譚莉 邵澤

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中的地位是非常重要的，而且發(fā)展速度也是很快的，隨著我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)及房屋量在逐年增加，全國(guó)的庫(kù)存可售的房屋面積在大幅度地增加，這樣就導(dǎo)致了我國(guó)大部分城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)停滯不前的情況，而且房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率水平開(kāi)始下降。因此，降低開(kāi)發(fā)成本成為了很多房地產(chǎn)企業(yè)迫切解決的問(wèn)題。本文分析了當(dāng)前形勢(shì)下我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，從而根據(jù)這些出現(xiàn)的問(wèn)題提出了改進(jìn)的可行性建議，從而給房地產(chǎn)企業(yè)提供一些參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本管理;銷售費(fèi)用

一、引言

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)由于受到外部的宏觀調(diào)控影響，再加上消費(fèi)者出于理性購(gòu)房的信息需要，獲取暴利的時(shí)代已經(jīng)成為歷史，然而，各項(xiàng)成本費(fèi)用仍未降低，土地成本也是非常高昂，這樣一來(lái)就增加了房地產(chǎn)行業(yè)的成本風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的銷售空間達(dá)到了基本飽和的程度，很容易導(dǎo)致銷售收入的降低。

二、目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題

（一）土地獲取缺乏項(xiàng)目可行性分析

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)日常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)都是從土地獲取開(kāi)始的，這些都直接影響到后續(xù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況以及獲利情況。在放房?jī)r(jià)高漲時(shí)，與最后企業(yè)取得利潤(rùn)相比較，土地成本完全可以忽略不計(jì)，可是土地的獲取恰恰具有隨意性，在取得土地之前，一般缺乏詳細(xì)的調(diào)研工作，也沒(méi)有進(jìn)行可行性分析。而企業(yè)中發(fā)生虧損的項(xiàng)目一般在土地獲取時(shí)期，按照房?jī)r(jià)大幅上漲階段的經(jīng)驗(yàn)預(yù)估較高的售價(jià)，尚未認(rèn)真地測(cè)算與現(xiàn)實(shí)接近的預(yù)計(jì)銷售的價(jià)格，以及能夠接受的地價(jià)，這樣就很容易使得土地價(jià)格虛高，導(dǎo)致房屋的銷售價(jià)格比土地獲取時(shí)的預(yù)期價(jià)格低很多，這是因?yàn)橥恋貎r(jià)格偏高導(dǎo)致的，導(dǎo)致成本費(fèi)用的增加，致使項(xiàng)目發(fā)生虧損。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理

在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期，需要依靠的是可行性研究報(bào)告的分析，之后再對(duì)預(yù)期的方案實(shí)施情況進(jìn)行分析，這是整個(gè)成本管理的重要部分。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期，設(shè)計(jì)的實(shí)用性和功能性能否與客戶一致，關(guān)系著項(xiàng)目是否能夠完成預(yù)期的銷售價(jià)格和銷售目標(biāo)，也關(guān)系著企業(yè)成本管理的失敗與否。當(dāng)前，我國(guó)有大部分房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槿狈υO(shè)計(jì)實(shí)力，把絕大部分設(shè)計(jì)工作交給設(shè)計(jì)院付諸實(shí)施，這樣就無(wú)法及時(shí)準(zhǔn)確審核設(shè)計(jì)結(jié)果，也會(huì)因設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)水平的影響，導(dǎo)致交付的設(shè)計(jì)不合理，一些功能出現(xiàn)浪費(fèi)，原材料成本上升，導(dǎo)致房屋的售價(jià)在設(shè)計(jì)階段出現(xiàn)虛高的情況。

（三）工程施工管控不到位

在房屋的工程施工時(shí)期，我國(guó)有很大一部分的房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理能力較差，管理方法出現(xiàn)漏洞。而項(xiàng)目變更與洽商管理不到位，再加上變更洽商的全部審批流程含糊不清，就會(huì)使得變更洽商的問(wèn)題在施工過(guò)程中僅僅有工程管理部門的人員了解，沒(méi)有做到信息共享，設(shè)計(jì)、成本管理部人員無(wú)法準(zhǔn)確了解。而且在工程結(jié)算時(shí)期，這部分變更洽商就會(huì)統(tǒng)一交給成本結(jié)算部門開(kāi)展，再加上變更洽商發(fā)生之時(shí)尚未經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的審批，導(dǎo)致變更洽商失真，企業(yè)內(nèi)部互相推諉，無(wú)法管理變更洽商的情況，使得結(jié)算成本和費(fèi)用大進(jìn)一步加大。

（四）銷售費(fèi)用管理不嚴(yán)格

因?yàn)楣緵](méi)有規(guī)定銷售費(fèi)用的上限情況，且銷售費(fèi)用的使用缺乏細(xì)致明確的考核管理辦法，得到的結(jié)果不準(zhǔn)確，再加上成本管理沒(méi)有形成體系，很容易出現(xiàn)銷售費(fèi)用增多而推廣效果不明顯的問(wèn)題。因此，企業(yè)在當(dāng)前銷售壓力大的情況之下，就只能夠考慮增加銷售費(fèi)用的投入，這樣就會(huì)使得銷售費(fèi)用大幅增加。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在問(wèn)題的改進(jìn)措施

（一）完善土地獲取階段的投資分析

在土地獲取時(shí)期，企業(yè)面臨的最主要的問(wèn)題是對(duì)能夠開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目及房屋的售價(jià)做出比較準(zhǔn)確的判斷，而在土地獲取時(shí)期的銷售成本與利潤(rùn)的分析必須是合理的、合法的，本著預(yù)期嚴(yán)謹(jǐn)性的原則進(jìn)行。在土地獲取階段的投資盈利分析當(dāng)中，房屋開(kāi)發(fā)的類型必須根據(jù)地塊規(guī)劃指標(biāo)，由設(shè)計(jì)、銷售、成本、財(cái)務(wù)多部門經(jīng)過(guò)商量作出可行性方案，不能夠僅僅交給土地取得部門分析決策。在制定了房屋開(kāi)發(fā)類型方案之后，要有效地結(jié)合周圍相同的、類似的房屋價(jià)格與趨勢(shì)進(jìn)行銷售預(yù)測(cè)，從而根據(jù)售價(jià)預(yù)測(cè)能夠承受的土地價(jià)格，這樣一來(lái)，在土地取得之后，開(kāi)發(fā)成本就不會(huì)超標(biāo)。在土地取得時(shí)期，各個(gè)部門都要有明確的分工，把責(zé)任落實(shí)到位，避免成本過(guò)高不能夠明確責(zé)任的問(wèn)題出現(xiàn)。

（二）提高設(shè)計(jì)部門人員素質(zhì)，各部門配合細(xì)化設(shè)計(jì)方案

一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)的優(yōu)劣會(huì)直接決定后期開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本高低，如果設(shè)計(jì)完成后，僅僅依靠后期施工過(guò)程來(lái)節(jié)約成本十分困難。過(guò)去，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在房屋設(shè)計(jì)方面缺乏相關(guān)的人才，很多企業(yè)把設(shè)計(jì)工作交給設(shè)計(jì)院進(jìn)行。發(fā)展到現(xiàn)在，國(guó)家對(duì)于設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的要求更加嚴(yán)格，并且通過(guò)法律的形式定下來(lái)，所以，企業(yè)在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮成本的節(jié)約問(wèn)題，所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須先招聘設(shè)計(jì)人才，其需要具備較高的綜合素質(zhì)，提高公司設(shè)計(jì)部門的設(shè)計(jì)水平，成立一支完成度、綜合技能高的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，這樣就能夠與設(shè)計(jì)院進(jìn)行有效的溝通，從而指導(dǎo)設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)情況，才能夠明確設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)成果的優(yōu)劣，能夠發(fā)現(xiàn)相關(guān)的問(wèn)題，降低后期的成本，節(jié)約變更的成本。

（三）加強(qiáng)施工管理，嚴(yán)管變更洽商審批流程

在施工的過(guò)程當(dāng)中，變更洽商時(shí)有發(fā)生，公司內(nèi)部需要建立并完善變更洽商的相關(guān)體系機(jī)制，以此來(lái)保障變更洽商是符合公司的規(guī)程與法律法規(guī)的，而且變更洽商是需要經(jīng)過(guò)審批之后才進(jìn)行的，這時(shí)房屋項(xiàng)目才能開(kāi)始動(dòng)工。而且到最后的結(jié)算時(shí)期，只有通過(guò)公司相關(guān)部門的正規(guī)的審批程序，這樣的變更洽商才是被承認(rèn)的，尚未經(jīng)過(guò)正規(guī)的審批的，變更洽商不被認(rèn)可，因此，要嚴(yán)格審批的各項(xiàng)流程，保證變更洽商是真實(shí)的，保證工程量是準(zhǔn)確的。

（四）嚴(yán)控銷售費(fèi)用總量，建立推廣效果獎(jiǎng)懲機(jī)制

在銷售費(fèi)用管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)項(xiàng)目的情況和銷售額的情況，從中提取出一定的銷售費(fèi)用，還要設(shè)定銷售費(fèi)用的限額，且在銷售費(fèi)用的不同功能機(jī)芯分配，比如咨詢費(fèi)、銷售傭金、推廣費(fèi)用等方面分配，把這部分費(fèi)用和相關(guān)部門的工作效果、實(shí)際銷售效果進(jìn)行聯(lián)系對(duì)比，制定出考核評(píng)價(jià)辦法。而在銷售費(fèi)用的支出之后定期開(kāi)展考核，當(dāng)費(fèi)用之處后，對(duì)于未達(dá)預(yù)期效果的情況，必須準(zhǔn)確明確原因所在，根據(jù)市場(chǎng)銷售情況及時(shí)調(diào)整銷售方法，而對(duì)于因銷售部門及合作單位自身原因所導(dǎo)致的情況，要建立健全獎(jiǎng)懲的機(jī)制。嚴(yán)格控制銷售費(fèi)用的使用總額及效果，對(duì)于長(zhǎng)期不能滿足銷售推廣需要的合作方要有清退機(jī)制，只有這樣，銷售費(fèi)用才能在控制總額的同時(shí)達(dá)到推廣效果。

四、結(jié)束語(yǔ)

目前，成本管理已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的一項(xiàng)重要的工作，房地產(chǎn)企業(yè)要獲取利潤(rùn)，讓企業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展，就需要建立并健全成本管理的體制制度，合理利用成本管理的工具及信息化的管理平臺(tái)，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的各個(gè)環(huán)節(jié)上都要進(jìn)行成本管理，提高企業(yè)的成本管理水平，使企業(yè)能夠適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的發(fā)展需要，在實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的同時(shí)，提高我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的總體成本管理的水平。

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作者簡(jiǎn)介：

譚莉（1989-03-08），女，漢，山東省威海市，大學(xué)本科，金科地產(chǎn)魯西區(qū)域，從事成本管理工作;

邵澤（1990-09-28），男，漢，山東省德州市，大學(xué)本科，藍(lán)光地產(chǎn)山東區(qū)域，從事投資管理工作。