朱 虎

原《合同法》中并未規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同。但是，物業(yè)服務(wù)合同在現(xiàn)實生活中具有普遍性及其重要性。同時，其又并非能夠當(dāng)然參照適用委托合同的規(guī)范，(1)主張物業(yè)服務(wù)合同為有償委托合同的觀點，參見高富平、黃武雙：《物業(yè)權(quán)屬與物業(yè)管理》，北京：中國法制出版社2002年版，第174頁；周珂：《物業(yè)管理法教程》，北京：法律出版社2004年版，第178頁；鈕麗娜：《物業(yè)管理合同的法律特征及相關(guān)案件的審理》，《人民司法》2002年第8期；譚玲、胡丹纓：《物業(yè)管理相關(guān)問題再探析》，《現(xiàn)代法學(xué)》2006年第6期。否則，根據(jù)《民法典》中的委托合同規(guī)范，物業(yè)服務(wù)人處理事務(wù)的費用應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)(第九百二十一條)、必須服從業(yè)主指示(第九百二十二條)、未經(jīng)業(yè)主同意不能將部分專項服務(wù)事項轉(zhuǎn)委托(第九百三十條)、有權(quán)就因不可歸責(zé)于自己的事由的損失請求業(yè)主賠償(第九百三十條)、享有任意解除權(quán)(第九百三十三條)，但這并不妥當(dāng)。(2)參見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，北京：人民法院出版社2009年版，第251頁；王利明：《合同法研究》(第四卷)，北京：中國人民大學(xué)出版社2017年版，第134—136頁；崔令之、周睿：《我國物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)辨析》，《時代法學(xué)》2015年第4期，第74—75頁。物業(yè)服務(wù)合同涉及委托、承攬、勞務(wù)等多種因素，但并非這些合同類型的簡單組合；(3)參見張新寶、宋志紅：《物業(yè)服務(wù)合同主要問題研究》，王利明、奚曉明主編：《合同法評論》(第3輯)，北京：人民法院出版社2004年版，第15頁以下；陳文：《物業(yè)服務(wù)合同若干法律問題研究》，《現(xiàn)代法學(xué)》2004年第2期，第158—159頁；崔令之、周睿：《我國物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)辨析》，《時代法學(xué)》2015年第4期，第76—77頁；趙惠：《析物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)及其解除》，《法律適用》2010年第11期，第34頁?！笆?/p>

人之托，忠人之事?！蔽飿I(yè)服務(wù)合同中有關(guān)委托他人處理各項事務(wù)，也不是單純的委托合同(4)王利明：《信托合同與委托合同的比較》，《暨南學(xué)報》2019年第4期。，并且，其會涉及業(yè)主之間、業(yè)主大會、業(yè)委會以及物業(yè)服務(wù)公司之間的關(guān)系，會涉及單個成員在合同中的定位問題。因此，物業(yè)服務(wù)合同之所以被作為典型合同在民法典中規(guī)定，不僅僅是因為現(xiàn)實生活中的普遍性和重要性，也是因為其同樣具有典型合同上的典型性?！睹穹ǖ洹穼⑽飿I(yè)服務(wù)合同放到委托合同之后，但并未如行紀(jì)合同、中介合同那樣規(guī)定“參照適用委托合同的有關(guān)規(guī)定”。這一方面體現(xiàn)出物業(yè)服務(wù)合同屬于委托類的服務(wù)合同，但另一方面也體現(xiàn)出其并不能當(dāng)然參照適用委托合同中的很多規(guī)則。

其中，較之委托合同，物業(yè)服務(wù)合同的最大特點之一就是具有集體合同的特征。該特征貫穿于《民法典》物業(yè)服務(wù)合同規(guī)范的始終，其訂立、內(nèi)容、單個業(yè)主權(quán)利的限制以及解除等各方面都體現(xiàn)了集體合同的特點。本文即著眼于通過對《民法典》中相關(guān)規(guī)范的細(xì)致分析，證成集體合同是物業(yè)服務(wù)合同的特征之一，并根據(jù)此特征進(jìn)一步解釋這些相關(guān)規(guī)范在具體實踐中的適用。

一、物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人

(一)訂立主體和約束主體的分離

物業(yè)服務(wù)合同中的提供服務(wù)人是物業(yè)服務(wù)人，有疑問的是物業(yè)服務(wù)受領(lǐng)人。若業(yè)主親自與物業(yè)服務(wù)人訂立物業(yè)服務(wù)合同，那么業(yè)主當(dāng)然地屬于物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，因而受到合同的約束。但是，實踐中，如果業(yè)主自己沒有和物業(yè)服務(wù)人訂立物業(yè)服務(wù)合同，而是由建設(shè)單位或者業(yè)主委員會訂立物業(yè)服務(wù)合同，那么此時物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是否可以確定為單個業(yè)主，或者說，單個業(yè)主是否受到物業(yè)服務(wù)合同的約束而享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。

理想的模式是，物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)受領(lǐng)方應(yīng)當(dāng)是業(yè)主團(tuán)體，物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主團(tuán)體與物業(yè)服務(wù)人之間簽訂，并且業(yè)主團(tuán)體受到合同約束，負(fù)有支付物業(yè)費義務(wù)的主體也是業(yè)主團(tuán)體，業(yè)主僅承擔(dān)向業(yè)主團(tuán)體支付費用(包括物業(yè)費、分?jǐn)偟臉I(yè)主自治費用等)的義務(wù)，此時，物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體和當(dāng)事人是一致的。但是，這種模式以業(yè)主團(tuán)體的健全并能夠充分發(fā)揮作用為前提，我國目前尚未具備此種前提。由于還沒有業(yè)主或者全體業(yè)主人數(shù)眾多，難以由業(yè)主或者全體業(yè)主直接參與合同訂立過程，因此，《民法典》第九百三十九條吸收了《物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》第一條的規(guī)定，即使業(yè)主并未參與訂立物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主仍然是物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，受物業(yè)服務(wù)合同約束。此時，就會出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)合同的訂立主體和約束主體的分離，法定的主體依據(jù)法定的程序和要求訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對全體業(yè)主都具有法律約束力。這充分體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)合同的集體合同特點。(5)許步國：《物業(yè)管理法研究》，北京：中國民主法制出版社2006年版，第156頁。

不同的物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力的法律基礎(chǔ)是不同的。在前期物業(yè)服務(wù)合同中，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人訂立了物業(yè)服務(wù)合同，《物業(yè)管理條例》第二十五條規(guī)定，“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容”。同時，《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十條也規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致?！蔽飿I(yè)買受人此時仍簽訂了買賣合同成為業(yè)主，可以認(rèn)為，建設(shè)單位是經(jīng)過業(yè)主同意，將自己在物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，構(gòu)成《民法典》第五百五十五條所規(guī)定的合同地位的概括轉(zhuǎn)移。因此，業(yè)主之所以受到物業(yè)服務(wù)合同的約束，是基于物業(yè)服務(wù)合同中服務(wù)受領(lǐng)人地位的概括轉(zhuǎn)移。(6)參見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，北京：人民法院出版社2009年版，第255—256頁；劉興桂、劉文清：《物業(yè)服務(wù)合同主體研究》，《法商研究》2004年第3期，第102頁；姚輝、段睿：《物業(yè)服務(wù)合同履行的相關(guān)法律問題研究》，《法律適用》2010年第1期，第34頁。按照此種解釋路徑，概括轉(zhuǎn)移同樣需要物業(yè)服務(wù)人的同意，可以認(rèn)為對此概括轉(zhuǎn)移，物業(yè)服務(wù)人在與建設(shè)單位訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時已經(jīng)默示同意。同時，也可依據(jù)委托理論對此予以解釋，商品房買賣合同中包含有關(guān)前期物業(yè)服務(wù)的約定，業(yè)主與建設(shè)單位簽約，即意味著業(yè)主對該前期物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行了事后追認(rèn)，即業(yè)主已將選任物業(yè)服務(wù)企業(yè)的事項委托給建設(shè)單位，由其代為選任。此種委托可被認(rèn)定為事后委托，通過事后對授權(quán)的追認(rèn)使得前期物業(yè)服務(wù)合同對于業(yè)主具有拘束力，(7)王利明：《合同法研究》(第四卷)，北京：中國人民大學(xué)出版社2017年版，第155頁。也可以考慮適用《民法典》第九百二十五條的規(guī)定，使得物業(yè)服務(wù)合同直接約束物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主。

普通的物業(yè)服務(wù)合同中，業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會決定與物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，之所以應(yīng)當(dāng)對業(yè)主具有法律約束力，是由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作為自我管理機制的權(quán)力機關(guān)和執(zhí)行機關(guān)的法律地位決定的，是業(yè)主自治權(quán)行使的結(jié)果。(8)參見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，北京：人民法院出版社2009年版，第256頁；王利明：《合同法研究》(第四卷)，北京：中國人民大學(xué)出版社2017年版，第144頁；姚輝、段睿：《物業(yè)服務(wù)合同履行的相關(guān)法律問題研究》，《法律適用》2010年第1期，第34頁。因此，業(yè)主委員會訂立的物業(yè)服務(wù)合同并不是第三人利益的合同，業(yè)主委員會并不因此成為物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人而對物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)義務(wù)；同時，業(yè)主委員會也并非全體業(yè)主的受托人，其適當(dāng)?shù)姆啥ㄎ皇菢I(yè)主團(tuán)體的執(zhí)行機關(guān)。業(yè)主在物業(yè)服務(wù)上享有無法分割的共同利益，形成緊密相連的利益共同體，為了解決集體行動的難題，單個業(yè)主的意思必須服從民主的共同決定，不得以單個業(yè)主的意思隨意否定民主共同決定的結(jié)論，這也是《民法典》第一百三十四條第二款所規(guī)定的決議行為的特殊性。據(jù)此，《民法典》第二百八十條第一款明確規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力。因此，即使規(guī)范基礎(chǔ)有所不同，物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有法律約束力，最終仍然來源于業(yè)主通過購買體現(xiàn)出的意思表示或者通過業(yè)主共同管理體現(xiàn)出的意思表示，因此仍植根于業(yè)主的意思表示。實踐中，在沒有成立業(yè)主委員會之前，還存在由居民委員會與物業(yè)服務(wù)人訂立物業(yè)服務(wù)合同的類型，基于同樣的原理，該物業(yè)服務(wù)合同也同樣對業(yè)主具有約束力。既然物業(yè)服務(wù)合同針對業(yè)主具有法律約束力，那么業(yè)主就應(yīng)享有物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利，承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同中的義務(wù)，業(yè)主無權(quán)以其并非合同當(dāng)事人或者未參與訂立合同為由提出抗辯。(9)參見重慶市江北區(qū)人民法院(2012)江法民初字第1534號民事判決書。

(二)業(yè)主受約束的前提

根據(jù)《民法典》第九百三十九條，物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有法律約束力的前提，是業(yè)主委員會或者建設(shè)單位依法訂立物業(yè)服務(wù)合同。這里的“依法”主要指程序和權(quán)限條件。

在前期物業(yè)服務(wù)合同中，《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！薄白≌飿I(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。”據(jù)此又規(guī)定了《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》。建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，尤其是住宅物業(yè)的建設(shè)單位的選聘，應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的程序要件，《民法典》第九百三十九條中的“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同”，就包含了這些法律要求。如果對于住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)人，而未進(jìn)行招投標(biāo)或者中標(biāo)無效的，此時可以認(rèn)為前期物業(yè)服務(wù)合同無效。(10)規(guī)范依據(jù)可以類推適用《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條第三項。對少于3個或者住宅規(guī)模較小的住宅物業(yè)，建設(shè)單位以協(xié)議方式直接選聘物業(yè)企業(yè)，但未能提供政府主管部門批準(zhǔn)文件的，物業(yè)服務(wù)合同是否有效存在爭議。對此可以認(rèn)為，上述規(guī)定并非效力性強制性規(guī)范，依據(jù)《民法典》第一百五十三條第一款規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同的效力不受影響；業(yè)主可依據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十七條的規(guī)定就建設(shè)單位的違法行為向相關(guān)部門反映，由相關(guān)部門作出行政處理。

同時，《物業(yè)管理條例》第二十五條規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。”因此，若房屋銷售并交付后，建設(shè)單位再次選聘物業(yè)服務(wù)人，不存在“買賣合同包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容”，業(yè)主與建設(shè)單位之間不存在關(guān)于受前期物業(yè)服務(wù)合同約束的合意，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主并不具有當(dāng)然的約束力。如果物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，并且業(yè)主也接受了物業(yè)服務(wù)，則可認(rèn)定雙方之間存在事實上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。

在普通的物業(yè)服務(wù)合同中，《民法典》第九百三十九條要求“業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同……”。據(jù)此，要求業(yè)主大會依法選聘物業(yè)服務(wù)人，所謂的“業(yè)主大會依法選聘”，即符合《民法典》第二百七十八條所要求的條件。(11)《海南自力投資有限公司訴海南華鑫物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理承包合同糾紛案》(《最高人民法院公報》1999年第1期)中認(rèn)為，物業(yè)管理權(quán)應(yīng)當(dāng)由物的所有權(quán)人(即業(yè)主)決定，如果住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位，擅自與物業(yè)公司簽訂合同，借機收取承包金，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，該合同應(yīng)為無效。如果有充分證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)人的選聘、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂并非業(yè)主大會依據(jù)法定程序決議通過，而是業(yè)主委員會擅自訂立。此時，業(yè)主有權(quán)依據(jù)民法典第二百八十條第二款以業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益為由，請求法院予以撤銷。(12)《萬震宇訴新天地華庭業(yè)主委員會、謝斌全、譚文義、王群勇業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案》，《人民司法·案例》2011年第2期。但是，業(yè)主委員會的法定性和代表性決定了業(yè)主委員會擁有對外代表權(quán)，故可以類推適用第五百零四條關(guān)于越權(quán)代表的規(guī)則，除相對人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其超越權(quán)限外，物業(yè)服務(wù)合同對全體業(yè)主發(fā)生效力。(13)《寧波市鎮(zhèn)海鼎天物業(yè)管理有限公司訴寧波市北侖加貝購物俱樂部物業(yè)管理糾紛案》(《人民法院案例選》2010年第1期)：“業(yè)主委員會的法定性和代表性決定了業(yè)主委員會擁有對外代表權(quán)，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力，業(yè)主委員會是否正確執(zhí)行業(yè)主大會的決定并不影響其對外代表權(quán)?！边@里已經(jīng)隱含了適用越權(quán)代表規(guī)則的可能性。同時，在訴訟程序上，如果業(yè)主以此為由拒絕支付物業(yè)費，可以考慮釋明由其另案訴訟物業(yè)服務(wù)合同的約束力問題，同時中止前一個案件的審理。同時，在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)過業(yè)主大會追認(rèn)的，物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)然對全體業(yè)主發(fā)生效力。如果業(yè)主大會做出選聘物業(yè)服務(wù)人的決定侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷；但即使撤銷了業(yè)主大會的上述決定，該撤銷也并不能對抗善意的物業(yè)服務(wù)人。另外，如果競聘的物業(yè)服務(wù)人均無法達(dá)到法定的表決要求，那么業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定，與得票最多的競聘物業(yè)服務(wù)人訂立的臨時物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)能夠?qū)I(yè)主發(fā)生法律約束力。(14)《成都永誠物業(yè)有限責(zé)任公司訴江華社區(qū)業(yè)主委員會、第三人成都龍泉江華物業(yè)有限責(zé)任公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案》，《人民法院案例選》2011年第1期。

二、物業(yè)服務(wù)人公開的服務(wù)承諾

《民法典》第九百三十八條第一款規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同一般包含的內(nèi)容，這是一種倡導(dǎo)性規(guī)范。但是，結(jié)合物業(yè)服務(wù)合同的集體合同特點，物業(yè)服務(wù)人通常會公開作出服務(wù)承諾，這會成為業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)人的重要依據(jù)，也是業(yè)主維護(hù)其權(quán)益的根據(jù)，有助于合理擴充物業(yè)服務(wù)人應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的依據(jù)范圍，維護(hù)業(yè)主的合理信賴，同時未不合理地額外增加物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)。(15)參見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，北京：人民法院出版社2009年版，第274頁。因此，《民法典》第九百三十八條第二款吸收《物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》第三條第二款而作出規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

該款的構(gòu)成要件，具體如下。第一，物業(yè)服務(wù)人作出服務(wù)承諾。服務(wù)承諾是物業(yè)服務(wù)人單方作出的對所提供物業(yè)服務(wù)的承諾。其中，物業(yè)服務(wù)人單方制訂的服務(wù)細(xì)則，即對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的具體實施細(xì)則，也可以被理解為服務(wù)承諾的一種。作出承諾的主體必須是物業(yè)服務(wù)人，而不是建設(shè)單位。實踐中，很多房地產(chǎn)項目以送閣樓、地下室、減免物業(yè)費等方式促銷，這并非物業(yè)服務(wù)人作出的服務(wù)承諾。第二，服務(wù)承諾是物業(yè)服務(wù)人的真實意思表示，并且無影響效力的其他事由。第三，服務(wù)承諾是物業(yè)服務(wù)人公開作出的。例如，在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行了公示，這里無須考慮公開時間是物業(yè)服務(wù)合同簽訂前還是履行過程中。當(dāng)然，只要物業(yè)服務(wù)人公開作出，無論其是否在小區(qū)內(nèi)公示都無關(guān)緊要。第四，服務(wù)承諾的內(nèi)容具體確定。第五，服務(wù)承諾的內(nèi)容有利于業(yè)主。服務(wù)承諾的內(nèi)容五花八門，許多可能只是物業(yè)服務(wù)人內(nèi)部的操作規(guī)程或工作標(biāo)準(zhǔn)，如果泥沙俱下一律被認(rèn)為是物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的一部分，這會使得業(yè)主被動接受物業(yè)服務(wù)人自己制定的不利標(biāo)準(zhǔn)，不利于業(yè)主權(quán)益的維護(hù)，也違背了意思自治所要求的不利益必須獲得明確同意的基本原則。

該款的法律效果是，符合上述要件的服務(wù)承諾為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分?？梢钥紤]的基礎(chǔ)是《民法典》第四百七十三條第二款，此類服務(wù)承諾符合要約的規(guī)定，同時對物業(yè)服務(wù)合同的訂立、延續(xù)和物業(yè)服務(wù)費的價格有影響，因此可認(rèn)為物業(yè)服務(wù)人有經(jīng)受要約人承諾即受約束的意思，根據(jù)交易習(xí)慣和利益衡量，業(yè)主此時通過行為或者沉默的方式表明了承諾。因此，這些服務(wù)承諾為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。這意味著，物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)是否符合約定，也要考慮這些服務(wù)承諾。

三、業(yè)主與業(yè)主委員會之間的關(guān)系

雖然《民法典》并未對業(yè)主委員會的民事主體地位和訴訟主體資格作出明確規(guī)定，但業(yè)主委員會具有業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)的法律地位。同時，業(yè)主委員會的訴訟主體資格主要體現(xiàn)在以下方面，同時由主要負(fù)責(zé)人作為代表人。

第一，根據(jù)《民法典》第二百八十六條第二款，業(yè)主委員會對任意棄置垃圾等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復(fù)原狀、賠償損失。業(yè)主委員會可以成為上述案件的適格原告。

第二，根據(jù)《民法典》第二百八十條第一款，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。業(yè)主委員會可以成為上述案件的適格被告。

第三，《物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》規(guī)定了以下情形中業(yè)主委員會可以作為原告。(1)第二條第一款規(guī)定，符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；(二)物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。(2)第八條第一款規(guī)定，業(yè)主大會按照法定程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。(3)第十條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。上述規(guī)定肯定了業(yè)主委員會的原告主體資格。業(yè)主委員會得以原告身份提起的訴訟，都與物業(yè)服務(wù)密切相關(guān)，且都涉及業(yè)主的共同利益。業(yè)主委員會提起訴訟是為了業(yè)主的共同利益，因此，訴訟的法律后果應(yīng)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。據(jù)此，還可認(rèn)為，物業(yè)管理人違反合同約定損害業(yè)主共同利益的其他情形，例如，物業(yè)管理人違約或違規(guī)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備營利，損害業(yè)主共同利益的情形，或者涉及業(yè)主共同利益的信息資料，業(yè)主委員會要求公開、查閱的，業(yè)主委員會都可以作為原告。(16)《北京市昌平區(qū)回龍觀金達(dá)園小區(qū)業(yè)主委員會訴北京華特物業(yè)管理發(fā)展有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案》(《人民法院案例選》2015年第4期)：“涉及業(yè)主公共利益的信息資料，業(yè)主委員會主張要求公開、查閱的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法準(zhǔn)許。”

在上述業(yè)委會作為原告的情形中，由于涉及業(yè)主的共同利益，業(yè)主委員會已經(jīng)作為原告提起訴訟的，單個業(yè)主的權(quán)利此時受到限制，業(yè)主此時不能作為共同原告參加訴訟。業(yè)主委員會起訴且法院已經(jīng)受理后，業(yè)主又以相同的事實和理由起訴的，不予受理。(17)《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)》第八條、浙江省高級人民法院民一庭《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件適用法律若干問題的意見(試行)》第六條。這有助于避免業(yè)主委員會與業(yè)主重復(fù)起訴。(18)最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，北京：人民法院出版社2009年版，第270頁。經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)，業(yè)主委員會在訴訟中可以承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行和解，提起反訴或者上訴。但是，如果未依法成立業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會怠于提起訴訟的，可以考慮參照適用《公司法》中的股東派生訴訟規(guī)定，由一定比例的業(yè)主以自己的名義提起訴訟，或者經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主也有權(quán)以自己的名義提起訴訟。(19)浙江省高級人民法院民一庭《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件適用法律若干問題的意見(試行)》第四條。

同時，如果物業(yè)服務(wù)人侵害的權(quán)益僅涉及單個業(yè)主或部分業(yè)主的，此時因為不涉及業(yè)主的共同利益，因此業(yè)委會無權(quán)提起訴訟，依據(jù)《民法典》第二百八十七條，應(yīng)當(dāng)由單個業(yè)主或部分業(yè)主作為原告提起訴訟。(20)上海市高級人民法院民一庭《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問題的解答》第七條。采取上述觀點的參見江蘇省高級人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件若干問題的意見》第十四條：“為維護(hù)全體業(yè)主的利益，業(yè)主委員會具有訴訟主體資格。業(yè)主委員會承擔(dān)的民事責(zé)任以及為訴訟所支出的費用，由全體業(yè)主承擔(dān)。”“業(yè)主委員會怠于起訴、應(yīng)訴或者作為第三人參加訴訟的，經(jīng)專有部分建筑面積占建筑區(qū)劃內(nèi)總建筑面積過半數(shù)且人數(shù)占全體業(yè)主過半數(shù)的業(yè)主同意的業(yè)主可以自己的名義起訴、應(yīng)訴或者作為第三人參加訴訟，業(yè)主大會議事規(guī)則或管理規(guī)約另有約定的除外。”“沒有成立業(yè)主委員會的，由全體業(yè)主起訴、應(yīng)訴或者作為第三人參加訴訟?！薄耙驑I(yè)主的專屬權(quán)益而發(fā)生的物業(yè)服務(wù)合同糾紛，應(yīng)當(dāng)由該業(yè)主起訴、應(yīng)訴或者作為第三人參加訴訟。”

同樣，按照法律規(guī)定，業(yè)委會成為被告的情形較少。物業(yè)服務(wù)人一般不能起訴業(yè)委會。物業(yè)服務(wù)人因業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同的約定而起訴業(yè)主委員會或要求將業(yè)主委員會列為共同被告的，不應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。但是，物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主委員會因雙方所簽訂物業(yè)服務(wù)合同中涉及業(yè)主共同權(quán)益的事項發(fā)生爭議，物業(yè)服務(wù)人對業(yè)主委員會提起訴訟的，應(yīng)予受理；業(yè)主委員會怠于應(yīng)訴的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。(21)浙江省高級人民法院民一庭《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件適用法律若干問題的意見(試行)》第五條。業(yè)主委員會及經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主參加有關(guān)訴訟的訴訟費用、訴訟風(fēng)險和后果由全體業(yè)主共同承擔(dān)。(22)上海市高級人民法院民一庭《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問題的解答》第2條。法院裁判結(jié)果涉及業(yè)主委員會依法承擔(dān)財產(chǎn)給付責(zé)任的，可由業(yè)主大會賦予業(yè)主委員會自行管理的資金及其他合法收益支付；不足部分由業(yè)主按照專有部分占建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物總面積的比例分擔(dān)。(23)浙江省高級人民法院民一庭《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件適用法律若干問題的意見(試行)》第九條。

四、業(yè)主支付物業(yè)費的義務(wù)

(一)支付義務(wù)主體

在物業(yè)服務(wù)合同中，業(yè)主所負(fù)有的主給付義務(wù)就是向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費，因此，業(yè)主負(fù)有按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費的合同義務(wù)，《民法典》第九百四十四條第一款對此予以了明確規(guī)定。

既然物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有法律約束力，那么負(fù)有支付物業(yè)費義務(wù)的主體就是業(yè)主。(24)《無錫市春江花園業(yè)主委員會訴上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司等物業(yè)管理糾紛案》(《最高人民法院公報》2010年第5期)：“業(yè)主委員會代表全體業(yè)主向物業(yè)公司主張的物業(yè)收益分配，債權(quán)債務(wù)雙方當(dāng)事人系業(yè)主委員會和物業(yè)公司，而物業(yè)公司主張用于抵銷的部分業(yè)主所欠物業(yè)管理費債權(quán)人雖然是物業(yè)公司，但債務(wù)人系部分業(yè)主，而非業(yè)主委員會，也非全體業(yè)主。因此，兩個債權(quán)債務(wù)關(guān)系的主體不同，因此，物業(yè)公司不得就此主張抵銷?！币罁?jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛解釋》第一條規(guī)定，業(yè)主包括了以下幾類：(1)依法登記取得建筑物專有部分所有權(quán)者；(2)即使未登記，但依據(jù)《民法典》第二百二十九至二百三十一條規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)者；(3)基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人。除此之外，基于物業(yè)服務(wù)合同的集體合同特點，為降低締約成本，有必要擴大物業(yè)費支付義務(wù)主體，因此還包括以下特殊的支付義務(wù)主體。

1.建設(shè)單位

建設(shè)單位也屬于上述第二類業(yè)主，但是，這里涉及建設(shè)單位和業(yè)主支付物業(yè)費義務(wù)的時間節(jié)點，故有必要專門論述。《物業(yè)管理條例》第四十一條第二款規(guī)定：“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納?！薄段飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十六條進(jìn)一步規(guī)定：“納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納?！睋?jù)此，在建設(shè)單位因為自己原因而未將專有部分交付給買受人之前，建設(shè)單位就負(fù)有支付物業(yè)費的義務(wù)，例如不符合交付條件而通知交付，導(dǎo)致買受人不受領(lǐng)。(25)另外，《建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛解釋》第十七條規(guī)定：“本解釋所稱建設(shè)單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物業(yè)后，以自己名義對外銷售的包銷人?！碑?dāng)然，建設(shè)單位可與業(yè)主在不違反法律強制性規(guī)定前提下，約定物業(yè)費于其他合理時點轉(zhuǎn)移由業(yè)主負(fù)擔(dān)，但該約定因涉及義務(wù)之轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理公司確認(rèn)并同意，才對物業(yè)管理公司產(chǎn)生約束力。(26)福建省廈門市海滄區(qū)人民法院(2012)海民初字第438號民事判決書。

2.物業(yè)承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人

《物業(yè)管理條例》第四十一條第一款規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。”《物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》第七條據(jù)此規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”這里所謂的物業(yè)使用人，應(yīng)當(dāng)是指經(jīng)過業(yè)主同意而有權(quán)使用物業(yè)的人，不應(yīng)當(dāng)包括未經(jīng)業(yè)主同意使用物業(yè)的人，包括承租人、借用人等他主占有人，也包括與業(yè)主訂立了房屋買賣合同，已經(jīng)交付但未取得房屋所有權(quán)人的買受人。

物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力，但是物業(yè)使用人并非物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，因此，物業(yè)使用人并不當(dāng)然負(fù)有支付物業(yè)費的義務(wù)。如果物業(yè)使用人與業(yè)主對支付物業(yè)費的義務(wù)沒有約定，或者明確約定由業(yè)主支付物業(yè)費，那么業(yè)主當(dāng)然是支付物業(yè)費的義務(wù)主體，物業(yè)使用人并非支付義務(wù)主體。如果業(yè)主與物業(yè)使用人明確約定由物業(yè)使用人支付物業(yè)費，業(yè)主不再支付物業(yè)費，且這經(jīng)過了物業(yè)服務(wù)人的明確同意，則可以認(rèn)為是《民法典》第五百五十一條所規(guī)定的債務(wù)轉(zhuǎn)移，此時，物業(yè)服務(wù)人僅能請求物業(yè)使用人支付物業(yè)費，而無權(quán)請求業(yè)主支付物業(yè)費。

最為困難也最為常見的情形是，業(yè)主與物業(yè)使用人明確約定由物業(yè)使用人支付物業(yè)費，且未經(jīng)物業(yè)服務(wù)人同意的情形；或者雖然明確約定由物業(yè)使用人支付物業(yè)費，但并未約定業(yè)主不再支付物業(yè)費。此時，不能對物業(yè)服務(wù)人增加不利，業(yè)主不能輕易擺脫支付物業(yè)費的義務(wù)，據(jù)此可以理解為《民法典》第五百五十二條所規(guī)定的債務(wù)加入。正當(dāng)性在于，物業(yè)使用人支付物業(yè)費的義務(wù)在于其意思表示，且其實際享受了物業(yè)服務(wù)，而業(yè)主仍然負(fù)有支付物業(yè)費的連帶責(zé)任是因為物業(yè)服務(wù)合同的約定。(27)最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，北京：人民法院出版社2009年版，第317—318頁；施建紅：《未實際占有物業(yè)業(yè)主無拒付物業(yè)費但享有收益的抗辯權(quán)》，《人民司法·案例》2016年第35期。因此，將之理解為債務(wù)加入，對物業(yè)使用人和業(yè)主利益并無損失，因為其本來就負(fù)有支付的義務(wù)，僅僅是支付的對象不同而已，同時對物業(yè)服務(wù)人更為有利。

如果將之理解為債務(wù)加入，那么業(yè)主和物業(yè)使用人就支付物業(yè)費負(fù)有連帶債務(wù)，但連帶債務(wù)的范圍和金額應(yīng)當(dāng)受到物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主與物業(yè)使用人約定的雙重限制。(28)最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，北京：人民法院出版社2009年版，第319—320頁。即使業(yè)主和物業(yè)使用人之間約定僅物業(yè)使用人支付物業(yè)費，這種約定并不能對抗物業(yè)服務(wù)人，他們對物業(yè)服務(wù)人仍然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶債務(wù)，僅僅是業(yè)主在承擔(dān)了連帶債務(wù)后有權(quán)按照約定向物業(yè)使用人追償。這里應(yīng)當(dāng)適用《民法典》第五百五十二條以下關(guān)于債務(wù)加入的規(guī)則，同時也要適用《民法典》第五百一十八條以下關(guān)于連帶債務(wù)的一般規(guī)則。例如，物業(yè)使用人可以依據(jù)《民法典》第五百五十三條的規(guī)定，主張業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人的合法抗辯。但是，物業(yè)使用人因為業(yè)主違反其與自己訂立的合同所產(chǎn)生的對業(yè)主的抗辯權(quán)，是否可以向物業(yè)服務(wù)人主張該抗辯？考慮到物業(yè)服務(wù)合同的特殊情形，物業(yè)服務(wù)人仍可以請求業(yè)主支付物業(yè)費，其利益仍然能夠得到保障，似乎應(yīng)當(dāng)允許物業(yè)使用人提出此等抗辯，除非物業(yè)服務(wù)人和物業(yè)使用人另有其他約定。(29)參見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，北京：人民法院出版社2009年版，第322—323頁。

3.物業(yè)繼受人

物業(yè)繼受人對其成為業(yè)主后的物業(yè)費自然負(fù)有支付義務(wù)?！段飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十五條第三款規(guī)定：“物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金?！钡?，原業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)人物業(yè)費時，物業(yè)繼受人是否具有支付義務(wù)？一種觀點認(rèn)為，新業(yè)主所繼受的是法律或者規(guī)約所規(guī)定的義務(wù)，例如規(guī)約所約定的繳納物業(yè)費的義務(wù)本身。(30)陳佳：《物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)費請求權(quán)研究》，《河北法學(xué)》2010年第5期，第58—59頁。另一種觀點認(rèn)為，繼受人于繼受區(qū)分所有權(quán)之前有義務(wù)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)查詢其前手物業(yè)費之交納情況，如若物業(yè)服務(wù)人不能夠向繼受人主張，而物業(yè)又已經(jīng)轉(zhuǎn)入其名下，追繳物業(yè)費將更難實現(xiàn)，最終會損害其他業(yè)主的利益。因而應(yīng)當(dāng)突破物權(quán)和債權(quán)的區(qū)分，從公平的角度出發(fā)，承認(rèn)繼受人需要繼受其前手所拖欠的物業(yè)費繳納義務(wù)。(31)王利明：《合同法研究》(第四卷)，北京：中國人民大學(xué)出版社2017年版，第168頁；謝哲勝：《公寓管理費繳納義務(wù)的繼受》，《月旦法學(xué)教室》2005年第37期，第13頁。此時，可以區(qū)分新業(yè)主是否知道或者應(yīng)當(dāng)知道原業(yè)主拖欠物業(yè)費，如果新業(yè)主知道或者應(yīng)當(dāng)知道，對原業(yè)主拖欠的物業(yè)費應(yīng)當(dāng)負(fù)有支付義務(wù)，那么可以督促新業(yè)主簽訂和履行合同時了解相關(guān)情況并做出相應(yīng)安排，此時類似于“物上債務(wù)”。當(dāng)然，新業(yè)主可以依據(jù)其與原業(yè)主之間的合同請求原業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。

業(yè)主死亡時，應(yīng)區(qū)分不同情況。第一，訴爭的欠費期間發(fā)生在業(yè)主死亡之前，欠付的物業(yè)費屬于業(yè)主生前債務(wù)，由業(yè)主遺產(chǎn)的繼承人或者受遺贈人負(fù)責(zé)清償，清償債務(wù)以遺產(chǎn)實際價值為限。超過遺產(chǎn)實際價值部分，繼承人自愿償還的不在此限。第二，訴爭的欠費期間發(fā)生在業(yè)主死亡之后，欠付的物業(yè)費屬于繼承房產(chǎn)的繼承人或者接受遺贈的受遺贈人的債務(wù)，由繼承房產(chǎn)的繼承人或者接受遺贈的受遺贈人負(fù)責(zé)清償。第三，訴爭的欠費期間部分發(fā)生在業(yè)主死亡之前，部分發(fā)生在業(yè)主死亡之后，以業(yè)主死亡時間為分界點，確定欠費清償義務(wù)人。第四，業(yè)主的繼承人或者受遺贈人人數(shù)在2人以上，且均不放棄繼承權(quán)或者接受遺贈，但繼承人或者受遺贈人之間尚未就遺產(chǎn)如何處理達(dá)成一致意見，鑒于繼承人或者受遺贈人各自的繼承份額或者受遺贈份額尚未確定，物業(yè)費可由所有繼承人或者受遺贈人共同負(fù)擔(dān)，負(fù)連帶責(zé)任。待各自的繼承份額或者受遺贈份額確定后，如果其中個人對物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的責(zé)任超出其應(yīng)承擔(dān)的份額，可以向其他連帶責(zé)任人追償。

(二)業(yè)主支付物業(yè)費的抗辯事由

1.未接受或者無須接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)不能作為抗辯事由

既然物業(yè)服務(wù)合同是集體合同，業(yè)主作為業(yè)主團(tuán)體的一員，享有接受物業(yè)服務(wù)人提供的物業(yè)服務(wù)的權(quán)利，但是單個業(yè)主的權(quán)利也要因此受到一定的限制。據(jù)此，《民法典》第九百四十四條第一款中規(guī)定，業(yè)主不得以未接受或者無須接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由抗辯。

首先，業(yè)主不得以未接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由抗辯。在實踐中，空置房的業(yè)主經(jīng)常以其未入住小區(qū)，未享受物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)費；有的業(yè)主以其長期出差、出國為由，主張未享受物業(yè)服務(wù)而拒交物業(yè)費；也有業(yè)主以其未享受物業(yè)人提供的某項服務(wù)，如小區(qū)臨時停車服務(wù)、信件或報紙遞送服務(wù)等為由拒交物業(yè)費。(32)熊進(jìn)光：《物業(yè)服務(wù)合同抗辯權(quán)的行使與限制》，《現(xiàn)代法學(xué)》2010年第3期，第172頁。業(yè)主不得以此為由抗辯。

其次，業(yè)主不得以無須接受或者放棄相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由抗辯。業(yè)主不得以不乘電梯、無需保潔或安保為由而拒絕繳納電梯使用費、保潔費等物業(yè)費，也不得以無須享受小區(qū)提供的公共健身與娛樂設(shè)施服務(wù)為由，拒交物業(yè)公司因管理這些公共設(shè)施所支出的費用；同樣，也不得以放棄一些權(quán)利而拒絕支付物業(yè)費，民法典第二百七十三條第一款就明確規(guī)定，業(yè)主不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

之所以如此規(guī)定的原因在于：第一，物業(yè)服務(wù)人并未違約；第二，共有部分的管理和利用以全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人以團(tuán)體意思決議，而不能以單個區(qū)分所有權(quán)人的個體意思為準(zhǔn)，各個區(qū)分所有權(quán)人之間不再是簡單的財產(chǎn)共有關(guān)系，而是相互依存、相互協(xié)助的共同生活關(guān)系。(33)參見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，北京：人民法院出版社2009年版，第310—311頁；王利明：《合同法研究》(第四卷)，北京：中國人民大學(xué)出版社2017年版，第177頁。

2.物業(yè)服務(wù)人未按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)作為抗辯事由

首先，抗辯所涉事由屬于物業(yè)服務(wù)人所提供物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容。有的業(yè)主提出的抗辯事由，如房屋質(zhì)量存在問題或者供暖溫度不達(dá)標(biāo)，這屬于房屋買賣合同或者供用熱力合同法律關(guān)系范疇，并非物業(yè)服務(wù)人所提供物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，這些抗辯事由不構(gòu)成拒絕交納或者要求減少交納物業(yè)費的合法抗辯。例如，《物業(yè)管理條例》第三十一條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。”第五十一條第一款規(guī)定：“供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任?！边@些都不屬于物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)的范圍。但是，《物業(yè)管理條例》第四十四條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用；同時，物業(yè)服務(wù)人可以接受委托代收。如果物業(yè)服務(wù)人與電、水、氣、熱等供應(yīng)部門因代收代繳發(fā)生爭議，致使供應(yīng)部門停止電、水、氣、熱等供應(yīng)給業(yè)主造成損失的，業(yè)主有權(quán)請求供應(yīng)部門履行義務(wù)并賠償損失，但也有權(quán)選擇要求物業(yè)服務(wù)人履行合同義務(wù)，賠償損失，并拒絕支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費；物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)賠償責(zé)任后，認(rèn)為自己沒有過錯的，有權(quán)向有關(guān)責(zé)任人追償。(34)參見《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)》第二十九條。同時，《物業(yè)管理條例》第四十三條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。”這意味著，物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)項目，需要業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同之外約定，業(yè)主不能以該服務(wù)項目未按照約定提供為由拒交物業(yè)費。

其次，業(yè)主拒交物業(yè)費的此種抗辯必須有正當(dāng)理由。小區(qū)業(yè)主常以物業(yè)服務(wù)人未全面履行提供物業(yè)服務(wù)的義務(wù)，或者提供的物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)為由拒交物管費，如小區(qū)車輛亂停亂放無人管理、綠化帶被其他業(yè)主用來種菜無人制止、小區(qū)垃圾未及時清理、保安擅離崗位或值班時睡覺、共有部分未予及時維修等。在物業(yè)服務(wù)合同中，認(rèn)定物業(yè)服務(wù)人是否按照約定和有關(guān)規(guī)定提供了物業(yè)服務(wù)，存在諸多難點。因為業(yè)主人數(shù)眾多，其對物業(yè)服務(wù)人是否履行了義務(wù)常有“以偏概全”的問題，(35)《杭州錢塘物業(yè)管理有限公司訴王林鳳物業(yè)服務(wù)合同糾紛案》，《人民法院案例選》2015年第4期：“物業(yè)服務(wù)的對象系小區(qū)全體業(yè)主，個別業(yè)主對物業(yè)服務(wù)合同履行所持異議不能代表全體業(yè)主的意見，不足以作為個別業(yè)主不繳納物業(yè)費的合理理由?！比绻麡I(yè)主任意地以此為由拒交物業(yè)費，會使得物業(yè)服務(wù)人失去收入來源，經(jīng)營困難，最終導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量降低，妨害物業(yè)服務(wù)人的正常經(jīng)營，由此損害小區(qū)環(huán)境，妨害業(yè)主的正常生活。(36)熊進(jìn)光：《物業(yè)服務(wù)合同抗辯權(quán)的行使與限制》，《現(xiàn)代法學(xué)》2010年第3期，第171頁。此時應(yīng)當(dāng)對業(yè)主的此種抗辯予以細(xì)致認(rèn)定。

依據(jù)《民法典》第五百二十五條以下規(guī)定所產(chǎn)生的履行抗辯權(quán)以義務(wù)之間具有對價關(guān)系為前提，而對價關(guān)系的判定需要在個案中結(jié)合誠信原則予以判斷。業(yè)主以物業(yè)服務(wù)人未按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)作為抗辯事由，行使履行抗辯權(quán)，應(yīng)當(dāng)以雙方義務(wù)之間具有符合誠信原則的對價關(guān)系為前提。據(jù)此，《物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》第六條規(guī)定了業(yè)主行使抗辯必須以具有“正當(dāng)理由”為前提，這限定在物業(yè)服務(wù)人不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者業(yè)主不交物業(yè)費具有其他正當(dāng)?shù)摹⒑侠淼睦碛伞?37)參見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，北京：人民法院出版社2009年版，第310頁；姚輝、段睿：《物業(yè)服務(wù)合同履行的相關(guān)法律問題研究》，《法律適用》2010年第1期，第39頁。相關(guān)案例，《廈門市創(chuàng)優(yōu)物業(yè)管理有限公司訴莊建平物業(yè)服務(wù)合同糾紛案》，《人民法院案例選》2013年第1期。在舉證責(zé)任方面，如果業(yè)主提出物業(yè)服務(wù)人某一項或某幾項服務(wù)義務(wù)未履行時，根據(jù)證據(jù)規(guī)則的一般規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)承擔(dān)其已依約履行的舉證責(zé)任。如果業(yè)主承認(rèn)物業(yè)服務(wù)人履行了服務(wù)義務(wù)，但提出物業(yè)服務(wù)人在履行義務(wù)時存在瑕疵，在這種情況下，可考慮由業(yè)主承擔(dān)履行義務(wù)存在瑕疵的舉證責(zé)任。當(dāng)然，法院在審理此類案件時應(yīng)綜合個案具體情況依法確定舉證責(zé)任的分配，以平等保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。例如，大多數(shù)業(yè)主均提出了某項服務(wù)履行不達(dá)標(biāo)，則一般可以認(rèn)定；如果僅僅是個別業(yè)主主張，則應(yīng)當(dāng)更為慎重地認(rèn)定。如果業(yè)主出具了小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的滿意度測評等相對客觀的證據(jù)，可以據(jù)此評判大多數(shù)業(yè)主對于小區(qū)服務(wù)質(zhì)量的意見，法院也可據(jù)此認(rèn)定物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)瑕疵程度。(38)羊震：《物業(yè)服務(wù)合同履行中業(yè)主抗辯權(quán)的行使規(guī)則》，《人民司法·應(yīng)用》2017年第22期，第43頁。同時，必要時可以引入第三方質(zhì)量評估監(jiān)理。

如果物業(yè)服務(wù)人達(dá)到根本違約程度，連基本的物業(yè)服務(wù)都難以提供，或者物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)項目和質(zhì)量與合同約定標(biāo)準(zhǔn)差距明顯，一般可以認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)人未達(dá)標(biāo)并且構(gòu)成根本違約，此時業(yè)主可以拒絕支付或者要求減少物業(yè)費。(39)張永：《物業(yè)服務(wù)瑕疵程度的認(rèn)定》，《人民司法·應(yīng)用》2016年第23期，第52頁。如果物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)提供物業(yè)服務(wù)，僅僅是在服務(wù)的某些環(huán)節(jié)、個別區(qū)域做得不夠好，存在一般瑕疵，例如少量照明設(shè)備損壞、電梯偶爾無法正常運行，那么因不構(gòu)成根本性違約而不足以成為業(yè)主拒交全部物業(yè)費的合法理由，但可以成為判定物業(yè)服務(wù)企業(yè)減收相應(yīng)物業(yè)費的依據(jù)，也即業(yè)主以物業(yè)服務(wù)人違約為由依據(jù)第五百八十二條規(guī)定請求“減少價款或者報酬”。(40)參見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，北京：人民法院出版社2009年版，第314頁。

但是，是否酌減物業(yè)費，應(yīng)當(dāng)針對當(dāng)事人訴爭的物業(yè)服務(wù)事項，根據(jù)雙方舉證質(zhì)證情況，將物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)的實際情況與物業(yè)服務(wù)合同所約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對照。對于物業(yè)服務(wù)存在瑕疵但情節(jié)明顯輕微的，不宜直接扣減物業(yè)費；對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與合同約定差距明顯且屬長期持續(xù)狀態(tài)的，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)酌減物業(yè)費。

如果物業(yè)管理費用是分不同項目收取的，則業(yè)主僅能就物業(yè)管理企業(yè)未盡職責(zé)部分的費用行使抗辯權(quán)，而不能以拒交全部物業(yè)管理費用的方式行使抗辯權(quán)。但物業(yè)管理企業(yè)拒收部分物業(yè)管理費的除外實踐中，常見的應(yīng)予酌減物業(yè)費的情形主要有：(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備沒有盡到日常維護(hù)的義務(wù)；(2)小區(qū)綠化情況明顯達(dá)不到合同約定的綠地養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；(3)對于公共區(qū)域的秩序未予維護(hù)、對公共財產(chǎn)的看管未能盡到必要的注意義務(wù)；(4)對于電梯的養(yǎng)護(hù)、運行、維護(hù)沒有盡到義務(wù)等。但是，如果物業(yè)服務(wù)人沒有按照規(guī)定公開物業(yè)收支情況，侵害了業(yè)主的知情權(quán)，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以公開，但業(yè)主以此為由要求減少物業(yè)費，一般不予支持。

同時，在酌減物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)盡量明確酌減比例的參考標(biāo)準(zhǔn)。目前已經(jīng)有相關(guān)的地方性規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)對于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評價體系作出了規(guī)定，審判實踐中可以予以參照。如《南京市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)》將南京市普通住宅物業(yè)服務(wù)項目根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求和設(shè)施設(shè)備配置等情況分為五項，分別是綜合管理服務(wù)，公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)，公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)，公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)。該標(biāo)準(zhǔn)前四項分別劃分為五個服務(wù)等級(從一級至五級，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)從低到高)，每個等級對應(yīng)一個收費標(biāo)準(zhǔn)；第五項共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)分為9個子項，各子項根據(jù)具體情況分為三類(從一類至三類，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)從低到高)或不分類，每一個類別對應(yīng)一個收費標(biāo)準(zhǔn)。若物業(yè)服務(wù)人的收費系某級某類標(biāo)準(zhǔn)，則當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)某項服務(wù)出現(xiàn)重大瑕疵時，可以相應(yīng)地扣減該服務(wù)類別所占的比例。(41)羊震：《物業(yè)服務(wù)合同履行中業(yè)主抗辯權(quán)的行使規(guī)則》，《人民司法·應(yīng)用》2017年第22期，第43頁。上海市高級人民法院民一庭《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問題的解答》第十五條中規(guī)定：“如果物業(yè)管理費用是分不同項目收取的，則業(yè)主僅能就物業(yè)管理企業(yè)未盡職責(zé)部分的費用行使抗辯權(quán)，而不能以拒交全部物業(yè)管理費用的方式行使抗辯權(quán)。但物業(yè)管理企業(yè)拒收部分物業(yè)管理費的除外?！?/p>

3.物業(yè)服務(wù)人違規(guī)收費作為抗辯事由

關(guān)于物業(yè)費的標(biāo)準(zhǔn)，在第九百三十八條中已經(jīng)論述，《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》已經(jīng)做出了明確的規(guī)定。物業(yè)服務(wù)人的收費依據(jù)，包括法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)以及部門規(guī)章，但是，地方政府規(guī)章無權(quán)就物業(yè)費的收取標(biāo)準(zhǔn)做出規(guī)定。如果物業(yè)服務(wù)人違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章的規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費，按照《物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》第五條的明確規(guī)定，業(yè)主有權(quán)以違規(guī)收費為由提出抗辯，同時，也有權(quán)請求物業(yè)服務(wù)人退還其已收取的違規(guī)費用。例如，《物業(yè)管理條例》第四十四條第二款規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收錢款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用”，同時《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十七條中規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向委托單位收取手續(xù)費。再例如，如果公共費用分?jǐn)偛缓侠碇虏糠謽I(yè)主拒絕交費，應(yīng)按相關(guān)規(guī)定在合理確定各業(yè)主應(yīng)攤費用基礎(chǔ)上，確定其費用；如業(yè)主多支付了應(yīng)攤費用，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)予返還。(42)《海安天寶物業(yè)有限公司訴徐培術(shù)、袁麗麗物業(yè)服務(wù)合同糾紛案》(《人民司法·案例》2018年第29期)：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于物業(yè)服務(wù)合同對小區(qū)停車位進(jìn)行管理是應(yīng)盡的合同義務(wù)，不因管理行為當(dāng)然獲得收取停車費的權(quán)利。如其收費既無物業(yè)服務(wù)合同依據(jù)，又無停車位權(quán)利人的授權(quán)，業(yè)主以其擅自擴大收費范圍、違規(guī)收費為由抗辯的，人民法院應(yīng)予支持?！?/p>

審判實踐中，對于個案中能否啟動物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)的評估，并將評估報告作為法院審查認(rèn)定物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，存在不同的認(rèn)識。有的觀點認(rèn)為：第一，司法實踐中發(fā)生的常常是物業(yè)服務(wù)人和個別業(yè)主之間的物業(yè)費糾紛，關(guān)于物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的評估是由個案當(dāng)事人提出申請進(jìn)而由法院委托進(jìn)行的，其結(jié)論只對個案的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人具有約束力；其他業(yè)主未進(jìn)入訴訟，無法就物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)問題陳述意見，故該評估結(jié)論對其他業(yè)主沒有約束力，否則，會剝奪其他業(yè)主的程序權(quán)利。第二，其他業(yè)主可能事實上按照其他物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納了物業(yè)服務(wù)費用，但其交納的費用與個案評估報告確定的標(biāo)準(zhǔn)不一致，這就可能引發(fā)同小區(qū)內(nèi)的業(yè)主提起新的訴訟，從而導(dǎo)致不好的社會效果。但也有觀點認(rèn)為：第一，評估報告可以作為認(rèn)定市場價格的重要依據(jù)，因此能夠在審判實踐中適用。第二，物業(yè)服務(wù)具有公共性，面向的是不特定的多數(shù)業(yè)主，雖然是在個案中評估物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)，但評估的是物業(yè)服務(wù)人對全體業(yè)主而非訴訟中個別業(yè)主所提供物業(yè)服務(wù)的情況，故除非其他業(yè)主有特殊情況，否則個案評估的物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)對其他業(yè)主也具有約束力。第三，如果部分業(yè)主已經(jīng)按照不同的物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)服務(wù)人支付了物業(yè)服務(wù)費用，那這是部分業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人就二者之間私權(quán)利的處分，具有相對性，對其他業(yè)主沒有法律約束力，也不能否定評估報告關(guān)于物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)的評估結(jié)論。為了促進(jìn)糾紛的解決，可以認(rèn)為，在個案中可以依法啟動物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)的評估程序，至于評估結(jié)論能否作為該案或者同小區(qū)其他案件中認(rèn)定物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，應(yīng)注意審查案件中的證據(jù)情況，如果當(dāng)事人提出反駁證據(jù)或者理由的，法院應(yīng)當(dāng)按照證據(jù)規(guī)則予以審查。

物業(yè)服務(wù)人要調(diào)整物業(yè)費的收費標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)屬于《民法典》第二百七十八條規(guī)定的“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項”，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主依據(jù)第二百七十八條的表決程序共同決定。物業(yè)費調(diào)整經(jīng)過業(yè)主表決的法定程序形成決議后，該決議可以作為法院確定新的物業(yè)費價格標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，據(jù)此依法予以確認(rèn)并支持物業(yè)服務(wù)人按照調(diào)整后的價格收取物業(yè)費的訴訟請求。但是，不能根據(jù)物業(yè)服務(wù)人通過與符合法定人數(shù)的業(yè)主分別簽訂合同確認(rèn)調(diào)價或者符合法定人數(shù)的業(yè)主實際按照調(diào)價后的標(biāo)準(zhǔn)實際交納物業(yè)費的行為，直接推定調(diào)價成立，并據(jù)此認(rèn)定對全體業(yè)主具有法律約束力。

五、業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人

(一)業(yè)主解除權(quán)的共同行使

物業(yè)服務(wù)合同是一種集體合同，業(yè)主的共同管理權(quán)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會依照法定程序共同決定。業(yè)主作為業(yè)主團(tuán)體的一員，享有接受物業(yè)服務(wù)人提供的物業(yè)服務(wù)的權(quán)利，但是單個業(yè)主的權(quán)利也要因此受到一定的限制，這里包括單個業(yè)主對物業(yè)服務(wù)合同的解除權(quán)。如果允許單個業(yè)主解除物業(yè)服務(wù)合同，而其他業(yè)主又未解除物業(yè)服務(wù)合同，就會出現(xiàn)與物業(yè)服務(wù)人無法拋開單個業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的矛盾情況。《民法典》第二百七十八條第一款第四項規(guī)定，解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。解聘是業(yè)主共同管理的內(nèi)部關(guān)系，但在對外關(guān)系上就體現(xiàn)為解除物業(yè)服務(wù)合同，內(nèi)部關(guān)系和外部關(guān)系是緊密聯(lián)系在一起的。物業(yè)服務(wù)人基于業(yè)主共同管理權(quán)的行使而提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主也只能行使共同管理權(quán)而解除物業(yè)服務(wù)合同。(43)參見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，北京：人民法院出版社2009年版，第329頁；《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)》第十六條。因此，單個業(yè)主無權(quán)解除物業(yè)服務(wù)合同，而必須首先由業(yè)主大會依據(jù)第二百七十八條的規(guī)定決定解聘物業(yè)服務(wù)人，之后由業(yè)主委員會，或者未設(shè)立業(yè)主委員會情況下由全體業(yè)主，解除物業(yè)服務(wù)合同。

(二)業(yè)主的任意解除權(quán)

1.制度目的

《民法典》第五百六十二條第一款和第二款、第五百六十三條第一款規(guī)定了合同的協(xié)商解除、約定解除權(quán)和法定解除權(quán)，物業(yè)服務(wù)合同作為合同的一種，自然應(yīng)當(dāng)適用，業(yè)主可以依據(jù)這三款的規(guī)定共同行使解除權(quán)，這并無疑問。如果物業(yè)服務(wù)合同是不定期的，此時可以適用第九百四十八條第二款：“當(dāng)事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對方?！睋?jù)此，業(yè)主可以共同決定解除，物業(yè)服務(wù)人也可以解除，只需要提前60日書面通知對方即可。但有爭議的問題是，物業(yè)服務(wù)合同中約定了期限，又不存在依據(jù)第五百六十二條第二款和第五百六十三條第一款產(chǎn)生的法定解除權(quán)，業(yè)主是否有權(quán)享有任意解除權(quán)。一種觀點認(rèn)為，即使業(yè)主共同決定，也不能任意解除合同，業(yè)主大會共同決定解聘也僅僅是對業(yè)主共同管理權(quán)的規(guī)定，并不意味著賦予業(yè)主方面任意解除權(quán)，否則不利于物業(yè)服務(wù)人對物業(yè)的有效服務(wù)，也不利于對共有部分的長期維護(hù)與保養(yǎng)，從而不利于物業(yè)服務(wù)合同基本目的的實現(xiàn)。(44)王利明：《物業(yè)服務(wù)合同立法若干問題探討》，《財經(jīng)法學(xué)》2018年第3期，第13—14頁；趙惠：《析物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)及其解除》，《法律適用》2010年第11期，第35頁；睢素利：《物業(yè)服務(wù)合同的法律分析與相關(guān)問題的法律適用》，《法律適用》2007年第5期，第49頁；陳文：《物業(yè)服務(wù)合同若干法律問題研究》，《現(xiàn)代法學(xué)》2004年第2期，第160頁。另一種觀點認(rèn)為，業(yè)主共同決定解聘已經(jīng)隱含了業(yè)主方面的任意解除權(quán)，并且委托合同任意解除權(quán)規(guī)定的精神在物業(yè)服務(wù)合同中也同樣存在。(45)參見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，北京：人民法院出版社2009年版，第331—335頁。

物業(yè)服務(wù)合同屬于服務(wù)合同的一種，《民法典》在第七百八十七條(定作人)、第八百一十六條(旅客)、第八百二十九條(貨運托運人)、第八百九十九條第一款(寄存人)、第九百三十三條(委托人和受托人)這些服務(wù)合同中都規(guī)定了任意解除權(quán)。究其原因，不外乎是在服務(wù)合同的履行中，需要當(dāng)事人雙方的特別信任和配合，也會出現(xiàn)服務(wù)受領(lǐng)人方面的信息不充分或者情況變化，因此服務(wù)受領(lǐng)人對解除合同具有合法利益。這些理由在物業(yè)服務(wù)合同中也同樣適用。同時，《民法典》第二百七十八條第一款第四項規(guī)定了業(yè)主大會共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的權(quán)利，如果不能依據(jù)業(yè)主大會的解聘決定而解除物業(yè)服務(wù)合同，則業(yè)主大會的解聘決定實際上就無法實現(xiàn)。從物業(yè)服務(wù)人的角度考慮，其利益當(dāng)然應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)，但其利益基本上就是取得物業(yè)費的利益，這種利益并非能夠完全反對業(yè)主的任意解除權(quán)，因為這種利益可以通過業(yè)主享有任意解除權(quán)但對其予以賠償，以及合理期限之前通知的方式予以解決。而且，由于業(yè)主大會表決程序本身具有困難性，解聘決定的作出本來就很困難，因此無理由地?fù)p害物業(yè)服務(wù)人利益的可能性就較小。據(jù)此，《民法典》第九百四十六條采納了《物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》第八條的規(guī)定，明確規(guī)定了業(yè)主的任意解除權(quán)。當(dāng)然，依據(jù)在第九百三十三條關(guān)于委托合同任意解除權(quán)中的論述，物業(yè)服務(wù)合同中可以明確約定排除業(yè)主的任意解除權(quán)，此種約定體現(xiàn)了意思自治，且不存在否定意思自治結(jié)果的充分且正當(dāng)理由，此時也需要承認(rèn)重大事由而解除包括物業(yè)服務(wù)合同在內(nèi)的繼續(xù)性合同的例外。

在物業(yè)服務(wù)合同中，作為服務(wù)的有償提供人，如第九百三十三條中的論述，物業(yè)服務(wù)人享有任意解除權(quán)的正當(dāng)性本來就較弱，尤其是存在物業(yè)服務(wù)的特殊性和對業(yè)主的重要性這種社會性考量，就更有理由排除物業(yè)服務(wù)人的任意解除權(quán)，同時，這在實踐中也極少發(fā)生。因此，《民法典》并未規(guī)定物業(yè)服務(wù)人的任意解除權(quán)。(46)不同觀點，參見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，北京：人民法院出版社2009年版，第338頁。

2.行使條件

第一，物業(yè)服務(wù)合同約定了期限，且期限未屆滿。如果是不定期，則適用《民法典》第五百六十三條第二款的規(guī)定；如果物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿，則不適用第九百四十六條的規(guī)定，而是適用第九百四十八條。

第二，普通的物業(yè)服務(wù)合同。如果是前期物業(yè)服務(wù)合同，依據(jù)第九百四十條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。此時也不適用第九百四十六條。

第三，業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人。所謂的“法定程序”就是第二百七十八條所規(guī)定的程序，即由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并且經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。如果業(yè)主委員會未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自解除物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主大會不予追認(rèn)的，業(yè)主委員會解除合同的行為對全體業(yè)主不具有法律約束力，由此產(chǎn)生的后果由業(yè)主委員會中負(fù)有責(zé)任的個人承擔(dān)。(47)江蘇省高級人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件若干問題的意見》第十二條對此明確規(guī)定。

第四，如上文所述，由業(yè)主委員會，或者未設(shè)立業(yè)主委員會情況下由全體業(yè)主，行使解除權(quán)。

第五，應(yīng)當(dāng)提前書面通知。如果物業(yè)服務(wù)合同對通知期限有明確約定，按照其約定。如果沒有約定或者約定不明確，應(yīng)當(dāng)提前60日通知，并且應(yīng)當(dāng)采取書面形式。未提前通知的，只有在期限屆滿之后，解除才發(fā)生效力，而非解除無效。這也是基于特殊的政策考量，給物業(yè)服務(wù)人一定的準(zhǔn)備期，以此減少業(yè)主的賠償責(zé)任，避免業(yè)主因承擔(dān)過重的賠償責(zé)任而產(chǎn)生的社會問題和執(zhí)行難題。

3.行使后果

首先是賠償。第九百四十六條第二款規(guī)定，依照前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。在合同解除是因不可歸責(zé)于業(yè)主的事由而被解除的情況下，業(yè)主不承擔(dān)賠償責(zé)任。例如，物業(yè)服務(wù)人的商業(yè)信譽嚴(yán)重受損，導(dǎo)致業(yè)主無法相信物業(yè)服務(wù)人時，即使物業(yè)服務(wù)人不存在違約行為，業(yè)主此時也可以解除合同而無須賠償；或者物業(yè)服務(wù)人存在非根本的違約行為，例如物業(yè)服務(wù)人制作虛假財務(wù)報表，致使業(yè)主無法相信物業(yè)服務(wù)人時，也可以被認(rèn)為屬于不可歸責(zé)于業(yè)主的事由。在物業(yè)服務(wù)人根本違約時，業(yè)主共同決定依據(jù)第五百六十三條第一款行使一般的法定解除權(quán)，此時無須適用第九百四十六條，也就并非本款中的“不可歸責(zé)于業(yè)主的事由”。

在不存在不可歸責(zé)于業(yè)主的事由時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償因解除物業(yè)服務(wù)合同給物業(yè)服務(wù)人造成的損失。參照第九百三十三條的規(guī)定，業(yè)主賠償?shù)姆秶ㄎ飿I(yè)服務(wù)人的直接損失和可以獲得的利益，最為重要的就是物業(yè)服務(wù)人本可以獲得的解除后的物業(yè)服務(wù)費部分。但是，基于損益相抵、 過錯相抵、減損不真正義務(wù)的基本原理和規(guī)則，應(yīng)當(dāng)扣除物業(yè)服務(wù)人因合同解除而轉(zhuǎn)將其勞動力用于他處而取得或原本能夠取得但故意不取得的利益。由于已經(jīng)提前通知物業(yè)服務(wù)人，已經(jīng)給了物業(yè)服務(wù)人必要的準(zhǔn)備時間，物業(yè)服務(wù)人此時具有減損義務(wù)，加上損益相抵和過錯相抵的規(guī)則，因此，物業(yè)服務(wù)人的損失不會太大。(48)最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，北京：人民法院出版社2009年版，第339頁。實踐中，可以以更為簡單的方式確定物業(yè)服務(wù)人的損失，例如一定期限的物業(yè)費。

其次，由于物業(yè)服務(wù)合同是繼續(xù)性合同，依據(jù)第五百六十六條第一款，解除僅對將來發(fā)生效力。這意味著，就解除前已經(jīng)提供的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)人有權(quán)請求業(yè)主支付物業(yè)費。但是，負(fù)有支付物業(yè)費義務(wù)的主體是業(yè)主，《物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》第八條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權(quán)利。”物業(yè)服務(wù)人請求業(yè)主支付物業(yè)費，適用第九百四十四條的規(guī)定。

再次，解除對將來發(fā)生效力。據(jù)此，《物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》第九條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持?！蓖瑫r，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)依據(jù)第九百四十九、九百五十條負(fù)有物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)交接義務(wù)和接管之前的繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項的義務(wù)，就后一義務(wù)的履行，仍然可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。

六、結(jié) 論

綜上，物業(yè)服務(wù)合同作為集體合同，主要體現(xiàn)在以下層面：

第一，在物業(yè)服務(wù)合同的訂立上，為避免集體行動難題，物業(yè)服務(wù)合同中會出現(xiàn)訂立主體和約束主體的分離，物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有法律約束力的前提是建設(shè)單位或者業(yè)主委員會依法訂立的物業(yè)服務(wù)合同符合法定的程序和權(quán)限條件。

第二，在物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容上，物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

第三，在訴訟主體上，涉及業(yè)主共同利益時，業(yè)主委員會已經(jīng)作為原告提起訴訟的，單個業(yè)主的權(quán)利受到限制。

第四，在業(yè)主支付物業(yè)費的義務(wù)上，為降低締約成本，物業(yè)費支付義務(wù)主體適度擴大。業(yè)主不能以未接受或者無須接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由抗辯；以物業(yè)服務(wù)人未按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)為由拒交物業(yè)費的抗辯必須具有正當(dāng)理由；以物業(yè)服務(wù)人違規(guī)收費作為抗辯事由時，在個案中能夠啟動物業(yè)服務(wù)費用的評估程序。

第五，在解聘物業(yè)服務(wù)人因而解除物業(yè)服務(wù)合同上，不允許單個業(yè)主解除物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主只能依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人。

在《民法典》相關(guān)規(guī)范的理解和之后的實踐適用中，物業(yè)服務(wù)合同所具有的集體合同這一特征，具有非常重要的價值和意義，這也有助于業(yè)主的個人利益和業(yè)主的共同利益之間的妥當(dāng)協(xié)調(diào)和平衡，實現(xiàn)“通過社區(qū)的治理”，促進(jìn)社區(qū)治理成為國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的有力組成部分。