文/邢景朋

近年來，上海市積極按照國家加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作的部署，結合超大城市的發(fā)展規(guī)律，通過印發(fā)實施相關政策法規(guī)、建立住房租賃公共服務平臺和鼓勵支持住房租賃企業(yè)發(fā)展等多種舉措，促進本市住房租賃市場健康發(fā)展，眾多的住房租賃企業(yè)通過新建租賃住房和轉化存量房源等多種途徑平穩(wěn)增加了房源數(shù)量，有效地滿足了不同層次和不同類別租賃人群的居住需求。據(jù)統(tǒng)計，在新建租賃住房方面，“十三五”期間，截至2019年11月，上海已經(jīng)推出了88幅企業(yè)全自持租賃住房用地，其中50多幅分布在中心城區(qū)，88幅地塊中已有41塊土地開工建設，開工量近6萬套；在轉化存量房源方面，上海通過盤活一些優(yōu)質(zhì)的非居存量房屋，通過改建和轉化，引導企業(yè)通過相關的規(guī)定進行規(guī)范運營，這些項目已經(jīng)有近9萬套向市場供應。1

毋庸置疑，住房租賃企業(yè)是推進住房租賃市場發(fā)展的中堅力量，是落實增加租賃住房有效供應的重要主體，是發(fā)展壯大住房租賃產(chǎn)業(yè)的主要載體。住房租賃行業(yè)民生性比較強，住房租賃企業(yè)是否能夠平穩(wěn)運營，關系到住房市場的穩(wěn)定，關系到租購并舉體系的建設。2019年，部分住房租賃企業(yè)違背市場規(guī)律和運營規(guī)律，致使企業(yè)難以為繼。一些初創(chuàng)型的住房租賃企業(yè)面臨經(jīng)營管理困境時，僅依靠企業(yè)自身能力難以化解難題，只能選擇停止運營，此舉嚴重損害了承租人的利益，也對住房租賃市場的發(fā)展造成了不利影響。2020年初發(fā)生的新冠疫情無疑又給住房租賃行業(yè)發(fā)展帶來了嚴重的影響。按照疫情防控的工作要求，在疫情期間企業(yè)不僅要承擔繁重的疫情防控工作，還要著力解決客戶流失、出租率降低和現(xiàn)金流吃緊等一系列運營管理難題，致使部分住房租賃企業(yè)面臨較大的發(fā)展困境。面對住房租賃企業(yè)發(fā)展遇到困難的現(xiàn)實情況，上海市有必要梳理和評估現(xiàn)有的扶持政策，結合住房租賃企業(yè)發(fā)展遇到的問題，制定切實可行的扶持政策，為住房租賃企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供有力的保障，為住房租賃市場的平穩(wěn)運行提供堅強的支撐。

一、上海市住房租賃企業(yè)扶持政策梳理

為了鼓勵不同類型的企業(yè)積極參與住房租賃市場，應充分調(diào)動企業(yè)拓展住房租賃市場的積極性，充分發(fā)揮企業(yè)在住房租賃市場的主體作用，充分利用中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點資金。2017年9月，上海市實施《關于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》（滬府辦〔2017〕49號），明確了落實稅收優(yōu)惠和提供金融支持等扶持措施，2020年8月，上海市牢牢把握順利入圍2019年中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點城市的有利契機，制定了《上海市中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點資金使用管理辦法》（滬建房管聯(lián)〔2020〕443號），科學合理地利用中央財政支持本市住房租賃市場發(fā)展試點資金，針對租賃住房開發(fā)建設和租賃住房運營管理等相關工作設置了不同的補貼標準。

（一）落實稅收優(yōu)惠

對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。對房地產(chǎn)中介機構提供住房租賃經(jīng)紀代理服務的，適用6%的增值稅稅率。

（二）提供金融支持

鼓勵商業(yè)銀行等金融機構按照“依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)”的原則，進一步優(yōu)化并創(chuàng)新針對住房租賃項目不同階段的金融產(chǎn)品和服務，加大信貸支持住房租賃產(chǎn)業(yè)的力度。鼓勵開發(fā)性金融機構通過合理測算未來租賃收入現(xiàn)金流，提供符合住房租賃企業(yè)經(jīng)營特點的長期低息貸款等金融解決方案。進一步拓寬住房租賃企業(yè)的直接融資渠道，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務的各類債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。加快推進針對租賃用房的各類房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點，并建議在試點后盡快形成規(guī)模。鼓勵保險機構依據(jù)相關法律法規(guī)規(guī)定，合理運用保險資金，充分發(fā)揮保險資金期限長、體量大、交易結構與使用較為靈活的優(yōu)勢，為符合條件的住房租賃企業(yè)等提供金融支持。

（三）利用財政獎補資金

1.新建租賃住房項目補貼標準。根據(jù)申請項目規(guī)劃批復中載明的租賃住房總建筑面積，按照平均200元/平方米的標準予以獎補。

2.非居住存量房屋改建和轉化租賃住房項目補貼標準。將符合條件的非居住存量房屋按規(guī)定改建轉化為租賃住房，參照居住房屋租賃標準改建轉化的為Ⅰ類項目，參照宿舍標準改建轉化的為Ⅱ類項目。

（1）Ⅰ類項目補貼標準。Ⅰ類項目根據(jù)租賃住房專項測量確定的出租單元數(shù)量，按照平均0.75萬元/套的標準予以獎補。各區(qū)可結合區(qū)域發(fā)展實際，在平均標準±10%的范圍內(nèi)，合理確定Ⅰ類項目的實際獎補金額。執(zhí)行浮動獎補標準的區(qū)，應當制定操作細則并報備市房屋管理部門。

（2）Ⅱ類補貼標準。Ⅱ類項目根據(jù)所在區(qū)指定管理部門認定驗收時確定的可供出租床位數(shù)量（等于實際可居住人數(shù)），按照以下標準予以獎補。具體標準在年度專項資金使用計劃中明確：

①每套4張床位的，平均1萬元/套；

②每套5-6張床位的，平均0.8萬元/套；

③其他的，平均0.75萬元/套。

3.租賃住房基礎數(shù)據(jù)采集補貼標準。新建項目測量，按照1.5元/平方米的標準予以獎補；“非轉租”項目測量，按照2.1元/平方米的標準予以獎補。住房租賃企業(yè)上報存量租賃住房基礎信息的，按照平均500元/套的標準予以獎補。

4.住房租賃企業(yè)規(guī)范開展住房租賃經(jīng)營業(yè)務補貼標準。根據(jù)專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)舉借的對公貸款利息支出進行貼息，貼息金額不超過企業(yè)當年實際貸款利息總支出的40%，且貼息利率不超過2個百分點。

5.住房租賃信息化建設補貼標準。承擔住房租賃信息化項目建設任務的單位，要按照上海市預算管理規(guī)定立項及執(zhí)行。

6.構建住房租賃體系相關基礎性工作補貼標準。專項補貼資金用于住房租賃管理機制創(chuàng)新、住房租賃立法研究、住房租賃市場運行分析、住房租金動態(tài)監(jiān)測、住房租賃經(jīng)營主體和從業(yè)人員信用評價、租賃數(shù)據(jù)采集規(guī)則制定、承租權轉讓（交換）管理、住房租賃政策實施效果評估等基礎性工作。補貼標準要符合上海市預算管理的有關規(guī)定。

二、國內(nèi)典型地區(qū)的扶持政策梳理

不同城市的住房租賃市場發(fā)展水平相差很大，總體而言，國內(nèi)人口凈流入的大中城市由于具備經(jīng)濟基礎好和潛在的就業(yè)機會多等優(yōu)勢，既吸引了大量的外來人口，也吸引了大量的住房租賃企業(yè)，為當?shù)刈》孔赓U市場發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。由于各地區(qū)住房租賃企業(yè)經(jīng)營管理水平參差不齊，每個地區(qū)既有實力雄厚的住房租賃企業(yè)，也有市場競爭能力較弱的中小微住房租賃企業(yè)。為了鼓勵住房租賃企業(yè)發(fā)展，推進住房租賃市場有序發(fā)展，國內(nèi)有很多地區(qū)對住房企業(yè)實行了扶持措施。為了研究的準確性和科學性，本文從東部、中部和西部地區(qū)各選取一個典型城市，對其實施的扶持政策進行分析。

（一）廣州市扶持政策梳理

廣州作為省會城市，不僅云集了多種類型的企業(yè)，也集聚了很多重點高校。截止到2018年，廣州市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)共有4675個，資質(zhì)以上建筑業(yè)企業(yè)共有1088個，規(guī)模以上服務業(yè)企業(yè)共有7348個。廣州是國內(nèi)高等教育比較發(fā)達的城市，共有普通高等學校82所，在校學生數(shù)達108.64萬人，畢業(yè)生共有29.04萬人。一個地區(qū)的企業(yè)和高校數(shù)量的多少在一定程度上決定了當?shù)氐耐鈦沓Ｗ∪丝谝?guī)模。2018年廣州市外來常住人口共有562.75萬人。2為了使外來常住人口能夠通過租賃解決居住問題，促進住房租賃企業(yè)健康發(fā)展，2017年7月，廣州市印發(fā)實施了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》（穗府辦〔2017〕29號），該方案提出，對符合要求的住房租賃企業(yè)實施稅收優(yōu)惠措施。2019年，廣州市也取得了中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點資格，并有效利用中央財政的獎補資金。2020年3月，廣州市又實施了《廣州市發(fā)展住房租賃市場獎補實施辦法》（穗建規(guī)字〔2020〕33號），該辦法明確了住房租賃企業(yè)開展不同住房租賃業(yè)務類型的獎補標準與申請辦法。

1.落實稅收優(yōu)惠。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)和機構落實稅收優(yōu)惠政策。對房地產(chǎn)中介機構提供住房租賃經(jīng)紀代理服務的，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)的，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

2.利用中央財政專項資金補貼。（1）建設普通租賃住房的補貼標準。對利用集體、國有建設用地建設租賃住房的給予補貼。其中建設普通租賃住房的，按建筑面積以750元/平方米給予補貼；建設集體宿舍型租賃住房的，按建筑面積以800元/平方米給予補貼。（2）改造租賃住房的補貼標準。商業(yè)、辦公、工業(yè)、酒店用房等非住宅，經(jīng)批改造為普通租賃住房的，按建筑面積以500元/平方米給予補貼；改造為集體宿舍型租賃住房的，按建筑面積以550元/平方米給予補貼。（3）城中村租賃住房品質(zhì)化提升的補貼標準。城中村租賃住房品質(zhì)化提升項目中，建筑面積合計不少于2000平方米且相對集中的項目，按建筑面積以300元/平方米給予補貼。（4）閑置住房品質(zhì)化提升的補貼標準。閑置住房經(jīng)品質(zhì)化提升作為租賃住房，且建筑面積合計不少于2000平方米的項目，按建筑面積以350元/平方米給予補貼。（5）租賃住房服務城市重要公共服務群體的補貼標準。向環(huán)衛(wèi)工人、公交司機等城市重要公共服務群體提供租賃住房，且租金接受政府指導的，按以下標準給予補貼：①新建租賃住房的，按建筑面積以1000元/平方米給予補貼；②改造租賃住房的，按建筑面積以800元/平方米給予補貼；③實施品質(zhì)化提升的租賃住房項目，按建筑面積以600元/平方米給予補貼。（6）房屋錄入租賃信息服務平臺的補貼標準。住房租賃企業(yè)將房源信息錄入“陽光租房”平臺，錄入房源數(shù)量不低于300套（間）的，或建筑面積不低于10000平方米的，按150元/間給予獎勵。住房租賃企業(yè)、中介機構于2019年1月1日后通過“陽光租房”平臺辦理住房租賃合同備案，租期在6個月（含）以上的，按150元/宗給予獎勵。每套（間）房每年度只可申請1次租賃合同備案獎勵。

社會住房信息平臺與“陽光租房”平臺互聯(lián)并實現(xiàn)房源驗真和網(wǎng)上合同登記備案功能的，按以下標準給予獎勵：①企業(yè)自有住房信息平臺與“陽光租房”平臺互聯(lián)的，按10萬元/個給予獎勵；②第三方商業(yè)運營平臺與“陽光租房”平臺互聯(lián)的，按20萬元/個給予獎勵。社會住房信息平臺應當取得計算機信息網(wǎng)絡國際聯(lián)網(wǎng)單位備案，沒有違規(guī)發(fā)行租金貸、消費貸等金融服務產(chǎn)品。

（二）合肥市扶持政策梳理

合肥市作為省會城市，是長三角城市群副中心城市。城市因具備得天獨厚的發(fā)展優(yōu)勢，創(chuàng)造了大量的就業(yè)機會，外來常住人口比較多。2017年合肥市外來常住人口共有57.1萬人，已經(jīng)成為中國外來人口數(shù)量最多的城市之一，排名第43位。3合肥市也擁有豐富的高等教育資源，共有55所普通高等院校4。合肥市作為國家首批開展住房租賃試點工作的城市，為了促進住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展，運用多種工作方式扶持住房租賃企業(yè)，通過稅收優(yōu)惠、金融支持、中央財政獎補和地方財政獎補等措施扶持住房租賃企業(yè)發(fā)展。合肥市先后制定了《合肥市人民政府關于印發(fā)合肥市住房租賃試點工作實施方案的通知》(合政秘〔2017〕82號)、《合肥市人民政府辦公廳關于加快推進合肥市住房租賃試點工作的通知》（合政辦秘〔2017〕175號）、《合肥市支持住房租賃市場發(fā)展中央專項資金管理辦法》（合房〔2020〕54號）和《合肥市促進住房租賃市場發(fā)展財政獎補資金管理辦法》（合房〔2020〕55號）。

1.提供稅收優(yōu)惠。對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的房屋的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

小規(guī)模納稅人對外出租不動產(chǎn)的，適用簡易計稅方法，按5%的征收率計算繳納增值稅；一般納稅人，2016年4月30日前取得不動產(chǎn)并對外出租的，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

房屋租賃中介企業(yè)以中介手續(xù)費收入繳納增值稅，一般納稅人按6%計算增值稅銷項稅款，小規(guī)模納稅人按3%計算繳納增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)且未辦理產(chǎn)權證的商品房用于長期對外出租的，若將產(chǎn)權證辦到企業(yè)自身名下，不視同銷售繳納增值稅。

采取預收款形式出租不動產(chǎn)的，取得的預收租金收入可在預收款對應的租賃期內(nèi)平均分攤，計算月租金收入。

2.提供金融支持。加強銀企協(xié)作，鼓勵金融機構加大對住房租賃企業(yè)的信貸投入，支持國家政策性銀行和部分商業(yè)銀行提供長期低息貸款。鼓勵金融機構開展住房租金收益權質(zhì)押貸款業(yè)務，推出符合住房租賃企業(yè)經(jīng)營特點的金融產(chǎn)品。支持符合條件的規(guī)?；》孔赓U企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化等融資工具拓寬融資渠道。

3.利用中央專項資金進行獎補。（1）利用國有商品住房建設用地新建或配建租賃住房、利用集體建設用地新建租賃住房，分別按照建筑面積以800元/平方米、600元/平方米進行獎補。企事業(yè)單位利用自有存量非住宅建設用地新建租賃住房，經(jīng)市住房租賃試點工作領導小組辦公室組織核準的，按照建筑面積以200元/平方米進行獎補。（2）將商業(yè)、辦公、工業(yè)廠房等非住宅按規(guī)定集中改建為租賃住房，經(jīng)市住房租賃試點工作領導小組辦公室組織核準的，按照改建后建筑面積以200元/平方米進行獎補。（3） 住房租賃企業(yè)盤活存量住房，向銀行貸款用于本企業(yè)收儲、裝修、出租等住房租賃相關經(jīng)營活動，在市監(jiān)管平臺錄入房源達1.5萬平方米的，按上述貸款金額以不超過500元/平方米的上限，對其年度實際發(fā)生的商業(yè)貸款利息，按銀行同期貸款基準利率給予50%的貼息。對符合財政貼息條件的商業(yè)貸款，采用依法依規(guī)經(jīng)營的融資擔保機構擔保的，可對住房租賃企業(yè)按擔保額的0.5%進行獎補。（4）將商業(yè)、辦公、工業(yè)廠房等非住宅按規(guī)定進行集中改建的住房租賃企業(yè)，年累計備案面積達到0.3萬平方米的，按15元/平方米進行年度獎補；自籌分散式住房的住房租賃企業(yè)，年累計備案面積0.3萬以上不滿3萬平方米的，按30元/平方米進行年度獎補；年累計備案面積在3萬以上不滿10萬平方米的部分，按50元/平方米進行年度獎補；年累計備案面積在10萬平方米以上的部分，按60元/平方米進行年度獎補。（5）對年度信用等級為AAA級、AA級和A級的住房租賃企業(yè)，分別按80萬元、60萬元和40萬元的標準進行獎補。（6）試點期限屆滿時，市住房保障和房產(chǎn)管理局根據(jù)累計備案面積、信用等級等情況綜合評定，對前二十名的住房租賃企業(yè)給予一次性獎勵：一至五名各獎勵100萬元，六至十名各獎勵60萬元，十一至十五名各獎勵30萬元，十六至二十名各獎勵10萬元(每套租賃住房備案面積不重復計算)。

4.利用地方財政資金進行獎補。（1）對提供住房租賃居間服務的企業(yè)，當年累計備案面積達到3000平方米的，每平方米每年獎勵1.6元。（2）對提供住房租賃信息采集服務的物業(yè)服務企業(yè)，按每套50元進行獎補，同一套住房每年度僅獎補一次。

（三）成都市扶持政策梳理

成都市作為省會城市，是西南地區(qū)重要的經(jīng)濟中心和文化中心。成都市既擁有多所重點高校，還有豐富的旅游資源，更具有良好的經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Α?019年成都市常住人口為1658.1萬人5，2019年成都市擁有的普通高等院校也達到了57所6，這些優(yōu)勢為住房租賃市場發(fā)展創(chuàng)造了良好的基礎。為了支持住房租賃消費，培育住房租賃市場，自2017年以來，成都市先后下發(fā)了《成都市人民政府辦公廳關于印發(fā)加快培育和發(fā)展住房租賃市場若干措施的通知》（成辦函〔2017〕49號）、《成都市人民政府辦公廳關于加快發(fā)展和規(guī)范管理我市住房租賃市場的意見》（成辦發(fā)〔2017〕53號）、《成都市人民政府辦公廳關于進一步發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場的意見》（成辦發(fā)〔2019〕38號）、《成都市住房租賃市場發(fā)展試點財政獎補資金使用管理辦法》（成住建發(fā)〔2020〕42號）等相關文件，利用稅收優(yōu)惠、金融支持和財政獎補等措施扶持住房租賃企業(yè)發(fā)展。同時，成都市還充分把握順利入圍中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點城市的契機，利用中央財政專項資金補貼符合要求的住房租賃企業(yè)。

1.給予財稅優(yōu)惠。將現(xiàn)行企業(yè)向個人出租住房按4%征收房產(chǎn)稅政策，擴大到企業(yè)向?qū)I(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房，并對經(jīng)批準的“商改租”“工改租”住房比照適用。納入名錄管理的住房租賃企業(yè)向個人出租住房，增值稅征收率降低為3%。對運營規(guī)模達到一定標準、管理規(guī)范、誠信經(jīng)營的住房租賃企業(yè)，根據(jù)其對地方經(jīng)濟貢獻等因素由區(qū)（市）縣政府給予一定財政扶持。

2.提供金融支持。支持金融機構按照“依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)”的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融服務。支持向新建租賃住房項目發(fā)放開發(fā)建設貸款。支持向自持物業(yè)的住房租賃企業(yè)發(fā)放經(jīng)營性貸款。支持企業(yè)發(fā)行租賃住房專項債券等公司信用類債券用于租賃住房建設和自持經(jīng)營。支持保險資金參與租賃住房建設。支持商業(yè)銀行、金融租賃公司發(fā)行住房租賃專項融資債券。

3.利用中央財政專項資金補貼。（1）支持新建、改建租賃住房。新建（商品房配建的無償移交租賃住房除外）、改建租賃住房，按照建安成本、工程建設其他費、裝飾裝修費用總和的30%，以最高不超過1500元/平方米的標準進行獎補；新建精裝租賃住房，裝修一并納入獎補范圍，不分別獎補。商品房配建的無償移交租賃住房按1400元/平方米的標準進行獎補。（2）支持培育專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)。以成都住房租賃交易服務平臺網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)為準，年度住房租賃企業(yè)完成住房租賃房源合同網(wǎng)簽備案面積超出上年3萬平方米（含）的，超出上年網(wǎng)簽備案面積的增量部分按30元/平方米的標準對住房租賃企業(yè)進行獎補，每個企業(yè)每年獎補最高不超過200萬元。（3）支持住房租賃企業(yè)將自持房源用于住房租賃經(jīng)營。對本市出租自持租賃住房的住房租賃企業(yè)，按自持租賃住房出租面積，每年以100元/平方米的標準進行經(jīng)營獎補。（4）支持住房租賃企業(yè)多元化融資。注冊地在本市的住房租賃企業(yè)成功發(fā)行一年以上企業(yè)債券等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，且將獲取的資金專門用于發(fā)展本市住房租賃業(yè)務，根據(jù)發(fā)債規(guī)模給予獎補；注冊地在本市的企業(yè)采取開發(fā)貸融資，融資資金專項用于新建租賃住房的，按開發(fā)貸實際產(chǎn)生的年度利息給予貼息。（5）充實國有住房租賃企業(yè)資本金。對辦法實施期間有新建、改建租賃住房項目的市屬國有住房租賃企業(yè)，根據(jù)市級財政收支預算情況，采取補充注入資本金方式，充實國有住房租賃企業(yè)資本，壯大企業(yè)規(guī)模。

三、上海市住房租賃企業(yè)扶持政策存在的不足

（一）扶持政策比較單一

通過分析可以發(fā)現(xiàn)，與國內(nèi)典型城市相比，上海市現(xiàn)有的扶持政策設計采取宏觀和微觀相結合的方式：統(tǒng)籌考慮到住房租賃企業(yè)發(fā)展過程中面臨的融資難和運營成本高等困境，扶持政策注重從宏觀上鼓勵住房租賃企業(yè)發(fā)展，為住房租賃企業(yè)提供金融支持，有效解決企業(yè)運營資金不足的問題，營造良好的發(fā)展環(huán)境；注重從微觀上調(diào)動住房租賃企業(yè)發(fā)展的主動性，采取落實稅收優(yōu)惠的措施，減少住房租賃企業(yè)的成本支出，使企業(yè)可以把較多的資金投入運營管理工作中。由于住房租賃行業(yè)具有一定的特殊性，行業(yè)兼具民生性和市場性的特點，住房租賃市場競爭也日趨激烈，住房租賃企業(yè)將房屋租金定得過高容易影響房屋出租率，房屋租金定價過低又容易影響企業(yè)的經(jīng)營收入。現(xiàn)有的稅收優(yōu)惠和金融支持措施基本上是參照其他行業(yè)的扶持措施設定的，沒有充分考慮到住房租賃行業(yè)的特殊性，扶持政策的創(chuàng)新性不強，不能有效地解決住房租賃企業(yè)面臨的運營管理困境。

（二）扶持政策效果不明顯

政府實施扶持政策的初衷是，住房租賃企業(yè)只要符合政策要求，就可以享受相應的扶持。稅收優(yōu)惠和金融支持政策看似對所有的住房租賃企業(yè)都是一視同仁的，但在政策的實際執(zhí)行中還是會存在落差。近幾年，上海市住房租賃市場步入了快速發(fā)展階段。2020年，上海市基本形成了多主體參與、多品種供應、規(guī)范化管理的住房租賃市場體系。但也要看到，上海市住房企業(yè)市場發(fā)展的不平衡不充分問題仍然比較突出，住房租賃市場主要以中小企業(yè)為主，以知名企業(yè)和大型企業(yè)為輔。從住房租賃企業(yè)享受扶持政策的情況來看，住房租賃企業(yè)享受稅收優(yōu)惠比較容易。一些中小住房租賃企業(yè)普遍缺乏貸款所需的土地和房地產(chǎn)等抵押品，致使企業(yè)難以充分享受到相關的金融支持。因目前國內(nèi)住房租賃企業(yè)資產(chǎn)證券化的相關政策法規(guī)還不完善，住房租賃企業(yè)要發(fā)行專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務的各類債券和不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品難度很大。這些融資難題無疑使落實金融支持措施存在很多障礙。

（三）財政專項資金補貼力度不強

按照中央財政獎補資金的補貼標準，專項資金的補貼標準根據(jù)城市規(guī)模分檔確定，上海作為直轄市，每年的補貼標準為10億元。2019年至2020年度，中央財政支持上海市住房租賃市場發(fā)展試點資金總額為20億元。但從實施的獎補辦法來看，上海市針對不同類型租賃住房相關工作的獎補標準遠遠低于部分省會城市。上海市新建租賃住房項目根據(jù)申請項目規(guī)劃批復中載明的租賃住房總建筑面積，按照平均200元/平方米的標準予以獎補，而廣州市建設普通租賃住房的獎補標準為750元/平方米，建設集體宿舍型租賃住房的獎補標準則為800元/平方米，合肥市利用國有商品住房建設用地新建或配建租賃住房、利用集體建設用地新建租賃住房的，獎補標準分別為800元/平方米和600/平方米。此外，上海市的獎補范圍相對狹窄，總共涵蓋了新建租賃住房項目、非居住存量房屋改建和轉化租賃住房項目、租賃住房基礎數(shù)據(jù)采集、住房租賃企業(yè)規(guī)范開展住房租賃經(jīng)營業(yè)務、住房租賃信息化建設以及與加快構建住房租賃體系相關的基礎性工作等類型。廣州市、合肥市和成都市針對住房業(yè)務的獎補范圍都要比上海市的獎補范圍廣。

四、扶持上海市住房租賃企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對策

（一）有效完善現(xiàn)有的扶持政策

贏利難依然是住房租賃企業(yè)面臨的共性問題。住房租賃市場整體收益率普遍偏低，投資回報期長，行業(yè)對住房租賃企業(yè)的運營管理能力要求也非常高。為了有效減輕住房租賃企業(yè)的運營管理壓力，提升住房租賃行業(yè)對市場主體的吸引力，要充分發(fā)揮企業(yè)的市場主體作用，充分調(diào)動企業(yè)參與住房租賃市場的積極性。上海市有必要對現(xiàn)有的扶持政策進行系統(tǒng)的評估，結合住房租賃企業(yè)面臨的發(fā)展難題，采取有效措施完善現(xiàn)有的扶持政策。與其他行業(yè)一樣，住房租賃行業(yè)中的中小微住房租賃企業(yè)抗風險能力普遍比較差。為此，上海市要統(tǒng)籌考慮住房租賃行業(yè)的民生性特點，可以在現(xiàn)有稅收優(yōu)惠的基礎上，細分住房租賃企業(yè)，采取差異化的稅收優(yōu)惠措施，根據(jù)不同規(guī)模類型的企業(yè)實施不同的稅收優(yōu)惠措施，并階段性地調(diào)整對中小微住房租賃企業(yè)的稅收優(yōu)惠力度，這樣可以使中小微住房租賃企業(yè)把更多的資金投入日常的運營管理工作中，提升企業(yè)的市場競爭力。

（二）學習國內(nèi)其他城市的經(jīng)驗

為了促進住房租賃市場長遠健康發(fā)展，當前，國內(nèi)很多城市結合當?shù)刈》孔赓U市場的發(fā)展情況，針對住房租賃企業(yè)制定了貼近實際的獎補措施，其中既有一線城市，也有二線城市。通過分析這些城市實施的獎補措施，可以發(fā)現(xiàn)其有很多共性，獎補內(nèi)容總體涵蓋了新建租賃住房、改建租賃住房和培育專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)等。同時，由于國內(nèi)不同地區(qū)的住房租賃市場處在不同的發(fā)展階段，這些城市的獎補措施也有很多個性化的特點，如：廣州市對于城中村租賃住房品質(zhì)化和閑置住房品質(zhì)化給予一定的補貼；成都市著重給予國有住房租賃企業(yè)相應的補貼，獎補資金用于充實國有住房租賃企業(yè)資本金；合肥市不僅采取分段式的補貼方式，對年度信用等級不同的住房租賃企業(yè)給予不同標準的補貼資金，還充分利用地方財政資金進行獎補。上海作為超大城市，住房租賃市場的總體發(fā)展水平與其他城市有一定的差異。未來幾年上海市健全住房租賃市場，需要有效發(fā)揮住房企業(yè)的主體作用，采取的扶持措施要堅持“走出去”和“引進來”相結合，合理借鑒國內(nèi)其他地區(qū)的經(jīng)驗。

（三）加強對國有住房租賃企業(yè)的扶持力度

現(xiàn)階段的住房租賃市場具有長周期、高投資和低回報的特點。上海市要想促進住房租賃市場長遠健康發(fā)展，必須要充分發(fā)揮國有企業(yè)的引領和帶動作用。近年來，部分市屬國企和區(qū)屬國企按照政策要求和企業(yè)發(fā)展的功能定位積極布局住房租賃市場，對增加租賃房源、平抑市場租金和穩(wěn)定市場秩序發(fā)揮了重要的作用。但也要看到，當前上海市國有住房租賃企業(yè)的數(shù)量遠遠小于非國有企業(yè)，國有住房租賃企業(yè)的經(jīng)營管理規(guī)模也遠遠小于非國有企業(yè)，致使國有住房租賃企業(yè)短期內(nèi)難以在市場上形成一定的影響力，品牌知名度也比較低，難以對住房租賃市場起到“穩(wěn)定器”和“壓艙石”的作用，國有企業(yè)拓展住房租賃市場仍然面臨著很多困難和挑戰(zhàn)。為此，“十四五”時期，上海市有必要結合國有住房租賃企業(yè)的經(jīng)營管理情況以及承擔的相關住房租賃業(yè)務職能，制定針對國有住房租賃企業(yè)的獎補措施，既可以借鑒其他城市的經(jīng)驗，充分利用地方財政資金給予國有住房租賃企業(yè)一定的補貼，也可以在銀行貸款和土地出讓金支付等方面給予適當?shù)恼哒疹?，以充分調(diào)動國有企業(yè)拓展住房租賃市場的積極性。上海市還可以充分利用財政金融扶持手段，加大對國有住房租賃企業(yè)的財稅金融扶持力度，降低住房租賃經(jīng)營綜合稅負水平，推動金融機構為住房租賃企業(yè)打造專屬的金融產(chǎn)品。

（四）優(yōu)化中央財政獎補措施

2020年上海市制定的中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點資金使用管理辦法，旨在通過政策頂層設計，對規(guī)范開展住房租賃經(jīng)營業(yè)務的住房租賃企業(yè)給予一定的補貼，有效緩解企業(yè)的運營管理壓力。但該獎補辦法將住房租賃企業(yè)的經(jīng)營范圍限定在含有“住房租賃經(jīng)營”或“住房租賃”內(nèi)容，而從當前上海市住房租賃市場上的住房租賃企業(yè)經(jīng)營情況來看，住房租賃企業(yè)經(jīng)營范圍并不統(tǒng)一，總體上涵蓋了房地產(chǎn)租賃經(jīng)營、房屋租賃經(jīng)營、租房租賃經(jīng)營、住房租賃經(jīng)營和農(nóng)村住房租賃經(jīng)營五種類型。這容易使部分經(jīng)營范圍不包含“住房租賃經(jīng)營”或“住房租賃”的住房租賃企業(yè)產(chǎn)生誤解，認為經(jīng)營范圍不包含“住房租賃經(jīng)營”或“住房租賃”就不能夠申請財政補貼，進而可能放棄申請，從而享受不到政策照顧。此外，針對專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)，獎補方式僅僅局限在對舉借的對公貸款利息支出進行貼息，貼息金額不超過企業(yè)當年實際貸款利息總支出的40%，且貼息利率不超過2個百分點。與國內(nèi)其他地區(qū)相比，上海市針對住房租賃企業(yè)的獎補方式過于單一，且獎補力度較小。上海市的財政獎補措施應充分考慮上海市住房企業(yè)的發(fā)展特點和經(jīng)營狀況，不斷優(yōu)化中央財政獎補措施，擴大獎補政策的覆蓋面和受益面。

上海市作為超大城市，在未來的城市發(fā)展中，需要充分發(fā)揮住房租賃企業(yè)在住房租賃市場上的主體作用。受住房租賃行業(yè)的獨有特點、固有的經(jīng)營規(guī)律和2020年初發(fā)生的新冠疫情等眾多因素的影響，住房租賃行業(yè)的發(fā)展信心有所減弱，住房租賃企業(yè)的發(fā)展動力也有所減弱。為此，上海市要不斷優(yōu)化扶持政策，樹立良好的行業(yè)發(fā)展預期，增強住房租賃企業(yè)的發(fā)展信心，促進住房租賃企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

注釋

1.數(shù)據(jù)來源于澎湃新聞網(wǎng)（https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_5298034）。

2.數(shù)據(jù)來源于《廣州統(tǒng)計年鑒2019》。

3.數(shù)據(jù)來源于《中國流動人口發(fā)展報告2017》。

4.數(shù)據(jù)來源于教育部官網(wǎng)。

5.數(shù)據(jù)來源于成都市統(tǒng)計局官網(wǎng)。