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合肥市房地產(chǎn)泡沫測度分析

2020-10-21 13:12王文琴賈麗王巍
上海房地 2020年9期
關(guān)鍵詞:投資額合肥市商品房

文/王文琴 賈麗 王巍

近幾年來,合肥市的房價瘋狂上漲,漲幅達到了全球第一,居民購房壓力不斷增加,由此,合肥市房地產(chǎn)市場是否存在泡沫,成為社會各界關(guān)注和討論的焦點。因此,對合肥市的房地產(chǎn)泡沫進行研究分析,并對房地產(chǎn)泡沫提出相應的防范措施,對于目前合肥市的房地產(chǎn)市場調(diào)控以及促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展具有重大意義。

一、泡沫及房地產(chǎn)泡沫

(一)泡沫的內(nèi)涵

根據(jù)金德爾伯格的觀點,泡沫是連續(xù)過程中一個或一系列資產(chǎn)價格的突然上漲。最初的價格上漲導致人們預計未來價格會進一步上漲,遂吸引新買家。一般而言,投資者是對買賣產(chǎn)生的價差收益而不是資產(chǎn)本身的使用或其贏利能力有興趣。資產(chǎn)價格的上漲通常伴隨著預期的逆轉(zhuǎn)和價格的快速下跌,最終將導致金融危機;這一非嚴格定義得到了許多學者認同。而唐納德在他的經(jīng)濟學辭典中作出定義:資產(chǎn)泡沫是資產(chǎn)的價格連續(xù)上漲到高位直至崩潰;它是一種投機性冒險。除非有無數(shù)參與者,否則泡沫本質(zhì)上是非理性的。日本金融學會會長三木谷良一認為,所謂泡沫,是資產(chǎn)價格(具體指股票與不動產(chǎn)等價格)嚴重偏離實體經(jīng)濟的暴漲。有學者認為泡沫是資產(chǎn)價格變動中無法用基本面來解釋的一部分,另有學者認為投機泡沫是在一段時間內(nèi)由于隨機沖擊而偏離價格基本價值的現(xiàn)象。

基于上述定義和討論,可以得出泡沫的定義如下:泡沫本質(zhì)上是一種價格運動現(xiàn)象,是資產(chǎn)價格相對于基本價值的非平穩(wěn)偏離,這種偏離是由于人們的預期具有趨同性而產(chǎn)生投機行為導致的,主要表現(xiàn)為價格的持續(xù)性上漲。

(二)房地產(chǎn)泡沫的概念

房地產(chǎn)泡沫本質(zhì)上是一種價格運動現(xiàn)象。一般來說,由于房屋所依附的土地資源的稀缺性以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的特有屬性,人們會對其未來價格產(chǎn)生同質(zhì)性預期進而產(chǎn)生投機行為,使得房地產(chǎn)價格非平穩(wěn)性地偏離其基本價值;主要表現(xiàn)是房地產(chǎn)商品價格脫離基本價值持續(xù)上漲,同時伴隨產(chǎn)品所依附土地的價格的持續(xù)上漲、房地產(chǎn)投資持續(xù)高漲以及房屋空置率居高不下等各個領(lǐng)域的泡沫現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)泡沫的影響分析

房地產(chǎn)泡沫會給經(jīng)濟帶來一系列危害,主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

(一)導致社會資源分配失衡

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱,過多的資金和資源涌向房地產(chǎn)業(yè),便會使得投入其他行業(yè)的資金和資源減少,實體經(jīng)濟就得不到充分的發(fā)展,社會的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)產(chǎn)生失衡,其他行業(yè)發(fā)展緩慢的同時,與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)會出現(xiàn)過度繁榮的現(xiàn)象,如果房地產(chǎn)泡沫破滅,這些行業(yè)必定會受到?jīng)_擊,產(chǎn)能過剩,工人失業(yè),房地產(chǎn)價格下跌,這些都會導致社會資源的浪費。

(二)對金融機構(gòu)產(chǎn)生影響

作為資金密集型的產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)所需要的大部分資金來自金融機構(gòu)的貸款。在房地產(chǎn)業(yè)火熱發(fā)展時期,金融機構(gòu)的許多資金都投向房地產(chǎn)業(yè),一旦泡沫破滅,就會出現(xiàn)大量的不良資產(chǎn),抵押貸款價值大幅受損,金融機構(gòu)將遭受巨大損失甚至造成金融危機。

(三)影響宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定

我國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)現(xiàn)在的局面,是市場失靈的體現(xiàn),投資者只看重投資所帶來的回報,不論央行采取緊縮還是擴張的政策,他們都不會停下投資的步伐,從而加速房地產(chǎn)泡沫的膨脹和破滅。

(四)影響社會的和諧發(fā)展

在房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生泡沫期間,會出現(xiàn)房價的不正常上漲現(xiàn)象,投機者也會因為投機房地產(chǎn)而取得巨大的利潤,但是一般百姓購房只會使其背負更大的債務,從而會導致貧富差距的擴大,進而影響社會的和諧發(fā)展。

三、合肥市房地產(chǎn)泡沫的測度分析

(一)合肥市房地產(chǎn)市場概況

合肥市是安徽省的省會城市,是安徽省的經(jīng)濟、教育、科技、文化中心,長三角城市群副中心,一帶一路和長江經(jīng)濟帶戰(zhàn)略雙節(jié)點城市,是具有國際影響力的創(chuàng)新之都。2017年合肥市市區(qū)人口為270.11萬人,地區(qū)生產(chǎn)總值達到7003億元,房地產(chǎn)開發(fā)投資額從2001年的15.58億元到2017年的1557.41億元,翻了近百倍。同時,合肥市商品房價格也由2011年的 6374元/平方米漲到2017年的12086元/平方米,房地產(chǎn)價格在短短六年時間里翻了一倍。房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,合肥市2017年11月新開樓盤的均價達到了13368元/平方米,其中合肥政務區(qū)的樓盤價格29600元/平方米,達到了高峰。房地產(chǎn)價格的持續(xù)攀升,房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展,促進了經(jīng)濟社會的發(fā)展,使居民居住條件得到了很大的改善,但是短時間內(nèi)房地產(chǎn)價格迅速上升也不得不引起重視,警示房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。

(二)合肥市房地產(chǎn)泡沫測度指標選取及分析

綜合考慮合肥市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,最終選取了以下六個指標對合肥市房地產(chǎn)泡沫進行測度,它們分別是房價收入比、租售比、房地產(chǎn)價格增長率/GDP增長率、房地產(chǎn)開發(fā)投資額/全社會固定資產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重與商品房施工面積/商品房竣工面積。一方面是因為這六個指標具有固定的數(shù)據(jù)來源,數(shù)據(jù)真實可靠,具有權(quán)威性;另一方面是這六個指標在學術(shù)界有公認的警示線數(shù)值,確保了研究成果的可靠性。

1.房價收入比。房價收入比是為考察房地產(chǎn)泡沫成因中的過度投機需求而設計的,它反映了居民家庭的住房支付能力的標準,用于判斷居民住房消費需求的可持續(xù)性。房價收入比的公式為城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積×商品房銷售均價/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。合肥市近七年房價收入比見表1。

由表1可知,合肥市的房價收入比從2011年以來一直處在大于6的水平,到2017年達到了11.43,并且呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢,表明房價超出人們的預期,居民的收入水平已經(jīng)大大低于房價,市場上的投機現(xiàn)象比較多,存在房地產(chǎn)泡沫。

2.租售比。租售比是指每平方米的租賃價格與銷售價格的比值,用來衡量該房地產(chǎn)投資價值的大小。簡單來說,就是用售價與租金比來判斷是租房更好還是買房更好。檢驗一個區(qū)域或一個樓盤投資價值的大小,主要的參考指標就是租金與售價的比值,如果房地產(chǎn)售價與租金差距巨大的話,就更適合用租房來滿足居住需求。

租售比應處于1:200至1:300 之間。如果租售比低于1:300,意味著房產(chǎn)投資價值較低,房價被高估;如果高于1:200,說明該區(qū)域投資潛力較大,房價泡沫不大。

與北京、上海、深圳、廣州等大城市相比,合肥的外來人口較少,對房屋的租賃需求也不如一線城市旺盛,房屋租賃價格較低。由于各城區(qū)條件不同,各區(qū)租金也不盡相同,因此,為了更好地采集租金數(shù)據(jù),根據(jù)安居客、鏈家提供的信息,忽略裝修程度、樓層、朝向等因素,在各個區(qū)分別選取20個樣本,取每平方米住宅的租金作為該區(qū)域的住宅租金值。合肥市各區(qū)域租金值見表2。

表2 合肥市各區(qū)房屋平均租金情況 單位:元/平方米

由此計算合肥市的平均租金R:

由此計算合肥市的租售比為29.41/12086=1:411

從上面的結(jié)果可以看出,如果購房者在合肥購買房屋,想要靠出租收回購房成本,需要近35年的時間,這個結(jié)果遠低于1:300,可以得出合肥市房價較高、房地產(chǎn)投資價值較低的結(jié)論。

3.房地產(chǎn)價格增長率/GDP增長率。一般來說,房地產(chǎn)價格的漲幅應該與GDP的增幅相差不大。如果該比值很大,說明房地產(chǎn)價格與實體經(jīng)濟的偏離程度很大,很有可能產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。許多學者認為,對于發(fā)展中國家來說,如果房價的上漲幅度是GDP 增幅的1.3 倍以上,就存在房地產(chǎn)泡沫,如果超過2倍,房地產(chǎn)價格就很不正常,有非常大的泡沫。合肥市近七年的房地產(chǎn)價格增長率/GDP增長率見表3。

表3 房地產(chǎn)價格增長率/GDP增長率

由表3可以看出,2011年到2013年房地產(chǎn)價格增長率/GDP增長率均處于較低水平,雖然2014年該比值大于1,但仍低于1.3,在2016年之后,該指標大幅上漲,并且超過2倍,說明合肥市房地產(chǎn)價格的增長率遠超GDP的增長率,合肥市房地產(chǎn)存在嚴重泡沫。

4.房地產(chǎn)開發(fā)投資額/全社會固定資產(chǎn)投資額。本指標說明有多少資金投入房地產(chǎn)業(yè),可反映全社會固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)是否合理。

衡量房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是否穩(wěn)定、持久,需要研究房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比重。

一般來說,該指標如果大于25%,則認為房地產(chǎn)市場可能存在泡沫。對于合肥市房地產(chǎn)市場來說,如果該指標超過30%,則說明投入房地產(chǎn)業(yè)的資金過多。合肥市近七年的房地產(chǎn)開發(fā)投資額/社會固定資產(chǎn)投資額見表4。

表4 房地產(chǎn)開發(fā)投資額/全社會固定資產(chǎn)投資額

從表4可以看出,該指標2011年達到最大的26.48%,并且在其后的五年中均大于20%,雖然尚未達到25%,但合肥市的房地產(chǎn)泡沫仍然可能存在。

5.房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重。該指標從投資的角度提示,社會對于未來房價的預期是否過高,各行業(yè)投資結(jié)構(gòu)是否均衡。如果房地產(chǎn)投資增長率適中,將對經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生拉動作用,但如果增長率較高,經(jīng)濟結(jié)構(gòu)將變得不平衡。從以往房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重來看,該指標在10%以內(nèi)屬于合理范圍,如果比值大于10%而小于15%,需發(fā)出泡沫預警,當大于15%時,則能夠認為房地產(chǎn)開發(fā)投資泡沫明顯。合肥市近七年的房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重見表5。

表5 房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重

從表5可以看出,該指標值均處于15%以上,說明房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱,行業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡,房屋供給較多,人們對將來房價的預期過高,投資現(xiàn)象明顯。由此可見合肥市房地產(chǎn)泡沫明顯。

6.商品房施工面積/商品房竣工面積。該指標能反映合肥市將來一到兩年的商品房供應量,如果該指標大于3,商品房市場上就會出現(xiàn)供不應求現(xiàn)象,當大于4的時候,供不應求現(xiàn)象更加嚴重,未來三四年的供應量都會被過度放大。該指標越大,說明房地產(chǎn)泡沫程度越高。合肥市近七年的商品房施工面積/商品房竣工面積見表6。

表6 商品房施工面積/商品房竣工面積

由表6可以看出,近幾年合肥市的商品房施工面積與竣工面積之比近幾年呈上升趨勢,并逐步接近4,可以得出結(jié)論:未來幾年合肥市的房地產(chǎn)市場將會供大于求,供應量增加,房地產(chǎn)泡沫程度比較嚴重。

(二)合肥市房地產(chǎn)泡沫研究總結(jié)

前文通過對合肥市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀的分析,依據(jù)數(shù)據(jù)的獲取性、準確性,選取了房價收入之比、租售比、房地產(chǎn)價格增長率/GDP增長率、房地產(chǎn)開發(fā)投資額/社會固定資產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重、商品房施工面積/商品房竣工面積共六個指標來研究合肥市房地產(chǎn)泡沫是否存在及泡沫水平,結(jié)果顯示:2011年到2017年間,合肥市房地產(chǎn)市場存在泡沫。目前對“房地產(chǎn)泡沫系數(shù)”的研究還不夠深入,沒有形成確切的泡沫系數(shù),但通過各個指標值的分析對比可以看出,2015年、2016年、2017年合肥市房地產(chǎn)業(yè)各項指標都超過標準值,合肥市的房地產(chǎn)泡沫程度比較嚴重。

四、合肥市房地產(chǎn)泡沫防范對策

根據(jù)以上研究,綜合這六個指標,可知2015年以前合肥市房地產(chǎn)泡沫程度較輕,2015、2016年和2017年這三年房地產(chǎn)價格迅速上漲,房地產(chǎn)泡沫程度非常嚴重。嚴重的房地產(chǎn)泡沫對國民經(jīng)濟會產(chǎn)生很強的破壞力,一旦泡沫破滅,虛假的繁榮消失,資金鏈破壞,很多樓盤爛尾,房屋有價無市,房地產(chǎn)經(jīng)濟就會停滯不前。鑒于合肥市房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象,提出以下防范對策與措施。

(一)加強對合肥市金融機構(gòu)的監(jiān)管

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要大量的資金,因此與金融業(yè)是不可分割的。由于房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長,需要巨額資金,大多數(shù)房地產(chǎn)公司都會向金融機構(gòu)尋求貸款,擴大企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模,減輕資金壓力。因此,必須健全房地產(chǎn)金融體系,加強對合肥市房地產(chǎn)金融機構(gòu)的管理,防止金融機構(gòu)盲目追求投資回報而造成房地產(chǎn)開發(fā)過熱。

雖然目前合肥市個人房貸的不良貸款率還未到1%,不屬于劣質(zhì)資產(chǎn),但也必須防范危機于未然。美國的金融體系非常成熟發(fā)達,但仍然爆發(fā)了嚴重的次貸危機,合肥市需要引以為鑒。對于合肥市金融市場來說,基礎(chǔ)設施的建設應該放在首位,抵御金融風險的能力也要不斷提高;同時,金融監(jiān)管部門應從制度建設入手,完善信用制度、抵押制度、抵押保險和抵押二級市場的發(fā)展,提高資本充足率,控制不良貸款率,嚴格監(jiān)管。

(二)完善房地產(chǎn)租賃市場,發(fā)展房屋租賃業(yè)

合肥市房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展并不完善,仍然存在許多缺陷,不能很好地保護租房者,并且租房者與購房者不能享有同樣的權(quán)利,所以很少有人愿意租房,即使租房也是將其作為購房之前的過渡。

合肥市政府應該制定合理的政策,保護租房者的權(quán)利,加強對房屋租賃企業(yè)的管理,出臺相關(guān)政策,促進房屋租賃企業(yè)發(fā)展,規(guī)范房地產(chǎn)租賃市場,完善住房的租賃制度,轉(zhuǎn)變?nèi)藗儾缓侠淼馁彿啃枨?,改變供給結(jié)構(gòu),以此來防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

(三)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

2017年合肥市房地產(chǎn)價格出現(xiàn)“一天一個價”的短時間迅速高漲現(xiàn)象,開發(fā)商紛紛選擇捂盤惜售,甚至聯(lián)合中介一起抬高價格。部分開發(fā)商發(fā)布“日光盤、樓王、地王、樓市火爆”等廣告語,給大眾制造恐慌情緒。二手房市場秩序更是混亂,一些二手房中介和炒房團合作控制房源,使得老百姓恐慌情緒高漲,“搖號、徹夜排隊”等現(xiàn)象時有發(fā)生,剛需群體深受其害。由于大眾買漲不買跌,合肥市房價在2017年一年內(nèi)翻了一倍。因此需要規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,積極貫徹落實“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,堅決抑制擾亂房地產(chǎn)市場秩序的行為。

政府部門要加強房地產(chǎn)市場信息管理工作,重點分區(qū)域、分價格段歸集商品住房價格信息,完善新建商品房網(wǎng)上備案制度,嚴厲查處網(wǎng)上虛擬交易、哄抬房價的行為。同時,要加強對房地產(chǎn)企業(yè)的管理,避免企業(yè)開發(fā)不合格產(chǎn)品,從資質(zhì)審查、產(chǎn)權(quán)登記、信用檔案等方面進行規(guī)范,相應提高企業(yè)的進入門檻,通過市場的優(yōu)勝劣汰,扶持壯大一些市場口碑好、實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),更好地完善市場秩序。

(四)土地供給方式多樣化

土地市場是房地產(chǎn)的一級市場,也是一種壟斷競爭市場。目前城市商品房的土地使用權(quán)均來自國有土地使用權(quán)出讓。2019年8月新出臺的《土地管理法》中明確了集體建設用地在符合規(guī)劃的條件下可以上市,這意味著以后集體建設用地可以不通過征收程序而進入市場。因此,在修改《土地管理法》的大背景下,增加農(nóng)村集體建設用地的供給方式,可能會降低開發(fā)商的拿地成本,促進房地產(chǎn)價格的下降。

結(jié)語

本文在借鑒有關(guān)學者研究的基礎(chǔ)上,闡述房地產(chǎn)泡沫的概念,分析房地產(chǎn)泡沫的影響,從合肥市房地產(chǎn)市場的實際情況出發(fā),選取房價收入比、租售比、房地產(chǎn)價格增長率/GDP增長率、房地產(chǎn)開發(fā)投資額/全社會固定資產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重和商品房施工面積/商品房竣工面積六個指標,對合肥市房地產(chǎn)泡沫的嚴重程度進行分析,并以此為依據(jù),對合肥市防范房地產(chǎn)泡沫提出了對策與措施。政府部門應采取相應措施,引導房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,促進經(jīng)濟的平穩(wěn)運行,幫助房地產(chǎn)企業(yè)了解行業(yè)狀況,合理確定企業(yè)發(fā)展路徑,避免造成巨大投資風險,幫助消費者正確認識合肥市房地產(chǎn)市場,理性消費,避免盲目投資,促進合肥市房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。

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