摘要：在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力逐漸走升，資本結(jié)構(gòu)失衡和融資風(fēng)險(xiǎn)管理質(zhì)量不高的企業(yè)，面臨了較大的資本壓力，融資管理的價(jià)值在此環(huán)境下凸顯。本文就房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式和主要融資途徑進(jìn)行論述，分析房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，并就筆者觀點(diǎn)提出幾點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)管理建議，以供讀者參考，不當(dāng)之處望指正。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);融資風(fēng)險(xiǎn);管理探討;建議

一、前言

房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)貫徹了其經(jīng)營(yíng)過程的始終，房地產(chǎn)企業(yè)出于自身發(fā)展需求，融資規(guī)模大、資金回收周期長(zhǎng)、區(qū)域性限制明顯，綜合使得其融資管理壓力較大，風(fēng)險(xiǎn)因素伴隨生產(chǎn)周期和資本回收期的拉長(zhǎng)而增加，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來較大的不確定性，而此類不確定性是企業(yè)極力規(guī)避的，容易給企業(yè)帶來或有損失，而損失的高低取決于企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)管控能力。房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式復(fù)雜，呈現(xiàn)多樣化和高度分散的狀態(tài)，使得其經(jīng)營(yíng)資金穩(wěn)定性需求和融資模式出現(xiàn)矛盾，進(jìn)而產(chǎn)生融資風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸認(rèn)識(shí)到融資風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性，基于優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、降低融資成本、規(guī)避債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和提升資金使用效率的目標(biāo)，逐漸改善自身融資管理體制，提升融資管理質(zhì)量，降低整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要模式

房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式主要分為內(nèi)部融資和外部融資兩種模式，從而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也可以分為內(nèi)部融資風(fēng)險(xiǎn)和外部融資風(fēng)險(xiǎn)，不同風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來的壓力不同，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)融資模式進(jìn)行分類管理。

（一）內(nèi)部融資

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部融資是對(duì)內(nèi)部資本的利用，包括企業(yè)自有資金和預(yù)收的各類款項(xiàng)，也就是企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中以資金償還概率比較低的，但是可以自由支配的資金，內(nèi)部融資的規(guī)模取決于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)積累和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，股東投資和未分配利潤(rùn)的資本成本可以視同于無，是企業(yè)內(nèi)部融資的優(yōu)選融資模式，預(yù)收賬款的規(guī)模取決于企業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況，部分房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售工作布置有序，預(yù)收賬款可以占據(jù)經(jīng)營(yíng)支出的百分之三十甚至更高，大大節(jié)約了投資過程中的資本成本，企業(yè)在不發(fā)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，順利完成交易即可規(guī)避掉該類融資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）外部融資

房地產(chǎn)企業(yè)的外部融資模式是脫離企業(yè)內(nèi)部自有資金，向資本市場(chǎng)吸引資金投入到企業(yè)發(fā)展中的融資模式，外部融資可選擇項(xiàng)目較多，主要有銀行借貸、股權(quán)融資、債權(quán)融資、信托融資和基金融資等。

銀行借貸，在我國(guó)而言銀行借貸是房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資模式，主要原因是銀行借貸籌資速度快、籌資費(fèi)用率較低、期限明確，相比較而言風(fēng)險(xiǎn)比較低。但是其弊端是大額銀行借貸需要房地產(chǎn)企業(yè)提供一定的質(zhì)押或抵押物，對(duì)企業(yè)的信用評(píng)級(jí)較為嚴(yán)格，規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲取到更低利率、更高額度的授信，中小房地產(chǎn)企業(yè)大額銀行融資受限。

股權(quán)和債權(quán)融資，股權(quán)和債權(quán)融資需要企業(yè)有著較大的規(guī)模，并且有著較好的資本市場(chǎng)評(píng)價(jià)，股權(quán)融資和債權(quán)融資能夠在融資過程中提升企業(yè)的知名度，吸引戰(zhàn)略合作伙伴。比較而言，債權(quán)融資需要到期還本付息，但是所有者控制權(quán)得到保障，股權(quán)融資雖然能夠降低融資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)降低企業(yè)的負(fù)債率，但是會(huì)分散企業(yè)的控制權(quán)，誘發(fā)管理風(fēng)險(xiǎn)。

信托融資和基金融資，信托融資也是通過金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，區(qū)別在于通過信托公司向最終貸款人吸納資金，融資效率較高并且易于控制，逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的優(yōu)選融資模式之一。而基金融資是房地產(chǎn)企業(yè)與基金公司合作，向投資人吸納資金的融資模式，聚集社會(huì)資本，為房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)提供支持，企業(yè)發(fā)展平穩(wěn)則風(fēng)險(xiǎn)不易體現(xiàn)，企業(yè)發(fā)展出現(xiàn)波動(dòng)則有一定概率導(dǎo)致資金被抽離。

三、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)管理建議

（一）完善融資內(nèi)部控制

強(qiáng)化公司內(nèi)部融資風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督管理，能夠?qū)崿F(xiàn)動(dòng)態(tài)控制風(fēng)險(xiǎn)因素，將風(fēng)險(xiǎn)控制節(jié)點(diǎn)的崗位責(zé)任落實(shí)到具體職能部門和人員，能夠有效提升融資風(fēng)險(xiǎn)管理質(zhì)量。同時(shí)匹配上嚴(yán)格的績(jī)效考核制度，將企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與員工利益相關(guān)聯(lián)，調(diào)動(dòng)員工參與風(fēng)險(xiǎn)管控的積極性。房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部融資風(fēng)險(xiǎn)管理的審計(jì)工作，需要在財(cái)務(wù)部或資金部的日常工作中發(fā)現(xiàn)問題，發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督在融資風(fēng)險(xiǎn)管理層面的作用，將融資相關(guān)流程基于風(fēng)險(xiǎn)管理需求進(jìn)行重塑，完善內(nèi)部控制管理關(guān)鍵因素管控。內(nèi)部審計(jì)工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資源配置，穩(wěn)定資本結(jié)構(gòu)具備較為現(xiàn)實(shí)的積極意義，能夠大大規(guī)避在融資過程中舞弊問題，強(qiáng)化融資活動(dòng)依據(jù)企業(yè)流程執(zhí)行，規(guī)避人工干預(yù)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)因素疊加，提升融資管理的科學(xué)性和可靠性。

（二）建立健全風(fēng)險(xiǎn)分析和預(yù)警機(jī)制

在企業(yè)的發(fā)展過程中，風(fēng)險(xiǎn)與收益往往是配比的，選擇高風(fēng)險(xiǎn)的籌資渠道往往是利益導(dǎo)向的，所以房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中不可避免會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)并非要徹底消滅，而是需要將風(fēng)險(xiǎn)控制在可承受范圍之內(nèi)，并通過提升風(fēng)險(xiǎn)管理能力來降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)對(duì)企業(yè)帶來的損失。要實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)抵御和控制，需要建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制來作為基礎(chǔ)，提升企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的嗅覺，判斷資金來源的風(fēng)險(xiǎn)高低，存在較大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)及時(shí)預(yù)警，提示企業(yè)資金部及時(shí)制定資金備用計(jì)劃，規(guī)避資金流斷裂風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)抵御機(jī)制雖然能夠直接降低企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)中的損失，但是卻難以脫離風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的前瞻性分析，一旦脫離了風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，企業(yè)難以在短時(shí)間內(nèi)針對(duì)特定風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)建出完善的抵御機(jī)制，所以房地產(chǎn)企業(yè)有必要根據(jù)自身實(shí)際情況構(gòu)建符合自身特色的風(fēng)險(xiǎn)分析和預(yù)警機(jī)制。

（三）構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理和反饋機(jī)制

融資風(fēng)險(xiǎn)管理在不同的企業(yè)之間具備一定的差異性，所以就房地產(chǎn)企業(yè)自身而言，借鑒外部融資經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)具備現(xiàn)實(shí)意義，但是更要重視對(duì)自身融資風(fēng)險(xiǎn)的記錄和分析，構(gòu)建內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)反饋機(jī)制，逐步提升內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理質(zhì)量。在企業(yè)發(fā)生融資風(fēng)險(xiǎn)后，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生原因、產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)因素等記錄檔案，并就風(fēng)險(xiǎn)造成的損失及抵御機(jī)制的實(shí)際效用進(jìn)行分析，通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)信息的管理，發(fā)現(xiàn)關(guān)鍵點(diǎn)，便于制定融資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。筆者建議，檔案的建立和管理需要由企業(yè)派遣專人負(fù)責(zé)，一方面針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前的跡象進(jìn)行分析，提升風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力，另一方面強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，完善風(fēng)險(xiǎn)抵御體系建設(shè)，提升企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)的應(yīng)對(duì)能力，降低風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。

（四）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)并調(diào)整融資策略

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式多為外部融資為主，內(nèi)部融資為輔，而在外部融資占比中除了權(quán)益性工具融資，銀行借貸占據(jù)了絕對(duì)的地位，也正因銀行融資的重要性，使得企業(yè)的融資負(fù)債率居高不下，銀行限制性貸款使得企業(yè)資金使用受限。在此環(huán)境中筆者建議房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)調(diào)整企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，通過優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)融資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和資金成本的節(jié)約，調(diào)整好債權(quán)融資和股權(quán)融資之間的關(guān)系。為了更好地獲得資金的支持，房地產(chǎn)企業(yè)要積極的拓寬企業(yè)融資渠道、開拓新的融資手段，根據(jù)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際需求，進(jìn)行融資方案設(shè)定，從而為獲取更多的融資做準(zhǔn)備，并且還要積極地進(jìn)行有針性地內(nèi)部融資，從而滿足資金的需求，也可以借助新興的融資渠道，建立多元化的房地產(chǎn)融資體系，從而更好地分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)行中可以從以下幾個(gè)方面入手：

第一，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)信托基金的運(yùn)行。房地產(chǎn)信托基金是國(guó)外一種新型的信托投資內(nèi)容。在國(guó)外金融危機(jī)后迅速地得到了發(fā)展。這種信托投資在近幾年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中也較為盛行，它從實(shí)際情況出發(fā)，有效的改變了管理層和股東信息不對(duì)稱、股東權(quán)益難以得到保護(hù)、雙重的稅收負(fù)擔(dān)等缺點(diǎn)。從我國(guó)大型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)已有信托協(xié)議超過200分，可見這種信托融資的可行性。

第二，借助政府扶持與商業(yè)化運(yùn)作結(jié)合的擔(dān)保模式。對(duì)于國(guó)家中的擔(dān)保體系的發(fā)展而言，不僅要遵守各項(xiàng)方針政策，更要滿足企業(yè)的實(shí)際發(fā)展需求。相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展而言，要想徹底的提升融資的能力，強(qiáng)化融資多元化結(jié)構(gòu)僅僅依靠企業(yè)的努力還不夠，還要積極地與商業(yè)企業(yè)進(jìn)行合作，進(jìn)行信用等級(jí)的提升，從而更好地進(jìn)行企業(yè)之間的合作。這種基本發(fā)展模式是企業(yè)與商業(yè)化機(jī)構(gòu)進(jìn)行資料上的審核及信用上的審核，從而建立相關(guān)的信用檔案，并且通過相關(guān)的手段和措施進(jìn)行互相融資擔(dān)保，從而開展多元化的融資模式，與此同時(shí)，政府部門應(yīng)該對(duì)這種企業(yè)與商業(yè)企業(yè)發(fā)展中的結(jié)合擔(dān)保的模式給予一定的扶持，在政策條件方面給予的一定的放寬，從而更好地滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的融資發(fā)展。

依據(jù)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律來看，股權(quán)融資較為穩(wěn)定，但是資本成本較高，因而融資風(fēng)險(xiǎn)較低，債權(quán)融資資本成本較低，但是企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力隨之加大。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)收益配比的原則，可以適當(dāng)調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，在股權(quán)和債權(quán)的比例控制上進(jìn)行協(xié)調(diào)，控制風(fēng)險(xiǎn)因素。另外，內(nèi)部融資的風(fēng)險(xiǎn)和成本均低于外部融資，所以在制定融資策略時(shí)應(yīng)優(yōu)先考慮內(nèi)部融資，內(nèi)部融資不足時(shí)再針對(duì)外部的債權(quán)融資和股權(quán)融資進(jìn)行衡量。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)基于優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、降低融資成本、規(guī)避債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和提升資金使用效率需求，逐步深入挖掘融資管理價(jià)值，規(guī)避融資管理帶來的風(fēng)險(xiǎn)，是當(dāng)前環(huán)境下的發(fā)展導(dǎo)向。在新常態(tài)的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建自身核心競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力需要強(qiáng)化內(nèi)部?jī)r(jià)值開發(fā)，結(jié)合外部市場(chǎng)拓展，共筑企業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)良性發(fā)展，規(guī)避或有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在未來一段時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)整體將能夠構(gòu)建出符合房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理需求的制度，各企業(yè)結(jié)合自身實(shí)際情況制定細(xì)則，能夠有效提升房地產(chǎn)企業(yè)管理質(zhì)量。

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作者簡(jiǎn)介：

鄭學(xué)容，中新房西藏建設(shè)投資有限公司。