尹 惠

西北工業(yè)大學(xué)，陜西 西安 710129

一、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度概述

（一）不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的概念。不同國(guó)家或地區(qū)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的概念定義也不盡相同。例如德國(guó)將不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記規(guī)定在《德國(guó)民法典》中，見(jiàn)于888 條第1 款之中，德國(guó)也有學(xué)者將預(yù)告登記制度解釋為“一種必須體現(xiàn)在土地登記簿上的擔(dān)保方式與辦法，這種辦法可以保障債權(quán)人實(shí)現(xiàn)以物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)”；再如日本的預(yù)告登記制度規(guī)定在《日本不動(dòng)產(chǎn)登記法》第2 條，知名學(xué)者我妻榮將預(yù)告登記視為將來(lái)進(jìn)行本登記的保全手段，但是預(yù)告登記的債權(quán)或者物權(quán)不具備對(duì)抗善意第三人的法律效果，只有本登記（終局登記）具備對(duì)抗效果。我們常說(shuō)的預(yù)告登記制度在日本立法中被表述為“假登記”，但是其制度價(jià)值與基本內(nèi)涵與我國(guó)的預(yù)告登記制度別無(wú)二致；我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)將預(yù)告登記制度規(guī)定在“土地法”第79 條，臺(tái)灣學(xué)者把預(yù)告登記解釋為一種為了保全不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)得到或喪失、物權(quán)變更、消滅為內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)備的登記。最后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的國(guó)家，瑞士也規(guī)定了預(yù)告登記制度，但是在立法模式的選擇上，對(duì)“人的權(quán)利”和“物的處分”做了區(qū)別對(duì)待，放寬了預(yù)告登記制度適用的范圍。由此可見(jiàn)，不同的國(guó)家對(duì)預(yù)告登記制度大多規(guī)定在本國(guó)立法中，雖然不同學(xué)者對(duì)預(yù)告登記制度的概念定義不盡相同，但是整體看來(lái)，都給予預(yù)告登記制度重要的不動(dòng)產(chǎn)登記地位。

同時(shí)，通過(guò)對(duì)上述觀點(diǎn)的簡(jiǎn)單介紹，我們可以發(fā)現(xiàn)學(xué)者在探討預(yù)告登記制度內(nèi)涵時(shí)，通常會(huì)從它的擔(dān)保作用、制度目的等方面展開(kāi)，這也引出了本文的研究?jī)?nèi)容——預(yù)告登記制度的法律性質(zhì)究竟應(yīng)當(dāng)包括幾個(gè)方面？檢索我國(guó)現(xiàn)行立法，發(fā)現(xiàn)關(guān)于預(yù)告登記制度的法律規(guī)定可見(jiàn)于《物權(quán)法》第20 條，《＜物權(quán)法＞司法解釋一》，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等，我國(guó)對(duì)預(yù)告登記制度表述為，不動(dòng)產(chǎn)交易當(dāng)事人在簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣或者其他物權(quán)變動(dòng)協(xié)議時(shí)，當(dāng)事人為保證將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，雙方依照協(xié)議約定共同向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記義務(wù)人未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意擅自處分附有預(yù)告登記不動(dòng)產(chǎn)的，該處分行為不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，第三人也不得主張自己交易的善意以此抗辯預(yù)告登記權(quán)利人的物權(quán)。根據(jù)我國(guó)立法規(guī)定可以得出，在我國(guó)預(yù)告登記制度的主要法律效力在于保全權(quán)利人債權(quán)實(shí)現(xiàn)和對(duì)第三人的預(yù)警效力。

（二）預(yù)告登記的性質(zhì)。預(yù)告登記工作由我國(guó)行政機(jī)關(guān)專門的登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，登記機(jī)構(gòu)運(yùn)用公權(quán)力行使行政機(jī)關(guān)職權(quán)，作為不動(dòng)產(chǎn)登記載體的不動(dòng)產(chǎn)登記簿也就具有了公示公信力。預(yù)告登記制度使得預(yù)告登記權(quán)利人以物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)得以保全實(shí)現(xiàn)，經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的債權(quán)相當(dāng)于上了雙重保險(xiǎn)，將不動(dòng)產(chǎn)交易雙方的交易風(fēng)險(xiǎn)降到了最低。本文總結(jié)預(yù)告登記的性質(zhì)學(xué)說(shuō)時(shí)，發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)預(yù)告登記性質(zhì)的觀點(diǎn)大致可以分為一下幾類：第一種，德國(guó)學(xué)者主張因?yàn)轭A(yù)告登記，不動(dòng)產(chǎn)上產(chǎn)生了限制權(quán)，且為單獨(dú)存在；第二種學(xué)說(shuō)認(rèn)為預(yù)告登記僅僅具備程序上的意義，是一種非實(shí)體性的權(quán)利；第三種學(xué)說(shuō)認(rèn)為預(yù)告登記是一種物權(quán)期待權(quán)，當(dāng)事人并不直接享有，這種權(quán)利是可期待的債權(quán)權(quán)利；第四種觀點(diǎn)主張預(yù)告登記兼具物權(quán)效力和債權(quán)效力，可以保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)；第五種學(xué)說(shuō)主張預(yù)告登記是一種準(zhǔn)物權(quán)，也就是具備了物權(quán)對(duì)抗性的債權(quán)；第六種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)告登記是債權(quán)物權(quán)化的表現(xiàn)。本文認(rèn)為預(yù)告登記的性質(zhì)采用債權(quán)物權(quán)化的觀點(diǎn)更為妥當(dāng)。

二、預(yù)告登記的法律效力

（一）權(quán)利順位保全效力。預(yù)告登記產(chǎn)生順位保全效力的前提是該國(guó)立法將預(yù)告登記后預(yù)告登記義務(wù)人中間處分行為效力認(rèn)定為有效。此時(shí)，中間處分行為產(chǎn)生的物權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)上記載的預(yù)告登記所保全的物權(quán)之間才會(huì)產(chǎn)生物權(quán)沖突，需要運(yùn)用預(yù)告登記權(quán)利人在先的預(yù)告登記行為保全自己推進(jìn)本登記以實(shí)現(xiàn)物權(quán)的目的。但是我國(guó)立法認(rèn)為預(yù)告登記后義務(wù)人再次處分不動(dòng)產(chǎn)的行為不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效果，這一立法模式雖然全面保障了預(yù)告登記權(quán)利人的債權(quán)，但是也影響了附有預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)再交易，不利于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。因此，本文主張將義務(wù)人中間處分行為立法模式改為相對(duì)無(wú)效立法模式，即中間處分行為在不影響預(yù)告登記權(quán)利人實(shí)現(xiàn)其債權(quán)的前提下，中間處分行為可以被認(rèn)定為具有法律效力，可以引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律效果。在這個(gè)立法模式前提下，可以完善預(yù)告登記權(quán)利順位保全效力，以更好地兼顧不動(dòng)產(chǎn)交易各方當(dāng)事人的合法權(quán)利。

（二）破產(chǎn)保護(hù)效力。在域外，如德國(guó)，日本，瑞士等國(guó)家在本國(guó)預(yù)告登記制度立法中，均將預(yù)告登記具備破產(chǎn)保護(hù)效力進(jìn)行明文規(guī)定。所謂破產(chǎn)保護(hù)效力，是指?jìng)鶆?wù)人財(cái)產(chǎn)狀況惡化，資不抵債導(dǎo)致破產(chǎn)時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人可以就先前的預(yù)告登記行為對(duì)抗破產(chǎn)管理人的管理行為，拒絕將附有預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)納入一般破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)用于償還債務(wù)。而且，即使是預(yù)告登記權(quán)利人之前對(duì)義務(wù)人的債務(wù)尚未履行完畢，依然可以要求破產(chǎn)管理人配合其完成本登記。這種破產(chǎn)保護(hù)效力有力地維護(hù)了預(yù)告登記權(quán)利人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)，但我國(guó)并沒(méi)有破產(chǎn)保護(hù)效力的規(guī)定，本文主張?jiān)诹⒎ㄖ型晟祁A(yù)告登記的法律效力之規(guī)定，以期更好地保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。

三、預(yù)告登記法律效力的完善建議

檢索我國(guó)現(xiàn)有立法規(guī)定可以發(fā)現(xiàn)預(yù)告登記制度在我國(guó)僅僅具備權(quán)利保全效力和預(yù)警效力。但是距離我國(guó)第一次將預(yù)告登記制度規(guī)定在法律體系中已經(jīng)過(guò)去了十多載，當(dāng)初法律制定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景和社會(huì)整體環(huán)境與現(xiàn)在大不相同，不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，同一法律制度調(diào)整市場(chǎng)主體經(jīng)濟(jì)行為，平衡各方合法權(quán)益確有困難。鑒于此，本文主張?jiān)谖覈?guó)本土的預(yù)告登記法律效力中完善順位保全效力和破產(chǎn)保護(hù)效力，以期更好地實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記制度的價(jià)值。

綜上，本文認(rèn)為現(xiàn)行預(yù)告登記制度在全面協(xié)調(diào)保護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益方面還有待完善，對(duì)義務(wù)人中間處分行為效力的判定標(biāo)準(zhǔn)過(guò)于絕對(duì)和單一，嚴(yán)重影響了附有預(yù)告登記不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)最大化，阻礙了不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的發(fā)展，不符合我國(guó)現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)加以調(diào)整。因此，筆者建議從以下兩方面展開(kāi)：第一，轉(zhuǎn)變我國(guó)對(duì)預(yù)告登記義務(wù)人再處分不動(dòng)產(chǎn)行為的效力認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即采用“相對(duì)無(wú)效”的判斷標(biāo)準(zhǔn)，摒棄“絕對(duì)無(wú)效”的標(biāo)準(zhǔn)，以期實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)交易經(jīng)濟(jì)效益的最大化；第二，補(bǔ)充預(yù)告登記制度的法律效力規(guī)定，在權(quán)利保全效力和預(yù)警效力的基礎(chǔ)上增加順位保全效力和破產(chǎn)保護(hù)效力，這樣的法律效力規(guī)定更符合現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，也能更加全面地保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益。

筆者希望通過(guò)上述的完善建議，可以在立法上完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，進(jìn)而設(shè)立更為全面具體，符合現(xiàn)實(shí)發(fā)展的預(yù)告登記制度，真正實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記制度的設(shè)立價(jià)值。