梁佳欣

（四川農(nóng)業(yè)大學(xué)，四川 雅安 625000）

2018年8月27日，民法典各分編草案提交十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第五次會(huì)議審議，居住權(quán)作為新增法定物權(quán)，置于用益物權(quán)之下。居住權(quán)，在中國(guó)的立法進(jìn)程中并不是首次提到，實(shí)際上在2007年制定《物權(quán)法》時(shí)，學(xué)術(shù)界就已經(jīng)出現(xiàn)了居住權(quán)入物權(quán)法的否定論與肯定論兩大學(xué)說(shuō)派別，但由于當(dāng)時(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)仍然不具備，缺乏現(xiàn)實(shí)必要性，居住權(quán)未能落實(shí)在物權(quán)法中。而十年后，居住權(quán)又再次被提到立法進(jìn)程中，值得注意的是，在這次的民法分編的編纂中，將居住權(quán)納入法定物權(quán)已獲得了大部分學(xué)者的贊同，那么這十年間，居住權(quán)的立法物質(zhì)條件到底發(fā)生了怎樣的轉(zhuǎn)變？居住權(quán)入物權(quán)法問(wèn)題引起了極大的爭(zhēng)議，反對(duì)將居住權(quán)立為法定物權(quán)的學(xué)者們，認(rèn)為居住權(quán)的主體只是中國(guó)的少數(shù)對(duì)象，對(duì)居住權(quán)入法的需求并不是普遍問(wèn)題，特殊主體需要居住權(quán)保障的問(wèn)題也可以通過(guò)其他途徑保障，那么如今居住權(quán)能順利進(jìn)入民法典物權(quán)分編草案，主體條件究竟發(fā)生了怎樣的改變？ 隨著學(xué)者們不斷地分析探討，筆者認(rèn)為這與社會(huì)關(guān)系越來(lái)越復(fù)雜，居住權(quán)主體越來(lái)越多元化有密切聯(lián)系。

在探討居住權(quán)是否應(yīng)該納入物權(quán)法時(shí)，不少學(xué)者持反對(duì)意見(jiàn)，如梁慧星教授，他主要探討了三類主體：父母，離婚后暫未找到居所的一方（通常是女方）以及保姆，認(rèn)為居住權(quán)法定化不具有必要性。他認(rèn)為，“夫妻相互有繼承權(quán)?，F(xiàn)行婚姻法還規(guī)定了子女贍養(yǎng)父母的義務(wù)”因此，“父母的居住及喪夫的寡母的居住，在法律上有充分的保障，不發(fā)生任何的問(wèn)題”，“離婚女方的居住問(wèn)題難以解決，法院完全可以繼續(xù)采用過(guò)去的老辦法，判決她有權(quán)在男方的房屋中暫時(shí)居住，直到再婚為止”，“使用保姆的家庭中，準(zhǔn)備給保姆永久居住權(quán)的，恐怕只是極個(gè)別的情形” ①。房紹坤教授的觀點(diǎn)與梁慧星教授觀點(diǎn)大致相同，他還認(rèn)為“即使父母將房屋分給子女， 也可以通過(guò)附義務(wù)遺囑繼承或附義務(wù)贈(zèng)與的方式來(lái)保障自己的居住權(quán)益”，《最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋》，簡(jiǎn)稱《解釋》，第二十七條中的“居住權(quán)”的表述“只是對(duì)離婚后經(jīng)濟(jì)困難的一方予以物質(zhì)幫助的一種形式”，“不能作為設(shè)置居住權(quán)的客觀依據(jù)”②。司法實(shí)踐中，有關(guān)居住權(quán)的問(wèn)題趨于復(fù)雜和大量，法院在處理這些問(wèn)題時(shí)苦于沒(méi)有明確的法律依據(jù)，在判決時(shí)左右為難。由于實(shí)踐中涉及居住權(quán)的主體越來(lái)越多元化和典型化，有法官將其歸類為：“拆遷安置型、公房租賃型、離婚幫助型以及家庭親屬型。”③參考這樣的劃分，筆者將分別討論婚姻關(guān)系中的夫妻雙方，繼承關(guān)系中，租賃關(guān)系中，投資性的居住權(quán)問(wèn)題。

一、婚姻關(guān)系中夫妻雙方的居住權(quán)問(wèn)題

這里的夫妻不單指現(xiàn)在有合法婚姻關(guān)系的夫妻，還指已經(jīng)離婚，曾有過(guò)婚姻關(guān)系的夫妻。首先，針對(duì)夫妻離婚后的其中一方居住權(quán)保障問(wèn)題，邏輯關(guān)系是當(dāng)前法院判決此類案件所適用的司法解釋并不具有實(shí)體法上的依據(jù)，司法解釋雖具有“立法”效力，終歸是對(duì)實(shí)體法的解釋和法律適用的指導(dǎo)，《解釋》創(chuàng)設(shè)了一種類似于居住權(quán)的規(guī)定，這是在實(shí)體法中沒(méi)有的，因此，可以證明此司法解釋是居住權(quán)的提前創(chuàng)設(shè)。這是由于居住權(quán)的社會(huì)基礎(chǔ)還不具備，或者說(shuō)還未達(dá)到大范圍保障居住權(quán)的要求，但實(shí)踐中卻出現(xiàn)了不得不保障居住權(quán)的特定群體，為使其有房可住，婚姻法的司法解釋中規(guī)定了對(duì)離婚后配偶一方的居住權(quán)。當(dāng)然，關(guān)于該《解釋》中所謂“居住權(quán)”也有很多學(xué)者分析探討過(guò)，認(rèn)為“這些規(guī)定雖然出現(xiàn)了‘居住權(quán)’、‘暫住權(quán)’的名詞，但這并不是真正的居住權(quán)制度”④。原因在于：一是我國(guó)《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題的若干具體意見(jiàn)》中規(guī)定：“婚姻存續(xù)期間居住的房屋屬于一方所有， 另一方以離婚后無(wú)房居住為由， 要求暫住的， 經(jīng)查實(shí)可據(jù)情予以支持，但一般不超過(guò)兩年”⑤，居住權(quán)作為物權(quán)應(yīng)具有更廣泛的權(quán)力，但此處的“居住權(quán)”有兩年的限制。二是實(shí)踐中的居住權(quán)有時(shí)具有有償性。實(shí)踐中離婚的一方在享有居住幫助的同時(shí)還需要向?qū)Ψ嚼U納租金，這明顯與居住權(quán)的物權(quán)無(wú)償性不符。從國(guó)外立法和物權(quán)法理念來(lái)看，居住權(quán)應(yīng)具有無(wú)償性，而有償性就具有了債權(quán)的性質(zhì)，這種關(guān)系就類似于出租方與承租方的承租關(guān)系，而承租關(guān)系也是一種債權(quán)關(guān)系。

再者，在婚姻關(guān)系中，夫妻同居但一方有產(chǎn)權(quán)一方無(wú)產(chǎn)權(quán)的情況也存在著居住權(quán)保障問(wèn)題。實(shí)踐中，夫妻買房時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)只登記了夫妻一方的名字或者是夫妻婚前買房的，可能發(fā)生夫妻同居但一方?jīng)]有產(chǎn)權(quán)保障，出現(xiàn)夫妻感情發(fā)生矛盾時(shí)，無(wú)產(chǎn)權(quán)保障的一方被收取租金或者沒(méi)有房屋居住的情況，因此在這個(gè)意義上，婚姻關(guān)系中的無(wú)產(chǎn)權(quán)方也需要居住權(quán)的保護(hù)。

二、繼承關(guān)系中的居住權(quán)問(wèn)題

有學(xué)者認(rèn)為，法律規(guī)定子女負(fù)有贍養(yǎng)義務(wù)，但對(duì)于父母來(lái)講贍養(yǎng)請(qǐng)求權(quán)畢竟是一項(xiàng)債權(quán)，不如物權(quán)穩(wěn)定，執(zhí)行起來(lái)有困難。而且，我國(guó)雖有遺囑撫養(yǎng)協(xié)定，但并不具有普適性。⑥在實(shí)踐中有許多老人出于愛(ài)護(hù)子女的心情甘愿將房屋交給子女而不附有義務(wù)和條件，那么這種情況下，一旦子女不履行贍養(yǎng)義務(wù)，老人將面臨沒(méi)有房屋居住的問(wèn)題。

實(shí)踐中，老人再婚的現(xiàn)象越來(lái)越普遍，老人不管是配偶去世還是離婚，都有再婚的權(quán)利，這是公民的基本權(quán)利，應(yīng)予以保障。老人再婚的阻力來(lái)自于兩方面：一是人們長(zhǎng)期在實(shí)踐中形成的忠貞觀念和對(duì)老人的固定思維看法，對(duì)于女性而言，可能還存在封建時(shí)期要求女子從一而終的思想，但從現(xiàn)在看來(lái)這種思想已經(jīng)不再占主導(dǎo)；二是一般情況下，在以前的實(shí)踐中，老人再婚問(wèn)題是罕見(jiàn)的，可能由此形成了思維定勢(shì)，對(duì)于子女來(lái)說(shuō)，接受相處了幾十年的父或母更換配偶也存在一定的心里困難；三是子女處于利益的考慮，擔(dān)心父母再婚后其財(cái)產(chǎn)的分配問(wèn)題，大多數(shù)人們都有這方面的考量。我們這里要討論的是老人死后再婚對(duì)象的居住權(quán)保障問(wèn)題。子女對(duì)于再婚對(duì)象通常感情基礎(chǔ)并不深，贍養(yǎng)義務(wù)在這里似乎也不能完美地適用，如果老人的再婚對(duì)象沒(méi)有子女，在這種情況下，容易出現(xiàn)老人死后其再婚對(duì)象無(wú)房屋居住的問(wèn)題。針對(duì)這一問(wèn)題，有的學(xué)者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)效仿德國(guó)的后位繼承制度。后位繼承制度也是居住權(quán)的一種變相的保障，后位繼承是指在遺囑繼承中， 被繼承人先指定某繼承人所繼承的財(cái)產(chǎn)利益，因某種條件的成就或期限的到來(lái)而轉(zhuǎn)移給另一繼承人的特殊繼承制度⑦。其實(shí)這種制度就類似于中國(guó)繼承法中的附義務(wù)或附條件的遺囑，但在實(shí)踐中，老人即使設(shè)立了負(fù)有義務(wù)的遺囑，將遺產(chǎn)交給其子女，規(guī)定子女有贍養(yǎng)其再婚對(duì)象的義務(wù)，保障其房屋居住的權(quán)利，但這種約定只能具有債權(quán)的效力，不能完全保障再婚對(duì)象的居住權(quán)。

三、租賃關(guān)系中的居住權(quán)問(wèn)題

在租賃關(guān)系中，實(shí)踐中仍存在房東在租客租房合同期間驅(qū)逐房客的現(xiàn)象，法律中對(duì)租客的保護(hù)目前有兩種：一是租房合同的直接債權(quán)保護(hù)，二是房東在租房合同期間進(jìn)行房屋買賣，有“買賣不破租賃”的規(guī)定，這是物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的例外情況，在這種情況下，對(duì)房客的保障仍然是債權(quán)上的，而債權(quán)的特點(diǎn)決定房客在維權(quán)時(shí)只能具有請(qǐng)求權(quán)。隨著人們經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增強(qiáng)，買房、囤房成了潮流，往往一人有多處房產(chǎn)，而其居住能力是有限的，這樣勢(shì)必會(huì)造成社會(huì)資源的浪費(fèi)，因此鼓勵(lì)人們租房，保障租客的權(quán)利成了政策和法律法規(guī)制定的方向，保障其居住權(quán)利已是大勢(shì)所趨。

總書(shū)記在黨的十九大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！痹谛聲r(shí)代下，住房制度要求實(shí)現(xiàn)從“居者有其屋”到“住有所居”的轉(zhuǎn)變，反映了新的社會(huì)條件要求，黨的這一政策也是促成居住權(quán)入民法典物權(quán)分編的重要?jiǎng)恿Α?/p>

四、投資性居住權(quán)問(wèn)題

早在2005年就有學(xué)者提到社會(huì)性居住權(quán)和投資性居住權(quán)這兩個(gè)概念，“用于調(diào)整婚姻家庭領(lǐng)域的法律關(guān)系，我們可以稱此類居住權(quán)為‘社會(huì)性’(或‘倫理性’)居住權(quán)”，也就是我們上面所探討的主體的居住權(quán)，“被用作一種地產(chǎn)投資和收益的技術(shù)，使得居住權(quán)在這個(gè)領(lǐng)域的倫理性大大減弱， 而作為法律技術(shù)靈活性則非常突出，我們可以稱之為‘投資性’居住權(quán)”⑦。此觀點(diǎn)提出后引起了學(xué)界的廣泛關(guān)注，也吸引了很多學(xué)者進(jìn)行更深入的研究。投資性居住權(quán)也可以針對(duì)非社會(huì)弱勢(shì)群體而針對(duì)合資人、出資方等群體，但筆者認(rèn)為，這樣一來(lái)，由于投資性居住權(quán)的獨(dú)特性，居住權(quán)的期限和是否具有無(wú)償性就值得再深入探討。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上，通過(guò)對(duì)幾大居住權(quán)典型問(wèn)題研究，可以證明居住權(quán)入法得到立法保障存在現(xiàn)實(shí)需求，同時(shí)相關(guān)司法解釋也為其創(chuàng)設(shè)了立法前提。婚姻關(guān)系、租賃關(guān)系、繼承關(guān)系中無(wú)產(chǎn)權(quán)方、承租人、被繼承人居住權(quán)保障需求迫切，這些主體應(yīng)為居住權(quán)法定主體所涵蓋。而投資性居住權(quán)關(guān)系，其權(quán)利性質(zhì)并不產(chǎn)生于社會(huì)倫理關(guān)系中，主體并不屬于弱勢(shì)群體，筆者認(rèn)為對(duì)此類關(guān)系也設(shè)立居住權(quán)保護(hù)，與立法保護(hù)弱者利益的立法初衷所違背。