鐘太朗,潘學(xué)飛

(1.四川師范大學(xué) 法學(xué)院，四川 成都 610068;2. 宜賓學(xué)院 藝術(shù)與產(chǎn)品設(shè)計(jì)學(xué)部，四川 宜賓 644000)

對(duì)宅基地的利用是平面利用還是立體利用？這樣一個(gè)常識(shí)性問題，其答案為“立體利用”，應(yīng)無異議。那么，宅基地使用權(quán)的客體應(yīng)是平面還是空間？權(quán)利客體是權(quán)利人行為所指向的對(duì)象，故答案應(yīng)是“空間”，亦無異議。然而這樣一種正當(dāng)認(rèn)識(shí)卻與現(xiàn)行法不相符合，既存法解釋論下，宅基地使用權(quán)的客體并非“空間”，而是“平面”。規(guī)范與社會(huì)事實(shí)完全不同！宅基地立體利用已是普遍的事實(shí)，立法一直未對(duì)該問題進(jìn)行回應(yīng)，導(dǎo)致學(xué)界和實(shí)務(wù)界討論宅基地問題時(shí)，總是將宅基地和農(nóng)房作同等對(duì)待，農(nóng)房流轉(zhuǎn)則宅基地流轉(zhuǎn)，進(jìn)而農(nóng)民喪失基本居住利益保障。秉持此觀點(diǎn)，引發(fā)諸多認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)、法理上的沖突、規(guī)范上的滯后，導(dǎo)致宅基地財(cái)富功能長(zhǎng)期無法釋放，雙向城鎮(zhèn)化進(jìn)路始終無法暢通。本文論題，宅基地使用權(quán)空間權(quán)設(shè)置或者空間權(quán)視野，制度設(shè)置的核心價(jià)值就是將農(nóng)房面積可數(shù)倍于宅基地面積這樣一個(gè)事實(shí)法律顯性化。我們討論農(nóng)房流轉(zhuǎn)、繼承以及新增人口申請(qǐng)宅基地等相關(guān)制度，都應(yīng)當(dāng)在上述前提下進(jìn)行，這樣所形成的結(jié)論會(huì)與社會(huì)事實(shí)更相符，更加科學(xué)合理。當(dāng)前，鄉(xiāng)村振興大幕已經(jīng)開啟，“逆城鎮(zhèn)化”的建設(shè)方向亦已指明[1]，對(duì)相關(guān)制度進(jìn)行修訂以助推鄉(xiāng)村振興更是顯得迫在眉睫?！爸挥型ㄟ^深化土地制度改革，農(nóng)民土地的財(cái)產(chǎn)收益才能實(shí)現(xiàn)，其土改紅利才能支撐農(nóng)民消費(fèi)水平持續(xù)提高，鄉(xiāng)村才能真正振興，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化才有望實(shí)現(xiàn)”[2]。

一、平面權(quán)視域下的宅基地使用權(quán)：實(shí)然規(guī)則與現(xiàn)實(shí)困局

既存規(guī)范下，對(duì)宅基地使用權(quán)客體的規(guī)定，見于《土地管理法》以及各省、自治區(qū)、直轄市關(guān)于施行《土地管理法》的各類具體的實(shí)施辦法當(dāng)中?！锻恋毓芾矸ā返?2條第1款明確：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”各省、自治區(qū)、直轄市則根據(jù)各自區(qū)位上的差異、地貌上的區(qū)分，或者以戶為標(biāo)準(zhǔn)，或者以人為標(biāo)準(zhǔn)，確定宅基地使用權(quán)面積(1)湖南、廣東、吉林等省規(guī)定的是戶均占有宅基地使用權(quán)面積，四川省、重慶市等則規(guī)定的人均占有宅基地使用權(quán)面積。。宅基地使用權(quán)以面積計(jì)算，限定了相關(guān)規(guī)范的設(shè)置框架，同時(shí)，也桎梏了人們的思維，帶來了諸多宅基地之困。

(一)宅基地流轉(zhuǎn)問題(農(nóng)民住房流轉(zhuǎn)問題)

在房地一體主義語境下，房權(quán)流轉(zhuǎn)必然涉及地權(quán)流轉(zhuǎn)。一般性認(rèn)識(shí)是，農(nóng)民住房出讓，宅基地使用權(quán)也一并出讓，一旦農(nóng)民無他處居所，則其基本居住利益保障無法實(shí)現(xiàn)，農(nóng)民或者另覓土地修建房屋以供居住，這會(huì)大幅增加農(nóng)地非農(nóng)化風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步擠壓耕地存量；或者成為“盲流”，依附于大城市生存，如巴西、印度等國(guó)家，在大城市周邊形成貧民窟，這將極大地增加社會(huì)動(dòng)蕩風(fēng)險(xiǎn)。遵循上述一般性認(rèn)識(shí)，無論產(chǎn)生何種風(fēng)險(xiǎn)，就國(guó)家而言，均會(huì)形成巨大的、極難消解的社會(huì)成本。顯然，因農(nóng)民住房流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的正效益在糧食安全、社會(huì)穩(wěn)定面前，只能退居次席。由是，立法者在權(quán)衡利弊之后，仍從立法上限制農(nóng)房(宅基地使用權(quán))流轉(zhuǎn)(2)在既存法解釋論下，農(nóng)房流轉(zhuǎn)并非完全被禁止，農(nóng)戶因繼承等原因而獲得的多余房產(chǎn)，可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，其受讓對(duì)象需為有申請(qǐng)新宅基地資格的農(nóng)民(農(nóng)戶)。在這種轉(zhuǎn)讓模式中，轉(zhuǎn)讓方能夠獲得的轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)只能是房屋建造成本，而不存在宅基地轉(zhuǎn)讓收益，原因在于受讓方本就可以無償獲得宅基地使用權(quán)，若轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓費(fèi)用中包含宅基地使用權(quán)價(jià)值，則受讓方必然會(huì)認(rèn)為對(duì)價(jià)不公而不進(jìn)行交易。，以此“強(qiáng)勢(shì)地”確保農(nóng)民基本居住利益，但農(nóng)民住房(宅基地使用權(quán))作為農(nóng)民的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，其財(cái)產(chǎn)屬性(交換價(jià)值)近乎被湮沒。近年來，國(guó)家以試點(diǎn)改革模式希冀突破上述限制，以彌補(bǔ)宅基地使用權(quán)財(cái)產(chǎn)屬性欠缺之遺憾，但政策性文件在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題上的表述仍躑躅不前，語焉不詳。一方面，《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》明確指出：“農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)設(shè)立抵押的，需將宅基地使用權(quán)和住房財(cái)產(chǎn)權(quán)一并抵押。按照黨中央、國(guó)務(wù)院確定的宅基地制度改革試點(diǎn)工作部署，探索建立宅基地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓機(jī)制?！边@似乎表明將在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方面有所突破[3]。但相同的文件以及《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》又明確表示：“變賣或拍賣抵押的農(nóng)民住房，受讓人范圍原則上應(yīng)限制在相關(guān)法律法規(guī)和國(guó)務(wù)院規(guī)定的范圍內(nèi)。”若依據(jù)既存規(guī)范性文件，試點(diǎn)又不能突破宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)限制，試點(diǎn)的力度和成效將會(huì)大打折扣。同一(同類)政策性文件中模棱兩可的意思表示，顯示出決策層在這一問題上的患得患失。“宅基地使用權(quán)的制度困局，源于宅基地承載的社會(huì)保障功能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值功能間的沖突加劇”[4]，對(duì)宅基地使用權(quán)改革的基本思路應(yīng)當(dāng)是立足于“在契合當(dāng)下宅基地保障功能的情況下，如何較為充分地實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)功能”[5]，但“尚缺乏既能堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有權(quán)、兼顧農(nóng)民居住保障與財(cái)產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)，又能有效協(xié)調(diào)集體、集體成員與非本集體成員之間利益關(guān)系的頂層設(shè)計(jì)”[6]。事實(shí)上，若不能妥善解決農(nóng)民居住利益保障與宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不能兼顧之悖論，決策層很難有足夠的決心開放農(nóng)村宅基地市場(chǎng)。2019年初，全國(guó)人大常委會(huì)已經(jīng)明確農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)期限屆滿后，不再繼續(xù)延期，“農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款問題，恢復(fù)施行有關(guān)法律”[7]，即“物權(quán)法第一百八十四條和擔(dān)保法第三十七條相關(guān)規(guī)定恢復(fù)施行”[8]，宅基地的使用權(quán)禁止抵押(3)需要特別說明的是，《民法典》對(duì)宅基地使用權(quán)抵押?jiǎn)栴}，仍完全沿用現(xiàn)行《物權(quán)法》的規(guī)定。。上述結(jié)論性意見，基本上宣布了“農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款”試點(diǎn)改革的失敗，其依據(jù)的理由為“農(nóng)房抵押貸款因農(nóng)房流轉(zhuǎn)和處置面臨較大障礙等問題，未形成有效閉環(huán)”(4)參見《國(guó)務(wù)院關(guān)于全國(guó)農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)情況的總結(jié)報(bào)告》。。究其實(shí)質(zhì)，仍然是宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題未得到有效解決。

(二)房屋的可繼承性和宅基地使用權(quán)的限制繼承性問題

根據(jù)《民法典》繼承編的規(guī)定(5)參見《民法典》第1122條。，公民的房屋是遺產(chǎn)，具有可繼承性，只要是被繼承人的合法繼承人或受遺贈(zèng)人，均可繼承被繼承人的房產(chǎn)。而宅基地使用權(quán)的繼承卻頗為復(fù)雜。一方面，根據(jù)《民法典》總則編及物權(quán)編的相關(guān)規(guī)定(6)參見《民法典》第114條。，宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)的一種，屬于公民的合法財(cái)產(chǎn)，這應(yīng)無異議，也即宅基地使用權(quán)具有可繼承性；另一方面，根據(jù)《土地管理法》，宅基地使用權(quán)的享有需以本農(nóng)民集體成員身份為前提。設(shè)若被繼承人子女為城鎮(zhèn)戶口或非本農(nóng)民集體成員，則農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)的繼承就會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)規(guī)范解釋上的悖論：第一，根據(jù)《民法典》，宅基地使用權(quán)具有可繼承性，而《土地管理法》由于繼承人不具有享有宅基地使用權(quán)的資格而對(duì)宅基地使用權(quán)繼承性進(jìn)行了否定；第二，房地一體主義原則下，農(nóng)村房屋的繼承性與宅基地使用權(quán)的不能繼承性無法調(diào)和，若允許房屋繼承，則事實(shí)上就繼承了宅基地，若不允許繼承宅基地，則事實(shí)上也就無法繼承房屋。上述規(guī)范矛盾，引發(fā)了諸多法制施行過程中的問題，非常典型的就是：因農(nóng)村人口升學(xué)、參軍或者買房上城市戶口等原因，農(nóng)戶戶籍人口持續(xù)性地減少，最后只剩長(zhǎng)輩留在該戶口當(dāng)中。長(zhǎng)輩去世之后，因該戶頭上已無人口，就不成其為戶了，原其享有的宅基地使用權(quán)，應(yīng)隨權(quán)利主體滅失而消滅。換言之，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織——農(nóng)民集體土地所有權(quán)的代表機(jī)構(gòu)，可以收回該戶的宅基地使用權(quán)。然而，矛盾的是，因?yàn)樵谠摲恋厣线€存在房屋，房屋作為公民的合法財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)(法律允許)被其繼承人(受遺贈(zèng)人)繼承。于是，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不能收回權(quán)利主體已經(jīng)消亡的宅基地，而公民所繼承的也僅僅是房屋所有權(quán)，不能繼承宅基地使用權(quán)，這完全有悖于房地一體主義。當(dāng)前，就該問題的認(rèn)識(shí)，“在理論上頗有爭(zhēng)議，如對(duì)無建筑物的宅基地使用權(quán)能否繼承，就有肯定與否定兩種截然相反的觀點(diǎn)；對(duì)因房屋繼承取得的宅基地的應(yīng)然權(quán)利屬性，亦存在用益物權(quán)性宅基地使用權(quán)與債權(quán)性法定租賃權(quán)的不同主張，由此引申出有建筑物的宅基地使用權(quán)能否繼承的論爭(zhēng)”[9]。而在實(shí)踐中，就該問題的折中處理方式是：房屋存續(xù)期間，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不能收回宅基地；若房屋滅失，則宅基地被收回。坦率地講，由于房屋滅失的概率較低、周期較長(zhǎng)(繼承人修繕房屋的行為不應(yīng)被禁止)，雖然有部分宅基地被收回的情況，但絕大多數(shù)房屋“巋然不倒”，被非本集體成員占有。此類占有，由于繼承人長(zhǎng)期不在農(nóng)村，占有狀態(tài)通常是空置型占有，即房屋閑置?？梢灶A(yù)見在不遠(yuǎn)的將來，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的持續(xù)深入，上述閑置農(nóng)房將越積越多，與之對(duì)應(yīng)的閑置宅基地亦會(huì)越來越多，這勢(shì)必造成極大的房產(chǎn)資源浪費(fèi)和土地資源浪費(fèi)，而這種資源浪費(fèi)的主因則是房屋的可繼承性和宅基地使用權(quán)的限制繼承性。

此外，由于新增農(nóng)村人口宅基地申請(qǐng)制度的長(zhǎng)期存在，上述資源浪費(fèi)現(xiàn)象更是加劇。長(zhǎng)期以來，農(nóng)村村民子女成年后，可從原戶口中分戶并申請(qǐng)新宅基地建房居住(7)盡管在當(dāng)前的各地方實(shí)踐中，對(duì)分戶人口申請(qǐng)新宅基地建房有一定的限制，但其作為一項(xiàng)制度，卻仍在適用。。某農(nóng)民家庭以三代人，且均為獨(dú)生子女計(jì)算，祖孫三代則有三處宅基地，三處住房。當(dāng)祖輩、父輩離世后，孫輩將一戶獨(dú)占三處房產(chǎn)。因循現(xiàn)有法制對(duì)該情形進(jìn)行解釋，房產(chǎn)作為遺產(chǎn)繼承，系合法占有，但孫輩占有的宅基地?cái)?shù)量則會(huì)因遠(yuǎn)超各省(自治區(qū)、直轄市)所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)成為非法占有。實(shí)踐當(dāng)中，就該制度悖論的解決思路，仍延續(xù)上一問題的解決模式，即“房屋存續(xù)期間，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不能收回宅基地，而若房屋滅失，宅基地則被收回”。同樣地，這將造成房產(chǎn)資源空置，土地資源浪費(fèi)?！?013 年九三學(xué)社調(diào)查，農(nóng)村宅基地面積每年以 1% 的速度增加，卻有 1/4 的住房常年無人居住”[10]，正是這一困境的真實(shí)寫照。

二、空間權(quán)語境下的宅基地使用權(quán)：應(yīng)然狀態(tài)與困局破解

從社會(huì)事實(shí)看，宅基地的立體化使用由來已久，以平面權(quán)制度規(guī)制已經(jīng)立體化利用的宅基地，規(guī)范滯后性顯而易見；但更遲滯社會(huì)發(fā)展和制度進(jìn)步的是，固有的平面權(quán)思維，使本應(yīng)較易解決的問題囿于舊有的制度框架和思維限制遲遲未能得到突破。事實(shí)上，若還原宅基地使用權(quán)的空間權(quán)屬性，平面權(quán)語境下的諸多困境便可迎刃而解。

(一)空間權(quán)語境下宅基地使用權(quán)應(yīng)然狀態(tài)一般性認(rèn)識(shí)

我國(guó)建設(shè)用地權(quán)利體系呈二元性，即以“建設(shè)用地使用權(quán)”規(guī)范城市建設(shè)用地和部分集體建設(shè)用地，以“宅基地使用權(quán)”規(guī)范農(nóng)民住宅用地。故而，對(duì)宅基地使用權(quán)空間權(quán)的一般性認(rèn)知，可從“建設(shè)用地使用權(quán)”規(guī)則著手，予以推導(dǎo)。《民法典》勾勒出建設(shè)用地使用權(quán)空間權(quán)的雛形，根據(jù)其第345條規(guī)定，“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”。由是，土地使用權(quán)客體突破了傳統(tǒng)的地表，拓展至地上和地下，確立了建設(shè)用地使用權(quán)的空間權(quán)屬性[11]。進(jìn)一步考察發(fā)現(xiàn)，盡管在實(shí)踐中《土地使用權(quán)出讓合同》通常以“畝”作為面積單位進(jìn)行土地使用權(quán)交易，但實(shí)際交易的土地權(quán)利客體卻非面積而是體積，其體積是通過《土地使用權(quán)出讓合同》中的“總體布局”“建筑退讓紅線要求”“建筑覆蓋率”“建筑容積率”“建筑高度”等內(nèi)容來加以確定(8)上述指標(biāo)并不對(duì)建筑物平面坐標(biāo)和空間范圍進(jìn)行精確限定。。因此，在開發(fā)單位進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，其開發(fā)的建筑面積，往往數(shù)倍其拿地面積。顯然，同為建設(shè)用地的“宅基地使用權(quán)”本也應(yīng)屬空間權(quán)，但《民法典》條文并未實(shí)現(xiàn)這一嬗變。《民法典》僅規(guī)定了宅基地使用權(quán)的權(quán)利內(nèi)容(9)參見《民法典》第362條。，取得、行使和轉(zhuǎn)讓適用的法律銜接性(10)參見《民法典》第363條。，宅基地滅失后的重新分配(11)參見《民法典》第364條。和宅基地使用權(quán)的變更登記和注銷登記等內(nèi)容(12)參見《民法典》第365條。，卻未規(guī)定宅基地使用權(quán)的客體范圍，也未像“建設(shè)用地使用權(quán)”那樣明確其可以在“地表、地上或者地下分別設(shè)立”。對(duì)宅基地使用權(quán)客體范圍有所表述的是《土地管理法》，這是《民法典》明確指引的“宅基地使用權(quán)”應(yīng)適用的規(guī)范(13)同③。。而《土地管理法》仍然是以面積界定宅基地使用權(quán)客體，各省、自治區(qū)、直轄市也秉承這一規(guī)定，以戶均或人均面積劃定農(nóng)民的宅基地范圍，卻沒有容積率等相應(yīng)配套規(guī)則。在上述規(guī)范引導(dǎo)下，對(duì)宅基地的賦權(quán)以及規(guī)制，從立法者到執(zhí)法者，多囿于平面權(quán)觀念，而形成“一宅只能有一戶”“宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)必然導(dǎo)致農(nóng)民基本生存利益無法保障”這種定式思維。事實(shí)上，設(shè)若還原(賦予)宅基地使用權(quán)的空間權(quán)屬性，則農(nóng)民建筑房屋的面積將數(shù)倍于其宅基地面積就會(huì)顯性化。還原(賦予)宅基地使用權(quán)的空間權(quán)屬性，將是對(duì)當(dāng)前宅基地制度變革諸多困境突破的基本依托。

(二)宅基地空間權(quán)語境下宅基地居住利益保障功能和財(cái)富功能能夠兼顧

宅基地的平面化規(guī)范和平面權(quán)思維，模糊了我們對(duì)農(nóng)民居住利益保障提供者的正確認(rèn)知。房地一體主義下，農(nóng)民居住利益保障的提供者為兩項(xiàng)客體：基礎(chǔ)的是宅基地，更為重要和直接的居住利益保障實(shí)現(xiàn)者則是農(nóng)民住房。與之相對(duì)應(yīng)的是宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。在宅基地平面利用以及平面權(quán)思維下，有限的宅基地只能建設(shè)與之相應(yīng)的有限的房屋，因此，一旦宅基地轉(zhuǎn)讓，必然會(huì)涉及有限房屋一體轉(zhuǎn)讓的問題，農(nóng)民居住利益保障自然喪失，是故，農(nóng)村住房的居住利益保障功能和財(cái)富功能就不能得兼。

然而，在宅基地立體利用和空間權(quán)語境下，在有限的宅基地上卻能夠建立數(shù)倍于宅基地面積的房屋，可以部分宅基地和相應(yīng)住房保障農(nóng)民基本居住利益，剩余部分則用以流轉(zhuǎn)以實(shí)現(xiàn)宅基地(農(nóng)村住房)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值；或者是，突破房地一體主義，保留宅基地使用權(quán)和完整的房屋所有權(quán)，并預(yù)留部分房產(chǎn)供自身居住使用，剩余房產(chǎn)則設(shè)定物權(quán)型使用權(quán)予以流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)房(宅基地)財(cái)富功能(14)我國(guó)居民不喜租房而居，而喜建房(購(gòu)房)而居。以法律語言來表達(dá)，即我國(guó)居民更傾向于以物權(quán)型權(quán)利實(shí)現(xiàn)居住利益保障，而不喜采用債權(quán)型權(quán)利實(shí)現(xiàn)居住利益保障。這也是為什么盡管當(dāng)前農(nóng)房租賃并不存在制度障礙，但農(nóng)房租賃市場(chǎng)并未勃興，農(nóng)村居民未能以此實(shí)現(xiàn)宅基地財(cái)富功能，城市人口亦未以此實(shí)現(xiàn)回歸之愿。上述居住偏好的形成，既有文化層面的原因，也有制度層面的原因。對(duì)此問題的詳細(xì)分析，詳情參見拙文：《論作為新型城鎮(zhèn)化自主動(dòng)因的逆城市化》，載于《甘肅社會(huì)科學(xué)》2015年第2期。。

顯然地，在宅基地空間權(quán)語境下，農(nóng)房能否流轉(zhuǎn)難題即已破解，需要關(guān)注的是農(nóng)房如何流轉(zhuǎn)以實(shí)現(xiàn)雙重價(jià)值目標(biāo)。作者認(rèn)為，可以將農(nóng)民住房進(jìn)行必要住房和剩余住房的區(qū)分：必要住房用以保障其居住利益；剩余住房則用以流轉(zhuǎn)以實(shí)現(xiàn)農(nóng)房(宅基地)的財(cái)產(chǎn)權(quán)價(jià)值。具體而言，以強(qiáng)制性規(guī)范規(guī)定農(nóng)戶(農(nóng)民)必須保有的必要住房量。必要住房量的確定，可以各省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的戶均(人均)宅基地使用權(quán)面積為依據(jù)。因?yàn)閺牧⒎ㄒ鈭D上講，立法者對(duì)宅基地使用權(quán)量的設(shè)定，是基于宅基地使用權(quán)人至少可以建設(shè)平層建筑的考量(15)宅基地以面積確定范圍，始于1963年《最高人民法院關(guān)于農(nóng)村和城市宅基地所有權(quán)問題的復(fù)函》。到1978年，由于農(nóng)村亂占農(nóng)用地?cái)U(kuò)大宅基地現(xiàn)象嚴(yán)重，政府就開始要求對(duì)宅基地面積加以限定，不能讓其無序擴(kuò)張。1986年《土地管理法》出臺(tái)，延續(xù)了這一制度傳統(tǒng)。當(dāng)時(shí)生產(chǎn)力以及建筑技術(shù)落后，農(nóng)民基本沒有什么財(cái)富，故農(nóng)民基本是平層利用宅基地，立法者同樣也認(rèn)識(shí)到這點(diǎn)，故在對(duì)宅基地面積進(jìn)行設(shè)定時(shí)也以平層利用為基本考量，根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市各自情況，劃定面積。，即此量的宅基地至少能夠保障使用權(quán)人建同樣量的平層建筑，而此量的平層建筑已足以為權(quán)利人提供居住利益保障[12]。

剩余住房則以轉(zhuǎn)讓或設(shè)權(quán)(居住權(quán))(16)此次《民法典》編纂，居住權(quán)已實(shí)現(xiàn)鳳凰涅槃，為本次修法的一大亮點(diǎn)。的方式實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)。以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，則可對(duì)農(nóng)房進(jìn)行區(qū)分所有，各權(quán)利人按所占有的農(nóng)房面積之比享有對(duì)應(yīng)的宅基地使用權(quán)。如：某農(nóng)戶有100平方米的宅基地，建有三層房屋(300平方米)，以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，則該農(nóng)戶至少應(yīng)保有100平方米的建筑面積以及相應(yīng)的33.3平方米的宅基地面積，而可將剩余建筑面積200平方米(宅基地面積66.7平方米)予以流轉(zhuǎn)。以設(shè)權(quán)方式流轉(zhuǎn)，則僅就剩余住房設(shè)立居住權(quán)滿足流轉(zhuǎn)需求即可，而無須對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。以上例說明，農(nóng)戶可就200平方米的房屋設(shè)定居住權(quán)，而無須流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)。

需要特別說明的是，上述流轉(zhuǎn)并非以農(nóng)民已修建好的房屋為前置性要件，如果農(nóng)戶(農(nóng)民)未就宅基地空間進(jìn)行充分的使用，則可在法律規(guī)定的范圍內(nèi)與“受讓人”商議進(jìn)行“房上聯(lián)建”或“推倒重建”，實(shí)現(xiàn)宅基地的充分利用，而雙方(多方)僅需就建房成本分?jǐn)傄约稗r(nóng)房權(quán)利安排進(jìn)行磋商形成協(xié)議即可。

(三)宅基地空間權(quán)語境下房屋可繼承性和宅基地不可繼承性悖論之破解

宅基地空間權(quán)語境下，農(nóng)民可建房屋面積數(shù)倍增加就已經(jīng)顯性化了。即便是農(nóng)村家庭有了新增人口，僅需就現(xiàn)有宅基地進(jìn)行空間利用，新增人口的居住利益就能得到保障，而無須靠更多面積的宅基地滿足需求。因此，新增人口宅基地申請(qǐng)制度就沒有存在的必要性，應(yīng)予廢除。從制度層面看，新增人口宅基地申請(qǐng)制度是當(dāng)前宅基地增量的唯一來源，若將該制度廢止，則農(nóng)村宅基地只有存量，而不再有增量，換句話說，就是農(nóng)村宅基地面積將不再增加。設(shè)若有妥適的宅基地使用權(quán)退出機(jī)制，則農(nóng)村宅基地面積就可能會(huì)減少(17)需要對(duì)以新宅基地建房和空間拓展建房的成本問題予以闡釋，農(nóng)房的空間拓展較另起新房成本更低，因?yàn)榱斫ㄐ路啃枰仄鸬鼗?。需要特別說明的是，在廢止新增人口宅基地申請(qǐng)制度后，農(nóng)戶建房時(shí)應(yīng)對(duì)未來住房需求做長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，保持房屋的空間拓展性，降低改造成本。從立法者角度看，可能存在這種顧慮，即當(dāng)前部分農(nóng)戶房屋欠缺空間拓展性，而新宅基地建新房成本更低。這種情形存在，是新設(shè)該制度的成本，但相較于該制度的價(jià)值而言，作者認(rèn)為該制度成本可以承受。事實(shí)上，新增人口宅基地申請(qǐng)制度存在，其直接后果就是造成農(nóng)村宅基地?zé)o序增長(zhǎng)，一戶多宅現(xiàn)象嚴(yán)重(文中已有闡述)。從根源上廢除宅基地面積擴(kuò)張的方式，從空間上拓展農(nóng)房，是宅基地集約高效利用的本意，也是對(duì)農(nóng)用地予以保護(hù)的重要措施。。

在此結(jié)論基礎(chǔ)上，我們進(jìn)一步討論宅基地使用權(quán)的繼承性問題。從形式上看，宅基地使用權(quán)(集體土地權(quán)利)對(duì)權(quán)利主體的身份性要求，是導(dǎo)致宅基地使用權(quán)不可繼承的制度原因。既往集體土地權(quán)利主體身份性要求是不可逾越的紅線，而當(dāng)前的農(nóng)村土地制度改革以及鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，卻要漸次突破集體土地權(quán)利的身份專屬性，使得集體土地資源實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)間的優(yōu)化配置，進(jìn)一步釋放農(nóng)村生產(chǎn)力。“土地經(jīng)營(yíng)權(quán)”在《農(nóng)村土地承包法》中的確立以及“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地”的直接入市，即已實(shí)現(xiàn)了集體土地權(quán)利身份專屬性的突破。就宅基地而論，正在如火如荼進(jìn)行的宅基地“三權(quán)”分置改革亦嘗試在宅基地領(lǐng)域突破權(quán)利主體的身份專屬性，使相關(guān)土地資源更能夠?qū)崿F(xiàn)物盡其用?；谏鲜龇治?，宅基地使用權(quán)權(quán)利主體集體成員身份要求并非不可逾越的紅線，當(dāng)前制度設(shè)置的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是：在堅(jiān)持“不能把農(nóng)村土地集體所有制改垮了，不能把耕地改少了，不能把糧食生產(chǎn)能力改弱了，不能把農(nóng)民利益損害了”的基礎(chǔ)上，優(yōu)化農(nóng)村土地資源配置，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興。在廢除新增人口宅基地申請(qǐng)制度這一前提下，允許城鎮(zhèn)人口對(duì)農(nóng)村宅基地的繼承，不會(huì)損害集體土地所有制，不會(huì)擴(kuò)大農(nóng)村宅基地面積，不會(huì)導(dǎo)致耕地減少，也不會(huì)將糧食生產(chǎn)能力改弱。同時(shí)，這也有利于城鎮(zhèn)人口向農(nóng)村回流，伴隨著這部分人向農(nóng)村轉(zhuǎn)移的將是一定量的貨幣資本、實(shí)物資本和勞動(dòng)力資本[13]。這恰好與鄉(xiāng)村振興需要人的要素、資本要素和物的要素相契合，將會(huì)極大地提升鄉(xiāng)村自我造血功能，助推鄉(xiāng)村振興。

綜上，在宅基地使用權(quán)空間權(quán)語境下，宅基地使用權(quán)可繼承性障礙即告破除，而房屋可繼承性和宅基地不可繼承性悖論自會(huì)消解。

三、宅基地使用權(quán)空間權(quán)修法路徑

立法應(yīng)更注重于宅基地的財(cái)產(chǎn)屬性，在重視宅基地管理的同時(shí)也要尊重集體土地所有權(quán)人和宅基地使用權(quán)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)[14]。具體到立法論，則還需要考察如何完成宅基地使用權(quán)空間權(quán)設(shè)置，這并非一個(gè)顯而易見的問題，尚需要細(xì)致探討?，F(xiàn)有規(guī)范性文件中，對(duì)宅基地使用權(quán)直接規(guī)制的有：作為基本法律的《民法典》(18)其制定與修改機(jī)關(guān)是全國(guó)人民代表大會(huì)。，作為其他法律的《土地管理法》(19)其制定與修改機(jī)關(guān)是全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)。、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，以及作為地方性法規(guī)的各省、自治區(qū)、直轄市關(guān)于實(shí)施《土地管理法》的各項(xiàng)“條例”“辦法”“規(guī)定”等(20)其制定與修改機(jī)關(guān)是省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)。。宅基地使用權(quán)空間權(quán)設(shè)置，應(yīng)在上述規(guī)范性文件中完成，而不應(yīng)另立新法，否則就有礙制度之間的關(guān)聯(lián)性及協(xié)調(diào)性。但應(yīng)如何在立法層級(jí)上完成制度設(shè)置的布局，則需要綜合考量制度本身的重要性、法制傳統(tǒng)、地域與規(guī)范的協(xié)調(diào)性及規(guī)則易變性等因素。

從制度重要性出發(fā)，宅基地使用權(quán)空間權(quán)設(shè)置，關(guān)涉一項(xiàng)重要用益物權(quán)權(quán)利客體的嬗變。而權(quán)利客體的變化，當(dāng)屬物權(quán)基本內(nèi)容之改變。根據(jù)《民法典》第116條“物權(quán)的種類與內(nèi)容，由法律規(guī)定”，故對(duì)宅基地使用權(quán)的空間權(quán)設(shè)置應(yīng)當(dāng)在法律層級(jí)的規(guī)范性文件中體現(xiàn)。秉承既有結(jié)論，則或者是在《民法典》中體現(xiàn)，或者是在《土地管理法》中體現(xiàn)。作者認(rèn)為，應(yīng)在《民法典》中明確宅基地使用權(quán)空間權(quán)的基本內(nèi)容。理由在于：其一，《民法典》作為民事基本法，其規(guī)定的是民事(物權(quán))基本制度，宅地權(quán)利客體屬民事(物權(quán))基本制度范疇，故應(yīng)當(dāng)在《民法典》中加以規(guī)定；其二，從規(guī)范統(tǒng)一性而言，《民法典》已搭建了“建設(shè)用地使用權(quán)”空間權(quán)基本框架，而同為建設(shè)用地的宅基地使用權(quán)卻尚未完成權(quán)利屬性從平面權(quán)到空間權(quán)的轉(zhuǎn)變[11]，這顯然有悖于規(guī)范統(tǒng)一性，故而，應(yīng)在《民法典》中確立“宅基地使用權(quán)”空間權(quán)的基本框架。

從法制傳統(tǒng)分析，《土地管理法》是首部對(duì)宅基地使用權(quán)客體有明確說明的法律層級(jí)的規(guī)范性文件，也是既存法制對(duì)“宅基地使用權(quán)”規(guī)制最基本的規(guī)范來源(21)《民法典》雖然專章規(guī)定了“宅基地使用權(quán)”，但并未對(duì)宅基地使用權(quán)的權(quán)利內(nèi)容進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)置，關(guān)涉“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓”等權(quán)利內(nèi)容的重要構(gòu)成，《民法典》第363條以指引方式引致《土地管理法》等規(guī)范規(guī)制。。各地方對(duì)宅基地使用權(quán)面積的具體規(guī)定，均是對(duì)《土地管理法》關(guān)于宅基地面積設(shè)定的授權(quán)性條款的落實(shí)。因此，從法制傳統(tǒng)看，宅基地使用權(quán)客體設(shè)定是以《土地管理法》為基礎(chǔ)性規(guī)范，輔以各地方性法規(guī)加以落實(shí)。此規(guī)則設(shè)置結(jié)構(gòu)，成體系地長(zhǎng)期有效存續(xù)，并符合我國(guó)基本國(guó)情，應(yīng)予保持。此外，《土地管理法》系對(duì)土地產(chǎn)權(quán)制度和土地資源的合理利用進(jìn)行管理的規(guī)范性文件，對(duì)宅基地使用權(quán)客體制度進(jìn)行規(guī)制，自屬應(yīng)當(dāng)，故而，應(yīng)在《土地管理法》中設(shè)定宅基地使用權(quán)空間權(quán)一般性規(guī)則。

從地域與規(guī)范的協(xié)調(diào)來看，各省、自治區(qū)、直轄市地表地貌結(jié)構(gòu)差異較大，土地資源稟賦與土地級(jí)差、人口稠密程度千差萬別；甚至在本省(自治區(qū)、直轄市)范圍內(nèi)，不同地區(qū)上述差別依然很大。因此，為了使宅基地量的確定更符合各省(自治區(qū)、直轄市)自身的情況，《土地管理法》第62條第1款明確由各省(自治區(qū)、直轄市)制定各自的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)，而未在國(guó)家法層面對(duì)這一事項(xiàng)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定。這種立法模式具有科學(xué)性。在宅基地使用權(quán)空間權(quán)塑造過程中，也應(yīng)因襲此立法模式，即國(guó)家法層面不對(duì)宅基地使用權(quán)作空間量化的規(guī)定，而將該規(guī)則制定權(quán)賦予各省、自治區(qū)、直轄市的人大，以地方性法規(guī)的形式完成宅基地使用權(quán)空間范圍的量化規(guī)范。此外，《立法法》明確了設(shè)區(qū)的市人民代表大會(huì)及其常委會(huì)可對(duì)“城鄉(xiāng)建設(shè)與管理”等事項(xiàng)制定地方性法規(guī)(22)參見《立法法》第72條第2款：設(shè)區(qū)的市的人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)根據(jù)本市的具體情況和實(shí)際需要，在不同憲法、法律、行政法規(guī)和本省、自治區(qū)的地方性法規(guī)相抵觸的前提下，可以對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)與管理、環(huán)境保護(hù)、歷史文化保護(hù)等方面的事項(xiàng)制定地方性法規(guī)，法律對(duì)設(shè)區(qū)的市制定地方性法規(guī)的事項(xiàng)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。設(shè)區(qū)的市的地方性法規(guī)須報(bào)省、自治區(qū)的人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)批準(zhǔn)后施行。省、自治區(qū)的人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)對(duì)報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)的地方性法規(guī)，應(yīng)當(dāng)對(duì)其合法性進(jìn)行審查，同憲法、法律、行政法規(guī)和本省、自治區(qū)的地方性法規(guī)不抵觸的，應(yīng)當(dāng)在四個(gè)月內(nèi)予以批準(zhǔn)。，因此，宅基地使用權(quán)空間量化規(guī)范，甚或可下放至設(shè)區(qū)的市進(jìn)行制定。宅基地使用權(quán)空間量化確定，愈下放至基層，其科學(xué)性愈強(qiáng)。需要特別說明的是，部分地區(qū)對(duì)農(nóng)房建設(shè)有層數(shù)限制(如3層以下)和高度限制(如10米以下)，但就作者目力所及，這種規(guī)定是從建設(shè)的安全性出發(fā)，因?yàn)檗r(nóng)房建筑達(dá)到一定高度和跨度時(shí)，有特別的設(shè)計(jì)和施工要求?！洞迩f和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》第21條規(guī)定：“在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，凡建筑跨度、跨徑或者高度超出規(guī)定范圍的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)的建筑工程，以及2層(含2層)以上的住宅，必須由取得相應(yīng)的設(shè)計(jì)資質(zhì)證書的單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，或者選用通用設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)；跨度、跨徑和高度的限定，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府或者其授權(quán)的部門規(guī)定?！币运拇ㄊ槔?，其對(duì)“建筑跨度、跨徑或者高度”的限定體現(xiàn)在《四川省農(nóng)村住房管理辦法》，其第18條明確3層以上或者建筑面積300平方米以上或者6米以上跨度的農(nóng)房建設(shè)需委托“建筑施工企業(yè)、勞務(wù)分包企業(yè)承擔(dān)施工，并向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府申報(bào)，納入工程質(zhì)量監(jiān)督”。上述規(guī)范性文件，并非是對(duì)農(nóng)房建設(shè)進(jìn)行高度限制和層數(shù)限制，而只是對(duì)超過上述限定的農(nóng)房建設(shè)有更為嚴(yán)苛的設(shè)計(jì)和施工要求。換言之，農(nóng)村建筑可以超過3層，只是以專業(yè)性的設(shè)計(jì)施工隊(duì)伍進(jìn)行申報(bào)以及納入工程質(zhì)量監(jiān)督為前提。上述情形并不造成對(duì)農(nóng)房建設(shè)層數(shù)和高度的實(shí)質(zhì)性限制，農(nóng)戶只需遵照相關(guān)建設(shè)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，即可實(shí)現(xiàn)層數(shù)和高度的突破。事實(shí)上，宅基地使用權(quán)的空間權(quán)塑造，即是一個(gè)賦權(quán)過程，也是一個(gè)限權(quán)過程。在當(dāng)前對(duì)宅基地空間尚無限定的情況下，對(duì)宅基地的立體利用，從法不禁止即可為的角度上講，可以上下無限擴(kuò)張，這極易造成對(duì)土地的濫用。給宅基地使用權(quán)限定一個(gè)特定的空間，既釋明了其空間屬性，又明確其可建建筑面積的數(shù)倍性，同時(shí)，也防止了對(duì)宅基地空間的過度利用。

從規(guī)則易變性觀之，當(dāng)前，農(nóng)村土地制度改革正在如火如荼地進(jìn)行，諸多制度尚在試點(diǎn)過程中，未形成一致性意見。就宅基地使用權(quán)而言，除業(yè)已完成試點(diǎn)的“農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)”抵押外，近期全國(guó)范圍內(nèi)的試點(diǎn)改革尚有“宅基地使用權(quán)有償退出機(jī)制”“宅基地三權(quán)分置”，還有地方主導(dǎo)的制度改革試點(diǎn)。在這樣的背景下，宅基地使用權(quán)空間權(quán)設(shè)置應(yīng)多一些賦權(quán)型規(guī)范，少一些強(qiáng)制性規(guī)范，高位階規(guī)范性文件從整體上把握制度設(shè)計(jì)思路以及制度設(shè)置框架，低位階規(guī)范性文件則完成制度的細(xì)致化。這樣的規(guī)范設(shè)置模式，便于地方進(jìn)行制度改革試點(diǎn)，同時(shí)也便于改革試點(diǎn)完成后，可復(fù)制、可推廣經(jīng)驗(yàn)的普及。具體來說，高位階規(guī)范有較高的穩(wěn)定性要求，且修改程序復(fù)雜，其僅作宏觀的制度框架設(shè)計(jì)，新的改革實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與其牽扯不多，則能確保其穩(wěn)定性；低位階規(guī)范性文件穩(wěn)定性要求較低，靈活性較強(qiáng)，其進(jìn)行制度細(xì)致化處理，便于吸納有用的經(jīng)驗(yàn)為己所用。

四、宅基地使用權(quán)空間權(quán)規(guī)則設(shè)置

宅基地使用權(quán)空間權(quán)設(shè)置是一組系統(tǒng)工程，單個(gè)的部門法修訂，并不能完成此項(xiàng)工作。下面以位階為序，就各規(guī)范性文件應(yīng)設(shè)定的宅基地使用權(quán)空間權(quán)內(nèi)容，分別加以敘述：

首先，《民法典》并未就宅基地使用權(quán)作細(xì)致性規(guī)定，但其之于宅基地使用權(quán)的重要價(jià)值在于明確了宅基地使用權(quán)用益物權(quán)屬性，這從根本上保障了農(nóng)民利益，是維系農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。這一立法風(fēng)格應(yīng)予延續(xù)，《民法典》應(yīng)僅就宅基地使用權(quán)內(nèi)容作宏觀上規(guī)定，由于權(quán)利客體是物權(quán)的基本內(nèi)容，故應(yīng)在《民法典》中明確宅基地使用權(quán)權(quán)利客體為一定之空間，還原其空間權(quán)屬性。建議增設(shè)一條：“宅基地使用權(quán)的客體范圍為地表、地上和地下的一定空間。”其他條款可保持不變。

其次，《土地管理法》的調(diào)整主要涉及第62條，其第1款應(yīng)調(diào)整為：“農(nóng)村村民一戶只能原始取得一處宅基地，其宅基地的范圍不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！崩碛稍谟冢谡厥褂脵?quán)空間權(quán)設(shè)置背景下，本集體的農(nóng)戶之間也可能存在房產(chǎn)交易，則不應(yīng)再嚴(yán)格限制“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”，但每戶只能原始取得一處宅基地仍予釋明。刪除第2款和第3款，宅基地使用權(quán)空間權(quán)設(shè)置之后，原新增人口宅基地申請(qǐng)制度應(yīng)予廢止。第4條款予以保留。相應(yīng)地，將78條第1款修訂為：“農(nóng)村村民非法占用土地建住宅的，由縣級(jí)以上人民政府自然資源主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋?！?/p>

最后，地方規(guī)范性文件需要明確的內(nèi)容：第一，應(yīng)根據(jù)《土地管理法》的授權(quán)，以本輪宅基地確權(quán)登記成果為依托(23)本輪宅基地使用權(quán)確權(quán)，是在尊重歷史的基礎(chǔ)上，根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市各自的標(biāo)準(zhǔn)，確認(rèn)各戶宅基地使用權(quán)的位置、面積等權(quán)屬內(nèi)容。，明確宅基地使用權(quán)的空間范圍包含地表上至空間范圍和地表下至空間范圍(24)以本輪宅基地使用權(quán)確權(quán)為依據(jù)，進(jìn)行空間上的拓展和明確即可，這與建設(shè)用地使用權(quán)以建筑覆蓋率、建筑容積率等建設(shè)用地使用權(quán)配套要求來確定其空間范圍頗有不同。；第二，應(yīng)根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的授權(quán)(25)參見《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第41條第2款：在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用原有宅基地進(jìn)行農(nóng)村村民住宅建設(shè)的規(guī)劃管理辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。，對(duì)農(nóng)房建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行規(guī)劃，為防止土地空間被過度使用，應(yīng)制定農(nóng)房單層層高下限，可依據(jù)地上建筑物和地下構(gòu)筑物適用目的不同，分別設(shè)置各自層高下限；第三，應(yīng)根據(jù)規(guī)定的宅基地面積的最低標(biāo)準(zhǔn)，劃定每戶(個(gè))農(nóng)民最低房屋建筑面積保有量；第四，應(yīng)允許農(nóng)戶在保有法定最低建筑面積的基礎(chǔ)上，可轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)或設(shè)權(quán)流轉(zhuǎn)剩余住宅。

五、結(jié)語

當(dāng)下，鄉(xiāng)村振興大幕已開啟，“三農(nóng)”亟須更為強(qiáng)大的自我造血功能，同樣也亟須增強(qiáng)自身“魅力”以吸引外部資本。此外，世界局勢(shì)風(fēng)云變幻，農(nóng)村除應(yīng)作為農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的“海綿”外，還應(yīng)作為在緊急狀態(tài)下吸納城市人口的“海綿”。上述功能的實(shí)現(xiàn)，都要求一個(gè)更為合理、妥適的宅基地制度。還原宅基地使用權(quán)的空間權(quán)屬性，既是符合社會(huì)事實(shí)的規(guī)范塑造，又是系統(tǒng)解決宅基地系列問題的有效措施。坦率地說，宅基地使用權(quán)空間權(quán)塑造將會(huì)引致宅基地使用權(quán)權(quán)利體系的巨大變化。上述討論，掛一漏萬再所難免，作者不揣淺陋，就此問題發(fā)表些許淺見，實(shí)盼做引玉之磚。