田玥

摘 要：從千禧年開始，廣佛同城拉開序幕，隨著二十年的發(fā)展，同城化程度不斷加深，廣佛區(qū)域經(jīng)濟(jì)也迎來了新的發(fā)展面貌。本文是在“房住不炒”政策背景下，從經(jīng)濟(jì)、人口、房價、土地供應(yīng)等方面分析了佛山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，進(jìn)一步研究了廣佛區(qū)域經(jīng)濟(jì)下佛山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，并在此基礎(chǔ)上，提出優(yōu)化佛山房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對策建議。

關(guān)鍵詞：房住不炒;區(qū)域經(jīng)濟(jì);佛山房地產(chǎn)業(yè)

中圖分類號：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

0 引言

“房住不炒”是近年來持續(xù)熱點(diǎn)的話題之一，也是兩會關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域深入人心的提點(diǎn)。為了響應(yīng)“房住不炒”政策，各地因城施策，各大城市紛紛執(zhí)行限購等政策，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，防金融經(jīng)濟(jì)風(fēng)險于未然，嚴(yán)防打擊房地產(chǎn)的投機(jī)炒作，從而保持房地產(chǎn)調(diào)控的連續(xù)和穩(wěn)定，保障樓市各參與者的合法權(quán)益，維持樓市平衡穩(wěn)健狀態(tài)，同時促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)高效穩(wěn)定發(fā)展。

“廣佛同城”這一戰(zhàn)略的實(shí)施，很大程度得益于地域相依的優(yōu)勢，因兩市市政府直線距離只有不到19公里，文化背景相融，又有著國內(nèi)首條城際地鐵，且產(chǎn)業(yè)發(fā)展互補(bǔ)互促，才使得“廣佛同城”這一戰(zhàn)略獨(dú)具特色，相得益彰。近年來，廣佛市政府都積極響應(yīng)國家“房住不炒”政策，積極貫徹落實(shí)房產(chǎn)調(diào)控政策，兩地的房價得到了有效的控制，相較于佛山，廣州的教育、醫(yī)療、就業(yè)等資源更為豐富，廣州的房價也就對佛山起到了限制和對標(biāo)的作用。隨著廣佛區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，居民收入水平提升，具備更強(qiáng)購買力，對于住房的需求才能得到更適合的支撐，也才能更好促進(jìn)佛山房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

1 “房住不炒”背景下佛山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好

2019年，佛山地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到10 751.02億元，自2015年以來呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步上升態(tài)勢，成為廣東省第三座GDP超萬億的城市。相較于2018年，2019年佛山市第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別增長了3.0%、6.3%、8.1%，規(guī)模以上工業(yè)增加值增長7.0%，先進(jìn)制造業(yè)完成工業(yè)增加值2 423.58億元，增長了8.7%，高技術(shù)制造業(yè)完成工業(yè)增加值293.12億元，增長了5.6%。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較長，涉及方方面面，佛山市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好發(fā)展，也是房地產(chǎn)業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。

1.2 人口支撐較為充足

佛山各產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，也帶來了佛山市人口的持續(xù)流入，2019年末佛山市常住人口為815.86萬人，比2018年末增加25.29萬人，增速為3.2%，位居廣東省第四位，僅次于廣州、深圳、東莞，如表1所示。

2017年，佛山常住人口中14歲及以下的少年人口約占12.7%，15歲至64歲的勞動力人口約占80.2%，而65歲及以上老年人口約占7.1%，人口結(jié)構(gòu)比較合理，勞動力人口比重較高。佛山市人口規(guī)模的增長，青壯年的引入，為佛山市房地產(chǎn)業(yè)帶來了較為充足的人口支撐。

1.3 房價平穩(wěn)，需求提升

自2016年底首次提出“房住不炒”，佛山房價增速開始逐漸放緩，近一年來呈現(xiàn)穩(wěn)中有降趨勢，如圖2所示，2020年11月佛山二手房均價較2020年1月下降337元/m2。

2020年10月全市新建住宅成交面積141.07萬m2，較上年同期增長43.4%，二手房住宅成交面積59.91萬m2，較上年同期增長37.7%。二十年來，佛山市城鎮(zhèn)化穩(wěn)步前進(jìn)，從2000年75.06%的城鎮(zhèn)化率不斷提升到2019年的95%。城鎮(zhèn)化率的提高使更多居民在城市有置業(yè)需求，而房價的平穩(wěn)也使得居民的置業(yè)需求得以提上日程，銷量有了較大增長。

1.4 土地供應(yīng)充足，地價穩(wěn)定

2019年佛山市一般公共預(yù)算收入731.615 6億元，土地出讓金745億元，土地財政依賴比重為101.8%。雖然相比2018年土地財政依賴比重123.9%，有較大幅度下降，但政府財政收入對于土地的依賴程度依然偏高。

2020年4月—9月共成交住宅用地58宗，成交均價在20 000元/m2～25 000元/m2，樓面價最低為7 390元/m2，最高為9 912元/m2。佛山土地供應(yīng)比較充足，地價較為平穩(wěn)，也說明佛山房地產(chǎn)市場沒有出現(xiàn)過熱或過冷的現(xiàn)象。

2 廣佛區(qū)域經(jīng)濟(jì)下佛山房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

2.1 機(jī)遇

在佛山自身經(jīng)濟(jì)向好發(fā)展吸引人才的同時，由于地緣優(yōu)勢，也會承接來自廣州資源的溢出，廣州擁有廣東省最多的高校，每年都會有大批的畢業(yè)生留穗，其中也有相當(dāng)部分畢業(yè)生會選擇到佛山就業(yè)，為佛山提供人才資源;廣佛區(qū)域的協(xié)同發(fā)展，也使佛山能及時學(xué)習(xí)廣州更為領(lǐng)先的開發(fā)理念和模式，吸收更為豐富的信息資源，引導(dǎo)雄厚資本的投入，以創(chuàng)造更良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。而這些，也為佛山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了人才、理念、信息、資金等保障。

廣佛地鐵的開通，使兩個城市的居民出行更為便捷，城市邊界更加淡化，相較于廣州的房價，佛山的房價更低洼，也使得許多工作在廣州的人員選擇置業(yè)在佛山，可以有效承接廣州客源。目前佛山二號線、三號線在建，還有多條地鐵線路在規(guī)劃，建成后廣佛將有更多區(qū)域?qū)崿F(xiàn)最快30分鐘內(nèi)的互通互達(dá)，這也會加大對佛山房地產(chǎn)市場的需求，未來佛山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間可期。

2.2 挑戰(zhàn)

廣佛壁壘的減弱，使更多的知名房企入駐佛山，對佛山本土房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的沖擊，使本土企業(yè)的一些弊端暴露出來。2019年上半年，保利地產(chǎn)以其在華南多年深耕、佛山五區(qū)均有涉及的均衡布局，拿下2019年上半年佛山銷售榜的冠軍，而像保利、碧桂園、萬科等頭部房企也在進(jìn)一步擴(kuò)大其在佛山的項(xiàng)目，以占領(lǐng)更多市場份額。當(dāng)佛山房價與廣州房價的價差減少到一定程度，佛山居民可能會置業(yè)廣州，造成佛山客戶的流失。

3 優(yōu)化佛山房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對策建議

3.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

佛山在全國城市綜合經(jīng)濟(jì)競爭力排名中，2017-2019年分別位于第11位、第12位、第14位，雖然佛山整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，但其綜合經(jīng)濟(jì)競爭力在減弱。做好產(chǎn)業(yè)布局，加強(qiáng)高科技行業(yè)的發(fā)展，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，提升城市的可持續(xù)競爭力和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

隨著廣佛區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作發(fā)展的深入，佛山政府需要在此基礎(chǔ)上，明確佛山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，切實(shí)做好房地產(chǎn)業(yè)在佛山五區(qū)的規(guī)劃，提高土地利用率，做好產(chǎn)業(yè)布局，以使佛山房地產(chǎn)業(yè)能夠與佛山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互促進(jìn)。

3.2 建立完善的土地供應(yīng)體系

佛山財政收入對于土地依賴程度較高，應(yīng)在“房住不炒”的背景下注重實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、加大科技企業(yè)發(fā)展，切實(shí)增加居民收入，收入與房價相匹配，才可長期持續(xù)發(fā)展，避免出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。

佛山政府可以從市場供需角度出發(fā)，建立完善的土地供應(yīng)體系，制定遠(yuǎn)期、中期、近期土地規(guī)劃，做好土地需求預(yù)測，從而對土地的使用、供應(yīng)起到指導(dǎo)作用，以使地價維持合理范圍。同時要增強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)管理力度，避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)囤地行為。

3.3 合理降低房地產(chǎn)業(yè)成本

佛山政府應(yīng)加大創(chuàng)新力度，借鑒國外房地產(chǎn)新型建筑工程材料開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合本土實(shí)際情況，進(jìn)行合理的生產(chǎn)建設(shè)，對生產(chǎn)成本進(jìn)行有效控制，既能夠可持續(xù)發(fā)展，建筑物外形也更符合城市的升級發(fā)展。

同時，房地產(chǎn)公司在開發(fā)經(jīng)營過程中，需要上交多種稅費(fèi)，而這些稅費(fèi)最終轉(zhuǎn)嫁到了購房者身上，政府可以適當(dāng)降低部分稅費(fèi)，以引導(dǎo)減少房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)經(jīng)營成本，保證房價穩(wěn)定。

4 結(jié)束語

廣佛區(qū)域的共同發(fā)展，既意味著機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)，要抓住機(jī)遇，主動應(yīng)對挑戰(zhàn)?！胺孔〔怀础钡恼咭笫菫榱烁鼮榉€(wěn)健的樓市，能夠長期可持續(xù)發(fā)展。在此背景下要優(yōu)化佛山房地產(chǎn)業(yè)，促使佛山房地產(chǎn)業(yè)和廣佛區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[3]喬璐璐.“房住不炒”定位下的政策效應(yīng)與長效機(jī)制研究[D].武漢：華中師范大學(xué)，2019.