文/朱婷

一、中國大中城市住房租賃市場品質(zhì)狀況

中國租賃住房市場發(fā)展時間較短，市場規(guī)范性有限，品質(zhì)較為普通。20世紀末到21世紀初，中國先后發(fā)展了廉租房與公租房。公租房雖緩解了部分“夾心層”的住房困難，但是與廉租房相同，公租房區(qū)域、區(qū)位與人群不匹配[1]，且面積不合適、申請手續(xù)繁瑣、等待時間長[2]，居住人員素質(zhì)差，管理和維護困難等問題也較為普遍[3]。與此同時，私人租賃市場發(fā)達，但群租房泛濫，存在安全隱患且擾鄰[4]。2016年，長租公寓興起，雖透明高效，但房租高，金融風(fēng)險大，發(fā)展可持續(xù)性不足[5]。

二、提升中國大中城市住房租賃市場品質(zhì)的必要性

提升大中城市住房租賃市場品質(zhì)不僅是個人的需要、社會的需要，也是提升城市形象的需要。

（一）人身安全與經(jīng)濟舒適的需要

就人身安全而言，為了迎合租客獨立住房與低租金等需求，也為了獲取更高的收益，私人租賃市場的部分房東或中介（或稱“二房東”，下同）隨意對原有套型進行改裝隔斷，拆除煙霧報警裝置，在每個房間裝載電表與熱水器，并以單間為單位對外出租。隨意改裝的群租房除容易超越房屋承重引發(fā)房屋坍塌問題，也容易發(fā)生火災(zāi)，給租客帶來人身安全隱患。同時，長租公寓為了節(jié)約裝修成本并快速贏利，往往使用廉價材料快速裝修并快速出租，這容易導(dǎo)致房屋甲醛超標，危害租客身體健康。

就經(jīng)濟性而言，目前許多長租公寓由廢棄廠房改建而成，房屋按工業(yè)用水、用電的標準收取費用，價格是民用水電費用的兩倍以上，加重了租客的經(jīng)濟負擔(dān)。同時，長租公寓為了多贏利，特意炒高房租，還向租客收取管理費。就舒適性而言，長租公寓往往采用廉價隔斷材料，導(dǎo)致公寓隔音差，影響居住體驗。

（二）經(jīng)濟安全與社會和諧的需要

就經(jīng)濟安全而言，中介型長租公寓一般采用“高進低出”、“長收短付”與隱蔽的“租金貸”等方式經(jīng)營，發(fā)展可持續(xù)性不足，如果遇到疫情等重大事件，則會出現(xiàn)明顯的租房需求不足與出租價格下降，中介也將迅速出現(xiàn)集中崩盤毀約的情況，影響房東房租安全、租客租金押金安全與租客金融信用。就社會和諧而言，公租房退租難，私人租賃市場與中介型長租公寓經(jīng)常出現(xiàn)租房押金克扣糾紛，影響社會和諧。此外，群租房隨意增建廁所與淋浴房也嚴重影響樓下居民居住舒適性，且容易造成噪音擾鄰，影響鄰里和諧。

（三）居住穩(wěn)定便利與保護居住權(quán)益的需要

就居住穩(wěn)定便利而言，公租房穩(wěn)定性高，但位置較偏僻，不便于租客出行。同時，公租房租賃手續(xù)繁瑣，等待時間長。私人租賃市場與長租公寓則容易發(fā)生中途上調(diào)租金和強迫租客退租等情況，影響租客的居住穩(wěn)定性。此外，私人租賃市場“黑中介”與“虛假房源”較多，影響租房的便利與效率。就居住權(quán)益而言，與房產(chǎn)所有者不同，當(dāng)前各地租客權(quán)益缺乏保障。2020年8月，成都市政府發(fā)布住房租賃風(fēng)險提示，提醒租客謹慎租房，避免非法群租與租住無合法權(quán)屬證明的住房，因為“此類住房可能存在安全隱患，也無法辦理房屋租賃登記備案，會對后續(xù)辦理居住證、居住證積分、隨遷子女入學(xué)、提取公積金等公共服務(wù)造成影響”①。

（四）城市形象與城市發(fā)展需要

住房租賃市場不規(guī)范，住房租賃不便捷，糾紛多，且對流動人口不友好，容易影響城市形象。目前，許多城市推出的藍領(lǐng)公寓、人才公寓都設(shè)有較高的租賃門檻，而公租房主要面向戶籍人口?！?018年農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告》顯示，進城農(nóng)民工中，租賃公租房的僅占1.3%，自購保障性住房的也只有1.6%。②顯然，國內(nèi)城市尚沒有真正實施全面的、惠及所有普通外來務(wù)工人員的租賃住房政策，流入人口難以形成城市歸屬感，友好城市形象難以全面建立。此外，大中城市的高房租提升了勞動力成本，不利于高級人才與一般勞動力的流入，從而不利于城市發(fā)展。

三、新冠疫情下大中城市住房租賃市場品質(zhì)提升的機遇

新冠疫情大大緩和了城市住房租賃需求，給大中城市提升住房租賃市場品質(zhì)創(chuàng)造了條件。

（一）整頓存量租賃住房品質(zhì)的機遇

由于新冠疫情影響，大中城市租客數(shù)量減少，租金下降，房屋空置率提高、空置期拉長，中介毀約增加。在這種情況下，整治存量群租房的阻力將大大減弱。一是二房東的解約與房屋空置可能使群租房改造的阻力來源由房東、中介、租客三方變?yōu)榉繓|、租客兩方甚至房東一方，利益方大大減少，整改的阻力也會大大減弱。二是租金下降、房屋空置率提高、空置期拉長能減少整改給房東帶來的經(jīng)濟損失，使房東更容易配合整改。此外，政府此時為群租房租客籌集房源也相對容易，這能減輕政府的經(jīng)濟負擔(dān)。自2020年3月起，福州市進行了為期100天的群租房整改運動，福州市政府輕易籌集了1萬余套房源用于對接群租房整改租戶，租金標準低于市場價的30%-40%。至2020年5月中旬，福州市共核實群租房7177戶，其中整改到位近7000戶，整改完成率95%以上。③

（二）提升增量租賃住房品質(zhì)的機遇

由于新冠疫情影響，大中城市租客數(shù)量明顯減少，因此，政府有較為充足的時間按一定的品質(zhì)要求新建或改建租賃住房，提升增量租賃住房品質(zhì)。近日，作為中央財政首批大中城市住房租賃市場發(fā)展試點城市，合肥市推出了市區(qū)范圍內(nèi)非住宅閑置存量房屋可以改建為租賃住房的政策，并出臺了嚴格的改建條件。在地點選擇上，合肥市要求必須選址“在租賃住房需求集中、交通便捷、生產(chǎn)生活便利、公共和生活配套設(shè)施完善的區(qū)域”。在建設(shè)標準上，要求“按不低于宿舍建筑設(shè)計規(guī)范標準與要求進行設(shè)計和施工”，“不得破壞和變動房屋承重結(jié)構(gòu)”，等等。在建設(shè)與運營目標上，要求提供改建區(qū)域平面設(shè)計方案、投入成本、回報周期、改建后的房源量、租賃群體、租金水平、租金租期、經(jīng)營模式、項目推廣方式以及項目圖紙等。在監(jiān)管上，要求申請人提交書面承諾，對提供虛假資料申請改建、將改建后的租賃住房用于非租賃住房用途、分割銷售轉(zhuǎn)讓和抵押、“以租代售”等違規(guī)行為，將采取措施懲戒、涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)處理。④合肥市嚴格的租賃住房改建標準和要求無疑將顯著提高增量租賃住房品質(zhì)。2019年中央財政共計劃支持北京、杭州、合肥、福州等16個城市進行住房租賃市場發(fā)展試點⑤，2020年新增天津、石家莊等8個試點城市加入試點⑥。在中央的支持下，大中城市提升增量租賃住房品質(zhì)的可能性明顯提升。

（三）扶持與提升租賃企業(yè)品質(zhì)的機遇

受新冠疫情影響，住房租賃企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營出現(xiàn)嚴重困難。這既給了租賃市場優(yōu)勝劣汰的機會，也使政府得以全面審視租賃企業(yè)的問題與風(fēng)險，并采取適當(dāng)措施扶持與引導(dǎo)其發(fā)展。在新冠疫情下，杭州市為減輕“托管式”租賃企業(yè)負擔(dān)，降低住房租賃企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，保障租客、房東權(quán)益，促進租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展，提出存量托管房源2020年9月30日前只需繳納30%的風(fēng)險防控金適當(dāng)延遲繳交措施。⑦福州市計劃通過財政補貼的方式，在2020年至2022年間培育與發(fā)展規(guī)模化租賃機構(gòu)10家，幫助租賃企業(yè)平衡經(jīng)營成本，引導(dǎo)租賃平臺遵守安全標準，提供合規(guī)的出租房。⑧

（四）提高住房租賃需求端品質(zhì)的機遇

由于受到新冠疫情影響，大中城市住房租賃市場萎靡。2020年以來，多個大中城市出臺租賃住房新政，加大人才引進與住房租賃補貼力度。北京市“擬放寬市場租房補貼申請條件，由家庭人均月收入不高于2400元調(diào)整為不高于4200元，家庭住房和資產(chǎn)條件保持不變”⑨。杭州市規(guī)定“對全市本科以上所有應(yīng)屆大學(xué)生，在發(fā)放本科1萬元、碩士3萬元、博士5萬元一次性生活補助的基礎(chǔ)上，再給予每年1萬元租房補貼，最多可享受6年”⑩。在昆明就業(yè)創(chuàng)業(yè)的省外高校應(yīng)屆畢業(yè)生則最高可領(lǐng)1萬元租房補貼。?各大中城市人才的大量引進，住房租賃補貼廣度和力度的加強，無疑將大幅度提升租賃住房市場需求端的品質(zhì)。

（五）創(chuàng)新和加強住房租賃市場融資的機遇

受新冠疫情影響，經(jīng)濟全球化受阻，中國提出了以國內(nèi)大循環(huán)為主的經(jīng)濟發(fā)展思路，從供需兩端發(fā)展住房租賃市場。住房租賃市場融資創(chuàng)新是對國內(nèi)大循環(huán)戰(zhàn)略的積極響應(yīng)，有利于提升住房租賃市場品質(zhì)，促進住房租賃市場的健康發(fā)展。中國建設(shè)銀行抓住機遇，率先在全國試點住房租賃市場融資創(chuàng)新。2020年5月，中國建設(shè)銀行與福州、廣州等6個試點城市簽訂《發(fā)展政策性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議》，計劃在未來三年內(nèi)，提供不少于1900億元的貸款，合計籌集約80萬套（間）政策性租賃住房，解決上百萬名新市民的安居問題。中國建設(shè)銀行將通過對公及個人信貸產(chǎn)品、REITs、專項債券等，對政策性租賃住房項目建設(shè)、購買、運營提供全方位金融支持，為城市新居民提供包括租房裝修、家具家電購買、消費支出等個人金融服務(wù)支持，從供需兩端助力住有所居。?

四、新冠疫情下提升大中城市住房租賃市場品質(zhì)的對策

認識新冠疫情下提升大中城市住房租賃市場品質(zhì)的機遇，并積極抓住這一機遇，努力完善住房租賃市場建設(shè)與管理，才能全面提升大中城市住房租賃市場品質(zhì)。

（一）出臺租賃住房最低建設(shè)裝修標準與群租房限期整改補貼政策

一是出臺群租房整改標準。美國社會學(xué)家伯吉斯的住房過濾理論揭示了不同級別的住房市場之間存在過濾現(xiàn)象。該理論認為，住房市場為較高收入居民建造的住房會隨著時間的推移而老化與降價，較高收入居民為追求更好的住房會放棄現(xiàn)有住房，于是該住房會過濾到較低收入居民手中，由較低收入居民繼續(xù)使用該住房。住房消費梯度理論是指消費者會根據(jù)自身的年齡、收入以確定自己的住房消費層次。因此，不同經(jīng)濟條件的群體在住房消費上呈現(xiàn)一定的梯度差異。[6]

的確，住房會隨著時間的推移而老化與降價。然而，從我國近年來的群租房改造史與棚改發(fā)展史可以發(fā)現(xiàn)，與住房過濾相反，老化與降價的住房并非完全過濾到較低收入居民手中，而是通過舊房改造提升住房品質(zhì)以繼續(xù)滿足較高收入居民的住房需求。同時，較低收入居民也會隨著經(jīng)濟的發(fā)展提高自己的住房消費要求。因此，通過舊房改造提升住房品質(zhì)以繼續(xù)滿足各收入層次居民的住房需求是中國社會的普遍現(xiàn)象，租賃住房市場尤其如此。因此，中國各大中城市應(yīng)出臺合適的群租房整改標準以全面提升既有群租房品質(zhì)，滿足經(jīng)濟發(fā)展引發(fā)的消費梯度升級要求。

演化博弈理論認為，人類通常通過試錯的方法達到博弈均衡，因而歷史、制度以及均衡過程的某些細節(jié)均會對博弈的多重均衡選擇產(chǎn)生影響。群租房整改是住房政策、主管部門執(zhí)法能力、房東、中介、承租人等諸多因素、諸多力量相互博弈的結(jié)果，需要在博弈過程中通過不斷地試錯與學(xué)習(xí)來獲得最優(yōu)策略，建立科學(xué)機制。因此，群租房的整改標準應(yīng)考慮租客與社會各方的利益和訴求，以達到博弈均衡與社會和諧。

當(dāng)前，我國的群租房租客以低收入的年輕人為主。這一群體個體意識強，追求廉價且私密的空間，就餐訂單化，會友與娛樂網(wǎng)絡(luò)化。因此，在保持原有居室功能的前提下，可取消原有廚房、餐廳功能并封閉煤氣管道，允許將廚房餐廳、客廳改為臥室，這樣既有利于房屋空間的充分利用，也有利于房屋安全，還能降低房租價格，以適應(yīng)低收入年輕群體的住房租賃需求。然而，出租房改造應(yīng)禁止原有廁所位置變動與下水管道位置變動。同時，出租房改造應(yīng)禁止破壞承重墻，建筑材料須符合安全標準，房間改造須符合消防與隔音要求，從而保證房屋的安全舒適。

二是出臺新建租賃住房建設(shè)裝修標準。根據(jù)住房過濾理論與住房消費梯度理論，為滿足不同人群的需求，市場應(yīng)根據(jù)不同建筑裝修標準建造普通商品房住宅與租賃住宅。然而，目前我國租賃住房沒有單獨的規(guī)劃設(shè)計標準，往往參考普通商品房標準進行設(shè)計建設(shè)。我國普通商品房住宅建設(shè)標準較高，如普通商品房住宅的停車位配置比例較高，這與租客的需求并不完全匹配。因此，新建出租住房的建設(shè)裝修標準，首先應(yīng)包括嚴格的安全標準，建筑材料符合國家安全標準，建筑符合消防安全等。其次應(yīng)形成相應(yīng)的規(guī)格及舒適性標準，包括洗浴與廚衛(wèi)的便利性以及居住的隔音要求等。可開發(fā)拎包入住的、功能齊全的開放式一居、一室一廳、二室一廳等多種形式，以滿足中低收入者的住房租住需求。

（二）實施群租房限期整改補貼政策

一是要全面整改群租房。當(dāng)前，我國一般實施舉報式群租房整改，只有直接觸及個人利益的群租房才會遭到舉報。當(dāng)前的群租房舉報主要以擾鄰型鄰里舉報為主，另有少數(shù)租客通過舉報來達到提前退租目的，或是前租客、中介與房東有矛盾進行報復(fù)性舉報。其實，直接觸及個人利益而遭到舉報的群租房僅占較小部分。由于舉報涉及面有限，群租房整改并不徹底，沒有被舉報的群租房也可能存在安全與不和諧因素。因此，應(yīng)全面整改群租房，提升租賃住房品質(zhì)。

二是可實施群租房限期整改補貼政策。群租房整治的難點在于房東、中介與租客由于整改可能造成的損失和麻煩而拒絕進行整改，運用激勵理論可以化解這一難題。激勵理論是指通過特定的方法與管理體系，調(diào)動人的積極性，實現(xiàn)效果最大化。激勵分外在的“成本-效益”激勵和內(nèi)在的“需要-動機”激勵。[7]政府在整治群租房時，不僅應(yīng)考慮租客的利益，也要考慮群租房產(chǎn)生的歷史及房東或中介的利益。其實，群租房的出現(xiàn)是政府引導(dǎo)不及時與監(jiān)管缺失的結(jié)果。包括群租房在內(nèi)的私人住房租賃市場在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)滿足了城市租賃需求，對城市住房租賃市場發(fā)展進行了自發(fā)式的積極探索，為城市經(jīng)濟和社會發(fā)展作出了積極貢獻。此外，根據(jù)西方發(fā)達國家經(jīng)驗，私人住房租賃市場將是未來城市租賃市場的重要組成部分。因此，全面整改群租房，應(yīng)正確運用外在與內(nèi)在的激勵手段以調(diào)動各方的積極性，從而實現(xiàn)整改目標。除如福州市政府般對租客進行妥善安置外，還應(yīng)通過補償一定比例裝修費用損失的“成本-效益”激勵方式對房東進行補償與激勵，以全面提升城市租賃住房品質(zhì)。而對于超過期限未進行群租房整治者，應(yīng)明確實施“成本-效益”加“需要-動機”雙重約束，除須立即整改外，還不可再獲得整改補貼，以此激勵房東積極主動整改群租房，提升存量租賃住房品質(zhì)，促進社會安全和諧。

（三）創(chuàng)新出租住房融資與扶持方式

對于促進地方政府建設(shè)政策性租賃住房與促進企業(yè)發(fā)展長租公寓，也應(yīng)該運用各種激勵手段。

首先，繼續(xù)實施政策性住房獎勵與融資政策。中央于2019年開始實施的城市政策性租賃住房建設(shè)補貼試點以及2020年配套推出的銀行融資政策，有效激發(fā)了地方政府建設(shè)政策性租賃住房的積極性。因此，中央可進一步延長對試點大中城市實施政策性住房獎勵與融資政策的時間，并進一步拓展中央支持的大中城市范圍，以全面引導(dǎo)大中城市改善住房租賃市場品質(zhì)。

其次，構(gòu)建長租公寓補貼、稅收減免、水電價格支持與融資政策。新建或改建長租公寓投入大，回報率低，回報周期長，不利于調(diào)動企業(yè)積極性。因此，對于新建長租公寓，可提供占建房資金一定比例的政策性貸款以支持建房，并規(guī)定獲政策性貸款支持的長租公寓的最短租賃期限及期限內(nèi)的稅收減免政策。對于廢棄廠房等非民用房改建的長租公寓，除提供一定比例的政策性貸款以支持住房改建，規(guī)定最短租賃期限及期限內(nèi)的稅收減免外，還應(yīng)對租賃期內(nèi)住房實施民用水電價格支持。

（四）構(gòu)建住房租賃公共管理服務(wù)平臺

結(jié)構(gòu)-行動理論認為，結(jié)構(gòu)與行動并非相互排斥而是互相融合對。社會結(jié)構(gòu)不僅對人的行動具有制約作用,也是行動得以進行的前提與中介。[8]因此，只有在積極整改群租房、大力發(fā)展政策性租賃住房與長租公寓的同時，應(yīng)加強住房租賃公共管理服務(wù)平臺及其使用規(guī)則建設(shè)，方能促進住房租賃市場品質(zhì)的全面提升。

首先，建立政府住房租賃公共管理服務(wù)平臺，管理住房租賃押金及投訴等問題。租賃開始一周內(nèi)，房東必須在該平臺登記并將押金交由平臺保管。退租后一周內(nèi)，經(jīng)租賃雙方同意，方可由平臺退還押金，以保證租賃雙方認真履約。

其次，建立住房租賃信息庫并提供信息查詢服務(wù)。租賃雙方對于押金退還存在異議或有其他意見，可向平臺投訴。平臺根據(jù)投訴及處理信息建立租賃用戶信息庫，為租賃雙方提供租賃前查詢對方信息的服務(wù)，以提升租賃前雙方信息的對稱性，并以此約束租賃雙方的租賃行為，減少租賃糾紛，保障租賃雙方權(quán)益。同時，加強對租賃雙方良好租賃信譽的引導(dǎo)與培育，促進社會租賃關(guān)系和諧與鄰里關(guān)系和諧，提升住房租賃市場品質(zhì)。

（五）培育多層次住房需求體系

斯威尼的住房過濾理論認為，若要實現(xiàn)低質(zhì)量住房與低收入群體住房房價的雙降，應(yīng)當(dāng)采取住戶補貼方式或者改變住戶的收入分布結(jié)構(gòu)。[9]奧沙利文則認為，政府采取住房補助形式的住房保障政策會導(dǎo)致中等質(zhì)量住房過濾到低質(zhì)量住房市場，使中等住房供給增加、價格下降，進而降低高質(zhì)量住房向下過濾的速度，從而使高質(zhì)量住房也產(chǎn)生與中等住房相同的效應(yīng)。[10]當(dāng)前，我國低層次住房需求偏多，中、高層次住房需求偏少。因此，我國各大中城市可繼續(xù)加大對出租型藍領(lǐng)公寓建設(shè)的支持力度與對引進人才給予住房租賃補貼的力度，擴大高層次的住房租賃需求，提升住房租賃需求端品質(zhì)。

注釋

①參見《成都發(fā)布住房租賃風(fēng)險提示這些事項要注意》（http://sc.people.com.cn/BIG5/n2/2020/0821/c347313-34243613.html）。

②參見《國家統(tǒng)計局：去年農(nóng)民工總量繼續(xù)增加，增速降至0.6%》（http://news.cnwest.com/tianxia/a/2019/04/29/17765074.html）。

③參見《動真格！福州曝光一批群租房整治案例！10064套房源對接租戶》（https://baijiahao.baidu.com/s?id=166646532016464 5889&wfr=spider&for=pc）。

④參見《合肥擬規(guī)定非住宅項目可改建為租賃住房》（http://www.ahyouth.com/news/20200730/1472826.shtml ）。

⑤參見《2019年中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點城市名單公布，這16城入圍》（http://finance.sina.com.cn/roll/2019-07-18/doc-ihytcerm4569317.shtml）。

⑥參見《八個城市入圍2020年中央財政支持住房租賃試點名單》（https://www.sohu.com/a/410294000_100174712?_f=index_pagefocus_4&_trans_=000014_bdss_dkdlshnh）。

⑦參見《杭州：住房租賃企業(yè)存量托管房源應(yīng)繳30%風(fēng)險防控金》（http://k.sina.com.cn/article_5993531560_1653e08a802000th bs.html）。

⑧參見《三年10萬套！福州推社會租賃住房，解決住房難》（https://baijiahao.baidu.com/s?id=1674891353731056258&wfr=spider&for=pc ）。

⑨參見《北京擬放寬市場租房補貼申請條件 提高補貼標準》（https://www.sohu.com/a/386864599_115433 ）。

⑩ 參見《杭州應(yīng)屆畢業(yè)生生活補貼本科1萬碩士3萬博士5萬》（https://www.sohu.com/a/376097131_772805）。

?參見《在昆明就業(yè)創(chuàng)業(yè)的省外高校應(yīng)屆畢業(yè)生可申領(lǐng)兩千到八千租房補貼》（https://www.sohu.com/a/382055665_235700）。

?參見《住建部：扶 持6城市3年 提供80萬 套政策性租賃住房》（http://m.news.cctv.com/2020/05/10/ARTI4nGlxMvoIgzAtkIOnAn4200510.shtml?spm=C96370.PsikHJQ1ICOX.EKuioXvJBBSD.3）。