畢恩浩 薛舒羿 楊奕楠

摘要：我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處于起步階段，尤其是在盈利模式方面，盡管一些發(fā)展商和投資者已嘗試了多種商業(yè)模式，但仍有不少養(yǎng)老項(xiàng)目仍處于賠本賺吆喝的尷尬境地。產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展需要可持續(xù)的盈利模式作為支撐，通過(guò)研究行業(yè)內(nèi)頭部企業(yè)的發(fā)展布局經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，一線城市是當(dāng)前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)頭部企業(yè)的聚集地，且相較于分散小額付費(fèi)的模式，有利于回款的集中大額付費(fèi)模式也全部集中于一線城市。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn);城市布局;盈利模式

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）11-0012-15

收稿日期：2020-09-17

1國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

2016年12月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見(jiàn)》，提出要全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)，鼓勵(lì)社會(huì)力量通過(guò)獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營(yíng)、參股、租賃等方式，參與公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革。在政策引導(dǎo)下，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)已經(jīng)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新動(dòng)能。

而對(duì)于國(guó)內(nèi)一線城市而言，養(yǎng)老需求的空白也亟待填補(bǔ)。以北上廣為例，這3大城市中65歲以上人口數(shù)量顯著高于全國(guó)平均水平，已經(jīng)逼近美國(guó)、英國(guó)及日本的水平，而且這些城市通常以獨(dú)生子女家庭為主，家庭可支配收入以及對(duì)醫(yī)療護(hù)理要求都相對(duì)較高。

可以說(shuō)，政策引導(dǎo)與養(yǎng)老需求雙重因素為一線城市養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)先發(fā)展創(chuàng)造了契機(jī)。

然而，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的養(yǎng)老細(xì)分市場(chǎng)仍處于起步階段。因此，盡管一些發(fā)展商和投資者已嘗試了多種商業(yè)模式，但對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，尤其是其盈利模式方面，還有待進(jìn)一步探索。當(dāng)前，養(yǎng)老地產(chǎn)主流盈利模式主要分為5類，分別為銷售住宅、會(huì)員制、逆抵押貸款、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)和分散租賃模式，見(jiàn)表1。

本文從當(dāng)前頭部企業(yè)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局，以及所采用的盈利模式開始，對(duì)一線城市的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)底層邏輯進(jìn)行解讀。

2頭部企業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局

2.1萬(wàn)科地產(chǎn)

萬(wàn)科集團(tuán)2009年開始探索養(yǎng)老業(yè)務(wù)，重點(diǎn)布局“老人基數(shù)高、人均可支配收入高、醫(yī)療水平高”的“三高”城市，目前萬(wàn)科集團(tuán)在養(yǎng)老業(yè)務(wù)方面已經(jīng)布局了16個(gè)城市，約170個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目。

在2013-2016年期間，萬(wàn)科旗下養(yǎng)老品牌如雨后春筍般接連推出，共推出了“橡樹匯”“智匯坊”“幸福家”“嘉園”和“隨園之家”5個(gè)社區(qū)嵌入式養(yǎng)老品牌。由于這些品牌是由萬(wàn)科各個(gè)城市公司自發(fā)推出，而非由集團(tuán)總部統(tǒng)籌規(guī)劃，眾多的產(chǎn)品線岡此稍顯繁雜。2016年后，養(yǎng)老業(yè)務(wù)被萬(wàn)科集團(tuán)作為大樹級(jí)業(yè)務(wù)重點(diǎn)發(fā)展，其開始梳理之前的多種產(chǎn)品線，并最終輸出三大核心產(chǎn)品：持續(xù)照護(hù)社區(qū)、城市全托中心和社區(qū)嵌入中心。表2為萬(wàn)科地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)布局情況。

（1）持續(xù)照護(hù)社區(qū)：以萬(wàn)科隨園系列為代表，此類型產(chǎn)品側(cè)重于全生命周期的照護(hù)，依據(jù)老人不同的身體狀況，還會(huì)分別提供相應(yīng)的服務(wù)，即使老人在健康狀況和自理能力有所變化時(shí)，也依然可以在相對(duì)熟悉的環(huán)境里生活。盈利模式主要為使用權(quán)轉(zhuǎn)讓+服務(wù)費(fèi)或租賃+服務(wù)費(fèi)的模式。

（2）城市全托中心：以萬(wàn)科怡園系列為代表，此類型產(chǎn)品側(cè)重高護(hù)理等級(jí)客戶，且一般位于城市核心地段，通過(guò)實(shí)行醫(yī)療養(yǎng)老結(jié)合，提供高標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)服務(wù)，讓老人即使在繁華城市中也可以獲得自己的養(yǎng)老凈土，同時(shí)也能獲得一定程度的健康保障。盈利模式主要為押金+月費(fèi)模式。

（3）社區(qū)嵌入中心：以萬(wàn)科智匯坊為代表，此類型產(chǎn)品側(cè)重于在已有的社區(qū)中建立“長(zhǎng)者照護(hù)之家”，建設(shè)嵌入式、多功能、小型化社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施，包括專業(yè)人員的上門服務(wù)等，最終使得家與養(yǎng)老相聯(lián)結(jié)，讓老人既能在熟悉的環(huán)境獲得養(yǎng)老服務(wù)，又能繼續(xù)與家人子女親近。盈利模式主要為押金+月費(fèi)或直接收取服務(wù)費(fèi)模式。

2.2遠(yuǎn)洋地產(chǎn)

2012年成立養(yǎng)老業(yè)務(wù)發(fā)展中心，201 3年遠(yuǎn)洋旗下首家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)——遠(yuǎn)洋·椿萱茂（亦莊）老年公寓正式開業(yè)，標(biāo)志著遠(yuǎn)洋正式涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，目前業(yè)務(wù)已拓展至10個(gè)城市近30個(gè)項(xiàng)目。

作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，初期由于缺乏養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，在第一個(gè)亦莊項(xiàng)目上與Emeritus和ColumbiaPacific合資設(shè)立的凱健國(guó)際展開合作，后又與Meridian建立長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，學(xué)習(xí)美國(guó)先進(jìn)的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)體系并打造自己的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。如今，遠(yuǎn)洋養(yǎng)老在北京的5個(gè)已開業(yè)養(yǎng)老項(xiàng)目均是由自主團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)服務(wù)與管理。

遠(yuǎn)洋養(yǎng)老布局老年公寓、長(zhǎng)者社區(qū)、照料中心三種形態(tài)，覆蓋居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老三種主流養(yǎng)老模式，其中老年公寓定位機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，服務(wù)80歲以上獨(dú)立、護(hù)理、失能老人;長(zhǎng)者社區(qū)定位復(fù)合型養(yǎng)老社區(qū)，服務(wù)60歲以上活力老人;照料中心定位社區(qū)居家養(yǎng)老，服務(wù)居家老人，見(jiàn)表3。

2.3泰康之家

泰康之家復(fù)制美國(guó)成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國(guó)長(zhǎng)者身心特征，以國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)、活力養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)融合、候鳥連鎖為核心，從建筑到服務(wù)，從整體到細(xì)節(jié)，打造國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的大規(guī)模、全功能、高品質(zhì)醫(yī)養(yǎng)社區(qū)。

2009年泰康獲得保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的投資養(yǎng)老社區(qū)試點(diǎn)資格，開始在一二線重點(diǎn)城市規(guī)劃高端連鎖養(yǎng)老社區(qū)泰康之家，目前已在北京、上海、廣州、成都等19個(gè)核心城市規(guī)劃布局，其中北京燕園、上海申園、廣州粵園、成都蜀園、蘇州吳園、武漢楚園6地社區(qū)及配建康復(fù)醫(yī)院已正式投入運(yùn)營(yíng)，見(jiàn)表4。

2.4親和源

親和源集團(tuán)有限公司是一家專門為老年人提供快樂(lè)服務(wù)、健康服務(wù)以及終身照料服務(wù)，從事高端養(yǎng)老住區(qū)投資、開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的社會(huì)企業(yè)。

親和源以會(huì)員制老年社區(qū)為依托，融居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為一體的全新模式，打造高品質(zhì)的老年俱樂(lè)部，是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開拓者。旗艦店位于上海浦東康橋，已發(fā)展會(huì)員2000余名，近年來(lái)不斷壯大，已在海南、遼寧、浙江、山東、江西等地通過(guò)控股或參股的形式實(shí)現(xiàn)初步擴(kuò)張，摸索養(yǎng)老連鎖經(jīng)營(yíng)模式，見(jiàn)表5。

上海親和源采用會(huì)員制盈利模式，并設(shè)計(jì)了A卡（不記名卡）和B卡（記名卡）兩種形式，購(gòu)買會(huì)員卡的老年夫婦均可選擇大套（120平方米）、中套（72平方米）和小套（58平方米）這三種戶型，主要區(qū)別在于：（1）無(wú)論選擇何種套型，A卡會(huì)員一律售價(jià)75萬(wàn)元，但根據(jù)套型的不同需繳付2.98萬(wàn)-6.98萬(wàn)元不等的年費(fèi);（2）無(wú)論選何種套型，B卡會(huì)員年費(fèi)一律為2.38萬(wàn)元，但根據(jù)套型的不同售價(jià)分別為45萬(wàn)元、55萬(wàn)元和88萬(wàn)元;（3）A卡會(huì)員有效期與房屋土地的使用年限相同，可轉(zhuǎn)讓，而B卡會(huì)員有效期至老人生命終結(jié)，但有一個(gè)15年的界限，如果未住滿15年多于費(fèi)用可退，居住超過(guò)15年則超過(guò)部分免費(fèi)。

3一線城市養(yǎng)老地產(chǎn)底層邏輯總結(jié)

從上述的研究中不難發(fā)現(xiàn)，一線城市是當(dāng)前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)頭部企業(yè)的聚集地，且相較于分散小額付費(fèi)的模式，有利于回款的集中大額付費(fèi)模式也全部集中于一線城市。

究其原因，還是因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)周期實(shí)在太長(zhǎng)一一國(guó)內(nèi)第一家養(yǎng)老社區(qū)公司親和源運(yùn)營(yíng)13年后才實(shí)現(xiàn)首次盈利，而萬(wàn)科推出的養(yǎng)老項(xiàng)目至今仍未實(shí)現(xiàn)盈利，行業(yè)龍頭泰康集團(tuán)董事長(zhǎng)也曾表示，“一個(gè)成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目做到收支平衡需要6-8年，真正實(shí)現(xiàn)盈利要8-10年的時(shí)間”。

盈利現(xiàn)狀決定了養(yǎng)老項(xiàng)目投資方將面臨相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的資金壓力，而會(huì)員制、使用權(quán)租賃、保險(xiǎn)費(fèi)等需客戶集中大額付費(fèi)模式，能夠讓投資企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的前期就收回大部分資金，從而有效緩解資金壓力。

如杭州萬(wàn)科隨園嘉樹項(xiàng)目，其采用使用權(quán)租賃的模式，根據(jù)面積不同，租賃價(jià)格也不相同，以100平方米戶型為例，客戶一次性支付100萬(wàn)元即可入住，如果夫妻二人賣掉同等面積的老房子入住萬(wàn)科隨園嘉樹，以2020年杭州全市二手房29000元/平方米的均價(jià)來(lái)計(jì)算，則還可剩余約190萬(wàn)元現(xiàn)金，并享受周全的養(yǎng)老服務(wù)。事實(shí)上，該項(xiàng)目的客戶中確實(shí)有不少將杭州市區(qū)的房子出售后到此居住的老人。

除了“使用權(quán)租賃+服務(wù)費(fèi)”模式，集中大額付費(fèi)模式還有“產(chǎn)權(quán)出售+服務(wù)費(fèi)模式”“會(huì)員費(fèi)+服務(wù)費(fèi)模式”以及“保險(xiǎn)費(fèi)+服務(wù)費(fèi)模式”，其購(gòu)買邏輯也都比較類似。

綜上所述，以上集中大額付費(fèi)模式的養(yǎng)老地產(chǎn)在一線城市得以落地，底層邏輯是在一線城市普遍較高房?jī)r(jià)的背景下，無(wú)論是在租金還是售價(jià)層面，養(yǎng)老物業(yè)與普通住宅物業(yè)房?jī)r(jià)倒掛的價(jià)格差，可在“經(jīng)濟(jì)賬”層面支撐養(yǎng)老物業(yè)的銷售，從而使得各類養(yǎng)老模式在一線城市得以生存和發(fā)展。

作者簡(jiǎn)介：畢恩浩、薛舒羿、楊奕楠，大連同策同源機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)咨詢部。