趙尚玲

摘要：我國(guó)政府近年來(lái)先后出臺(tái)了一系列政策和措施抑制房?jī)r(jià)的快速上漲，如：限購(gòu)限貸、土地拍賣(mài)出讓、大面積開(kāi)發(fā)保障房、稅收調(diào)整供給控制政策等，這些措施和政策的出臺(tái)使得房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，一部分房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力不斷下降。對(duì)于保障性住房開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，在國(guó)家各項(xiàng)政策的指引下，一方面要顧及自身的良性循環(huán)與發(fā)展，另一方面還要提升企業(yè)的綜合盈利能力，并真正從根本上解決中低收入人群住房難的問(wèn)題。因此，這就要求保障房開(kāi)發(fā)企業(yè)必須高度關(guān)注成本管理，并同時(shí)兼顧社會(huì)效益。本文將就保障房開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理與社會(huì)效益評(píng)價(jià)等相關(guān)方面的問(wèn)題進(jìn)行探討，為促進(jìn)保障房開(kāi)發(fā)企業(yè)完善其項(xiàng)目規(guī)劃和建設(shè)、增加其社會(huì)責(zé)任、提升社會(huì)環(huán)境的適應(yīng)性奠定基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：保障性住房，成本管理，社會(huì)效益，經(jīng)濟(jì)效益

1.引言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱性產(chǎn)業(yè)，具有高投資率、高風(fēng)險(xiǎn)、較長(zhǎng)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈、建設(shè)周期長(zhǎng)、使用周期長(zhǎng)的行業(yè)特征，由于受各方面因素的影響，近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，如：開(kāi)發(fā)技術(shù)、人口數(shù)量、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)政策和環(huán)境、政治因素、土地資源等。我國(guó)從2014年開(kāi)始為了能夠全面促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)與發(fā)展，對(duì)該行業(yè)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，并先后出臺(tái)了一系列措施，這在很大程度上使得房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。保障房工程是一項(xiàng)惠民工程，保障房開(kāi)發(fā)企業(yè)成本的高低將直接關(guān)系到財(cái)政資金的投入、廣大人民群眾的切身利益。保障房開(kāi)發(fā)企業(yè)做好保障房項(xiàng)目的成本控制能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)在項(xiàng)目建設(shè)中的投資風(fēng)險(xiǎn)、及時(shí)采取相應(yīng)的糾正措施，確保項(xiàng)目成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.保障房分類(lèi)及成本特點(diǎn)

可以將保障性住房根據(jù)不同的性質(zhì)劃分為：經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、廉租房、兩限商品房、定制安置房不同的類(lèi)型。

2.1取得土地的途徑不同使得土地的成本構(gòu)成出現(xiàn)差異

我國(guó)普通的商品住宅主要是通過(guò)出讓土地的方式來(lái)獲取，一般而言，土地費(fèi)用所占的比例在商品住宅的總成本中達(dá)到30%～50%，并且隨著土地價(jià)格的不斷上漲而呈現(xiàn)出不斷攀升的趨勢(shì)。對(duì)于保障房國(guó)家并不收取土地出讓金，只需要保障房開(kāi)發(fā)企業(yè)支付土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)就可以獲得。

2.2國(guó)家對(duì)保障房提供了相應(yīng)的財(cái)稅優(yōu)惠政策

早在2008年3月3日我國(guó)財(cái)務(wù)部和稅務(wù)部就共同聯(lián)合發(fā)布了相關(guān)通知，通知中對(duì)保障性住房的稅收優(yōu)惠政策作出了明確規(guī)定，并進(jìn)一步指示：在未來(lái)國(guó)家將在促進(jìn)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、租賃住房、定向安置房等方面的健康發(fā)展加大稅收優(yōu)惠政策的力度。如：免征保障房開(kāi)發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅等。

2.3保障房利潤(rùn)較低

一般而言我國(guó)普通商品房的利潤(rùn)保持在15%～30%之間，高檔商品房的利潤(rùn)更高，有的甚至達(dá)到45%左右。保障房開(kāi)發(fā)建設(shè)國(guó)家給予了政策支持并明確規(guī)定保障房的利潤(rùn)率不得超過(guò)項(xiàng)目投資直接費(fèi)用的3%。由于保障房開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目受政府及相關(guān)政策的約束，使得保障房的利潤(rùn)較低，政府來(lái)確定房?jī)r(jià)，不能通過(guò)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)對(duì)成本支出進(jìn)行分?jǐn)偅瑥谋举|(zhì)上看屬于福利開(kāi)發(fā)用房。

2.4商品房與保障性住房在銷(xiāo)售上的差異較為明顯

與普通的商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)存在明顯的差異，保障房開(kāi)發(fā)企業(yè)與當(dāng)?shù)卣块T(mén)進(jìn)行良好的溝通與合作后，完成保障性住房的開(kāi)發(fā)和代建。房屋竣工后必須與政府部門(mén)進(jìn)行積極的溝通，以便能夠盡快回收投資款項(xiàng)。在與政府部門(mén)進(jìn)行溝通前，保障性住房開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將房屋建設(shè)施工過(guò)程中各個(gè)階段的成本支出數(shù)據(jù)、施工的進(jìn)展情況等資料準(zhǔn)備好，這樣才能根據(jù)與政府部門(mén)簽訂的協(xié)議收回投資款項(xiàng)。商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)主要是通過(guò)融資貸款的方式來(lái)完成開(kāi)發(fā)與建設(shè)，還處于施工階段時(shí)，商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)就根據(jù)自身的項(xiàng)目打造出完美的營(yíng)銷(xiāo)方案，以此來(lái)宣傳項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和品牌知名度，同時(shí)對(duì)樣品間進(jìn)行軟裝強(qiáng)化，這樣能夠促進(jìn)商品房的銷(xiāo)售，最終達(dá)到迅速回籠資金的目的。

3.保障房開(kāi)發(fā)企業(yè)社會(huì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)

社會(huì)效益主要是指能夠最大限度的利用目前有限的資源來(lái)滿(mǎn)足社會(huì)上人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)文化需求。

3.1生產(chǎn)及管理方式的創(chuàng)新

在傳統(tǒng)的現(xiàn)澆建筑工程施工管理模式中存在著：生產(chǎn)效率低、施工周期長(zhǎng)、安全隱患多、環(huán)保效益差等弊端，裝配式結(jié)構(gòu)體系的出現(xiàn)改變了建筑行業(yè)的生產(chǎn)方式，使得建筑行業(yè)逐漸由勞動(dòng)密集型向科技密集型的方向轉(zhuǎn)變，由單間定制向批量化生產(chǎn)的方向轉(zhuǎn)變，由資源粗放式管理向環(huán)境集約型管理的方向轉(zhuǎn)變。因此，生產(chǎn)及管理方式的創(chuàng)新將掀起建筑行業(yè)的一場(chǎng)全新的革命。

3.2技術(shù)集成的創(chuàng)新

隨著保障性住房的不斷發(fā)展，在技術(shù)方面集成了多種現(xiàn)代建筑工程科學(xué)技術(shù)和工業(yè)化生產(chǎn)方式，實(shí)現(xiàn)了對(duì)過(guò)去粗獷的、傳統(tǒng)的建造技術(shù)的精細(xì)化改造。技術(shù)的創(chuàng)新和突破是保障房建設(shè)的基本前提，這就要求保障性住房的建設(shè)應(yīng)建立新的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)方法、施工技術(shù)和質(zhì)量控制的規(guī)范化管理。保障性住房技術(shù)創(chuàng)新在產(chǎn)業(yè)鏈上起到牽一發(fā)而動(dòng)全身的重要作用，將是推動(dòng)整個(gè)住房建設(shè)和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域技術(shù)進(jìn)步的最佳途徑。

3.3市場(chǎng)帶動(dòng)力

一直以來(lái)保障房建設(shè)的特點(diǎn)是：建筑體量小、戶(hù)型面積小、種類(lèi)單一、標(biāo)準(zhǔn)化程度較高。特別是在建筑質(zhì)量方面，由于保障性住房屬于民生改善工程，也就對(duì)建筑質(zhì)量提出了較高的要求。如果以保障性住房的建造作為切入點(diǎn)，這將對(duì)大規(guī)模的推行建筑行業(yè)的改造起到了市場(chǎng)帶動(dòng)作用。

3.4社會(huì)公眾認(rèn)可度

保障房在建造過(guò)程中注重采光、采暖、通風(fēng)等滿(mǎn)足客戶(hù)居住的需求，特別是在裝修方面更應(yīng)該側(cè)重于用戶(hù)的感官體驗(yàn)，如：衛(wèi)浴、整體式廚房裝修等能夠最大化的滿(mǎn)足人民群眾的要求?？蛻?hù)的體驗(yàn)和社會(huì)公眾的認(rèn)可度是最好的市場(chǎng)反應(yīng)，也是推動(dòng)政府、保障房開(kāi)發(fā)企業(yè)等建設(shè)主體快速發(fā)展、提高建筑市場(chǎng)占有率的基本保障。

3.5工人的業(yè)務(wù)水準(zhǔn)

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程的不斷推進(jìn)，加快了我國(guó)建筑產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展步伐，每年這方面相關(guān)從業(yè)人員的數(shù)量也在逐年激增。但是龐大的從業(yè)人員基數(shù)使得建筑產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)效率整體偏低、技術(shù)含量并不高，盡快提高建筑行業(yè)工人的業(yè)務(wù)水平不僅能夠節(jié)約大量的人力資源投入、節(jié)約人工成本，還能夠有效緩解建筑現(xiàn)場(chǎng)施工人員勞動(dòng)效率低下的弊端。

4.保障房開(kāi)發(fā)成本管理中現(xiàn)狀與存在的問(wèn)題實(shí)例分析——以A公司某保障房項(xiàng)目為例

4.1A公司保障房一期成本明細(xì)情況分析

該保障房一期項(xiàng)目在計(jì)劃時(shí)期與項(xiàng)目完工之后的真實(shí)成本之間相差了8.93% ，也就是真實(shí)支付的成本與最初預(yù)算成本相比超出了48528248元。通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目預(yù)算方案的比較之后可知：在該項(xiàng)目中，實(shí)際超支率為8.93%，這一預(yù)期管理計(jì)劃的超支率6%明顯增加了2.93%。經(jīng)過(guò)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)分析后發(fā)現(xiàn)，之所以會(huì)造成這種超支，主要是由于：項(xiàng)目在施工過(guò)程中出現(xiàn)了材料品質(zhì)問(wèn)題、合約延期問(wèn)題、安全隱患問(wèn)題、不合格返工問(wèn)題。由于這些問(wèn)題導(dǎo)致前期的工作一度停止并重新開(kāi)始，工作一度停止并重新開(kāi)始，導(dǎo)致該項(xiàng)目在材料管理上出現(xiàn)了問(wèn)題，施工所需的原材料并未及時(shí)交付，從而增加了人工成本。另外一個(gè)原因是由于對(duì)工人的安排和工程設(shè)計(jì)的時(shí)間問(wèn)題使得人工成本增加。

4.2A公司保障房開(kāi)發(fā)成本管理中存在的問(wèn)題

通過(guò)上述分析可知：A公司保障房開(kāi)發(fā)成本中存在的問(wèn)題主要集中在如下幾方面：第一，成本管理工作的職責(zé)分工不到位。成本管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行重要環(huán)節(jié)，涵蓋了成本預(yù)算、財(cái)務(wù)管理等相關(guān)的工作。全成本管理模式要求保證性開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理人員綜合應(yīng)變能力較強(qiáng)，必須擁有堅(jiān)實(shí)的設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)與管理、工程成本、財(cái)務(wù)管理等方面的理論知識(shí)，同時(shí)還應(yīng)該具備豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。從整體上看目前A公司在這方面的缺陷較為明顯，財(cái)務(wù)部門(mén)被賦予了成本管理的控制權(quán)、作為主要監(jiān)督部門(mén)的經(jīng)營(yíng)部門(mén)主要負(fù)責(zé)降成本的制定成本的制定，同時(shí)還要高度關(guān)注同時(shí)還要高度關(guān)注、推進(jìn)情況，并且對(duì)工程成本進(jìn)行預(yù)測(cè)。很明顯這種模式存在職能重復(fù)的現(xiàn)象。第二，目標(biāo)成本的估算還存在較大的偏差。該項(xiàng)目在施工過(guò)程中之所以會(huì)出現(xiàn)成本估算的偏差主要是由于：項(xiàng)目的申請(qǐng)需要時(shí)間，但是施工方并沒(méi)有進(jìn)行事前的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和分析就設(shè)計(jì)了項(xiàng)目，并且希望能夠盡快完成項(xiàng)目的建設(shè)與施工。A公司如果能夠加強(qiáng)對(duì)施工時(shí)期成本的管控就不會(huì)出現(xiàn)成本大幅增加的問(wèn)題。第三，保障房成本支出缺乏動(dòng)態(tài)化、全過(guò)程管理。A公司只是對(duì)保障房成本支出期末與期初預(yù)算進(jìn)行差異性對(duì)比，有時(shí)這種差異性對(duì)比只是為了應(yīng)付上級(jí)的檢查要求，對(duì)于存在差異的原因并沒(méi)有進(jìn)行深度剖析，特別是在成本動(dòng)態(tài)化分析上還存在欠缺。

5.加強(qiáng)保障房開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理，促進(jìn)社會(huì)效益體現(xiàn)的措施

5.1加大各部門(mén)成本責(zé)任主體的落實(shí)

保障房開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)“目標(biāo)成本責(zé)任管理體系” 的構(gòu)建切實(shí)落實(shí)各部門(mén)成本責(zé)任主體的責(zé)任。首先，應(yīng)建立健全并逐步完善成本控制制度，凡是與成本管理相關(guān)的組織都要編寫(xiě)成本管理預(yù)算，并結(jié)合環(huán)境的變化及時(shí)予以修正。其次，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本控制。這就要求保障房開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)確定目標(biāo)成本責(zé)任的主體和具體流程，創(chuàng)建較為成熟的成本管理體系，從而推進(jìn)成本控制的高效完成。

5.2制定合理的保障房質(zhì)量目標(biāo)和工期目標(biāo)

保障房質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到企業(yè)的聲譽(yù)和政府部門(mén)的信譽(yù)，因此企業(yè)在進(jìn)行成本管控時(shí)，一方面要將成本控制在最小的范疇內(nèi)，另一方面還必須從整體上考慮工期的長(zhǎng)短，從而保證項(xiàng)目建設(shè)的一致性。保障房開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目在建設(shè)中會(huì)將整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行拆分，拆分為不同的小項(xiàng)目、子項(xiàng)目，對(duì)于一些不太重要的項(xiàng)目，可以適當(dāng)延長(zhǎng)工期來(lái)達(dá)到控制成本的目的。例如：保障房開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)制定合理的建設(shè)方案，并逐步完善建設(shè)流程。

5.3建設(shè)保障房動(dòng)態(tài)成本管理機(jī)制

成本管控始終貫穿于保障房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程，這就要求保障房企業(yè)必須將管理的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到動(dòng)態(tài)成本的管控上，將動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，科學(xué)地分析產(chǎn)生差異的原因，同時(shí)結(jié)合企業(yè)的實(shí)際尋找在成本動(dòng)態(tài)化管控中存在的問(wèn)題，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。例如：保障房開(kāi)發(fā)企業(yè)可以明確負(fù)責(zé)動(dòng)態(tài)成本管理的主體、確定動(dòng)態(tài)成本管理的主要內(nèi)容、充分利用動(dòng)態(tài)成本管控方式對(duì)工程成本進(jìn)行有效控制、通過(guò)現(xiàn)在信息化管理手段對(duì)動(dòng)態(tài)成本的開(kāi)展情況進(jìn)行回顧。

5.4提高信息管理效率

隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展，在大數(shù)據(jù)和信息時(shí)代很多企業(yè)已經(jīng)建設(shè)了較為成熟的信息化管理平臺(tái)，并將其運(yùn)用到日常的工作中。保障房開(kāi)發(fā)企業(yè)也應(yīng)推出信息化管理系統(tǒng)的建設(shè)，以此來(lái)保證成本管理的數(shù)據(jù)化和網(wǎng)絡(luò)化。在這方面，萬(wàn)科企業(yè)與金蝶軟件有限公司進(jìn)行了首次合作，并結(jié)合萬(wàn)科企業(yè)的實(shí)際共同創(chuàng)建了成本管控系統(tǒng)，通過(guò)科學(xué)的成本管理方法和模式促進(jìn)老萬(wàn)科企業(yè)成本管理效率的提升，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

6.結(jié)語(yǔ)

綜上所述，保障性住房建設(shè)是造福廣大人民群眾、促進(jìn)我國(guó)和諧社會(huì)穩(wěn)定的一項(xiàng)極為重要的惠民工程。因此，保障房開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)成本管理與社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益的評(píng)價(jià)與融合，加大對(duì)保障住房不同環(huán)節(jié)成本的動(dòng)態(tài)化管控，一方面降低成本，另一方面必須把控好房屋的質(zhì)量，這樣才能為廣大人民群眾提供更好、更多的人性化居住條件，在共建和諧而穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境奠定基礎(chǔ)。

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