侯曉紅 張秋實

【摘 要】 房地產(chǎn)企業(yè)市場的健康發(fā)展關(guān)乎我國國民經(jīng)濟命脈，研究非經(jīng)常性損益影響因素和特征，對識別房地產(chǎn)上市公司的利潤質(zhì)量具有重要的現(xiàn)實意義。文章基于2008—2018年滬深兩市房地產(chǎn)上市公司非經(jīng)常性損益數(shù)據(jù)，探討了宏觀政策、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和公允價值計量模式對我國房地產(chǎn)上市公司非經(jīng)常性損益的影響和影響特征。研究發(fā)現(xiàn)，宏觀政策的松緊程度影響非經(jīng)常性損益調(diào)節(jié)利潤的程度，非國有企業(yè)更傾向于利用非經(jīng)常性損益調(diào)節(jié)利潤，公允價值計量模式影響投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，從而影響非經(jīng)常性損益項目的構(gòu)成比例。因此，建議投資者和政府監(jiān)管部門在衡量房地產(chǎn)上市公司盈利能力時，應(yīng)重視宏觀政策、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和公允價值計量模式對非經(jīng)常性損益的影響，正確識別企業(yè)的盈利能力，推動證券市場健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】 非經(jīng)常性損益; 宏觀政策; 產(chǎn)權(quán)性質(zhì); 公允價值計量模式

【中圖分類號】 F234.4? 【文獻標(biāo)識碼】 A? 【文章編號】 1004-5937（2020）18-0072-05

作為推動我國國民經(jīng)濟發(fā)展的中流砥柱，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展不僅影響著眾多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，而且對我國資本市場發(fā)展和城鎮(zhèn)化水平也起著至關(guān)重要的作用。利潤指標(biāo)傳遞著房地產(chǎn)上市公司的盈利能力和發(fā)展?fàn)顩r，但高利潤不代表高利潤質(zhì)量。在我國130家房地產(chǎn)上市公司中，管理者利用非經(jīng)常性損益調(diào)節(jié)利潤的現(xiàn)象十分普遍。利潤質(zhì)量不僅關(guān)系中小投資者的利益，而且影響著證券市場的健康發(fā)展[ 1 ]。加深對非經(jīng)常性損益項目的理解并把握其特征及影響因素，有利于投資者和監(jiān)管部門更好地衡量房地產(chǎn)企業(yè)的利潤質(zhì)量。因此，本文結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點，研究宏觀政策、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和公允價值計量模式對我國房地產(chǎn)上市公司非經(jīng)常性損益的影響。

一、宏觀政策的影響

（一）宏觀政策回顧

1998年我國出臺“停止住房包分配，逐步實行住房分配貨幣化”等住房改革政策，我國房地產(chǎn)市場開始進行宏觀調(diào)控。二十多年來，房地產(chǎn)市場的發(fā)展深受宏觀政策方向和執(zhí)行力度的影響。本文將2008—2018年間房地產(chǎn)宏觀政策劃分為以下四個調(diào)控階段。

1.第一階段（2008—2009年）：宏觀政策趨向?qū)捤?/p>

2008年下半年受國際金融危機的影響，為保經(jīng)濟增長、避免房地產(chǎn)市場下滑，政府開始救市，央行3次降息、2次降準(zhǔn)，同時下調(diào)個人住房公積金貸款利率，下調(diào)首付比例[ 2 ]。2009年延伸寬松政策，政府實施住房貸款七折優(yōu)惠利率，下調(diào)自有資本金貸款比例，發(fā)布“國四條”繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)，抑制投資投機性購房[ 3 ]。

2.第二階段（2010-2013年）：宏觀政策穩(wěn)中趨緊

2010年受四萬億元救市計劃和寬松調(diào)控政策的持續(xù)影響，國內(nèi)各大城市房價狂飆，4月起政府出臺史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策：提高二套房貸首付比例，加強對廉租住房管理，二套房認房又認貸，暫停發(fā)放第三套房貸[ 4 ]。為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控效果，使房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，2011年政府推出“新國八條”，加大限購范圍和力度，強化差別化信貸政策，強化土地調(diào)控，對房價上漲過快的二、三線城市采取限購措施[ 5 ]。2012年50%以上出臺限購令的城市將持續(xù)延續(xù)限購，禁止地方“微調(diào)”樓市政策，加快擴大房產(chǎn)稅試點范圍[ 6 ]。2013年政府發(fā)布“新國五條”，落實堅持抑制投機需求和支持自住需求，加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)[ 7 ]。4年期間，央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率總計6次，加息5次。

3.第三階段（2014—2015年）：宏觀政策趨向放松

2014—2015年，房地產(chǎn)行業(yè)處在房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)變方式、建立長效機制的過渡期。2014年政府出臺“央五條”，支持居民合理住房貸款需求、加大對保障房的金融支持、松綁實行三年的“限貸”政策，放寬公積金貸款條件，推進公積金異地使用[ 8 ]。2015年，央行降準(zhǔn)降息各4次，政府公布取消外資購房限制、降低首付比例等一系列穩(wěn)增長的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策[ 9 ]。

4.第四階段（2016—2018年）：調(diào)控政策由寬松轉(zhuǎn)向收緊

為鼓勵樓市去庫存，2016年在延續(xù)降首付、降稅負、寬信貸等寬松政策疊加刺激之下，房地產(chǎn)市場一片欣欣向榮，商品房成交量明顯上升。隨之而來，房地產(chǎn)市場泡沫進一步嚴(yán)重，為“控房價、抑地價”，北京、天津、深圳、南京等20多個熱點城市10天內(nèi)出臺調(diào)控新政[ 10 ]。2017年，90個地級以上城市（200項政策）和35個縣市（41項政策）出臺調(diào)控，房地產(chǎn)市場全面進入“限購”“限貸”“限價”“限售”的“四限時代”[ 11 ]。2018年調(diào)控政策繼續(xù)收緊，房價過快上漲勢頭得到有效抑制。

（二）宏觀政策對非經(jīng)常性損益的影響

非經(jīng)常性損益總體概況如圖1所示。從圖中可以看出，2008—2018年我國房地產(chǎn)上市公司非經(jīng)常性損益絕對額大體呈上升趨勢，2017年非經(jīng)常性損益金額為 22 400.20百萬元，較2008年增長了198.18%。非經(jīng)常性損益占凈利潤的比重變化可以分為四個階段、兩個特征。即2008—2009年宏觀政策趨向?qū)捤?2016—2018年宏觀政策由寬松轉(zhuǎn)向收緊時，非經(jīng)常性損益占凈利潤比重呈下降趨勢;2010—2013年宏觀政策收緊;2014—2015年宏觀政策趨向?qū)捤蓵r，非經(jīng)常性損益占凈利潤比重呈上升趨勢。

1.非經(jīng)常性損益占凈利潤比重呈下降趨勢的階段

2008—2009年和2016—2018年是非經(jīng)常性損益占凈利潤比重呈下降趨勢的兩個階段。受金融危機的影響，2008—2009年房地產(chǎn)市場交易陷入低迷。為保增長，政府出臺并延續(xù)一系列寬松政策刺激房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)開發(fā)投資逐月加快，商品房銷售市場持續(xù)升溫，成交量和價格水平創(chuàng)歷史新高。開發(fā)商大量拿地囤地，房地產(chǎn)上市公司在捂盤惜售中謀取超額利潤，公司借助非經(jīng)常性損益粉飾利潤的動機較弱，非經(jīng)常性損益占凈利潤的比重迅速下降。

2016年在各種寬松政策疊加刺激下，房地產(chǎn)市場逐步回暖，房地產(chǎn)開發(fā)投資首次超過十萬億元，商品房銷售面積增長22.5%，商品房銷售額增長34.8%。房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營業(yè)績得到快速提升，凈利潤增長率高達42%，管理者使用非經(jīng)常性損益粉飾利潤的動機降低，非經(jīng)常性損益占凈利潤的比重快速回落。2017—2018年房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)運行，收緊的宏觀政策使得房價過快上漲勢頭得到有效抑制，為了維持較高盈利水平，房地產(chǎn)上市公司利用非經(jīng)常性損益粉飾利潤的動機漸強，使得非經(jīng)常性損益占凈利潤的比重下降速度趨緩。

2.非經(jīng)常性損益占凈利潤的比重呈上升趨勢的階段

2010—2015年是非經(jīng)常性損益占凈利潤比重呈上升趨勢的階段。密集從緊的宏觀政策使得2010—2013年間房地產(chǎn)市場逐漸走弱，商品房銷售增速呈現(xiàn)前高后低態(tài)勢，商品房銷量大幅下降，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額、房屋竣工面積等指標(biāo)增速明顯放緩[ 12 ]。穩(wěn)中趨緊的政策使得房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤增長緩慢，盈利能力較差，房地產(chǎn)上市公司需要非經(jīng)常性損益粉飾利潤，非經(jīng)常性損益占凈利潤的比重平穩(wěn)提升。

2014—2015年間政府出臺房地產(chǎn)寬松政策，以應(yīng)對整體經(jīng)濟下行和房地產(chǎn)庫存愈發(fā)嚴(yán)重導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速下跌，房屋新開工面積、購置土地面積購買意愿偏低等問題。但從政策實施至最終影響到房地產(chǎn)市場具有一定的時滯性，所以2014—2015年房地產(chǎn)上市公司利潤率依然持續(xù)下降，為提升企業(yè)盈利能力，房地產(chǎn)上市公司利用非經(jīng)常性損益粉飾利潤動機強烈，非經(jīng)常性損益占凈利潤的比重大幅提升。

綜上所述，宏觀政策在2008—2018年間對非經(jīng)常性損益的影響有較為明顯的兩個特征：宏觀政策寬松時，非經(jīng)常性損益占凈利潤比重呈下降趨勢;宏觀政策收緊時，非經(jīng)常性損益占凈利潤的比重呈上升趨勢。

二、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的影響

（一）產(chǎn)權(quán)性質(zhì)與銀行貸款

Wind數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負債率自2008年持續(xù)走高，2018年整體資產(chǎn)負債率高達78.90%，魯商置業(yè)、北大資源等近16家公司資產(chǎn)負債率超過85%，普遍的高負債率已經(jīng)成為房地產(chǎn)上市公司的顯著特征，融資渠道單一的房地產(chǎn)上市公司嚴(yán)重依賴負債融資。調(diào)查分析表明，房地產(chǎn)上市公司負債融資主要來源于銀行等金融機構(gòu)，從銀行直接或間接融資高達60%左右。作為專業(yè)的資本借貸機構(gòu)，銀行秉著“先評級后授信”的工作流程，對貸款先進行嚴(yán)格審查評級，然后決定是否貸款以及貸款利率、貸款期限和貸款額度等問題。企業(yè)信用評級越高，企業(yè)未來財務(wù)績效越好，償還債款更有保障，更容易獲得銀行貸款。

目前企業(yè)信用評級主要采取主體評級與債項評級相結(jié)合的方法[ 13 ]，分析企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、償債能力、營運能力、發(fā)展能力等主體指標(biāo)作為評估基礎(chǔ)，結(jié)合貸款用途、風(fēng)險狀況、償債保障等債項指標(biāo)，對企業(yè)信用進行評級。房地產(chǎn)上市公司因開發(fā)資金需求量大、投資回報期長，銀行對其進行信用評級時應(yīng)更注重考察企業(yè)的盈利能力、現(xiàn)金流能力和抗風(fēng)險能力，確保企業(yè)能夠及時還本付息。表1為2008—2018年房地產(chǎn)上市公司部分財務(wù)指標(biāo)。其中，選取資產(chǎn)總額指標(biāo)分析企業(yè)抗風(fēng)險能力[ 14 ]，營業(yè)利潤率和營業(yè)凈利率指標(biāo)分析企業(yè)盈利能力[ 15 ]，凈利潤現(xiàn)金比率指標(biāo)分析企業(yè)現(xiàn)金流的情況[ 16 ]。

1.抗風(fēng)險能力分析

企業(yè)的抗風(fēng)險能力與企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模緊密相關(guān)。企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模越大，管理水平越高，對市場變化的應(yīng)變能力越強，企業(yè)抗風(fēng)險能力越強。相反，資產(chǎn)規(guī)模較小的企業(yè)，易受市場環(huán)境變化影響，經(jīng)營風(fēng)險相對較大，企業(yè)抗風(fēng)險能力較差。從表1可以看出，2008—2018年國有企業(yè)的資產(chǎn)總額平均為26 263.73百萬元，是非國有企業(yè)的1.41倍。相對于非國有企業(yè)，資產(chǎn)規(guī)模較大的國有企業(yè)抗風(fēng)險性強，可供抵押擔(dān)保的資產(chǎn)也多，銀行更愿意向國有企業(yè)貸款。

2.盈利能力分析

作為償債和信用的保障，盈利能力的提升直接關(guān)系到企業(yè)能否還本付息。企業(yè)的盈利能力越強，財務(wù)基礎(chǔ)越穩(wěn)固，發(fā)生財務(wù)危機的可能性越小。同時銷售資金的快速回籠，滿足了企業(yè)規(guī)模不斷擴張的需求，企業(yè)價值得到提升。從表1可以看出，2008—2018年間，國有企業(yè)的平均營業(yè)利潤率高于非國有企業(yè)3.81%，但平均營業(yè)凈利率卻低于非國有企業(yè)4.04%。研究營業(yè)利潤率和營業(yè)凈利率兩個指標(biāo)發(fā)現(xiàn)，造成兩者差異的原因在于營業(yè)外收支[ 17 ]。作為非經(jīng)常性損益披露項目，非國有企業(yè)通過調(diào)節(jié)營業(yè)外收支粉飾凈利潤，提升企業(yè)的盈利能力，以期提升信用評級，獲得銀行貸款。

3.現(xiàn)金流能力分析

現(xiàn)金流量可以直觀清晰地反映企業(yè)經(jīng)營周轉(zhuǎn)程度、資金短缺狀況和償還債款能力。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，現(xiàn)金流入主要來自銷售收入和借款，而現(xiàn)金流出主要是拿地、工程款、償還債務(wù)等支出。如表1所示，國有企業(yè)的凈利潤現(xiàn)金比率為0.06，而非國有企業(yè)為-0.37，表明非國有企業(yè)為拿地和支付工程款等，現(xiàn)金流出大于現(xiàn)金流入，缺乏足夠的現(xiàn)金支付能力，資金周轉(zhuǎn)困難，財務(wù)壓力較大。相對于非國有企業(yè)，國有企業(yè)的銷售回款速度快，企業(yè)經(jīng)營更加穩(wěn)健，銀行更愿意向國有企業(yè)貸款。

（二）非國有企業(yè)更善于使用非經(jīng)常性損益

通過匯總統(tǒng)計2008—2018年房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)得出，房地產(chǎn)企業(yè)上市公司在11年間從120家上升到130家，每年國有企業(yè)和非國有企業(yè)數(shù)幾乎持平。表2列示2008—2018年間國有企業(yè)和非國有企業(yè)非經(jīng)常性損益金額情況，從中可以看出非國有企業(yè)使用非經(jīng)常性損益總額呈逐步上升趨勢，2013年超過國有企業(yè)之后，2016年非國有企業(yè)使用非經(jīng)常性損益總額是國有企業(yè)的1.81倍。除此之外，通過分析非經(jīng)常性損益均值發(fā)現(xiàn)，無論是國有企業(yè)還是非國有企業(yè)，每家企業(yè)使用非經(jīng)常性損益的金額均呈上升趨勢，但從上升速度來看，11年間國有企業(yè)均值上升速度為108.01%，非國有企業(yè)為403.97%，說明非國有企業(yè)更加頻繁使用非經(jīng)常性損益來提高自身盈利能力。圖2為國有企業(yè)和非國有企業(yè)非經(jīng)常性損益占凈利潤比重情況，可以看出非經(jīng)常性損益占國有企業(yè)凈利潤的比重總體呈波動下降趨勢，而非經(jīng)常性損益占非國有企業(yè)凈利潤的比重整體呈上升趨勢。

綜上所述，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)影響房地產(chǎn)上市公司非經(jīng)常性損益調(diào)節(jié)利潤的程度。在2008—2018年間，非國有企業(yè)使用非經(jīng)常性損益的金額及非經(jīng)常性損益占凈利潤的比重均逐步高于國有企業(yè)。因為非國有企業(yè)抗風(fēng)險能力差、現(xiàn)金流短缺，銀行貸款融資受到約束[ 18-19 ]，所以非國有企業(yè)使用非經(jīng)常性損益粉飾利潤，提高自身盈利能力，以期獲得銀行貸款。

三、公允價值計量模式的影響

（一）公允價值計量與投資性房地產(chǎn)

相較于國外的廣泛運用，我國引入公允價值至今僅有22年。2001—2005年因國內(nèi)資本市場自身不活躍，濫用公允價值擾亂了證券市場的正常秩序，我國回避公允價值的運用。2006年考慮到我國資本市場日益成熟，歷史成本計量不能滿足復(fù)雜多樣的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，財政部出臺的企業(yè)會計準(zhǔn)則擴大了公允價值的運用范圍，并于2014年出臺《企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號——公允價值計量》，重新界定了公允價值概念[ 20 ]。公允價值的推廣提高了會計信息的可靠性和相關(guān)性，豐富了投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的方法?！?007年企業(yè)會計準(zhǔn)則》明確，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量有成本模式和公允價值模式兩種。成本模式下的投資性房地產(chǎn)以歷史成本入賬，按月計提折舊和攤銷，不能及時反映投資性房地產(chǎn)的市場價值。公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)不計提折舊和攤銷，按公允價值調(diào)整賬面價值，差額確認公允價值變動損益計入當(dāng)期損益，能夠及時反映市場價值[ 21 ]。

近年來隨著我國房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)的公允價值基本高于歷史成本，若采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，公允價值變動損益將大幅變化，加之不計提折舊和攤銷，降低了企業(yè)的成本費用，必將造成當(dāng)年利潤的明顯波動[ 22 ]。若企業(yè)自身盈利能力較好，則不需要通過公允價值變動收益來增加企業(yè)會計利潤，可以將投資性房地產(chǎn)的公允價值上升估值作為未來會計盈利的儲備，以應(yīng)對將來可能出現(xiàn)的業(yè)績下滑。反之，當(dāng)企業(yè)盈利能力下滑時，采用公允價值計量調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價值，以此提高利潤，避免虧損。公允價值計量模式成為企業(yè)粉飾利潤的工具，房地產(chǎn)上市公司投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量逐步增多。

（二）公允價值計量模式影響非經(jīng)常性損益構(gòu)成項目

2008年《公開發(fā)行證券的公司信息披露解釋性公告》將非經(jīng)常性損益披露項目擴大至21條，本文將具體項目簡化為編號進行分析。其中項目1指非流動性資產(chǎn)處置損益，包括已計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的沖銷部分;項目3指計入當(dāng)期損益的政府補助;項目14指除同公司正常經(jīng)營業(yè)務(wù)相關(guān)的有效套期保值業(yè)務(wù)外，持有交易性金融資產(chǎn)、交易性金融負債產(chǎn)生的公允價值變動損益以及處置交易性金融資產(chǎn)、交易性金融負債和可供出售金融資產(chǎn)取得的投資收益;項目17指采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)公允價值變動產(chǎn)生的損益;項目20指除上述各項之外的其他營業(yè)外收入和支出。如表3所示，房地產(chǎn)行業(yè)最常使用非經(jīng)常性損益項目調(diào)節(jié)利潤的前3個項目為：項目1、項目3、項目20。2008—2018年間項目1平均披露次數(shù)117次，平均有90.39%的房地產(chǎn)企業(yè)使用該項目;項目3平均披露次數(shù)88次，平均有65.54%的房地產(chǎn)企業(yè)使用該項目;項目20平均披露次數(shù)124次，平均有96.73%的房地產(chǎn)企業(yè)使用該項目。除此之外，通過篩選發(fā)現(xiàn)，近11年來房地產(chǎn)企業(yè)使用項目17來調(diào)節(jié)利潤的頻率呈逐年上升趨勢。

為了評估非經(jīng)常性損益各項目對凈利潤的影響，采用非經(jīng)常性損益各項目占凈利潤的比重來衡量非經(jīng)常性損益各項目占凈利潤的比重。占凈利潤的比重越高，說明該項非經(jīng)常性損益對凈利潤的影響越大。如表4所示，2008—2018年非經(jīng)常性損益前三項目占凈利潤的比重均值依次為6.91%、3.76%和3.75%。項目1占凈利潤的比重最高;其次為項目14，非經(jīng)常性損益占凈利潤比重呈波動狀變化;排名第三為項目17。隨著房地產(chǎn)企業(yè)使用項目17的次數(shù)增多，該項目占凈利潤的比重也呈波動上升趨勢。2008—2018年間，峰值最高點為2013年，該年非經(jīng)常性損益各構(gòu)成項目中，項目17占凈利潤的比重高達9.49%，為同年占比最高的項目。

綜上所述，公允價值計量模式影響非經(jīng)常性損益構(gòu)成項目使用頻率。2008—2018年間，從非經(jīng)常性損益使用頻率和占凈利潤比重兩個方面看，房地產(chǎn)企業(yè)最常使用“非流動性資產(chǎn)處置損益”調(diào)節(jié)利潤[ 23 ]，但隨著公允價值的推廣和企業(yè)粉飾利潤的需要，“采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)公允價值變動產(chǎn)生的損益”使用頻率和占當(dāng)年凈利潤的比重越來越高。

四、結(jié)論

本文通過梳理分析宏觀政策、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和公允價值計量模式對房地產(chǎn)上市企業(yè)非經(jīng)常性損益的影響，發(fā)現(xiàn)宏觀政策寬松時，非經(jīng)常性損益占凈利潤比重呈下降趨勢，宏觀政策趨緊時，非經(jīng)常性損益占凈利潤的比重呈上升趨勢。處于融資難、融資貴的非國有企業(yè)為提高企業(yè)盈利能力，爭取銀行貸款，比國有企業(yè)更善于運用非經(jīng)常性損益粉飾利潤;受公允價值計量模式影響，近年房地產(chǎn)企業(yè)除了依舊頻繁使用“流動性資產(chǎn)處置損益”粉飾利潤外，逐漸頻繁使用“采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)公允價值變動產(chǎn)生的損益”進行粉飾利潤，且該項目占凈利潤的比重越來越高。鑒于研究結(jié)論，本文認為投資者和政府監(jiān)管部門在衡量房地產(chǎn)上市公司盈利能力時，應(yīng)重視宏觀政策、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和公允價值計量模式對非經(jīng)常性損益的影響，正確識別企業(yè)的盈利能力，推動證券市場健康發(fā)展。

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