文/高荊民

隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，城市更新已經(jīng)成為城市發(fā)展順應(yīng)社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、提高城市發(fā)展水平和發(fā)展質(zhì)量的必要手段。在城市更新的實(shí)施過程中，一方面普遍存在城市土地資源日益緊張、存量建設(shè)用地不足的問題，另一方面又存在著大量用地效率低下的現(xiàn)象，嚴(yán)重制約了城市經(jīng)濟(jì)、社會和生態(tài)多目標(biāo)相協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的城市有機(jī)更新。城市更新用地的復(fù)合功能布局和混合利用是提高土地的節(jié)約集約利用率的重要方式，因此，探索城市更新用地混合利用的管理機(jī)制與實(shí)踐模式成為實(shí)現(xiàn)城市有機(jī)更新的核心內(nèi)容，也是當(dāng)務(wù)之急，勢在必行。

一、研究意義

城市更新用地混合利用研究，不僅要健全和完善土地資源管理理論體系，更要著力拓寬城市更新的研究視角。

1.本研究探索城市更新用地混合利用制度以及應(yīng)用模式，豐富城市土地混合利用這一細(xì)分領(lǐng)域的研究內(nèi)容，健全和完善我國土地資源管理理論體系。

2.本研究運(yùn)用新制度主義的制度分析與發(fā)展框架，分析制度因素影響城市更新用地混合利用的微觀行為機(jī)理，以及行為主體互動所形成的土地利用效果，拓寬土地混合利用在城市更新研究領(lǐng)域的新視角。

二、研究目標(biāo)

本研究總體目標(biāo)為：以我國城市更新為背景，以城市更新用地效率提升為目標(biāo)，積極破解城市更新中土地資源緊約束的難題，利用城市土地利用方式轉(zhuǎn)變，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和城市轉(zhuǎn)型發(fā)展，力爭在理論探索和實(shí)踐應(yīng)用上，探索土地利用模式的創(chuàng)新。

1.探索城市變更用地混合利用的制度安排影響。本研究在梳理、總結(jié)和拓展國內(nèi)外土地混合利用研究的基礎(chǔ)上，運(yùn)用新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論方法，開發(fā)土地混合利用的制度分析和發(fā)展框架體系，揭示城市土地混合利用的制度安排對微觀土地混合利用行為的影響機(jī)理和作用機(jī)制，闡明從土地混合利用制度要素供給的角度激發(fā)微觀土地混合利用的積極性、創(chuàng)造性的制度規(guī)則，提高城市更新用地混合利用的效率，同時(shí)也為土地利用制度的優(yōu)化和完善指明方向，提供制度制定的理論依據(jù)。

2.探索城市更新用地混合利用的應(yīng)用模式選擇。本研究在利用新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)理性選擇模型進(jìn)行理論分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步以杭州未來科技城的土地混合利用為對象開展實(shí)證研究，分析杭州未來科技城互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代原有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)派生出的很多新功能以及跨產(chǎn)業(yè)、跨部門的深度融合催生出的大量新興業(yè)態(tài)對城市更新的用地需求，探索城市更新用地混合利用的應(yīng)用模式選擇，并比較分析不同模式的實(shí)際成效。

3.構(gòu)建城市更新用地混合利用的管理體制機(jī)制。本研究以增強(qiáng)我國城市綠色全要素生產(chǎn)力為制度目標(biāo)，提出土地混合利用管理范式轉(zhuǎn)變、管理體系優(yōu)化和管理方式改進(jìn)等建議，以健全和完善土地混合利用制度安排，應(yīng)對土地利用管理理念、方法的新挑戰(zhàn)，突破工業(yè)、住宅、商業(yè)、辦公等單一用途管理的制度束縛，釋放混合利用制度活力，挖掘土地利用潛力，滿足城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)融合、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的實(shí)際需求。

三、研究內(nèi)容

在城市轉(zhuǎn)型升級的實(shí)踐探索中，土地混合利用作為一種高效緊湊、挖掘內(nèi)涵的土地利用方式，在破解城市用地瓶頸、促進(jìn)功能融合等方面顯示了越來越突出的優(yōu)勢。多樣化的土地混合利用新模式或在政府引導(dǎo)下出現(xiàn)，或在市場中自發(fā)涌現(xiàn)。

1.城市更新用地混合利用的目標(biāo)方向。解析城市更新的理念和目標(biāo)，以及城市更新進(jìn)程中“產(chǎn)業(yè)、人居與城市”三者融合、可持續(xù)發(fā)展趨勢，闡明城市更新用地混合利用的目標(biāo)。

2.城市更新用地混合利用的概念內(nèi)涵。分析城市更新用地混合利用的概念內(nèi)涵，闡明總體目標(biāo)、指導(dǎo)原則和核心要求。

3.城市更新用地混合利用的制度規(guī)則。在分析城市更新用地的物質(zhì)屬性和社群屬性的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)闡明我國現(xiàn)有城市更新用地混合利用的制度規(guī)則。

4.城市更新用地混合利用制度影響機(jī)制和作用機(jī)理。把城市更新用地混合利用的制度內(nèi)生化，按照“制度——行為——績效”的分析框架，分析制度對混合利用行動情景、微觀主體行動機(jī)理和互動行為的影響及其造成的結(jié)果。

5.城市更新用地混合利用的實(shí)際應(yīng)用模式和績效比較。實(shí)地調(diào)研杭州未來科技城案例，實(shí)證分析土地混合利用實(shí)踐模式以及管理體制機(jī)制，并利用調(diào)研得到的數(shù)據(jù)，評價(jià)管理制度的實(shí)際成效。

6.城市更新用地混合利用制度的管理機(jī)制和方法改進(jìn)。實(shí)地調(diào)研當(dāng)?shù)卣畬τ诤贾菸磥砜萍汲菍?shí)施的土地混合利用管理體制、機(jī)制和管理方法，并利用調(diào)研得到的土地混合利用成效數(shù)據(jù)，為改進(jìn)和完善管理制度提供決策依據(jù)。

7.城市更新用地混合利用制度的績效評價(jià)和指標(biāo)構(gòu)建。根據(jù)城市更新目標(biāo)，以城市可持續(xù)發(fā)展為導(dǎo)向，運(yùn)用城市綠色全要素生產(chǎn)率的定量測度方法，嘗試構(gòu)建城市更新用地混合利用單一測度評價(jià)指標(biāo)，拓展和優(yōu)化城市更新用地混合利用績效的定量評價(jià)方法。

8.城市更新用地混合利用制度優(yōu)化建議。綜合理論分析和實(shí)證研究，開展規(guī)范性研究，對影響土地混合利用行為的關(guān)鍵制度提出有針對性的改進(jìn)和優(yōu)化建議。

四、研究思路

首先，本研究采用的制度分析與發(fā)展框架是城市更新用地混合利用行為決策的主要理論分析工具。該框架是新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)中的理性選擇模型，致力于解釋制度等外生變量如何影響公共資源的自主治理，從而向資源使用者提供一套能夠提升信任度與合作度的制度設(shè)計(jì)方案及評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

圖1 研究思路

本文將城市更新用地行為決策模型分解，將城市更新用地混合使用決策者狀況、制度實(shí)施環(huán)境和城市更新用地混合利用規(guī)則聯(lián)系起來作為外生變量，將土地混合使用者的行動選擇以及行為預(yù)期感知結(jié)果作為內(nèi)生變量，即認(rèn)知改革變量，兩種變量共同影響土地混合使用者的決策。

在收集整理杭州市未來科技城土地混合利用的樣本數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，構(gòu)建“制度——行為——績效”的結(jié)構(gòu)方程模型，揭示杭州未來科技城更新用地混合利用的應(yīng)用模式，并比較分析不同模式的實(shí)際成效，從而驗(yàn)證制度分析與發(fā)展理論分析的結(jié)論，以深化理論研究成果。

用規(guī)范分析的方法對現(xiàn)行的城市更新用地混合利用制度績效進(jìn)行評價(jià)，并且在理論與實(shí)證研究的基礎(chǔ)上，嘗試運(yùn)用土地混合利用績效評價(jià)的單一指標(biāo)，推動土地混合利用績效的定量評價(jià)方法的拓展和改進(jìn)。