摘?要：近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度很快，是國民經(jīng)濟(jì)中非常重要的一個(gè)組成部分，不過因?yàn)檫@一行業(yè)自身的特點(diǎn)，外部環(huán)境的宏觀因素、金融政策等都容易對其造成很大的影響。在2018年舉行的中央經(jīng)濟(jì)會議上，國家就指出要實(shí)行積極的財(cái)政政策，而貨幣政策也要執(zhí)行松緊適度的原則，雖然金融政策對某些方向是“寬松”的，不過對于房地產(chǎn)還是保持“從緊”原則，并且還是在堅(jiān)持“住房不炒”的思想，在這樣的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)生存的壓力變大，為了適應(yīng)這樣的環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)也越來越重視內(nèi)部控制工作。首先，就對房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制方面的問題進(jìn)行了分析，對其產(chǎn)生的原因進(jìn)行了探討，其次，在此基礎(chǔ)上提出幾點(diǎn)具有針對性的對策，比如，要提升內(nèi)控意識、完善內(nèi)控制度、提高制度的執(zhí)行力度、提升風(fēng)險(xiǎn)防范意識、建立健全內(nèi)部監(jiān)控機(jī)制等，希望能夠有助于提升房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部控制;內(nèi)外部監(jiān)督機(jī)制

一、 引言

房地產(chǎn)企業(yè)和土地的聯(lián)系是非常緊密的，而且它的產(chǎn)品都是不可移動的，企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營的時(shí)候他們產(chǎn)業(yè)存在著比較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性以及價(jià)值性。大體上講，房地產(chǎn)企業(yè)主要有以下幾點(diǎn)特征：首先，它在前期需要投入大量的資金?？梢哉f房地產(chǎn)本身就是一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè)，不管是企業(yè)的經(jīng)營相關(guān)還是項(xiàng)目的實(shí)施，其投入的資金都是非常多的，如土地的出讓金、區(qū)域開發(fā)的安置金，還有項(xiàng)目實(shí)施的稅金等。其次，在進(jìn)行建設(shè)、開發(fā)的時(shí)候需要投入的人力以及財(cái)力等也都是非常多的。所以說，投資者想要加入這一行業(yè)的話首先就要打破房地產(chǎn)企業(yè)在資金方面的防線。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的概念及意義

（一）企業(yè)內(nèi)部控制的概念

所謂的內(nèi)部控制也就是企業(yè)內(nèi)部形成的管理機(jī)制，是專門針對企業(yè)的內(nèi)部部門的，是企業(yè)在內(nèi)部進(jìn)行自我約束、評估、調(diào)整以及控制的活動與方法。進(jìn)行內(nèi)部控制就是為了獲得準(zhǔn)確的會計(jì)信息，確保企業(yè)的經(jīng)營方針能夠被落實(shí)，提高業(yè)務(wù)活動的效率，帶來更多的效益。通過進(jìn)行合理的內(nèi)部控制，可以降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，對企業(yè)資產(chǎn)、利益進(jìn)行保護(hù)，提升其經(jīng)營的效果，促進(jìn)其經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的意義

房地產(chǎn)行業(yè)的投資成本往往都是非常高的，每個(gè)項(xiàng)目都需要投入大量的資金，所以經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)也非常的高。最近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)整合的速度越來越快，出現(xiàn)了很多的千億級房企，企業(yè)間的競爭也是變得異常的激烈，行業(yè)集中度不斷提升，在這樣的形勢下，企業(yè)必須要加強(qiáng)管理，通過科學(xué)的管理來提升企業(yè)的效益，要進(jìn)行精細(xì)化、差異化的管理，要在管理上進(jìn)行創(chuàng)新，不斷地提升風(fēng)險(xiǎn)管理意識，提升資金的應(yīng)用效率，減少投資的周期，使收益達(dá)到最大化。內(nèi)部控制對于企業(yè)管理的影響是非常大的，有主意提升企業(yè)的管理水平以及經(jīng)濟(jì)效益，這可以從以下兩個(gè)方面反映出來。首先是能夠使企業(yè)有更強(qiáng)的能力抵御市場風(fēng)險(xiǎn)。通過進(jìn)行科學(xué)的內(nèi)部管理，就可以減少企業(yè)管理錯誤或者操作不合規(guī)的問題，這樣由此帶來的損失也就會大幅度的減少，使企業(yè)資產(chǎn)更加的安全，保證其完整性，企業(yè)的運(yùn)行機(jī)制也會變得越來越科學(xué)、高效，使考核以及問責(zé)制度變得更加的完善，使員工工作中有更強(qiáng)的合規(guī)以及自覺意識，這樣就有助于減少企業(yè)的市場風(fēng)險(xiǎn)。其次是能夠幫助企業(yè)提升經(jīng)營效率。經(jīng)過進(jìn)行內(nèi)部控制，企業(yè)內(nèi)部的組織構(gòu)架會不斷優(yōu)化，職責(zé)范圍會變得更加的明確，企業(yè)的總體目標(biāo)目標(biāo)會被分解并分?jǐn)偟矫總€(gè)部門、崗位，甚至是工作人員的身上，使企業(yè)能夠更加協(xié)調(diào)、高效地運(yùn)轉(zhuǎn)起來，經(jīng)營效率也會得到提升。

三、 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問題

（一）內(nèi)部控制意識不強(qiáng)

如今，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢是非常好的，房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績也都是比較優(yōu)秀的，不過也存在著管理者只重視企業(yè)的業(yè)績而忽視內(nèi)部控制的情況，他們對于內(nèi)部控制缺乏理解，有些更是覺得內(nèi)部控制也就是企業(yè)內(nèi)部制度的集合。這些年，國家的宏觀調(diào)控不斷緊縮，市場競爭也變得更加的激烈，在這樣的形勢下房企才開始重視內(nèi)部控制，風(fēng)險(xiǎn)意識才不斷加強(qiáng)。

（二）內(nèi)部控制制度不健全

如今，房企也開始重視內(nèi)部控制，不過在這方面的制度的建設(shè)還沒有跟上來。即使那些建立了內(nèi)部控制制度的企業(yè)，其體系也是不夠完善的。這是因?yàn)楸旧砥髽I(yè)就是利益至上的，他們關(guān)注的重點(diǎn)都是在開發(fā)以及銷售上，只是著眼于眼前的利益，不愿意在內(nèi)部控制上投入過多的資源、精力;并且，我國的房企內(nèi)部控制制度發(fā)展時(shí)間還很短，缺少經(jīng)驗(yàn)，有些房企的內(nèi)控制度和自己的業(yè)務(wù)并不匹配，實(shí)施效果也并不好。

（三）內(nèi)部控制執(zhí)行力不足

高效的內(nèi)控體系需要有優(yōu)秀的實(shí)踐以及執(zhí)行力的支持，如果執(zhí)行環(huán)境不好的話，內(nèi)部控制也無法順利的展開。房地產(chǎn)業(yè)對內(nèi)控人才的需求是很高的，由其需要綜合型的管理人才?？墒?，如今的情況是不管是在人才數(shù)量還是質(zhì)量方面都遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足需求，內(nèi)部控制的實(shí)施與執(zhí)行也就受到了影響。

（四）內(nèi)外部監(jiān)督機(jī)制不健全

有些企業(yè)雖然有部控制制度，可是評價(jià)機(jī)制卻不完善，沒有對管理層的內(nèi)部控制進(jìn)行監(jiān)控，內(nèi)部控制效果并不好。有些公司以及管理層對于內(nèi)部控制的執(zhí)行情況沒有進(jìn)行科學(xué)的評價(jià)，沒有建立完善的問責(zé)以及懲罰機(jī)制，結(jié)果內(nèi)部門控制沒有得到有效的落實(shí)，內(nèi)部控制的效果也就比較有限。

四、 供給側(cè)改革背景下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制的方法

（一）優(yōu)化資源配置，處理企業(yè)閑置土地

因?yàn)樽》績r(jià)格的不斷上漲，國家采取宏觀調(diào)控的方式來控制房價(jià)，由于房價(jià)的上漲遭受到國家的抑制，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都握緊自己手里的土地資源靜觀市場的發(fā)展，形成了土地供給效率的低下問題。在國家對供給側(cè)結(jié)構(gòu)性進(jìn)行改革過程中，改革工作中的土地政策對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展影響非常大，國家的目的是通過改革使土地的供給效率得到改變，充分的應(yīng)用其房地產(chǎn)企業(yè)手中閑置的土地，以此使房地產(chǎn)市場的供給關(guān)系得到有效的刺激，有效地降低土地的開發(fā)成本，由此一來，不但是我國的土地資源得到了合理的優(yōu)化和配置，使房地產(chǎn)的供給關(guān)系得到了改變，同時(shí)，有效的落實(shí)了我國改革供給關(guān)系的政策，使房地產(chǎn)市場的供給率得到了有效的刺激。

（二）改變內(nèi)部控制理念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該將內(nèi)部控制制度建設(shè)作為一項(xiàng)非常重要的工作，把建設(shè)和完善內(nèi)部控制工作當(dāng)作一個(gè)長期的任務(wù)和工作來進(jìn)行，進(jìn)行有關(guān)計(jì)劃的制訂，及時(shí)的梳理有業(yè)務(wù)文件并做好完善工作。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)獨(dú)有的特點(diǎn)，要對投資風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開發(fā)存在的風(fēng)險(xiǎn)和銷售后回款風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制管理加以重視。建設(shè)內(nèi)部控制要與房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營規(guī)模等方面相結(jié)合，深入的分析和研究外部的宏觀環(huán)境和企業(yè)內(nèi)部環(huán)境，進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)在籌劃內(nèi)部控制制度時(shí)期要聘請外部有經(jīng)驗(yàn)的內(nèi)部控制咨詢企業(yè)，有展業(yè)的機(jī)構(gòu)對企業(yè)全員進(jìn)行培訓(xùn)教育，以此有效地提高全體員工的內(nèi)部控制能力和意識。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的建設(shè)為其提供具有指導(dǎo)性的建議，并與企業(yè)的規(guī)模相結(jié)合，確定建設(shè)范圍。內(nèi)部控制工作的領(lǐng)導(dǎo)由企業(yè)的董事長來擔(dān)任，在企業(yè)中成立內(nèi)部控制團(tuán)隊(duì)，控制內(nèi)部控制的各向工作。內(nèi)部實(shí)施的項(xiàng)目組、企業(yè)高管和制訂的聯(lián)絡(luò)人組成內(nèi)部控制團(tuán)隊(duì)。內(nèi)部控制預(yù)計(jì)的各項(xiàng)計(jì)劃要與領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)的審批相結(jié)合來開展工作，并及時(shí)的總結(jié)內(nèi)部控制制度的建設(shè)狀況。

第二，在進(jìn)行內(nèi)控制度的建設(shè)的時(shí)候必須要加強(qiáng)對于風(fēng)險(xiǎn)的識別，要不斷地對內(nèi)部控制進(jìn)行完善。必須要先確定內(nèi)部控制的實(shí)施范圍，之后在根據(jù)實(shí)際的業(yè)務(wù)情況，梳理其流程，有了明確的目標(biāo)以后就可以確定哪些風(fēng)險(xiǎn)會對目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生影響，確定可以采用哪些活動來進(jìn)行內(nèi)部控制，這樣內(nèi)部控制也會更好方向性、目標(biāo)性。企業(yè)應(yīng)該編制風(fēng)險(xiǎn)矩陣，評估企業(yè)的制度和政策，還有面臨的風(fēng)險(xiǎn)，彌補(bǔ)內(nèi)部控制中的不足。在對內(nèi)部控制整改方案進(jìn)行落實(shí)的過程中要先分析內(nèi)部控制存在的缺陷，制訂有效的整改措施。在確定了整改方案以后在對企業(yè)的內(nèi)控方案進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，對業(yè)務(wù)流程進(jìn)行重新的修理，優(yōu)化配置部門崗位以及人員，對業(yè)務(wù)流程進(jìn)行完善和整改。要編制和發(fā)放內(nèi)部控制手冊，積極的建設(shè)內(nèi)部控制體系。在做好整改工作以后，再根據(jù)修訂好的內(nèi)部控制流程圖建設(shè)內(nèi)部控制制度。然后將相關(guān)的資料上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組進(jìn)行審批，在通過以后就要嚴(yán)格的去落實(shí)。

房企要對自身的內(nèi)控制度執(zhí)行情況進(jìn)行自我評價(jià)，建立專門的內(nèi)部控制評價(jià)小組，負(fù)責(zé)相關(guān)的工作。必須要以相關(guān)法律為前提，以自身情況為基礎(chǔ)，明確企業(yè)在內(nèi)部控制方面存在的缺陷，然后對其進(jìn)行定量分析，并將其細(xì)化。要采用科學(xué)的方法對內(nèi)部控制進(jìn)行評估，對控制點(diǎn)進(jìn)行優(yōu)化、更新，要符合企業(yè)的發(fā)展需求，如果控制點(diǎn)已經(jīng)不存在就要盡快地取消，做出調(diào)整。要通過多樣化的方式測試企業(yè)內(nèi)部控制的運(yùn)行情況，要對測試的結(jié)果進(jìn)行翔實(shí)的記錄，編制工作底稿，找出內(nèi)部控制存在的問題。然后在根據(jù)評測的結(jié)果制訂調(diào)整、優(yōu)化方案，在經(jīng)過復(fù)核以及匯總之后，編寫評價(jià)報(bào)告，這樣的內(nèi)部控制自我評價(jià)才是比較科學(xué)的。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建設(shè)合理的內(nèi)部控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性的改革為背景，在開展內(nèi)部控制工作中遇到了各種各樣的問題，其主要因素是內(nèi)部控制系統(tǒng)不合理，在執(zhí)行過程中出現(xiàn)很多的紕漏，問題不斷地出現(xiàn)，因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)不得忽視建立內(nèi)部控制體系，同時(shí)，根據(jù)企業(yè)的需要和發(fā)展制訂出更加科學(xué)、合理的控制體系，使這一體系在企業(yè)和項(xiàng)目的每個(gè)部門中有效的落實(shí)，充分地發(fā)揮出內(nèi)部控制機(jī)制的作用，使房地產(chǎn)企業(yè)的管理能力得到提升，是企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行中的風(fēng)險(xiǎn)得到了有效地降低，推動企業(yè)效益的提升。

（四）加速房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)效率

在我國實(shí)行的供給側(cè)改革工作中最重要的就是講供給雙方的問題進(jìn)行解決，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過程中如果出現(xiàn)大量的商品長庫存，就會形成市場的需求量小但供給量太大的情況，出現(xiàn)過剩供給的現(xiàn)象，長期下去，房地產(chǎn)企業(yè)就會出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難等問題，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)獨(dú)有的特性，假如發(fā)生了資金鏈問題，就會不斷地增大企業(yè)的債務(wù)違約和風(fēng)險(xiǎn)，形成更大的經(jīng)濟(jì)隱患，因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)最主要的就是對商品房庫存進(jìn)行全力的消除，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，確保企業(yè)能夠穩(wěn)定的發(fā)展。

五、 結(jié)語

建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制工作是一個(gè)復(fù)雜而長期的過程，企業(yè)的管理層要對其進(jìn)行高度的重視，企業(yè)的全體員工都要充分地認(rèn)識到內(nèi)部控制工作的重要性，企業(yè)要進(jìn)行全面的貫徹和執(zhí)行，企業(yè)要具有高效的管理制度和有效的執(zhí)行能力，更要保證企業(yè)長期的監(jiān)督管理。企業(yè)的管理人員要對審批流程和組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行有效的優(yōu)化，對崗位的智能和工作界面加以明確，對業(yè)務(wù)流程進(jìn)行及時(shí)梳理，確保信息的暢通，確定經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)并針對性的制訂防范措施，使房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制得到有效的發(fā)展和改善，推動房地產(chǎn)企業(yè)健康、長期、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡介：鄭元星，海南省旅游投資控股集團(tuán)有限公司。