吳婧

摘要：面對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行的壓力下，證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合推出基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的公募REITS試點(diǎn)，但公募REITs交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜，本文基于現(xiàn)行稅務(wù)政策，對(duì)公募REITs項(xiàng)目全生命周期內(nèi)各層面主要稅種的稅務(wù)問(wèn)題進(jìn)行初步探討，希望公募REITs能在國(guó)內(nèi)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：公募REITs;增值稅;土地增值稅;企業(yè)所得稅

在我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的宏觀背景下，4月30日，證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》）。此外， 證監(jiān)會(huì)還一并發(fā)布了《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（征求意見(jiàn)稿）（簡(jiǎn)稱《指引》）對(duì)該制度作出了細(xì)化規(guī)定。這標(biāo)志著我國(guó)將從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域正式啟動(dòng)公募REITS的試點(diǎn)，是我國(guó)公募TEITs發(fā)展的里程碑事件。

從全球范圍來(lái)看，REITs最早在20世紀(jì)60年代的美國(guó)興起，而REITs在美國(guó)穩(wěn)步迅速發(fā)展的重要原因在于稅收政策的驅(qū)動(dòng)。早在2015年，我國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局就對(duì)REITs的稅務(wù)減免方案發(fā)布了征求意見(jiàn)，但至今尚未有與REITs相配套、系統(tǒng)的稅務(wù)政策出臺(tái)。本文主要基于《通知》和《指引》下的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，結(jié)合現(xiàn)行的稅收政策，對(duì)公募REITs項(xiàng)目全生命周期內(nèi)主要稅種的稅務(wù)問(wèn)題進(jìn)行探討。

一、公募REITs介紹

此次試點(diǎn)推出的公募REITs（Real Estate Investment Trusts，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）是指通過(guò)證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的上市證券的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，通過(guò)基金管理人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理獲取回報(bào)，倡導(dǎo)權(quán)益導(dǎo)向原則，將回報(bào)按比例分配給投資者。

根據(jù)《指引》征求意見(jiàn)稿中的第二條的相關(guān)規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的交易結(jié)構(gòu)將采用“公募基金+ABS”模式，另外可采用“雙SPV結(jié)構(gòu)”[即“ABS+私募基金（信托）”]或“單SPV結(jié)構(gòu)”（即ABS直接持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司股權(quán)）具體實(shí)施。結(jié)合目前類(lèi)REITs操作的主流結(jié)構(gòu)（“雙SPV結(jié)構(gòu)”中的“ABS+私募基金”結(jié)構(gòu)），本文主要對(duì)“雙SPV結(jié)構(gòu)”下公募REITs項(xiàng)目設(shè)立階段、運(yùn)營(yíng)階段以及退出階段的重點(diǎn)稅務(wù)問(wèn)題進(jìn)行探討。

一般交易步驟如下：

（一）設(shè)立階段

第一，原始權(quán)益人將擬用于REITs方案的基礎(chǔ)資產(chǎn)通過(guò)轉(zhuǎn)讓、剝離等方式置入到項(xiàng)目公司，原始權(quán)益人持有項(xiàng)目公司100%股權(quán);

第二，在項(xiàng)目公司上面，私募基金管理人設(shè)立私募基金;

第三，原始權(quán)益人認(rèn)購(gòu)私募基金的份額，對(duì)私募基金的份額進(jìn)行最低出資實(shí)繳;

第四，在私募基金上面，計(jì)劃管理人設(shè)立資產(chǎn)支持計(jì)劃，資產(chǎn)支持計(jì)劃通過(guò)重組的方式，向原始權(quán)益人取得私募基金的份額;

第五，在資產(chǎn)支持計(jì)劃上面，公募基金管理人設(shè)立發(fā)行公募基金，公募基金認(rèn)購(gòu)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃的份額，募集資金后資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃完成對(duì)私募基金剩余份額的出資實(shí)繳;

第六，私募基金向原始權(quán)益人收購(gòu)其持有的項(xiàng)目公司100%，成為項(xiàng)目公司股東。

（二）運(yùn)營(yíng)階段

運(yùn)營(yíng)階段，項(xiàng)目公司通過(guò)運(yùn)營(yíng)底層基礎(chǔ)資產(chǎn)獲取運(yùn)營(yíng)收入，并通過(guò)股息和利息支付方式，經(jīng)過(guò)層層穿透最后向公募基金的投資人分配收益。

（三）退出階段

在期滿階段，投資者一般通過(guò)轉(zhuǎn)讓公募基金實(shí)現(xiàn)退出，公募基金一般通過(guò)出售資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃份額實(shí)現(xiàn)退出。

二、公募REITs涉稅問(wèn)題分析

（一）公募REITs設(shè)立階段涉稅問(wèn)題分析

在公募REITs設(shè)立階段包括上述6個(gè)步驟，但主要納稅環(huán)節(jié)在于“原始權(quán)益人設(shè)立項(xiàng)目公司”和“私募基金收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)”這兩個(gè)步驟。

1.項(xiàng)目公司設(shè)立環(huán)節(jié)涉稅分析

通過(guò)上述交易結(jié)構(gòu)可知，擬用于REITs方案的基礎(chǔ)資產(chǎn)需先置入一家項(xiàng)目公司。如果該項(xiàng)目公司事先已成立，且持有的擬用于REITs方案的基礎(chǔ)資產(chǎn)是其唯一資產(chǎn)，則在此環(huán)節(jié)無(wú)稅收行為，不產(chǎn)生稅負(fù)。如果該項(xiàng)目公司事先不存在，就需要通過(guò)資產(chǎn)交易的方式設(shè)立項(xiàng)目公司。原始權(quán)益人采用資產(chǎn)交易的方式設(shè)立項(xiàng)目公司，設(shè)立方式包括新設(shè)設(shè)立、合并設(shè)立、分立設(shè)立等多種途徑，本文主要對(duì)項(xiàng)目公司設(shè)立過(guò)程中涉及的增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三大主要稅種進(jìn)行探討。

第一，增值稅。

本環(huán)節(jié)增值稅的納稅義務(wù)人為原始權(quán)益人。根據(jù)“財(cái)稅〔2016〕36號(hào)”文的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)在資產(chǎn)重組過(guò)程中，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)行為，不征收增值稅。

所以在公募REITs項(xiàng)目的資產(chǎn)重組過(guò)程中，如果不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移的同時(shí)與其其匹配的債權(quán)、債務(wù)和勞動(dòng)力等一并隨之轉(zhuǎn)移，則可享受“財(cái)稅〔2016〕36號(hào)”文的稅收優(yōu)惠政策，否則按照視同銷(xiāo)售行為，繳納增值稅。

第二，土地增值稅。

本環(huán)節(jié)土地增值稅的納稅義務(wù)人為原始權(quán)益人。根據(jù)“財(cái)稅〔2018〕57號(hào)”的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)合并、分立時(shí)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征收土地增值稅，但要求交易雙方均不能是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，因此“財(cái)稅〔2018〕57號(hào)”文的稅收優(yōu)惠對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并不適用。但實(shí)際操作中，如果持有優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)資產(chǎn)的企業(yè)同時(shí)也具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，就會(huì)因?yàn)槠浞康禺a(chǎn)企業(yè)性質(zhì)而無(wú)法享受土地增值稅優(yōu)惠，無(wú)形增加原始權(quán)益人的稅務(wù)成本。

第三，企業(yè)所得稅。

本環(huán)節(jié)企業(yè)所得稅的納稅義務(wù)人為原始權(quán)益人。根據(jù)“財(cái)稅〔2009〕59號(hào)”文、“財(cái)稅〔2014〕109號(hào)”、“財(cái)稅〔2014〕116號(hào)”和“國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第33號(hào)”文的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或資產(chǎn)投資設(shè)立項(xiàng)目公司的過(guò)程中，可考慮根據(jù)具體的投資行為選擇上述文件的一項(xiàng)政策執(zhí)行。主要分為以下幾種情形：

如果想規(guī)避繳納企業(yè)所得稅，考慮適用特殊性稅務(wù)處理方式。需要注意兩點(diǎn)：

第一，資產(chǎn)重組比例需要達(dá)到50%以上;

第二，12個(gè)月的鎖定期限。

文件要求，企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原主要股東，在重組后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。在REITs實(shí)操過(guò)程中，一般情況下，項(xiàng)目公司在成立不久后就要轉(zhuǎn)讓給私募基金。因此，在當(dāng)前稅收政策的局限下，想要通過(guò)適用特殊性稅務(wù)處理的情形減輕稅務(wù)成本，實(shí)操過(guò)程中較難以實(shí)現(xiàn)。

如果項(xiàng)目公司為通過(guò)資產(chǎn)交易的方式新設(shè)設(shè)立，且不適用特殊性稅務(wù)處理情形，根據(jù)“財(cái)稅〔2014〕116號(hào)”的規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資股權(quán)享有5年的遞延納稅優(yōu)惠。但同時(shí)規(guī)定，企業(yè)在對(duì)外投資5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓上述股權(quán)或投資收回的，應(yīng)停止執(zhí)行遞延納稅政策。同樣的，在REITs實(shí)操過(guò)程中，項(xiàng)目公司成立后不久就需轉(zhuǎn)讓股權(quán)的情形下，可能并不能享受到這一遞延納稅優(yōu)惠政策。

如果項(xiàng)目公司為原企業(yè)派生分立的方式設(shè)立，且不適用特殊性稅務(wù)處理情形的，需要根據(jù)“財(cái)稅〔2009〕59號(hào)”文的規(guī)定正常繳納企業(yè)所得稅。

2.私募基金收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)環(huán)節(jié)涉稅分析

本文所稱項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)主要是指私募基金收購(gòu)項(xiàng)目公司100%環(huán)節(jié)的環(huán)節(jié)。私募基金類(lèi)型有公司型、合伙型和契約型三種，但實(shí)操中考慮多方面因素，契約型基金在REITs交易結(jié)構(gòu)中的運(yùn)用較多。所以本環(huán)節(jié)主要對(duì)契約型基金收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)過(guò)程中涉及的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅三大主要稅種進(jìn)行探討。

第一，增值稅。

本環(huán)節(jié)增值稅的納稅義務(wù)人為原始權(quán)益人。根據(jù)稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓非上市公司股權(quán)不屬于增值稅征稅范圍。在本環(huán)節(jié)，項(xiàng)目公司為非上市企業(yè)，其股權(quán)轉(zhuǎn)讓不屬于增值稅的納稅范圍，不需要繳納增值稅。

第二，土地增值稅。

本環(huán)節(jié)土地增值稅的納稅義務(wù)人為項(xiàng)目公司。股東轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)，但本環(huán)節(jié)并不涉及土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅的納稅范圍，因此不涉及土地增值稅的繳納。

第三，企業(yè)所得稅。

本環(huán)節(jié)企業(yè)所得稅的納稅義務(wù)人為原始權(quán)益人。一般情況下，私募基金收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)項(xiàng)向原始權(quán)益人支付的收購(gòu)對(duì)價(jià)等同于項(xiàng)目公司價(jià)值，原始權(quán)益人轉(zhuǎn)讓所得基本為零，因此此環(huán)節(jié)原始權(quán)益人一般無(wú)需繳納企業(yè)所得稅。

（二）公募REITs存續(xù)期涉稅問(wèn)題分析

存續(xù)期間各方參與主體較多，本文主要對(duì)存續(xù)期內(nèi)項(xiàng)目公司、私募基金、資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃、公募基金和投資者這五個(gè)層面的涉稅問(wèn)題進(jìn)行分析，對(duì)應(yīng)的納稅主體分別為項(xiàng)目公司、私募基金管理人、計(jì)劃管理人、公墓基金管理人和投資額者。

1.項(xiàng)目公司層面涉稅分析

存續(xù)期間，項(xiàng)目公司通過(guò)自身運(yùn)營(yíng)獲取的收入根據(jù)其收入性質(zhì)，按稅收規(guī)定繳納增值稅、企業(yè)所得稅，涉及不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的還需考慮房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。

項(xiàng)目公司存續(xù)期間需要重點(diǎn)關(guān)注的是企業(yè)所得稅的計(jì)算，在REITs設(shè)立階段，考慮到REITs存續(xù)期間公募基金收益分配的要求，在私募基金和項(xiàng)目公司之間往往會(huì)進(jìn)行負(fù)債構(gòu)造，即私募基金將募集的資金通過(guò)股東借款的方式提供給項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司在存續(xù)期間向私募基金支付利息。所以在計(jì)算項(xiàng)目公司企業(yè)所得稅時(shí)，需要考慮項(xiàng)目公司向私募基金支付的關(guān)聯(lián)利息是否能在企業(yè)所得稅前扣除，需要關(guān)注兩點(diǎn)：一是企業(yè)所得稅法對(duì)于關(guān)聯(lián)企業(yè)借款費(fèi)用有關(guān)的資本弱化規(guī)定;二是企業(yè)所得稅法對(duì)于可抵扣關(guān)聯(lián)利息的利率水平的要求。

2.私募基金層面涉稅分析

第一，增值稅。

在存續(xù)期，私募基金主要從通過(guò)股東借款利息和分紅收入從項(xiàng)目公司獲取收入。根據(jù)“財(cái)稅〔2016〕140號(hào)”及財(cái)政部稅政司的政策解讀、“證券投資基金增值稅核算估值參考意見(jiàn)”中的有關(guān)規(guī)定，基金將資金貸與他人使用而取得的具有保本性質(zhì)的利息收入，資管產(chǎn)品管理人需按“貸款服務(wù)”繳納增值稅。所以對(duì)于私募基金從項(xiàng)目公司獲取的利息收入在基金層面需要繳納增值稅，從項(xiàng)目公司取得的股東分紅收入不屬于固定、保本收益，不繳納增值稅。

第二，企業(yè)所得稅。

通道式的契約型基金為非法人主體，其性質(zhì)類(lèi)似信托，為非適格的企業(yè)所得稅納稅主體，參照“財(cái)稅〔2006〕5號(hào)”文件的規(guī)定，信托項(xiàng)目收益在取得當(dāng)年向資產(chǎn)支持證券的機(jī)構(gòu)投資者分配的部分，在信托環(huán)節(jié)暫不征收企業(yè)所得稅。在存續(xù)期間，私募基金從項(xiàng)目公司取得的利息收入和股東分紅收入一般全額分配給資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，因此在私募基金層面暫不需要繳納企業(yè)所得稅。

3.資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃層面涉稅分析

第一，增值稅。

存續(xù)期，資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃的資金來(lái)源主要為私募基金向上穿透分配取得的收益。根據(jù)“財(cái)稅〔2016〕140號(hào)”及財(cái)政部稅政司的政策解讀，運(yùn)用資管產(chǎn)品資產(chǎn)進(jìn)行投資等，需根據(jù)其取得的收益性質(zhì)，判斷其是否為保本收益，是否屬于增值稅應(yīng)稅行為，進(jìn)而確定是否需要繳納增值稅。因此，REITs交易結(jié)構(gòu)中的資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃投資私募基金取得的收益，應(yīng)根據(jù)資管管理合同約定判斷該收益是否屬于保本型收益，如為保本收益，則計(jì)劃管理人需按“貸款服務(wù)”繳納增值稅;如為非保本收益，則不需要繳納增值稅。但在實(shí)操中，一般需與計(jì)劃管理人注冊(cè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商后確定。

第二，企業(yè)所得稅。

資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃其性質(zhì)類(lèi)似于契約型基金和信托，為非法人實(shí)體，非適格的企業(yè)所得稅納稅主體，且其取得的收益一般全額分配給公募基金，參照“財(cái)稅〔2006〕5號(hào)”文件的規(guī)定，在資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃層面，其取得的收益不需要繳納企業(yè)所得稅。

4.公募基金層面涉稅分析

在存續(xù)期，公募基金資金來(lái)源主要為資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃向上穿透分配取得的收益。根據(jù)現(xiàn)行的稅收政策，目前暫沒(méi)有文件對(duì)公募非證券類(lèi)投資基金的稅收問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，還有待財(cái)政部和稅務(wù)總局出臺(tái)進(jìn)一步政策予以明確。

5.投資者層面涉稅分析

公募基金份額的持有主體分為機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者。對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者而言：

第一，增值稅。

根據(jù)“財(cái)稅〔2016〕140號(hào)”及財(cái)政部稅政司的政策解讀，應(yīng)根據(jù)其取得的收益的性質(zhì)判斷其是否屬于增值稅征稅范圍，對(duì)于REITs公募基金機(jī)構(gòu)投資者，根據(jù)《通知》《指引》的文件精神，REITs公募基金投資者作為權(quán)益類(lèi)投資人，理論上按股東分紅取得收益，不享受保本收益，取得的收益不屬于增值稅的征稅范圍，不需要繳納增值稅。

第二，企業(yè)所得稅。

公募基金投資人通過(guò)公募基金份額取得的收益混合了底層資產(chǎn)向上分配的利息收益和股東分紅收益，可認(rèn)為是一種證券投資收益。參照“財(cái)稅〔2008〕1號(hào)”文的規(guī)定，“對(duì)投資者從證券投資基金分配中取得的收入，暫不征收企業(yè)所得稅?！钡蔷唧w的針對(duì)公募基金收益的稅收政策仍需進(jìn)一步明確。

對(duì)個(gè)人投資者而言，參照“財(cái)稅〔2002〕128號(hào)”文的規(guī)定，個(gè)人從基金分配獲得的收益，暫不繳納個(gè)人所得稅。

（三）公募REITs退出階段涉稅問(wèn)題分析

當(dāng)公募REITs期限屆滿，假設(shè)由原始權(quán)益人或其關(guān)聯(lián)方回購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)和債權(quán)，私募基金將取得的收益分配給資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，由資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃分配給公募基金后，最終分配給投資者實(shí)現(xiàn)退出。

第一，企業(yè)所得稅。

在私募基金和資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃層面，私募基金和資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃為非法人主體，其性質(zhì)類(lèi)似信托，參照“財(cái)稅〔2006〕5號(hào)”文件的規(guī)定，可能不會(huì)征收企業(yè)所得稅;在公募基金層面，目前暫無(wú)相關(guān)企業(yè)所得稅稅收政策參考文件或依據(jù)出臺(tái)，需以稅務(wù)局的解釋為準(zhǔn);在投資者層面，參照“財(cái)稅〔2008〕1號(hào)”文的規(guī)定，可暫不征收企業(yè)所

得稅。

第二，增值稅。

在資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃和公募基金層面，根據(jù)“財(cái)稅〔2016〕140號(hào)”文的規(guī)定，“投資人持有資管產(chǎn)品到期不屬于《銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第（五）項(xiàng)第4點(diǎn)所稱的金融商品轉(zhuǎn)讓”，期限屆滿取得的轉(zhuǎn)讓份額的收入不屬于金融商品轉(zhuǎn)讓?zhuān)恍枰U納增值稅。

三、結(jié)語(yǔ)

根據(jù)現(xiàn)行稅收政策，通過(guò)上述分析可知，REITs方案中復(fù)雜的交易結(jié)構(gòu)必然導(dǎo)致稅負(fù)的增加及重復(fù)征稅問(wèn)題的產(chǎn)生，從而壓縮REITs產(chǎn)品的盈利空間，影響投資的投資熱情。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs得以迅速發(fā)展的重要原因之一就是在稅收政策上的優(yōu)惠制度。如政府能夠考慮以較少的稅收讓渡或在不減少稅收總量的情況下，適當(dāng)避免交易結(jié)構(gòu)中的重復(fù)征稅問(wèn)題，必然會(huì)推動(dòng)整個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施證券化市場(chǎng)的繁榮，理順基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投融資機(jī)制，起到四兩撥千斤的作用。

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作者簡(jiǎn)介：吳 婧（1987—），女，江蘇常州人，中級(jí)會(huì)計(jì)師，高級(jí)咨詢師，碩士，主要從事PPP咨詢工作研究。