周元利

（山東港口郵輪文旅集團(tuán)有限公司，山東 青島 266000）

在實(shí)踐中能夠發(fā)現(xiàn)，我國(guó)在土地資源方面的管理重點(diǎn)從以往的數(shù)量向質(zhì)量進(jìn)行了轉(zhuǎn)變，這對(duì)于我國(guó)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展有重要意義，因此，加強(qiáng)土地開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理工作是很有必要的。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和土地利用策略

要想把握住科學(xué)合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)律就需要重視可持續(xù)發(fā)展理念，并在這一理念的引導(dǎo)下開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。這兩者之間能夠形成一個(gè)良性的循環(huán)，相互促進(jìn)發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要科學(xué)合理地利用土地資源，對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行合理且長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，努力找尋兩者之間的平衡點(diǎn)，以此推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。如果過(guò)度開(kāi)發(fā)，不利于城市中各種產(chǎn)業(yè)之間的和諧發(fā)展?；诖?，為了促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展，就需要遵循房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)律，促使城市間各種產(chǎn)業(yè)和諧發(fā)展。?

（一）健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)制度

健全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)制度是促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地資源進(jìn)行優(yōu)化配置的一個(gè)好的基礎(chǔ)，對(duì)土地資源進(jìn)行優(yōu)化配置能夠有效提升對(duì)土地資源的利用效率。首先，政府需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)方面的管理，避免多頭供地現(xiàn)象的出現(xiàn)，積極建立房地產(chǎn)土地市場(chǎng)統(tǒng)一集中的管理制度，要加強(qiáng)對(duì)土地資源的一手管控。另外，政府還需要加強(qiáng)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的管理。土地一級(jí)市場(chǎng)是土地市場(chǎng)中的一個(gè)重點(diǎn)，其中的土地供給量以及土地價(jià)格對(duì)整個(gè)城市土地資源市場(chǎng)的正常運(yùn)行有著重要的決定作用，它是整個(gè)土地市場(chǎng)中的重中之重?；诖?，政府需要切實(shí)、高效地壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，只有這樣才能夠確保政府為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)一供應(yīng)土地，并貫徹落實(shí)可持續(xù)發(fā)展理念，從而促使土地資源得到合理高效的利用。

（二）積極發(fā)揮城市規(guī)劃的作用

在一座城市的發(fā)展中，對(duì)其進(jìn)行規(guī)劃是必不可少的，只有科學(xué)合理的規(guī)劃才能夠促使其得到真正的發(fā)展，從而滿(mǎn)足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是通過(guò)將多種原材料進(jìn)行組合，以為人們提供各種用途建筑物的活動(dòng)。從某種角度來(lái)說(shuō)，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是城市建設(shè)發(fā)展中的兩個(gè)不同階段，但是目的都是相同的，都是為城市建設(shè)發(fā)展服務(wù)，為人們創(chuàng)造出更舒適、便捷的生產(chǎn)、生活環(huán)境。當(dāng)然，城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著極大的限制和引導(dǎo)作用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能夠?qū)崿F(xiàn)城市規(guī)劃，城市規(guī)劃則能夠針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的各種問(wèn)題進(jìn)行有效的調(diào)整、補(bǔ)充和說(shuō)明。換言之，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中要服從城市規(guī)劃的宏觀(guān)調(diào)控以及限制，而城市規(guī)劃要在微觀(guān)上為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供幫助和支持。只有兩者相互促進(jìn)、相互協(xié)作，才能夠完善對(duì)城市的建設(shè)，使其符合可持續(xù)發(fā)展理念，實(shí)現(xiàn)更為長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

（三）建立緊湊的土地利用原則

城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論知識(shí)表明，集聚效應(yīng)能夠產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。用地布局是否緊湊關(guān)系到城市土地利用是否更加集約化?；诖?，應(yīng)當(dāng)建立起緊湊的土地利用原則，以此提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中對(duì)土地資源的集約利用。從城市規(guī)劃看，若要建立緊湊的土地模式，就需要高效且充分地運(yùn)用現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施，避免出現(xiàn)重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象。因此在城市規(guī)劃時(shí)，施工單位與開(kāi)發(fā)商要積極協(xié)調(diào)居住小區(qū)內(nèi)部中各個(gè)道路的公共化潛力，將封閉狀態(tài)的內(nèi)部次干道支路面向城市空間開(kāi)放，讓居住區(qū)域的道路與城市道路構(gòu)成一個(gè)道路網(wǎng)，進(jìn)而形成一個(gè)網(wǎng)絡(luò)化的空間布局，以此為城市的可持續(xù)發(fā)展留下充足的空間。另外，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)看，開(kāi)發(fā)對(duì)象不僅包括地表，還包括整個(gè)城市范圍中的地上以及地下空間。只有這樣的土地利用方式，才能夠提高土地的利用效率，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（四）創(chuàng)新建筑技術(shù)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中所運(yùn)用的一些技術(shù)既有利于改善城市環(huán)境，又能夠有效提升對(duì)土地資源的利用效率，從低層建筑物到高層建筑物，從磚石結(jié)構(gòu)到混凝土結(jié)構(gòu)，都體現(xiàn)了技術(shù)的發(fā)展以及對(duì)土地利用效率的提升。由此，應(yīng)加大對(duì)建筑技術(shù)的創(chuàng)新力度，積極采用先進(jìn)的建筑材料和技術(shù)，不斷提高對(duì)土地的利用效率，減輕城市環(huán)境建設(shè)的壓力，推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展。

二、促進(jìn)農(nóng)村土地適度規(guī)?；?jīng)營(yíng)的對(duì)策建議

（一）積極培育和發(fā)展新型規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式

我國(guó)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展需要新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體的成長(zhǎng)和發(fā)育，在土地流轉(zhuǎn)較緩慢的地區(qū)，加強(qiáng)相關(guān)知識(shí)技能的宣傳教育，開(kāi)展技能培訓(xùn)，提升農(nóng)民的文化技能素質(zhì)，鼓勵(lì)并引導(dǎo)建立起專(zhuān)業(yè)合作社和家庭農(nóng)場(chǎng)等新型的規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體；在土地流轉(zhuǎn)發(fā)展較好的地區(qū)，大力培育高素質(zhì)的農(nóng)業(yè)人才，樹(shù)立土地規(guī)模化經(jīng)營(yíng)管理理念，發(fā)揮工商資本的帶動(dòng)作用，促進(jìn)人力資源集聚和知識(shí)結(jié)構(gòu)的變革，以此來(lái)助推鄉(xiāng)村振興變革。同時(shí)，發(fā)展較好的地區(qū)經(jīng)營(yíng)主體要完善并保持自身的穩(wěn)定性，從而帶動(dòng)發(fā)展相對(duì)薄弱的主體，起到良好的示范作用；相對(duì)薄弱的經(jīng)營(yíng)主體首先要完善自身的基礎(chǔ)建設(shè)，根據(jù)自身實(shí)際條件積極學(xué)習(xí)有效的做法。各經(jīng)營(yíng)主體要積累經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)新型經(jīng)營(yíng)主體之間的協(xié)作，完善自身功能建設(shè)并提高自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因地制宜，大膽嘗試和創(chuàng)新模式，共同推動(dòng)并改進(jìn)農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)的質(zhì)量和效益。

（二）完善流轉(zhuǎn)機(jī)制，確保土地流轉(zhuǎn)平穩(wěn)推進(jìn)

土地確權(quán)是土地流轉(zhuǎn)的前提和基礎(chǔ)，首先要將農(nóng)村土地確權(quán)落實(shí)到位，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為，同時(shí)完善土地交易市場(chǎng)的建設(shè)，通過(guò)簽訂交易合同等使土地流轉(zhuǎn)建立在法律的基礎(chǔ)上。面對(duì)土地細(xì)碎化的問(wèn)題，可根據(jù)各地實(shí)際條件通過(guò)土地平整、置換的方式來(lái)促成規(guī)模連片經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)效益。地方政府可以增強(qiáng)對(duì)第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的扶持與培養(yǎng)，為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，引導(dǎo)農(nóng)民轉(zhuǎn)移到非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)，為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造更大的空間。此外，以特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進(jìn)農(nóng)村土地的規(guī)模流轉(zhuǎn)，在具有優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的地區(qū)，通過(guò)政策引導(dǎo)將當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)，建立在大規(guī)模土地基礎(chǔ)上的特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在極大程度上能夠推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模和效益，提升農(nóng)業(yè)化的整體水平。

（三）加強(qiáng)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)的管理，健全服務(wù)體系

地方政府應(yīng)當(dāng)在土地的規(guī)劃和用途上扮演好管理者的角色而非土地的經(jīng)營(yíng)者，更好地履行自身職能。作為公權(quán)力的主體，政府在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，首先應(yīng)堅(jiān)持市場(chǎng)的導(dǎo)向，完善農(nóng)地規(guī)模經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)規(guī)則和風(fēng)險(xiǎn)防控制度，一方面，做好引導(dǎo)與扶持，推動(dòng)建立新型的農(nóng)業(yè)服務(wù)主體，加強(qiáng)社會(huì)化服務(wù)建設(shè)，完善農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，為規(guī)模經(jīng)營(yíng)提供發(fā)展的基礎(chǔ)，在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)上對(duì)規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體給予財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)及稅收優(yōu)惠減免，提供信貸支持及農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)服務(wù)；另一方面，要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)組織的監(jiān)管，通過(guò)完善法律法規(guī)對(duì)土地的流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)管理等加以約束，確保經(jīng)營(yíng)規(guī)模合理，經(jīng)營(yíng)過(guò)程合法，建立起穩(wěn)定有序的市場(chǎng)環(huán)境，為各規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體創(chuàng)造良好的成長(zhǎng)與交流的平臺(tái)，提升規(guī)?；?jīng)營(yíng)的質(zhì)量和水平。

（四）提供多方位的政策支持，完善保障機(jī)制

隨著現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)進(jìn)程不斷加快，農(nóng)業(yè)的發(fā)展需要調(diào)動(dòng)資金、技術(shù)、人才等多方面的積極力量共同推進(jìn)。政府部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)信息化建設(shè)，努力消除信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題，積極向農(nóng)戶(hù)宣傳規(guī)模經(jīng)營(yíng)的模式及特點(diǎn)，同時(shí)加快消息傳遞建設(shè)，使各類(lèi)信息在主體之間傳遞更加便捷。政府可以引進(jìn)人才，加強(qiáng)與企業(yè)的合作，出臺(tái)支持性的政策鼓勵(lì)個(gè)人和企業(yè)參與到規(guī)模經(jīng)營(yíng)的體系建設(shè)中去，同時(shí)加強(qiáng)監(jiān)督管理，提供農(nóng)業(yè)公共服務(wù)。制定獎(jiǎng)勵(lì)政策，對(duì)于規(guī)模經(jīng)營(yíng)取得較好成效的經(jīng)營(yíng)主體給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，相對(duì)較弱的經(jīng)營(yíng)主體則需要發(fā)現(xiàn)自身問(wèn)題并采取改進(jìn)措施。在處理農(nóng)村土地糾紛上要完善相應(yīng)的細(xì)則，通過(guò)協(xié)商、調(diào)解、仲裁等手段妥善解決，在協(xié)調(diào)各方利益時(shí)要切實(shí)保障農(nóng)民的合法權(quán)益。同時(shí)，農(nóng)村醫(yī)療保障、養(yǎng)老保險(xiǎn)等的不健全會(huì)使農(nóng)民的現(xiàn)實(shí)需要無(wú)法得到滿(mǎn)足，在一定程度上影響了農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)的發(fā)展。因此，今后要持續(xù)完善農(nóng)村社會(huì)保障政策建設(shè)，完善社會(huì)保障的機(jī)制。

三、結(jié)束語(yǔ)

土地資源開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理是土地資源管理工作的重要組成部分，為了實(shí)現(xiàn)土地資源的高效利用，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展助力，加強(qiáng)實(shí)施土地資源管理已經(jīng)成為國(guó)土資源管理的主要任務(wù)之一。