摘 要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了爆發(fā)式的發(fā)展。在這個(gè)爆炸式增長(zhǎng)的過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題和矛盾也不斷的凸顯，首當(dāng)其沖的便是“問(wèn)題樓盤(pán)”問(wèn)題。問(wèn)題樓盤(pán)當(dāng)前已經(jīng)成為了影響我國(guó)國(guó)計(jì)民生和社會(huì)穩(wěn)定的重大問(wèn)題，對(duì)于問(wèn)題樓盤(pán)概念的理清、產(chǎn)生緣由的分析和風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，有必要進(jìn)行研討與研究，以求更好得保護(hù)消費(fèi)者的利益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)得發(fā)展。

關(guān)鍵詞：?jiǎn)栴}樓盤(pán);社會(huì)風(fēng)險(xiǎn);政府監(jiān)管

住房問(wèn)題，目前已經(jīng)是關(guān)乎國(guó)計(jì)民生和社會(huì)穩(wěn)定的重大問(wèn)題。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了井噴式的發(fā)展。在這個(gè)爆炸式增長(zhǎng)的過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題和矛盾也不斷凸顯，首當(dāng)其沖的便是“問(wèn)題樓盤(pán)”問(wèn)題。由于各種原因，在房地產(chǎn)開(kāi)放的過(guò)程中，開(kāi)放商跑路，樓盤(pán)停工爛尾樓無(wú)人管理的現(xiàn)象層出不窮，很多購(gòu)房者以其畢生積蓄交付房款后，無(wú)法得到房子。這必然會(huì)導(dǎo)致社會(huì)矛盾，影響社會(huì)安定。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年河南全省信訪(fǎng)部門(mén)收到的“問(wèn)題樓盤(pán)”信訪(fǎng)事項(xiàng)占房地產(chǎn)領(lǐng)域事項(xiàng)的62.7%，由“問(wèn)題樓盤(pán)”引發(fā)的聚集上訪(fǎng)約占總量的40%。[1]由此可見(jiàn)，問(wèn)題樓盤(pán)已經(jīng)成為一項(xiàng)影響社會(huì)穩(wěn)定、國(guó)家發(fā)展的重大出問(wèn)題。而我國(guó)目前對(duì)于問(wèn)題樓盤(pán)的研究并不詳盡，所以亟須理清相關(guān)概念，分析問(wèn)題樓盤(pán)產(chǎn)生的原因，以便更好得預(yù)防相關(guān)問(wèn)題的產(chǎn)生和保護(hù)購(gòu)房者的利益。

一、問(wèn)題樓盤(pán)的概念

對(duì)于問(wèn)題樓盤(pán)，實(shí)踐中常常以爛尾樓，房地產(chǎn)領(lǐng)域糾紛某盾構(gòu)，房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象等來(lái)稱(chēng)呼，但學(xué)界目前對(duì)于問(wèn)題樓盤(pán)并沒(méi)有確切的界定。[2]通過(guò)對(duì)理論和實(shí)踐的分析，筆者認(rèn)為，對(duì)問(wèn)題樓盤(pán)的定義，需要從建設(shè)、銷(xiāo)售到引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題綜合考量。所謂問(wèn)題樓盤(pán)，即具有相關(guān)資質(zhì)的開(kāi)放商，在建設(shè)或銷(xiāo)售中，因資金、技術(shù)、規(guī)劃等原因而停工、超過(guò)預(yù)期竣工時(shí)間達(dá)一定期限仍未竣工，或相關(guān)主體的配套設(shè)施不齊全，而導(dǎo)致一系列社會(huì)矛盾，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和發(fā)展產(chǎn)生破壞的樓盤(pán)。

二、問(wèn)題樓盤(pán)成因的分析

問(wèn)題樓盤(pán)的成因多種多樣，筆者通過(guò)對(duì)實(shí)踐的相關(guān)分析，總則出以下幾種常見(jiàn)的成因。

首先，相關(guān)政策缺乏統(tǒng)籌全局的設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)，受到相關(guān)政策的影響極大，如果相關(guān)政策缺乏統(tǒng)籌全局的設(shè)計(jì)，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生諸多問(wèn)題，例如違規(guī)開(kāi)發(fā)，審批缺失等等。

第二，市場(chǎng)調(diào)節(jié)的缺陷。市場(chǎng)具有自發(fā)性，盲目性和滯后性。開(kāi)放商大肆炒作，導(dǎo)致市場(chǎng)過(guò)熱，產(chǎn)業(yè)虛假繁榮，引發(fā)各種盲目投資，后續(xù)市場(chǎng)一旦變化，便會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂，樓盤(pán)停工等問(wèn)題。

第三，樓盤(pán)違規(guī)開(kāi)發(fā)，質(zhì)量低劣。由于對(duì)于開(kāi)放商監(jiān)管不夠完善，導(dǎo)致很多開(kāi)放商為了謀求自身最大的利益，鋌而走險(xiǎn)，偷工減料，甚至違規(guī)開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致工程質(zhì)量及其低劣，無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)，最終成為爛尾樓。

第四，開(kāi)放商自身經(jīng)營(yíng)不善。開(kāi)放商經(jīng)營(yíng)不善，引起各種債務(wù)糾紛，導(dǎo)致其難以為繼，相關(guān)建設(shè)停工，爛尾樓便會(huì)因此而形成。

三、問(wèn)題樓盤(pán)的危害及風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)占用著大量的社會(huì)資源，如土地資源，人力資源以及大量的社會(huì)資金。一旦問(wèn)題樓盤(pán)出現(xiàn)，將會(huì)產(chǎn)生諸多的社會(huì)問(wèn)題，嚴(yán)重影響社會(huì)穩(wěn)定與發(fā)展。問(wèn)題樓盤(pán)牽扯面極廣，引發(fā)的社會(huì)矛盾極多，同時(shí)對(duì)于社會(huì)穩(wěn)定的負(fù)面影響也極大。河南省住建部門(mén)初步摸排顯示，全省目前有問(wèn)題樓盤(pán)項(xiàng)目443個(gè)，省公安部門(mén)不完全統(tǒng)計(jì)，全省有問(wèn)題樓盤(pán)698個(gè)，省信訪(fǎng)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，涉及信訪(fǎng)案件的問(wèn)題樓盤(pán)有1210個(gè)。[3]

由于當(dāng)前社會(huì)，房產(chǎn)作為個(gè)人最為重要的資產(chǎn)之一，普通老百姓省吃?xún)€用辛苦勞作數(shù)十年，甚至一輩子才能購(gòu)得一套住房。房產(chǎn)不但是很多家庭一輩子的積蓄，同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生各種借貸關(guān)系。房產(chǎn)，不但凝結(jié)著普通老百姓一輩子的心血，更是其對(duì)于為了生活的憧憬和美好愿景的象征。在這種情況下，如果其花費(fèi)這么多心血購(gòu)得的住房無(wú)法得到交付，變成爛尾房，這不但嚴(yán)重侵害了公民的合法權(quán)利，更是對(duì)人民內(nèi)心美好生活愿景的重大打擊。而漫漫的維權(quán)路，更是會(huì)產(chǎn)生諸多社會(huì)問(wèn)題，嚴(yán)重影響社會(huì)安定。問(wèn)題樓盤(pán)牽涉諸多家庭，涉及更多的個(gè)體，其中蘊(yùn)藏的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和其危害程度，可想而知。

同時(shí)，由于各種借貸關(guān)系的存在，問(wèn)題樓盤(pán)已經(jīng)不單單是一個(gè)民生問(wèn)題，還牽涉到各種金融風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)改革進(jìn)程的不斷深入，改革逐漸進(jìn)入深水區(qū)，面對(duì)復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外環(huán)境，問(wèn)題樓盤(pán)所引發(fā)的社會(huì)矛盾及其帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，必須要更加重視。

四、問(wèn)題樓盤(pán)的預(yù)防

首先，以立法的形式，規(guī)范商品房的銷(xiāo)售。

《城市房地產(chǎn)管理法》在實(shí)踐中難以發(fā)揮作用，因?yàn)樵摋l文僅僅限定預(yù)售款的用途，對(duì)于監(jiān)管、監(jiān)管范圍以及開(kāi)發(fā)商違規(guī)后的法律責(zé)任形式等都沒(méi)有作出說(shuō)明。因此亟需加強(qiáng)對(duì)商品房相關(guān)制度的立法管理：首先，對(duì)商品房預(yù)售資金、預(yù)售資質(zhì)和預(yù)售條件做出更為詳盡的規(guī)定;其次，設(shè)立預(yù)售資金管理主體，設(shè)立專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)監(jiān)管資金流動(dòng)，以確能夠合理和準(zhǔn)確的利用資金。

第二，須嚴(yán)格控制開(kāi)放商的相關(guān)資質(zhì)。

我們目前的現(xiàn)行法對(duì)于開(kāi)放商的資質(zhì)并沒(méi)有明確的規(guī)定。筆者認(rèn)為，可以以立法的形式，嚴(yán)格限定開(kāi)放商的資質(zhì)等級(jí)，根據(jù)其等級(jí)來(lái)匹配其所從事的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。如此一來(lái)，能極大的減低開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，降低問(wèn)題樓盤(pán)產(chǎn)生的幾率。

第三，加強(qiáng)違規(guī)的處罰

我國(guó)現(xiàn)行的處罰條例，是于2004年作出的，而如今十?dāng)?shù)年已經(jīng)過(guò)去，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展已經(jīng)讓這個(gè)處罰條例顯得有些不能與當(dāng)前形勢(shì)所匹配。需要適當(dāng)修改《商品房預(yù)售管理辦法》，加大對(duì)于相關(guān)違法行為的處罰力度，提高其違法違規(guī)的成本，以產(chǎn)生更好的警示作用。

第四，加強(qiáng)政府的調(diào)控，

政府必須要發(fā)揮其無(wú)形的手的調(diào)節(jié)作用。一方面要加強(qiáng)對(duì)于開(kāi)放商的監(jiān)管，明確其相關(guān)資質(zhì)，確保各種法律法規(guī)在實(shí)踐中得到有力的實(shí)施，并在適當(dāng)?shù)孟蛏鐣?huì)披露開(kāi)放商的相關(guān)經(jīng)營(yíng)信息，讓消費(fèi)者能夠更好得獲得開(kāi)放商的相關(guān)信息。這樣不但能夠提高房地產(chǎn)開(kāi)放市場(chǎng)的透明度，也能更好得保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利，同時(shí)能夠提高政府部門(mén)的公信力。另一方面，政府應(yīng)當(dāng)給予相關(guān)問(wèn)題樓盤(pán)后續(xù)政策的支持。問(wèn)題樓盤(pán)其本身的存在，已經(jīng)占據(jù)了大量的社會(huì)資源，在當(dāng)前的形式下，土地資源日益寶貴，無(wú)論是從保護(hù)土地資源，還是維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的角度，對(duì)于問(wèn)題樓盤(pán)后續(xù)提供政策支持，都是有必要的。政府可以采取相關(guān)政策，由政府相關(guān)部門(mén)牽頭，對(duì)問(wèn)題樓盤(pán)進(jìn)行續(xù)建，盤(pán)活相關(guān)樓盤(pán)。由于爛尾樓牽涉甚廣，利益多樣，牽扯廣任務(wù)重，所以應(yīng)當(dāng)采用多元融資的方式進(jìn)行。政府牽頭，給予一定的政策支持，采取多方融資的方式，在問(wèn)題樓盤(pán)續(xù)建中努力協(xié)調(diào)各方利益，并給予積極續(xù)建的開(kāi)放商一定的政策鼓勵(lì)，讓各方都能夠積極參與到問(wèn)題樓盤(pán)的續(xù)建中去。

在這個(gè)高速發(fā)展的社會(huì)，問(wèn)題樓盤(pán)牽涉到諸多利益，并且已經(jīng)逐漸發(fā)展成為嚴(yán)重影響我國(guó)社會(huì)穩(wěn)定，國(guó)計(jì)民生的重大問(wèn)題。筆者在此力求理清問(wèn)題樓盤(pán)的相關(guān)概念，分析其成因，并且探尋預(yù)防問(wèn)題樓盤(pán)的途徑，以求更好的解決相關(guān)問(wèn)題，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，降低問(wèn)題樓盤(pán)出現(xiàn)的幾率，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康得發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 張?jiān)?爛尾樓的死與活[N].人民日?qǐng)?bào)，2004-12-10.

[2] 王建斌.論商品房預(yù)購(gòu)人的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防機(jī)制[D].山西大學(xué)，2013：14，19.

作者簡(jiǎn)介：李聰（1982-），女，河南鄭州人，中國(guó)人民大學(xué)畢業(yè)，河南瀾清律師事務(wù)所主任律師，研究方向：職務(wù)犯罪，問(wèn)題樓盤(pán)，破產(chǎn)重整。