段，分析我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的法律法規(guī)，其完整性、全面性嚴(yán)重缺失【2】，無(wú)法有效解決和處理商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題。雖然一些法律體系得以執(zhí)行，但是可操作性、可行性不足。這一情況的出現(xiàn)，不僅無(wú)法將體系制度的保障性作用發(fā)揮出來(lái)，也嚴(yán)重影響著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。

1.3 電商模式?jīng)_擊力較強(qiáng)

首先，對(duì)于傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，仍然采用傳統(tǒng)粗放式發(fā)展模式，再加上布局規(guī)劃的合理性缺失，不利于提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。其次，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，對(duì)于電商模式發(fā)展具有強(qiáng)大的推動(dòng)作用，可以突破時(shí)間、空間的局限，同時(shí)憑借便捷化的支付方式【3】，嚴(yán)重限制著傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，同時(shí)電商迅速分割實(shí)體店的商業(yè)地產(chǎn)交易數(shù)量，從而使商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)陷入危機(jī)。

2 經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向措施

2.1 加強(qiáng)政府部門(mén)的宏觀調(diào)控

在城市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展過(guò)程中，政府部門(mén)和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要確保步伐一致。其中，應(yīng)從商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律出發(fā)，將城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目利用起來(lái)，密切對(duì)接于城市商圈布局。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和投資過(guò)程中，既要考慮經(jīng)濟(jì)水平，也要對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)承受力進(jìn)行考慮，防止“面積工程”的出現(xiàn)【4】。對(duì)于各級(jí)政府來(lái)說(shuō)，應(yīng)將自身職能發(fā)揮出來(lái)，加強(qiáng)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)、環(huán)保節(jié)能產(chǎn)業(yè)等合理規(guī)劃，不應(yīng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)形成過(guò)度依賴(lài)。根據(jù)城市的整體發(fā)展協(xié)調(diào)，政府部門(mén)應(yīng)注重經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)節(jié)優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮，基于金融機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格審核商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)情況。面對(duì)違規(guī)建筑的出現(xiàn)，城市建設(shè)部門(mén)應(yīng)加大宏觀調(diào)控力度，準(zhǔn)確評(píng)估城市經(jīng)濟(jì)水平，并合理預(yù)測(cè)和估計(jì)城市發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2.2 完善相關(guān)法律法規(guī)體系

在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，法律法規(guī)為重要的扶持措施之一，對(duì)此地方人大和地方政府，應(yīng)對(duì)國(guó)家相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)管理法律體系進(jìn)行分析，從自身區(qū)域特色出發(fā)，確保商業(yè)地產(chǎn)管理法規(guī)的科學(xué)性與合理性，充分發(fā)揮出法律法規(guī)體系的保障性作用。與此同時(shí)，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與政府部門(mén)之間的聯(lián)系，對(duì)國(guó)家調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方針政策進(jìn)行動(dòng)態(tài)化了解，以此來(lái)不斷調(diào)整自身的法律體系。在此基礎(chǔ)上，加強(qiáng)央行降息調(diào)控政策的應(yīng)用，充分吸收社會(huì)資本，實(shí)現(xiàn)更多資本在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中的融合，為商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展提供有力扶持。

2.3 完善運(yùn)營(yíng)模式

要想促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式應(yīng)做到與時(shí)俱進(jìn)，與時(shí)代發(fā)展保持高度一致和平衡?，F(xiàn)階段，傳統(tǒng)住宅的運(yùn)營(yíng)模式，與商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式的相似度較高，一定程度上影響著后期招商。而商戶(hù)對(duì)房地產(chǎn)的要求，與建造后的建筑有著明顯的差異，不僅會(huì)使房地產(chǎn)建造成本有所上漲【5】，同時(shí)也極容易流失諸多商戶(hù)?；诖?，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，必須要積極轉(zhuǎn)變和完善運(yùn)營(yíng)模式，確保與未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展需求相一致。在具體轉(zhuǎn)變過(guò)程中，應(yīng)對(duì)入駐商戶(hù)對(duì)建筑的要求進(jìn)行分析，以此來(lái)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，再深入調(diào)查和分析相關(guān)行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展情況。基于此，可以將商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制在合理范圍內(nèi)，并防止?jié)撛陲L(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。同時(shí)要想不斷提高商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化進(jìn)行密切觀察、分析，根據(jù)用戶(hù)需求，將商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)行模式進(jìn)行不斷完善。

目前，在市場(chǎng)號(hào)召力欠缺的背景下，一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)，以此來(lái)將旗下的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值提升上來(lái)，旨在為發(fā)行RE?ITs 等產(chǎn)品創(chuàng)造優(yōu)勢(shì)條件。以華潤(rùn)集團(tuán)為例，在華潤(rùn)集團(tuán)旗下，華潤(rùn)置地有限公司享有較高的知名度，已經(jīng)成為一大地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦，并且作為綜合型地產(chǎn)發(fā)展商之一，屬于我國(guó)的“實(shí)力派選手”。

2.4 采用T2T商務(wù)模式

現(xiàn)階段，在互聯(lián)網(wǎng)和信息技術(shù)出現(xiàn)后，極大地推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型與發(fā)展，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，應(yīng)對(duì)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行高度了解，加強(qiáng)T2T商務(wù)模式的應(yīng)用，對(duì)消費(fèi)者的物質(zhì)和精神需求予以明確化，不斷提高客戶(hù)的服務(wù)、娛樂(lè)等體驗(yàn)度。

比如以萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)為例，目前，T2T商務(wù)模式在萬(wàn)達(dá)旗下兒童游樂(lè)場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)中得到了廣泛應(yīng)用，不僅可以對(duì)傳統(tǒng)購(gòu)物中心形式予以保留，而且還可以不斷提高城市綜合體的升級(jí)水平，注重客戶(hù)體驗(yàn)度的提升，同時(shí)建設(shè)范圍已經(jīng)從一、二線城市蔓延到三、四線城市【6】。在具體實(shí)施過(guò)程中，通過(guò)T2T商務(wù)模式的應(yīng)用，業(yè)態(tài)體驗(yàn)占據(jù)著主導(dǎo)地位，同樣餐飲體驗(yàn)和零售體驗(yàn)也發(fā)揮著重要作用，在高科技體驗(yàn)娛樂(lè)的帶動(dòng)下，可以推動(dòng)客戶(hù)導(dǎo)流的實(shí)訓(xùn)，將現(xiàn)有商業(yè)形式優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來(lái)，從而有效推進(jìn)客戶(hù)模式。比如為消費(fèi)者提供預(yù)約停車(chē)位這一服務(wù)，該APP 不僅可以將停車(chē)的線路提供給消費(fèi)者，而且還可以免除消費(fèi)者無(wú)法找到停車(chē)位的顧慮，從而不斷提高客戶(hù)購(gòu)物消費(fèi)體驗(yàn)水平。

此外，T2T商務(wù)模式的出現(xiàn)，可以使電子商務(wù)體驗(yàn)性不足這一缺陷彌補(bǔ)到位，確保消費(fèi)者的社交、體驗(yàn)等一系列需求得到滿足，從而有效促進(jìn)實(shí)體商業(yè)發(fā)展。在應(yīng)用T2T模式過(guò)程中，重點(diǎn)涉及消費(fèi)者的物質(zhì)層面、精神層面，且對(duì)于挖掘消費(fèi)者的體驗(yàn)有著較高的重視度，比如體驗(yàn)類(lèi)業(yè)態(tài)在商場(chǎng)中非常常見(jiàn)，如影院、游戲廳、KTV 等，而且在購(gòu)物中心內(nèi)【7】，一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商注重建設(shè)生態(tài)景觀，吸引著消費(fèi)者的眼球，并使消費(fèi)者的體驗(yàn)需求得到滿足。比如以大悅城內(nèi)的s-books為例，書(shū)店與游樂(lè)園得到了有效結(jié)合，作為室內(nèi)高端親子家庭休閑中心，主要面向于1-12歲的親子家庭來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)；再如以商場(chǎng)內(nèi)的“滑雪場(chǎng)”為例，作為豐富的體驗(yàn)中心，涵蓋著屋頂風(fēng)洞、室內(nèi)滑雪、潛水等諸多項(xiàng)目，甚至動(dòng)物園也迅速擴(kuò)展到商場(chǎng)內(nèi)部，基于動(dòng)物科普、展覽以及表演等要素，實(shí)現(xiàn)一體化新型動(dòng)物主題公園的順利構(gòu)建，滿足一體化建設(shè)需求。

而以華潤(rùn)為例，在全新的商務(wù)模式中，首先，構(gòu)建360°智慧辦公新體驗(yàn)。一進(jìn)門(mén)，迎賓的語(yǔ)音互動(dòng)機(jī)器人“小潤(rùn)”憑借特有的科技感，可以大大吸引人們的視線和眼球。在體驗(yàn)館內(nèi)，沿著墻壁有一條流光溢彩的波紋時(shí)光隧道，長(zhǎng)短交錯(cuò)的燈光營(yíng)造出濃濃的科技感。其次，多點(diǎn)互動(dòng)信息屏。在長(zhǎng)廊的盡頭，“全彩動(dòng)態(tài)水晶沙盤(pán)”充分占據(jù)著人們的視線，采用LED 觸屏交互技術(shù)，可以為華潤(rùn)長(zhǎng)安中心樓體模型的構(gòu)建創(chuàng)造便捷性，區(qū)位優(yōu)勢(shì)及周邊配套一目了然。

總而言之，基于動(dòng)態(tài)發(fā)展視角，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)整合原有的購(gòu)物服務(wù)和客戶(hù)體驗(yàn)，對(duì)顧客綜合需求進(jìn)行分析，以此來(lái)加強(qiáng)精準(zhǔn)定位。

3 結(jié)語(yǔ)

通過(guò)本文研究論述，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，明確提出了對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的要求，這已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要契機(jī)之一。通常來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性特點(diǎn)突出，涉及較多的管理和運(yùn)行因素，而且覆蓋范圍極其廣闊，所以應(yīng)加大商業(yè)地產(chǎn)管理力度，對(duì)于政府部門(mén)來(lái)說(shuō)，應(yīng)對(duì)相關(guān)法律體系進(jìn)行不斷完善，并對(duì)其運(yùn)營(yíng)管理模式進(jìn)行不斷創(chuàng)新，靈活運(yùn)用現(xiàn)代化科學(xué)技術(shù)，提高消費(fèi)者的體驗(yàn)滿意度。