文/王文琴 王巍 何靜

本文分析了二孩政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響，并以池州市為具體的分析對(duì)象，研究自二孩政策實(shí)行以來，池州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生的變化，并提出池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的對(duì)策與建議。

一、二孩政策發(fā)展歷程

（一）單獨(dú)二孩

黨的十八屆三中全會(huì)審議通過了單獨(dú)二孩政策。國家改變之前的計(jì)劃生育政策，出臺(tái)單獨(dú)二孩政策，是基于一定的社會(huì)背景考量。從第六次全國人口普查的情況看，60歲及以上老年人口占總?cè)丝诘谋戎匾迅哌_(dá)13.26%，如果繼續(xù)實(shí)行原先的計(jì)劃生育政策，未來我國將面臨老齡人口規(guī)模迅速擴(kuò)大與老齡化程度加速的局面。0-14歲少兒人口的比重為16.60%， 比2000年下降6.29個(gè)百分點(diǎn);15-59歲勞動(dòng)年齡人口所占比重為70.14%，同比上升3.36個(gè)百分點(diǎn)。[2]此次普查的結(jié)果顯示出我國人口的增長漸趨平緩，而老齡化進(jìn)程卻在逐漸加快，可見我國人口紅利的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)越來越不明顯。我國在改革開放以來以不可思議的速度完成了長達(dá)30年的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，主要原因在于國內(nèi)有大量廉價(jià)的勞動(dòng)力，帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。針對(duì)目前的情況，國家出臺(tái)相應(yīng)的人口政策以解決我國老齡化程度加深的問題。

（二）全面放開二孩

黨的十八屆五中全會(huì)提出全面放開二孩政策，這是短短兩年之后的又一次新的人口政策調(diào)整。人口政策之所以在如此短的時(shí)間內(nèi)一再調(diào)整是因?yàn)閱为?dú)二孩政策的實(shí)行并沒有提升人口出生率，人口總量并沒有因?yàn)槎⒄叩膶?shí)行得到增加，我國的老齡化問題愈發(fā)嚴(yán)重。隨著我國老年人口數(shù)量不斷增加，老齡化程度也在逐漸加深使政府需要花費(fèi)大量資金用于養(yǎng)老以及醫(yī)療等方面，而這些資金的來源是勞動(dòng)人口所繳納的稅。然而，勞動(dòng)力的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于老年人的增長速度。換言之，在不久的將來，勞動(dòng)力所交的稅將無法滿足老年人的需要，這是政府目前需要妥善解決的問題。老齡化問題嚴(yán)峻，給社會(huì)的再分配也會(huì)帶來嚴(yán)重影響，容易引發(fā)財(cái)政赤字。因此，全面放開二孩政策勢(shì)在必行[3]。近年來，我國的家庭規(guī)模在由大變小，更傾向于三口之家的小家庭模式，這也將成為未來主要的家庭模式之一。家庭人口的平均數(shù)從1982年的4.43人縮減至2010年的3.10人，獨(dú)生子女家庭超過1.5億戶，許多獨(dú)生子女都會(huì)面臨一對(duì)夫妻贍養(yǎng)四個(gè)老人的沉重養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，這對(duì)當(dāng)代年輕人而言，無疑是一項(xiàng)巨大的挑戰(zhàn)。當(dāng)代年輕人的生育意愿低，是由諸多因素共同決定的，其中贍養(yǎng)父母的沉重負(fù)擔(dān)也是重要的因素之一。

（三）二孩政策的實(shí)施情況

2016年，中國正式實(shí)行全面放開二孩政策。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年中國出生人口達(dá)到1723萬人，2017年新生二孩數(shù)量比2016年增加162萬人，達(dá)到883萬人。其中，全部出生人口中二孩的比重達(dá)到51.2%。安徽省二孩政策的實(shí)行效果十分顯著，2016年至2019年出生人口及其中二孩人數(shù)如表1所示。正是因?yàn)槎⒄叩膶?shí)行，安徽省人口的總量才得到顯著提升，這也說明二孩政策實(shí)施的必要性及正確性。人口數(shù)量的增加不僅對(duì)于安徽省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有促進(jìn)作用，對(duì)整個(gè)中國的可持續(xù)發(fā)展也十分有益。

表1 2016-2019年安徽出生人口、二孩人數(shù)及其占比

（四）全面二孩政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

我國于2016年1月1日實(shí)施全面放開二孩政策。二孩政策的實(shí)施不僅影響著我國人口數(shù)量，也會(huì)影響我國未來家庭人口規(guī)模，而家庭人口是購房者買房時(shí)首先要考慮的因素。人口作為一項(xiàng)重要的因素，自然會(huì)影響我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)發(fā)展。

從房地產(chǎn)行業(yè)的角度看，二孩政策的實(shí)行促使房地產(chǎn)需求量上升。房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心是人口,二孩政策的實(shí)行使家庭人口規(guī)模變大,所要求的居住空間增加。尤其是二、三線城市，其房價(jià)相較一線城市而言仍處于低位，將由剛需房換為改善性用房對(duì)多數(shù)居民而言依然可以實(shí)現(xiàn)。在經(jīng)濟(jì)允許的前提下，為了追求更加舒適的生活空間與更高的生活質(zhì)量，房地產(chǎn)的需求量會(huì)大幅上升,房屋的需求結(jié)構(gòu)也會(huì)發(fā)生改變，從原先的二房、三房變?yōu)樗姆?、五房。?duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，改善戶型結(jié)構(gòu)是其亟需解決的問題。

二、池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

（一）池州市概況

池州市位于安徽省南部，北與安慶市隔江相望，南接黃山市，西南與江西省九江市為鄰，東和東北分別與蕪湖市、銅陵市、宣城市接壤。截至2019年末，轄貴池區(qū)、東至縣、石臺(tái)縣和青陽縣，總面積8272平方公里，常住人口148.5萬人，常住人口城鎮(zhèn)化率為54.9%。2019年，池州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值831.7億元，同比增長7.9%，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值83.9億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值367.3億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值380.5億元。

（二）池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

池州市作為一個(gè)皖南小城市，三縣一區(qū)的常住人口為148萬人，中心城區(qū)貴池區(qū)的常住人口只有67萬人，它的中心城區(qū)范圍與人口規(guī)模都較小，因而池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度并不快，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平普遍較低。近年來，池州作為旅游城市，找到了適合自身的發(fā)展道路，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平大幅度上升，居民消費(fèi)水平普遍提高，對(duì)住房的需求也日趨增長，這為池州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了優(yōu)越的條件。

2014-2016年，池州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展變化不明顯，貴池區(qū)住宅商品房價(jià)格從6547元/平方米降至5615元/平方米。2016年后，由于國家樓市大環(huán)境的影響，池州市的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。2017年，池州市迎來樓市發(fā)展高峰期。2018年，池州商品房銷售面積達(dá)到181.2萬平方米，增長速度較2017年有了顯著提升。2019年，池州市商品房銷售面積高達(dá)180.2萬平方米，池州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也逐漸成熟。近年來池州房屋平均銷售價(jià)格及銷售面積如表2所示，池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展雖然緩慢，但仍然處于上升趨勢(shì)。

一是以政府投入為引導(dǎo)，每年安排一定的資金，用于組織標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)、實(shí)用技術(shù)培訓(xùn)推廣、良種苗繁育引進(jìn)、示范園建設(shè)、中介組織培育和市場(chǎng)開拓等重點(diǎn)工作；二是加快對(duì)果業(yè)專業(yè)合作社投入，抓好現(xiàn)有的果業(yè)合作社規(guī)范化建設(shè)步伐；三是加大優(yōu)勢(shì)果品基地建設(shè)投入，突出抓好苗木和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；四是加大綠色果品基地建設(shè)投入，大力推廣無公害標(biāo)準(zhǔn)化栽培管理技術(shù)。

表2 2014-2019年池州市房屋平均銷售單價(jià)和銷售面積

三、二孩政策對(duì)池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

（一）二孩政策刺激改善性需求

二孩政策實(shí)行后，許多適齡夫妻都會(huì)考慮生育二孩，相應(yīng)地家庭人口數(shù)量也會(huì)增加，所以從長期看，全面放開二孩政策實(shí)施勢(shì)必會(huì)增加我國人口總數(shù)，改變我國家庭結(jié)構(gòu)[4]，原先流行的二房、三房戶型將不能滿足人們的需求，四房、五房將會(huì)成為房地產(chǎn)開發(fā)商的主推戶型，也是市場(chǎng)最需要的戶型。池州的家庭人口規(guī)模隨著二孩政策的實(shí)行也在逐漸擴(kuò)大，從原來的三口之家變?yōu)楫?dāng)前的四口之家，甚至是五口之家，所以大面積的房屋會(huì)吸引更多的人去購買，具有較大的市場(chǎng)潛力。從長遠(yuǎn)的角度考慮，購買大面積的住房利大于弊。從歷年池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況（表3）看，池州房地產(chǎn)在2012年下半年開始進(jìn)入低谷期，這也直接導(dǎo)致池州2013年住宅商品房銷售面積較2012年減少25.99%，而隨著2016年二孩政策的實(shí)行，新生二孩數(shù)量增加，家庭人口規(guī)模得到了擴(kuò)大，多數(shù)想要二孩的家庭都提前考慮將小戶型置換為大戶型的問題，因此迎來了一輪房屋置換的高潮，從而使改善性需求顯著提升。

表3 2012-2018年池州市房地產(chǎn)銷售情況

（二）二孩政策導(dǎo)致房地產(chǎn)需求總量增加

在全面放開二孩政策的影響下，2019年池州人口為162.3萬人，而在2013年池州人口為160.64萬人，近幾年池州戶籍人口及常住人口增長情況如表4所示，二孩政策在一定程度上導(dǎo)致池州總?cè)丝跀?shù)量的增加。

表4 2014-2019年池州市戶籍人口及常住人口

2015年池州新生兒總數(shù)為14184人，其中新生二孩占比為39%，有5532人；2016年池州新生兒總數(shù)為17760人，其中新生二孩占比高達(dá)47.86%，有8500人；2017年上半年新生兒總數(shù)為8627人，其中二孩4770人，占比高達(dá)55.29%。換言之，50%的新生兒都是由于二孩政策的實(shí)行而出生的。人口增加，居住的空間面積也會(huì)相應(yīng)增加，房地產(chǎn)需求量也會(huì)增加。2015年池州住宅銷售面積為1058714平方米，創(chuàng)歷史新低。2016年，由于二孩政策的實(shí)行，池州住宅銷售面積為1435540平方米，出現(xiàn)了大幅度的增長，這主要?dú)w功于人口數(shù)量的增加，因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)需求量的重要因素之一是人口數(shù)量。從長遠(yuǎn)看，人口的持續(xù)增加，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

（三）二孩政策會(huì)刺激學(xué)區(qū)房的需求[5]

近年來，我國科技水平的發(fā)展日新月異，而隨著科技的發(fā)展，居民文化教育的水平也日益提高。越來越多的父母認(rèn)識(shí)到子女教育的重要性，對(duì)教育的投資也越來越多。許多家長為了讓孩子能夠進(jìn)入重點(diǎn)中學(xué)學(xué)習(xí)，省吃儉用購買學(xué)區(qū)房進(jìn)行教育投資。對(duì)于已經(jīng)有一個(gè)孩子的父母而言，學(xué)區(qū)房必不可少。有一些家庭孩子已經(jīng)上初中或高中了，則不需要再購買學(xué)區(qū)房。然而，隨著二孩政策的實(shí)行，新生小孩的數(shù)量增多，孩子的升學(xué)競(jìng)爭(zhēng)壓力變得更大，家長為了孩子能夠擁有最好的教育資源，會(huì)花費(fèi)更多的金錢在教育方面進(jìn)行投資，這也導(dǎo)致學(xué)區(qū)房的需求量進(jìn)一步擴(kuò)大，對(duì)于這些父母而言，學(xué)區(qū)房是他們的首選要素。池州市貴池區(qū)自2016年以來房價(jià)急劇上漲，尤其是學(xué)區(qū)房的價(jià)格，可見二孩政策的實(shí)行已經(jīng)促使學(xué)區(qū)房新一輪的價(jià)格上漲，學(xué)區(qū)房供不應(yīng)求的現(xiàn)狀將會(huì)愈演愈烈(表5)。

表5 池州市貴池區(qū)2015-2019年住宅類商品房銷售均價(jià)

（四）二孩政策導(dǎo)致房地產(chǎn)戶型需求的變化

任何政策的影響都有個(gè)循序漸進(jìn)的過程，二孩政策亦是如此。在短時(shí)間內(nèi)，我國人口可能會(huì)出現(xiàn)小幅回升，新生嬰兒的數(shù)量將會(huì)增加。2016年1月1日，全面放開二孩政策實(shí)行，家庭平均人口規(guī)模由原來的每戶2.97人增加為每戶3.10人。雖然出臺(tái)二孩政策是為了緩解人口老齡化，減輕年輕人的社會(huì)負(fù)擔(dān)，但早期二孩政策對(duì)家庭人口還是起到了優(yōu)化作用。目前，市場(chǎng)上的主流戶型是兩房、三房，在全面放開二孩政策實(shí)行后，四房、五房將會(huì)成為市場(chǎng)上的主流戶型。四房將會(huì)成為剛需，五房將成為改善性需求房。隨著二孩政策的推進(jìn)，對(duì)于大戶型的需求也會(huì)越來越火。

四、池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的建議

（一）土地供給方式多樣化

土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)的一級(jí)市場(chǎng)，也是一種壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。目前，城市商品房土地使用權(quán)的來源均是國有土地使用權(quán)出讓。2019年8月新出臺(tái)的《土地管理法》中明確，集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃的條件下可以上市，這意味著集體建設(shè)用地可以不通過征收程序而進(jìn)入市場(chǎng)。因此，在修訂《土地管理法》大背景下，增加農(nóng)村集體建設(shè)用地的供給方式，可能會(huì)降低開發(fā)商的拿地成本，促使房地產(chǎn)價(jià)格下降。

（二）制定合理的稅收政策

稅收是政府的主要財(cái)政收入來源，所以房地產(chǎn)稅收政策在一定程度上也會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，如契稅政策。2016年，新契稅政策實(shí)施，在很大程度上減輕了二套房購買者的負(fù)擔(dān)，大大促進(jìn)了住宅的需求。許多學(xué)者一致認(rèn)為，房產(chǎn)稅（持有環(huán)節(jié)）的開征可以明顯削弱對(duì)房地產(chǎn)的需求，對(duì)一些將房地產(chǎn)視作投資品的投資者而言，這會(huì)加大他們的買房成本，導(dǎo)致房地產(chǎn)成交數(shù)量減少，繼而減少投資需求，從而通過改善市場(chǎng)供求關(guān)系達(dá)到降低房價(jià)的目的。

（三）發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)

池州2015年至2018年老年撫養(yǎng)比由15.54上升至18.37，池州老年撫養(yǎng)比的穩(wěn)步上升說明池州的老年人口正在增多，即青年人口贍養(yǎng)老年人的壓力越來越大。因此，老齡化程度的加深將會(huì)影響到池州經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。只有解決好這個(gè)問題，池州未來的發(fā)展才能越走越遠(yuǎn)。當(dāng)然，老年人口的增多意味著養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展具有較好的前景，因此，要適當(dāng)增加老年公寓，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)。

（四）合理的人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)

人口規(guī)模會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的高低，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是以人為中心的，人口規(guī)模的擴(kuò)大會(huì)使這一地區(qū)擁有充足的勞動(dòng)力，而充足的勞動(dòng)力會(huì)加快本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)與發(fā)展。尤其是對(duì)餐飲業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)而言，人口規(guī)模增加，意味著需求量會(huì)上升，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。密切關(guān)注人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)，以使居民需求量與供給量達(dá)到平衡，才能更好地促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

（五）改善住宅供給結(jié)構(gòu)

二孩政策實(shí)施后，家庭人口規(guī)模發(fā)生明顯變化，準(zhǔn)備生育二孩的夫妻首次購房時(shí)，會(huì)選擇大面積的戶型，從而避免將來二次置換的問題。家庭人口規(guī)模的改變會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)商更注重對(duì)商品房戶型結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，如推出小面積的三室一廳與四室兩廳的戶型設(shè)計(jì)，既追求房屋利用的最大化，又滿足戶型的合理配置要求，還要契合多數(shù)居民的購買能力。我國住宅的供給結(jié)構(gòu)要隨著我國人口政策的改變而實(shí)時(shí)更新，這才有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。

五、 結(jié)論

在實(shí)施二孩政策的背景下，我國迎來了新一輪的生育熱潮，給中國未來帶來了一定的人口紅利，緩解了中國的老齡化趨勢(shì)。這不僅會(huì)影響我國的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和文化教育的長遠(yuǎn)發(fā)展，對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響也很明顯。通過研究，本文認(rèn)為池州市由于二孩政策的實(shí)行增加了一定的人口數(shù)量，為池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來新一輪發(fā)展契機(jī)。二孩政策造成改善性需求的增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求總量的增加，使對(duì)房地產(chǎn)戶型的需求發(fā)生改變，三房、四房成為主推戶型。