史尚林

摘要：當(dāng)前中國經(jīng)濟發(fā)展處于從高速增長轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量增長階段，居民的生活質(zhì)量也隨著經(jīng)濟發(fā)展進一步提升。新時代發(fā)展理念使得居民旅游業(yè)的相關(guān)需求上升到了前所未有的程度，旅游經(jīng)濟的升溫也為旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件。利用旅游學(xué)和房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)基本理論，通過對開封市旅游房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)分析，尋找影響旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多方因素并探討其發(fā)展價值，對開封市旅游房地產(chǎn)經(jīng)濟階段性發(fā)展提供建議和對策。

關(guān)鍵詞：旅游房地產(chǎn);開封;發(fā)展策略;居民住房;政策有效性

中圖分類號：F293.3

文獻標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）07-0042-52

收稿日期：2020-06-06

1緒論

1.1研究背景及意義

1.1.1研究背景

在中國經(jīng)濟穩(wěn)中向好發(fā)展過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟始終為推動中國經(jīng)濟發(fā)展的重要因素之一，盡管中國的房地產(chǎn)業(yè)受到宏觀政策影響較大，但總體來說依舊取得了令人矚目的成績。在中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型背景下，第三產(chǎn)業(yè)尤其是服務(wù)行業(yè)發(fā)展迅猛，據(jù)不完全統(tǒng)計，中國服務(wù)行業(yè)在中國國民生產(chǎn)總值所占比重逐年攀升。旅游業(yè)越來越受到消費者的選擇和青睞，其蓬勃發(fā)展也彰顯出中國消費類型從生存型消費向發(fā)展型消費轉(zhuǎn)移。

近年來隨著各地樓盤拔地而起，房價水漲船高，而呈上升趨勢的樓房空置率也引發(fā)公眾擔(dān)憂，這一現(xiàn)象在中國擁有豐富旅游資源的城市尤為明顯，日益激烈的房地產(chǎn)競爭迫使開發(fā)商尋找新的銷售途徑來降低費用負擔(dān)。作為房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)混合產(chǎn)物，旅游房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展的浪潮中具有獨特的發(fā)展條件與開發(fā)價值。一方面，各城市特色旅游項目積聚的經(jīng)濟效應(yīng)增加旅游房地產(chǎn)的市場價值，另一方面，旅游地產(chǎn)的開發(fā)回報可以進一步刺激區(qū)域旅游項目有效建設(shè)與長期運行。當(dāng)前，中國旅游房地產(chǎn)總體呈積極發(fā)展態(tài)勢，在部分以旅游業(yè)為主要發(fā)展產(chǎn)業(yè)的地區(qū)，具有“高投資”“高回報”“高附加值”的旅游房地產(chǎn)業(yè)已成為推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的新手段。

作為河南省黃金旅游線路三大旅游型城市之一的“八朝古都”開封，是中國中部省份唯—的“國家級文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)”，在國內(nèi)外有很高的知名度。其坐落于河南省中東部，擁有著濃厚的歷史文化底蘊。截至2018年底，開封市常住人口為550萬人。毗鄰省會鄭州，便利的交通、豐富的旅游資源以及近年來得益于中原核心城市群規(guī)劃建設(shè)與“鄭汴洛”旅游經(jīng)濟圈的發(fā)展。開封成為中國12個未來最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄?，房地產(chǎn)經(jīng)濟具有很大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

“十三五”期間，旅游業(yè)作為開封市支柱性產(chǎn)業(yè)，為開封市經(jīng)濟建設(shè)做出巨大貢獻，但與河南省其余兩座旅游型城市一鄭州和洛陽相比，開封：市旅游年總收人處于落后位置，年總旅游消費收入增長速度和旅游產(chǎn)業(yè)化程度均不及前二者，且存在著“粗放式”管理窘境。要想如期實現(xiàn)“國際旅游目的地城市”目標(biāo)及一系列相應(yīng)配套服務(wù)，開封市旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級刻不容緩，這不僅需要從傳統(tǒng)“一站式”單日游向以娛樂度假為主題的“休閑式”方向轉(zhuǎn)變，同時應(yīng)當(dāng)加強各旅游景區(qū)配套設(shè)施并升級服務(wù)理念。擁有豐富旅游資源的開封在旅游基礎(chǔ)配套建設(shè)方面具有很大的開發(fā)潛力，改變旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式，以滿足城市旅游經(jīng)濟新常態(tài)相關(guān)要求，為其旅游房地產(chǎn)業(yè)提供新的發(fā)展空間。如圖1所示。

1.1.2研究意義

理論意義：國外相關(guān)旅游房地產(chǎn)經(jīng)濟理論較為成熟，但旅游房地產(chǎn)及其理論研究在中國依舊處于筑基期，無論在定義統(tǒng)一還是在準(zhǔn)則制定方面都需要進一步討論與完善。另外，針對中國旅游地產(chǎn)具體的開發(fā)建設(shè)與運營的相關(guān)研究也處于初級階段。本文在房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的視角基礎(chǔ)上，就房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)二者融合發(fā)展進行研究，針對開封市現(xiàn)有旅游房地產(chǎn)模式展開分析，從而為旅游城市旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供建議。

現(xiàn)實意義：當(dāng)前旅游房地產(chǎn)的出現(xiàn)不僅推動房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)建筑和營銷方式，還為豐富旅游資源，推動旅游產(chǎn)業(yè)復(fù)合型發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。同時，它可以對地方經(jīng)濟的穩(wěn)健發(fā)展，城市對外知名度和影響力，以及中國整體城市化建設(shè)做出獨有的貢獻。

總體來看，兩千多年的歷史文化積累為開封市旅游房地產(chǎn)業(yè)提供豐富的設(shè)計元素與新型營銷理念，從而使得城市整個旅游房地產(chǎn)業(yè)及其配套設(shè)施呈現(xiàn)出積極的發(fā)展趨勢。但不可否認(rèn)部分項目的盲目開發(fā)也對城市生態(tài)經(jīng)濟造成嚴(yán)重威脅，同時產(chǎn)業(yè)內(nèi)部也存在著結(jié)構(gòu)性問題以待解決。本文建立旅游地產(chǎn)開發(fā)模型，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟理論對開封市旅游地產(chǎn)結(jié)構(gòu)進行全面分析，必然會對現(xiàn)有資源要素的重新配置格局產(chǎn)生積極作用，從而找到適合開封市旅游地產(chǎn)開發(fā)的模式。

1.2文獻綜述

1.2.1國外旅游房地產(chǎn)研究綜述

國內(nèi)的旅游房地產(chǎn)相關(guān)概念是從國外引進并在中國特色本土化創(chuàng)新而成，受到地形地貌、氣候、人文以及交通的影響。國外有關(guān)旅游房地產(chǎn)研究集中于產(chǎn)權(quán)式度假酒店、分時度假房地產(chǎn)、旅游不動產(chǎn)和賦閑房地產(chǎn)幾個方面，現(xiàn)對有關(guān)研究成果進行綜括。

Randall.S.Upchurch（2000）強調(diào)，分時度假就是旅游者通過購買等方式獲得規(guī)定時間內(nèi)房屋的使用權(quán)和度假權(quán)，這里的房屋主要是指旅游酒店或者私人公寓。Peter.Clever（2001）用實證研究方式對德國薩克森州旅游地產(chǎn)投資現(xiàn)狀進行研究，認(rèn)為未來長時間范圍內(nèi)，旅游地產(chǎn)會受到越來越多房地產(chǎn)商的青睞，究其原因是在發(fā)達國家，居民擁有更多的空暇時間與出游機會，這種旅游地產(chǎn)適應(yīng)了休閑式旅游發(fā)展需求與消費前景。W.Hobson（2002）研究對象為旅游地產(chǎn)的銷售問題，并認(rèn)為通過建立私人度假旅游俱樂部不僅可以滿足一部分消費者的特別需求，也為房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)新樓盤提供思路。Bradley（2008）就旅游房地產(chǎn)項目對澳洲消費者的吸引力進行探討，發(fā)現(xiàn)消費者對于房地產(chǎn)旅游產(chǎn)品的價值、效用、休閑等方面的認(rèn)可還是很高的。盡管上述研究未明確指出旅游房地產(chǎn)概念，但其研究對象以及研究成果與本文所討論的旅游房地產(chǎn)呈現(xiàn)出對照關(guān)系。

通過查閱國外文獻發(fā)現(xiàn)“產(chǎn)權(quán)旅館”“錯時度假”反復(fù)出現(xiàn)于相關(guān)研究中，其中“錯時度假”概念源自于20世紀(jì)六七十年代的西歐。彼時面向旅游消費者的沿海地產(chǎn)大量開發(fā)，受到高昂房價的影響，出現(xiàn)了多戶家庭合購-套地產(chǎn)，分時使用的情況，“錯時度假”概念應(yīng)運而生，國外對于“錯時度假”研究概括為發(fā)展?jié)摿?、消費群體、項目結(jié)構(gòu)及市場銷售等方面。此外，國外對旅游房地產(chǎn)的研究更多是在宏觀經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo)的指引下，以尊重，市場經(jīng)濟基本規(guī)律為原則，通過實證研究探討如何進行合理開發(fā)來滿足旅游消費者和房地產(chǎn)商的雙向供求，而對理論性研究缺乏統(tǒng)一的論證思路，因此旅游房地產(chǎn)相關(guān)概念在引進中國后，在中國進行了本土化吸收和改良，以適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的需要。

1.2.2國內(nèi)旅游房地產(chǎn)研究綜述

中國對于旅游房地產(chǎn)的相關(guān)研究與實踐始于鄧小平同志南巡，歷經(jīng)二十余年的發(fā)展，旅游地產(chǎn)在中國沿海城市擁有著廣闊市場與消費群體，但.是在中國中西部省份關(guān)于旅游房地產(chǎn)的探索與制度法規(guī)依舊模糊，相關(guān)產(chǎn)業(yè)在區(qū)域間出現(xiàn)較大發(fā)展差異。因此從整體上看，中國旅游房地產(chǎn)與歐美發(fā)達國家相比還具有很大的發(fā)展空間與研究價值。

與國外不同，國內(nèi)對旅游房地產(chǎn)的研究以房地產(chǎn)為主要研究對象，旅游業(yè)則側(cè)重于補充。陳衛(wèi)東最早研究旅游房地產(chǎn)相關(guān)問題，對旅游地產(chǎn)的建設(shè)方式與影響因素著重探討，并根據(jù)當(dāng)時實際條件對我國旅游地產(chǎn)開發(fā)模式及其可行性進行歸納。近年來，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)和學(xué)術(shù)界對于旅游房地產(chǎn)的關(guān)注開始處于上升階段。歐陽軒、劉蕾等（2013）通過對咸寧市旅游地產(chǎn)的研究認(rèn)為季節(jié)式消費斷層是中國一些旅游城市存在的共性問題，從而對旅游地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生不利影響，強調(diào)通過培育旅，游綜合體和加強專業(yè)化服務(wù)來保證旅游房地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展。。羅福周、楊俊平等（2013）以西安市房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)為例進行實證分析，利用計量經(jīng)濟學(xué)模型與Granger因果檢驗法推斷出旅游業(yè)發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平之間具有長期均衡的關(guān)系，為西安這座國際旅游城市發(fā)展提供良性思路。李俏燕（2014）著重對西南省份貴州省通過“旅游+地產(chǎn)”結(jié)合方式來幫助山區(qū)少數(shù)民族脫貧攻堅進行論述并為西部省份脫貧提供方案和對策宋家富（2015）對限購背景下的北京進行研究，得出我們的旅游地產(chǎn)仍處于發(fā)展初級階段且存在著嚴(yán)重的同質(zhì)化問題，認(rèn)為城市的旅游房產(chǎn)應(yīng)該以政府為主導(dǎo)、以民族文化構(gòu)造為底蘊、以高規(guī)格的設(shè)計為引導(dǎo)的現(xiàn)代化開發(fā)戰(zhàn)略，并實現(xiàn)對現(xiàn)有資源的最大程度挖掘。侯文麗、王俊杰等（2018）基于三亞旅游房地產(chǎn)的發(fā)展背景和現(xiàn)有的發(fā)展水平，分析認(rèn)為三亞市旅游房地產(chǎn)發(fā)展還處于萌芽期，應(yīng)當(dāng)加強相關(guān)制度完善和品牌文化建設(shè)，并提高服務(wù)的多樣化，使得城市旅游房地產(chǎn)業(yè)具備更好的投資吸引力。胡北明、黃?。?020）基于貴陽市房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)并建立回歸模型，認(rèn)為城市旅游發(fā)展推動其房價上漲的主要途徑是通過吸收外來人口進而提升區(qū)域城鎮(zhèn)化水平來實現(xiàn)，并為房地產(chǎn)業(yè)市場調(diào)控、實體旅游經(jīng)濟等方面提供建議。

隨著旅游業(yè)為中國經(jīng)濟做出越來越重要的貢獻，旅游房地產(chǎn)也日益受到重視。中國對于旅游房地產(chǎn)的學(xué)術(shù)研究也從初始的理論性研究轉(zhuǎn)到實證性研究并加人了越來越多的數(shù)學(xué)因素，研究內(nèi)容也基本覆蓋了旅游地產(chǎn)的運作方式、投資渠道、營銷手段等各個方面。這些研究成果不僅為中國旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展提供積極思路，并進一步拓寬區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展新方向。由于缺乏統(tǒng)一性共識，中國關(guān)于旅游房地產(chǎn)的研究多立足于具體城市進行數(shù)據(jù)與實踐分析，缺乏理論性研究材料的撐持。

開封市是中國的歷史文化名城，相關(guān)資源十分豐富，將旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效合并，需要妥善處理好二者以及城市文化、歷史、精神等多方面的聯(lián)系，保證宏微觀多措并舉，從而更好發(fā)揮旅游房地產(chǎn)的職能，在推動相關(guān)領(lǐng)域的可持續(xù)發(fā)展，具有很大的潛力和價值。

1.3研究內(nèi)容與研究方法

1.3.1研究內(nèi)容

本文首先對旅游房地產(chǎn)研究背景進行介紹，側(cè)重于旅游地產(chǎn)的開發(fā)方案與營銷模式，強調(diào)了旅游房地產(chǎn)在中國發(fā)展的重要意義。接下來將以開封市作為研究對象，通過采取理論加實證的方式分析開封市現(xiàn)有的旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式，找出其開發(fā)特色并為同類城市發(fā)展旅游房地產(chǎn)提供借鑒。1.3.2研究方法與創(chuàng)新

采用理論加實證的分析方式，在翻閱文獻學(xué)習(xí)國內(nèi)其他城市旅游房地產(chǎn)開發(fā)成果以及發(fā)放問卷的基礎(chǔ)上找出旅游房地產(chǎn)的影響因子，并通過數(shù)據(jù)分析軟件對所獲資料進行分析并建立數(shù)據(jù)模型，對開封市現(xiàn)有的旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式進行評估。通過采用SWOT分析法、波特五力模型分析法等方法對開封市當(dāng)前旅游地產(chǎn)市場營銷方案展開分析，另外文中涉及對旅游地產(chǎn)文化方面的研究，可以彌補相關(guān)研究的局限性，并對相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展提供良性建議。

2開封市旅游房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與環(huán)境分析2.1旅游房地產(chǎn)的涵義及特點

2.1.1旅游房地產(chǎn)涵義

隨著20世紀(jì)六七十年代西歐“錯時旅游”的興起，旅游房地產(chǎn)應(yīng)運而生。作為中國改革開放的前沿區(qū)域，海南省是首個引進旅游房地產(chǎn)概念并進行實施的地區(qū)，如“分時度假”旅游酒店的經(jīng)營和度假小鎮(zhèn)的開放，具有里程碑的意義。中國對于旅游房地產(chǎn)尚未有統(tǒng)一的注釋，但國內(nèi)學(xué)界普遍傾向于沈飛的觀點。他認(rèn)為旅游房地產(chǎn)是指借助城市及其周邊區(qū)域豐富旅游資源（包括自然景觀、文化景觀、人文景觀、非物質(zhì)景觀等），實現(xiàn)旅游與休閑相結(jié)合，體驗與觀賞相配套的經(jīng)營方式，從而使得其兼具觀光與度假功能而擁有一定的特色從而進行開發(fā)與投資、建設(shè)與運營的地產(chǎn)類項目。

筆者認(rèn)為旅游房地產(chǎn)就是以現(xiàn)有的旅游資源和配套服務(wù)為載體，具有人文自然景觀和一定區(qū)域特色，并與固定的居所相結(jié)合，二者互為表里，共同組合成-個旅居結(jié)合的，容“吃、住、行、游、購、娛”六大功能要素于一體的大型旅游休閑社區(qū)。此過程不僅限于房地產(chǎn)投資開發(fā)和開盤銷售，還有一系列長期經(jīng)營的規(guī)劃與管理貫穿其中。

開發(fā)旅游房地產(chǎn)需要滿足以下幾個條件：

其一，項目要充分體現(xiàn)區(qū)域文化特色與人文風(fēng)貌，具有特定的設(shè)計主題;

其二，保證前期建設(shè)與后期運營的一致性，具備容納固定消費群體的能力;

其三，選址應(yīng)當(dāng)處于人流交通便捷處，擁有完善的基礎(chǔ)設(shè)施與配套服務(wù)。

2.1.2旅游房地產(chǎn)特點

作為市場經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，可以發(fā)現(xiàn)旅游房.地產(chǎn)擁有房地產(chǎn)業(yè)基本特征，但其表現(xiàn)形式歸屬于旅游業(yè)延伸項目，具備傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)所不具備的項目特征。

其一，旅游房地產(chǎn)資金不僅需要用于前期設(shè)計建設(shè)，同時還需要投人后期相關(guān)旅游項目的運營，資金鏈較長且回收周期長;

其二，旅游地產(chǎn)作為旅游業(yè)衍生品，需要擁有集度假休閑和觀光旅游的配套實施，受到旅游淡旺季的影響，維護成本面臨較大壓力;

其三，旅游地產(chǎn)的尋址應(yīng)當(dāng)結(jié)合旅游與地產(chǎn)的雙重屬性，保證投資區(qū)域自然、人文、生態(tài)的獨特性，具備自身競爭優(yōu)勢;

其四，旅游地產(chǎn)的顧客群體主要為擁有一定度假機會與時間的中高收入消費者，從而要求旅游房地產(chǎn)住宿以及配套項目讓消費者在既定時間內(nèi)擁有更好的體驗感和滿足感，從而實現(xiàn)效益最大化;

其五，作為一個綜合性地產(chǎn)類開發(fā)項目，旅游地產(chǎn)所具有的度假、休閑、文旅等功能可以創(chuàng)建一個良性的商業(yè)循環(huán)系統(tǒng)，對周邊產(chǎn)業(yè)價值提升具有帶動作用。

2.2研究區(qū)域概況

2.2.1城市基本情況介紹

開封簡稱“汴”，為河南省中原城市群中心城市，是中國歷史文化名城，素有“八朝古都”美譽，位于河南中東部平原，北接黃河，南鄰許昌，西近，鄭州，東望商丘，迄今已有4000余年歷史，自古以來文人墨客多會于此，從詩句“西自黃河?xùn)|至淮，綠影一千三百里”可想象出當(dāng)時的開封何等的壯麗，滋養(yǎng)出的“宋文化”在國內(nèi)以及東亞地區(qū)影響深遠。作為知名畫作《清明上河圖》的臨摹對象，豐富的旅游資源與人文景觀是開封對外交往的重要名片。開封市現(xiàn)為中國（河南）三大自由貿(mào)易試驗區(qū)之一，也是黃河黃金經(jīng)濟圈核心城市，隨著鄭州大都市區(qū)的加快融合和鄭汴洛一體化的進一步發(fā)展，汴梁城擁有著邁向新生的巨大潛力。

查閱相關(guān)數(shù)據(jù)資料得知，2017年，開封市全年接待國內(nèi)外游客5862.6萬人次，旅游總收入為483.20億元，而截至2018年底，全市共接待游客6806.8萬人次，旅游總收人為602.2億元，同比2016年分別增長16.1%和24.6%，旅游業(yè)在全年生產(chǎn)總值所占比重呈上升趨勢。截至2018年底，開封旅行社和星級飯店個數(shù)分別為36家和13家，擁有旅游景點23處，其中A級景區(qū)18家。

2.2.2開封房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

從鄭汴優(yōu)化整體布局來看，開封市房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出“北高南低，西進東退”的特點，受到宏觀調(diào)控的影響，房價總體走勢平穩(wěn)。其中以鼓樓為坐標(biāo)的城市中心地帶以其便捷的地理優(yōu)勢占據(jù)了開封市房價榜首位置;以金明廣場為城市新坐標(biāo)的開封西區(qū)隨著與省會鄭州日益緊密的聯(lián)系，擁有廣闊的擴建規(guī)模與投資方向，房價也一路走高;盡管東區(qū)擁有著完善的基礎(chǔ)設(shè)施與社區(qū)服務(wù)，人口也相對密集，但作為老工業(yè)區(qū)，現(xiàn)有及搬遷遺存工業(yè)建筑林立，對周邊環(huán)境影響較大，因此東區(qū)近幾年未有大型樓盤開發(fā)，民用樓群也以20世紀(jì)末21世紀(jì)初風(fēng)格為主;與南區(qū)相比，開封北區(qū)擁有臨近黃河的優(yōu)勢，隨著東京大道以及更偏北位置的復(fù)興大道的投人交通運行，周圍的樓盤價格也是水漲船高，現(xiàn)代化的交通與舒適的居住環(huán)境使得北區(qū)受到投資者的追捧。

通過數(shù)據(jù)比對得出，目前開封市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展火熱且各房地產(chǎn)商競爭激烈，且以向陽戶型吸引住戶。小戶型較少但最受新興職業(yè)工作者需求，中大戶型則根據(jù)其地理位置呈現(xiàn)出不同的銷售結(jié)果。整體來看開封市現(xiàn)完工樓盤較多，城郊區(qū)域尚有在施工樓盤，房屋庫存相對寬裕。如表1所示。

3對開封市旅游房地產(chǎn)的市場分析

近年來，得益于開封市蓬勃發(fā)展的旅游行業(yè)，開封市各種投資于旅游房地產(chǎn)的項目也在快速進步。例如以清明上河園為依托的“東京夢華”項目是中國首個城市整體地產(chǎn)類工程;由開元旅業(yè)打造的開封西區(qū)新坐標(biāo)開元廣場及開元盛世建筑群體;位于開封西湖帶有港資背景的改善型高檔住宅碧水藍城以及氤氳歷史文化氣息的朱仙鎮(zhèn)國家文化生態(tài)旅游示范區(qū)等。

3.1開封市旅游房地產(chǎn)的優(yōu)勢與機會分析

3.1.1豐富的旅游人文資源是開封旅游房地產(chǎn)發(fā)展的前提

無論是延續(xù)唐宋風(fēng)格的園林建筑，還是廟會燈盞傳統(tǒng)民風(fēng)文化，亦或享譽中外的中華名吃，開封以其獨特的旅游文化魅力每年吸引大批國內(nèi)外游客慕名前來，向世人展示其幾千年來的歷史積累和文化積淀。

近年來，盡管開封市接待國內(nèi)外游客人數(shù)和旅行社數(shù)量呈上升趨勢，但無論是旅行社接待人次還是星級賓館接待人次均在下降，分析表明開封家庭自駕游越來越受到消費者歡迎，由此也推動了旅游地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如圖2所示。

3.1.2優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢是開封旅游房地產(chǎn)發(fā)展的重要保障

豐富的旅游資源是實現(xiàn)旅游房地產(chǎn)經(jīng)濟價值的重要因子，但確保游客可進人性則是旅游房地產(chǎn)可持續(xù)性發(fā)展的關(guān)鍵因素。隨著鄭開城際、鄭徐高鐵的開通運營，往返于鄭汴兩大城市之間最短18分鐘城際鐵路到達，極大地促進了開封旅游的便捷性;獨特的地理位置以及交通區(qū)位條件使得開封成為周邊城市消費者周末度假首選之地，也為開封市“時權(quán)酒店”等房地產(chǎn)板塊發(fā)展帶來生機。

3.1.3后發(fā)是開封市旅游房地產(chǎn)發(fā)展不可多得的巨大優(yōu)勢

中國經(jīng)濟正從高速度增長模式向高質(zhì)量增長趨勢轉(zhuǎn)變，而房地產(chǎn)業(yè)也會從最初的狂熱轉(zhuǎn)為穩(wěn)進理性開發(fā)。開封市可充分借鑒同類旅游省市旅游房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗，揚長避短并找到適合本市旅游房地產(chǎn)良性方案，逐步成為中國旅游房地產(chǎn)業(yè)翹楚。

3.2開封市旅游房地產(chǎn)業(yè)劣勢及威脅

3.2.1旅游房地產(chǎn)形式單一，缺乏特色

走訪開封市多條旅游街區(qū)可以發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)建筑外表都是依照宋代風(fēng)格設(shè)計，但內(nèi)部風(fēng)格及其搭配卻為現(xiàn)代風(fēng)格，缺乏獨特性元素。同時，部分商鋪處于現(xiàn)代化樓群中卻采用古代建筑風(fēng)格，與整條街道建筑風(fēng)格明顯不搭配。

3.2.2景區(qū)項目集中，旅游房地產(chǎn)業(yè)項目鋪展受限

開封市現(xiàn)有旅游景點大部分集中于龍亭區(qū)，因此許多游客可以通過自駕形式游覽景區(qū)。景區(qū)周邊的老式建筑，民宿居住風(fēng)險較大，而周圍旅店式住宿價格偏高，盡管群眾對旅游房地產(chǎn)具有較高的投資熱情，但商業(yè)用地資源緊張，且受文物遺跡保護影響開發(fā)難度較大。

3.2.3城區(qū)人口規(guī)模有限且人口老齡化現(xiàn)象加劇

作為中國菊花名城，開封市城區(qū)以大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)和保護傳統(tǒng)文化建筑為首要任務(wù)，缺少新型大規(guī)?；ㄊ沟瞄_封城區(qū)人口增長受限;較慢的生活節(jié)奏讓大量青年勞動力向省會鄭州聚集，開封市人口趨向老齡化。

3.2.4旅游房地產(chǎn)普及率偏低，尚未占有明顯優(yōu)勢

從市場搜集信息來看，盡管近幾年業(yè)內(nèi)人士對開封市旅游房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)普遍看好，但開封市缺少專業(yè)旅游地產(chǎn)人員且缺乏必要的管理運行體系和監(jiān)管措施，且鄭州東區(qū)日益強勁的房產(chǎn)項目吸引了部分消費者眼球，因此開封市旅游房地產(chǎn)受到信息不對稱的影響并面臨鄭州東區(qū)房地產(chǎn)的沖擊，需要通過建筑設(shè)計創(chuàng)新和營銷最大限度地挖掘現(xiàn)有的消費資源。

通過走訪開封城區(qū)以及城郊居民并以發(fā)放問卷形式獲得數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)開封市目前旅游房地產(chǎn)需求量大，相關(guān)旅游房產(chǎn)也是開發(fā)-批，成功一批，越來越多的人們愿意獲得旅游房產(chǎn)的短期使用權(quán)，體驗昔日大宋繁華。如今旅游房產(chǎn)市場的需求量是可觀的，有著良好的市場前景。然而，旅游房地產(chǎn)需求者很難找到合適的房源，巨大的搜集成本阻礙了旅游房地產(chǎn)有序發(fā)展。

4開封市現(xiàn)有旅游房地產(chǎn)類別及其模式

本文采用問卷調(diào)查和對文獻資料的整理來對開封市旅游房地產(chǎn)的整體水平進行分析。筆者從旅游地產(chǎn)的市場角度來設(shè)置問卷，并從消費者的角度來說明旅游地產(chǎn)在開發(fā)過程中應(yīng)當(dāng)避免的誤區(qū)。研究采用問卷抽樣的方式取得樣本，問卷對象為2019年開封菊花節(jié)期間的游客群體，共收回問卷420份，其中有效反饋406份，14份無效反饋，問卷有效回收率為96.7%。

從問卷反饋結(jié)果來看，87%的受訪者會選擇在.開封市區(qū)置辦房地產(chǎn)。受到問卷發(fā)放地和問卷對象年齡影響，“養(yǎng)老”為中老年齡受訪者選擇置業(yè)最大考量，而青年答卷者的考量因素為度假或投資所用。據(jù)調(diào)查顯示，隨著城市老齡化程度的提高，開封悠久的歷史文化和較慢的生活節(jié)奏正在吸引更多的非本地中老年人前來購置房產(chǎn)，因此將帶有老年保健等服務(wù)的旅游房地產(chǎn)開發(fā)將會受到投資者的青睞。

根據(jù)國內(nèi)外已有的關(guān)于旅游房地產(chǎn)理論研究并結(jié)合開封市現(xiàn)存的旅游地產(chǎn)實際情況，可將本地區(qū)的旅游地產(chǎn)分為以下四類。

4.1旅游住宅地產(chǎn)

旅游住宅地產(chǎn)指與現(xiàn)有的旅游資源和周邊豐富的商業(yè)機會保持密切關(guān)聯(lián)而進行開發(fā)的房地產(chǎn)，在時空上實現(xiàn)“住旅”一體化。旅游住宅地產(chǎn)現(xiàn)在開封需求強烈，受到追捧主要是因為與開封知名景區(qū)保持便捷的公共交通，基礎(chǔ)設(shè)施健全且開銷與旅游景點地產(chǎn)相比較為便宜，并符合傳統(tǒng)的居住理念，消費者為在度假期間使用而購買該類房產(chǎn)，在非度假期可以交付中介進行出租或讓親朋用于假日居住。旅游住宅地產(chǎn)的選址受到文化區(qū)位、交通區(qū)位、商業(yè)區(qū)位以及政府相關(guān)政策等多方面影響，當(dāng)前開封市住宅地產(chǎn)在開封西區(qū)和北區(qū)有密集分布，較著名的有世紀(jì)豪苑、開元華庭等。

以世紀(jì)豪苑地產(chǎn)項目為例，處于開封龍庭風(fēng)景區(qū)輻射范圍內(nèi)，東接宋都御街，南鄰西門大街，整個地上項目面積有15萬平方米，是一項集高檔住宅與商旅于一體的多功能地產(chǎn)項目。該項目采用“天圓地方”的貴族居住設(shè)計理念，建筑風(fēng)格高貴大氣，將用天然石材做成的外景與仿宋式房頂結(jié)合在一起，使得整個項目與周邊景觀渾然一體。社區(qū)內(nèi)建筑密度低且綠樹成蔭，89-120平方米不等戶型可以滿足不同消費者的居住需要，內(nèi)部現(xiàn)代化的電梯洋房也提高了業(yè)主生活舒適度。

4.2旅游商業(yè)地產(chǎn)

旅游商業(yè)地產(chǎn)指在整個旅游區(qū)域范圍內(nèi)（區(qū)內(nèi)以及部分外圍地區(qū)）提供旅游相關(guān)服務(wù)（如景區(qū)介紹、文玩銷售、餐飲住宿）的旅游文化步行街、文玩紀(jì)念品商店、旅游餐館和休閑式氧吧等建筑物群體。隨著開封市接待游客量的增長，帶動了城區(qū)有旅游性質(zhì)的商業(yè)街的繁榮，如書店街、宋都御街每日人流量比肩接踵，周圍的店鋪門庭若市，巨大的商業(yè)潛力自然是吸引了眾多投資者。以和大宋皇宮毗鄰的書店街為例，這條寸土寸金的街道整體呈宋代建筑風(fēng)格，不僅有經(jīng)歷百年風(fēng)雨滄桑的老店“晉陽豫”“包耀記”，也有現(xiàn)在受到年輕人喜愛的COCO奶茶和各類服飾小店，每至夜晚燈火通明的街道則和不遠處熱鬧的夜市遙相呼應(yīng)，繁華的景象推動其周圍商鋪租金達到一個又一個的峰值。開封市旅游商業(yè)地產(chǎn)屬于點軸式的空間模式即與傳統(tǒng)古城布局一致，古城商業(yè)沿著中軸商業(yè)街向外擴張，各條支線隨著主干道布局的飽和而向外擴張，向古城西部及北部蔓延，不斷填補城內(nèi)尚未開發(fā)區(qū)間，形成“環(huán)環(huán)相繞”式的商業(yè)建筑布局。

4.3旅游景點地產(chǎn)

旅游景點地產(chǎn)是指在旅游景區(qū)內(nèi)專為游客打造的具有觀光、休閑、體驗等功能的建筑及關(guān)聯(lián)場所，如開封小宋城、啟封故園、大宋武俠城和劉家傳統(tǒng)民居。此類建筑并不對游客出售，產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，僅做為游客短途游覽休憩，大部分屬于旅游衍生物，依托現(xiàn)有旅游資源而進行伴生式發(fā)展。開封市城區(qū)參觀及盈利旅游景點圍繞宋都御街呈環(huán)形分布，因此旅游景點地產(chǎn)也具備著相應(yīng)的分布特點。

以東京夢華項目為例，該項目將位于開封市內(nèi)景區(qū)南北兩側(cè)的龍亭湖和包公湖連接在一起，全長1.9公里，涵蓋城區(qū)內(nèi)多家A級景區(qū)。該項目基于宋代文化和建筑風(fēng)格，總占地面積約100萬平方米，造價高昂，旨在打造一項融合居住、商業(yè)、旅游、教育于一體的復(fù)合型旅游地產(chǎn)。該地產(chǎn)不僅滿足了對原滋原味的宋式生活體驗的向往，同時還建設(shè)有學(xué)校、養(yǎng)老公寓、康護中心等配套設(shè)施，成為越來越多來汴游客的首選之地。

4.4旅游度假地產(chǎn)

旅游度假地產(chǎn)是以游客為主要供給對象，用于旅游休閑度假的各種類型房地產(chǎn)，包括星級酒店、主題特色酒店、度假村、家庭旅館等。開封市旅游度假地產(chǎn)屬于點線面結(jié)合的布局方式：①黃河風(fēng)景區(qū)自然風(fēng)光優(yōu)美，但受到土壤水文的影響，可用于旅游居住的建筑較少且風(fēng)格老舊，以家庭農(nóng)莊為主，在黃河沿岸零星分布。②在城區(qū)核心旅游區(qū)域如清明上河園、中國翰園碑林游客密集，商業(yè)發(fā)達，面向不同類型游客的酒店、民宿、度假村等住宿效果優(yōu)越，銜接性好，圍繞景區(qū)呈面狀分布態(tài)勢。隨著國外時權(quán)酒店引入中國并發(fā)展成熟，旅游度假地產(chǎn)與旅游住宅地產(chǎn)本質(zhì)在功能和目標(biāo)市場上有重疊之處并日趨融合。

2019年開封市房地產(chǎn)均價為6940/平方米，在崗職工平均薪酬為5118元/月，假設(shè)普通3口家庭，（勞動力人數(shù)為2人）以分期付款方式在開封北區(qū)購買110平方米的房屋，選擇首付30%，尾款分20年還清。則若按照住房消費占月總消費額上限30%標(biāo)準(zhǔn)來算，則給新生一代年輕家庭帶來較大的償還負擔(dān)。盡管開封市尚有大量土地資源尚待開發(fā)，但缺乏必要的商業(yè)、文化、醫(yī)療、教育資源，存在土地閑置現(xiàn)象。此外，隨著開封市旅游產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，外來投資者成為當(dāng)前開封樓市銷售的重要群體客戶，此類客戶偏愛相關(guān)設(shè)施齊全的帶有旅游性質(zhì)的樓盤如開封歐洲小鎮(zhèn)且其擁有較強的付款能力，從而推動此類樓盤價格上揚且導(dǎo)致許多經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)為商品房，進一步加劇本地購房者購房負擔(dān)。

5開封市旅游房地產(chǎn)開發(fā)建議

5.1科學(xué)定位、精準(zhǔn)施策

開封市旅游房地產(chǎn)業(yè)要取得持續(xù)性發(fā)展，前期合理規(guī)劃十分重要。首先要依照開封市自身城市布局與人口特點，針對不同年齡人口進行合適的房產(chǎn)項目開發(fā)是開封市旅游房地產(chǎn)發(fā)展的重要依仗。根據(jù)對有效問卷的數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，隨著城市老齡化人口的增多，現(xiàn)有的養(yǎng)老房產(chǎn)受到中老年消費者的青睞，因此在旅游房產(chǎn)中適當(dāng)加入些面向老齡人口的設(shè)施及其服務(wù)是開發(fā)商應(yīng)當(dāng)考慮的因素。同時作為一個關(guān)聯(lián)性極強的行業(yè)，旅游房地產(chǎn)的發(fā)展離不開現(xiàn)有旅游資源的支持，因此在開發(fā)過程中要凸顯建筑群體的旅游價值，每個房產(chǎn)都應(yīng)該具有自身特色，切忌照搬照抄。此外承擔(dān)著多項職能于一體的旅游房地產(chǎn)的前期要進行科學(xué)選址，使得建筑物可以滿足基本的通勤需要，相關(guān)資源也可以進行合理分配。

5.2先保護、后開發(fā)，旅游和房地產(chǎn)同步

隨著開封小宋城及周邊地產(chǎn)業(yè)的成功運作，證明先旅游后地產(chǎn)的方案是可以進行廣泛推廣的。而其通過當(dāng)?shù)氐奈穆觅Y源，促使范圍內(nèi)消費集中，隨后開發(fā)住宅、商業(yè)和其他項目的發(fā)展方案能有效地保證項目的持續(xù)運營和長期回報，最大程度的利用好區(qū)域土地并提升其價值。

作為一個擁有豐富旅游資源的城市，開封市2018年的旅游接待量達到6806萬人次，實施“先保護后開發(fā)”的發(fā)展模式有利于保護國內(nèi)唯一“城疊城”遺址風(fēng)貌并對相關(guān)資源進行最大化的保護使用。不可否認(rèn)現(xiàn)在有不少旅游房地產(chǎn)項目假借“旅游+地產(chǎn)”名義來宣傳其樓盤，實際用手，上的土地資源大肆開發(fā)普通型住宅，與其宣傳嚴(yán)重不符，這往往對歷史遺跡和文化進行不可恢復(fù)的破壞。如果基本的旅游資源不再存在，那么旅游房地產(chǎn)開發(fā)又從何談起。因此，在樓盤設(shè)計和建設(shè)過程中，應(yīng)注意對當(dāng)?shù)刈匀缓腿宋木坝^資源的保護。

5.3利用現(xiàn)有條件發(fā)展旅游地產(chǎn)綜合體，在特色開發(fā)、專業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上滿足人們對度假型地產(chǎn)的多元需求

根據(jù)對上文四種旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式的分析，當(dāng)前旅游住宅地產(chǎn)在開封具有很大的發(fā)展空間。作為一種新的房地產(chǎn)開發(fā)模式，該項目將度假、商旅、生活等一系列元素融合在一起，代表了一種全新的生活理念并勢必在今后一段時間內(nèi)引領(lǐng)中國旅，游城市的房地產(chǎn)發(fā)展潮流。在此基礎(chǔ)上，由于開封市每年都會舉辦大型廟會和節(jié)日慶典，旅游度假地產(chǎn)的興起也勢在必行，這就要求引進專業(yè)化的服務(wù)管理團隊，實現(xiàn)精細化管理，從而可以讓星級酒店不僅可以獲得短期游客，同時也可以承辦各種年會活動以及會議等，進而滿足不同群體的需要。只有充分利用好開封市自然物質(zhì)資源和旅游文化景觀，帶有綜合性特征的開封旅游房地產(chǎn)才能獲得更好的發(fā)展機會，成為助力開封經(jīng)濟發(fā)展的新引擎。

6結(jié)語

“避免盲目復(fù)制，走規(guī)?；l(fā)展道路”是八朝古都開封打造自身特色旅游房地產(chǎn)品牌的核心競爭力。開封市旅游房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級既需要發(fā)揮政府統(tǒng)一指揮，統(tǒng)籌推進，也需要尊重市場客觀經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，符合消費者居住和生活需求。通過旅游房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各要素的均衡協(xié)調(diào)發(fā)展來刺激整個產(chǎn)業(yè)的不斷升溫，伴隨著旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展并確保“一地-策"的設(shè)計理念，保證人與自然的和諧，為城市發(fā)展與經(jīng)濟提升做出貢獻。

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