韓會(huì)賓，藍(lán)海燕

(遼寧工業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，遼寧 錦州 121001)

一、引言

第一財(cái)經(jīng)2019 年公布了中國城市排行榜，其中包括一線、二線、三線、四線、五線城市排行榜，共337 個(gè)。錦州市位列90 個(gè)新四線城市之一。錦州市商品房價(jià)格，通常是在參照一二線城市房價(jià)起落的基礎(chǔ)上進(jìn)行微調(diào)。但相對(duì)于錦州市市民的收入水平，錦州市的房價(jià)相對(duì)較高。過高的房價(jià)會(huì)直接導(dǎo)致貧富差距加大、產(chǎn)業(yè)空心化、人民生活幸福指數(shù)下降等社會(huì)問題。錦州市的房價(jià)影響因素眾多，通過對(duì)影響因素進(jìn)行分析，可以有效地抓住商品房價(jià)格漲幅的關(guān)鍵，利用合理的評(píng)價(jià)模型進(jìn)行分析，從而制定具有更加針對(duì)性的政策。錦州市房價(jià)的影響因素變化規(guī)律不甚明顯，且相互影響，這些因素哪些是主要的，哪些是輔助的，哪些是主要矛盾，哪些是次要矛盾，這些屬于典型的灰色系統(tǒng)情況，故采用灰色關(guān)聯(lián)分析進(jìn)行評(píng)價(jià)。

二、灰色關(guān)聯(lián)分析法

灰色關(guān)聯(lián)分析法是客觀評(píng)價(jià)的方法，樣本的多少和有無規(guī)律對(duì)于該種方法的評(píng)價(jià)結(jié)果影響不大，同時(shí)這種方法計(jì)算簡單，輸出效率高。

灰色關(guān)聯(lián)分析(GRA)是一種分析多種影響因素與主要因素關(guān)聯(lián)程度的方法。這種方法的本質(zhì)是對(duì)因素間關(guān)聯(lián)度進(jìn)行計(jì)算，其基礎(chǔ)是把隨時(shí)間變化的參考指標(biāo)作為母序列，再將各個(gè)評(píng)價(jià)因素隨時(shí)間變化的參數(shù)作為子序列，以此來求得子、母序列之間的關(guān)聯(lián)程度，再將關(guān)聯(lián)程度進(jìn)行排序，最終得出結(jié)論。

灰色關(guān)聯(lián)分析的步驟如下：

1.確定影響因素與被影響因素，收集數(shù)據(jù)。將影響因素與被影響因素?cái)?shù)據(jù)整理后，形成矩陣：

2.確定參考影響因素列

參考影響因素列作為母序列，根據(jù)評(píng)價(jià)的目標(biāo)來選擇參照。記作：

3.對(duì)序列無量綱化，處理后形成如下矩陣：

4.無量綱化處理。

常用的無量綱化方法有兩種，一種是均值化法：式(1)；一種是初值化法：式(2)

式中，i=0,1,…,n；k=1,2,…,m，本文采用式(2)的無量綱處理方式。

5.分別計(jì)算被評(píng)價(jià)對(duì)象指標(biāo)序列與參考序列所對(duì)應(yīng)的元素的差值，取絕對(duì)值。即：

7.計(jì)算各影響因素的關(guān)聯(lián)系數(shù)

根據(jù)式(3)，計(jì)算比較與參考序列的關(guān)聯(lián)系數(shù)。

k=1,2,…,m，式中ρ為分辨系數(shù)，在ρ∈(0,1)內(nèi)取值，如果這個(gè)值越小，則關(guān)聯(lián)系數(shù)之間的差異越大。通常ρ取0.5，本文ρ按照0.5 取值。

8.計(jì)算各影響因素與房價(jià)的關(guān)聯(lián)度

按照式(4)分別計(jì)算各評(píng)價(jià)序列與參考序列所對(duì)應(yīng)的關(guān)聯(lián)系數(shù)的平均值，即為關(guān)聯(lián)度，記為：

三、因素選取

本文的商品房價(jià)格采用了錦州市商品房價(jià)格的平均價(jià)格作為評(píng)價(jià)比較標(biāo)準(zhǔn)。影響錦州市房價(jià)的因素主要有以下5 個(gè)方面：

GDP。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型企業(yè)，需要投入大量的資金，而GDP 的增長速度直接反映整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度，因此房價(jià)與GDP 有著直接的關(guān)系。

城市人口數(shù)量。凱恩斯理論中供給和需求是市場價(jià)格的決定因素，需求決定市場，城市人口數(shù)量的多少意味著房地產(chǎn)剛性需求與投資性需求市場的大小，人口的數(shù)量是市場需求的基礎(chǔ)。長期人口持續(xù)發(fā)展的城市，可以有力地支撐商品房價(jià)格的穩(wěn)定。可以說，城市人口的數(shù)量與商品房價(jià)格在長期上存在相關(guān)性。

商品房銷售面積。凱恩斯理論中決定價(jià)格的因素除了需求還有供給，商品房銷售面積是評(píng)價(jià)商品房供給的重要指標(biāo)，在一定程度上可以反映市場的供給情況，商品房銷售面積越多，說明市場中可提供給銷售的供給面積越多，進(jìn)而影響著商品房價(jià)格。因此商品房銷售面積從供給的角度與商品房價(jià)格存在相關(guān)性。

城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入，是居民可用于最終消費(fèi)和儲(chǔ)蓄的加和。只有可支配收入越多，房地產(chǎn)市場的需求才會(huì)更加旺盛。在常住居民中，對(duì)于市區(qū)價(jià)格影響最敏感的通常是城鎮(zhèn)居民，因此本文以城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入作為因素之一。

央行基準(zhǔn)利率。利率作為國家宏觀調(diào)控的工具，對(duì)市場進(jìn)行著無形的調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)由于總值大，利用貸款買房的人非常的多，并且貸款周期長，利率的高低決定著購房者的購房成本。我國的利率水平直接與央行的基準(zhǔn)利率高度相關(guān)，考慮到貸款周期較長，因此本文以央行基準(zhǔn)利率(5 年以上)作為影響因素之一。一般年初的利率對(duì)整年房地產(chǎn)市場的銷售環(huán)境有引導(dǎo)作用。本文設(shè)定年貸款利率取值為年初的貸款利率，即假設(shè)貸款利率在1 個(gè)研究期內(nèi)不進(jìn)行調(diào)整。

四、錦州市商品房價(jià)格影響因素的關(guān)聯(lián)度分析

根據(jù)錦州市市統(tǒng)計(jì)年鑒(http://www.jzstjj.gov.cn/)與中國人民銀行數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，確定參考數(shù)據(jù)列為房價(jià)均價(jià)，并對(duì)原值數(shù)據(jù)進(jìn)行無量綱處理。計(jì)算二者的差值的絕對(duì)值，各影響因素的數(shù)值與房價(jià)相減，再取絕對(duì)值，結(jié)果見表1。計(jì)算二者的差值的絕對(duì)值，用表1 中各影響因素的數(shù)值與房價(jià)相減，再取絕對(duì)值，結(jié)果見表2。計(jì)算關(guān)聯(lián)系數(shù)，根據(jù)表3 中內(nèi)容，參考式(3)計(jì)算各評(píng)價(jià)對(duì)象各年的關(guān)聯(lián)系數(shù)，ρ按照0.5 取值。經(jīng)計(jì)算，各影響因素和年份的關(guān)聯(lián)系數(shù)如表3 所示。

表1 錦州市房價(jià)影響因素?zé)o量綱處理

表2 各影響因素與房價(jià)的差值絕對(duì)值

表3 影響因素與房價(jià)的關(guān)聯(lián)系數(shù)

根據(jù)表3 結(jié)果計(jì)算各影響因素的關(guān)聯(lián)系數(shù)，再取平均值，根據(jù)平均值的大小來反映出各影響因素與房價(jià)的關(guān)聯(lián)大小。將關(guān)聯(lián)系數(shù)的平均值由大到小進(jìn)行降序排列，影響因素的關(guān)聯(lián)系數(shù)的平均值越大，說明該因素與房價(jià)的關(guān)聯(lián)性越高。通過各影響因素的關(guān)聯(lián)系數(shù)平均值進(jìn)行排序由大到小，依次是城市人口數(shù)量(0.8858)＞央行基準(zhǔn)利率(0.8849)＞城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入(0.8612)＞GDP(0.8426)＞商品房銷售面積(0.6375)。

五、分析與結(jié)論

從分析結(jié)果來看，錦州市的商品房價(jià)格首先與城市人口數(shù)量高度相關(guān)。從錦州市統(tǒng)計(jì)局的年鑒中可以看出，錦州市的市區(qū)人口由2005 年的308 萬人減少至2019 年的293 萬人。由于人口不斷外流，人口結(jié)構(gòu)偏向于老齡化，商品房價(jià)格按此趨勢會(huì)逐漸企穩(wěn)，在一定程度上，價(jià)格水平甚至?xí)霈F(xiàn)下降。房價(jià)的走向，也說明了房地產(chǎn)市場在錦州市未來的發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)作為錦州市地方政府的主要稅收來源，如果市場持續(xù)低迷，將嚴(yán)重影響地方經(jīng)濟(jì)與地方建設(shè)。因此，如何在保持房價(jià)穩(wěn)定的同時(shí)，繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)是地方政府應(yīng)該研究的重點(diǎn)問題之一。

其次，可以看出央行基準(zhǔn)利率也與房價(jià)相關(guān)。十九大報(bào)告明確“房住不炒”的政策方向后，直至今日，央行基準(zhǔn)利率從2015 年至今沒有發(fā)生過變化。錦州市的商品房價(jià)格在近5 年來看，也沒有太大的波動(dòng)，說明央行基準(zhǔn)利率確實(shí)與房價(jià)高度相關(guān)。但是，由于地方政府對(duì)于央行基準(zhǔn)利率無法干預(yù)，只能被動(dòng)接受。因此，錦州市房價(jià)也受到來自國家層面調(diào)控的影響，但在政策允許范圍內(nèi)利用地方銀行刺激經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，應(yīng)避免“熱錢”流入房地產(chǎn)，導(dǎo)致房價(jià)不正常攀升，催生泡沫，造成產(chǎn)業(yè)空心化。

第三個(gè)主要影響因素為城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入。錦州市居民可支配收入2015—2019 年持續(xù)增長，間接影響房價(jià)上漲。但這個(gè)因素是正向的影響，經(jīng)濟(jì)增長，居民的可支配收入提升。如果政府可以按照國家高端政策層面穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期，就可以帶動(dòng)地方實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地方GDP 也將持續(xù)提升。GDP 和商品房銷售面積是與房價(jià)相關(guān)性排在最后的兩個(gè)因素。GDP 的增長會(huì)給房價(jià)上漲帶來正向刺激，但GDP 與房價(jià)的相關(guān)性位列城市人口數(shù)量、央行基準(zhǔn)利率和城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入之后。隨著地方經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇與好轉(zhuǎn)，GDP 必然會(huì)不斷地增長，但其與房價(jià)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)是有限的。如果地方政府可以改變GDP 中的產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)結(jié)構(gòu)，實(shí)施供給側(cè)改革，多點(diǎn)開花，不僅錦州市商品房價(jià)格的預(yù)期會(huì)企穩(wěn)，地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也將得到非常大的提升。商品房的銷售面積從相關(guān)性上來看與房價(jià)關(guān)聯(lián)不大，但從供給角度來看，它卻是供應(yīng)端的指標(biāo)，可見目前錦州市房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量比較充足，因此對(duì)于房價(jià)的影響不大。

從整體上來看，本文采用灰色關(guān)聯(lián)系統(tǒng)研究來分析影響錦州市房價(jià)的因素，結(jié)論是影響房價(jià)的因素排序與預(yù)期基本一致，采用灰色關(guān)聯(lián)分析法只是對(duì)房價(jià)的影響因素作出了比較客觀的評(píng)價(jià)。