摘要：老年人口大量增加，老年人養(yǎng)老的需求也自然大大增加，怎么養(yǎng)老？由誰來養(yǎng)老？這些都已經成為每一個中國家庭必須面對的問題。養(yǎng)老地產在發(fā)展過程中所遇到的問題，值得深思。

關鍵詞：需求缺口;良性發(fā)展;養(yǎng)老地產

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138- （2020） 07-0053-54

收稿日期：2020-06-11

作者簡介：蔡松財，山東省合眾佑澤養(yǎng)老咨詢服務有限公司合伙人

儒家認為：孝為百行之冠、眾善之始，天之經，地之義也，民之行也，德之本也，千百年來的中國人也將此作為自己尊老的人生信條。

如今中國14億人口中近2.5億的老年人口，據有關機構預測，未來10年，中國80歲以上的老齡化人口將以每年5%的速度增加，到21世紀中葉，中國的老年人口可能將達到4億。也就是說，每4個中國人中就會一個老年人。

老年人口大量增加，老年人養(yǎng)老的需求也自然大大增加，怎么養(yǎng)老？由誰來養(yǎng)老？這些都已經成為每一個中國家庭必須面對的問題。目前，國家對養(yǎng)老的公共支出有限，并且考慮到我國獨生子女家庭已經占到1/3，家庭平均規(guī)模不足3.1人，“4-2-1”家庭結構模式日趨普遍.“人丁興旺”“兒孫繞膝”現(xiàn)象很難出現(xiàn)，傳統(tǒng)養(yǎng)兒防老理念，將慢慢成為獨生子女的壓力，家庭所能提供的養(yǎng)老資源越來越少，兒女更希望通過社會養(yǎng)老的方式代替?zhèn)鹘y(tǒng)的家庭養(yǎng)老。

巨大的需求缺口也正是刺激眾多企業(yè)進入養(yǎng)老地產行業(yè)的原因，將家庭養(yǎng)老與養(yǎng)老院式的養(yǎng)老結合成住宅社區(qū)的形式，為老年人提供全方位的養(yǎng)老服務。地產商建設一個住宅小區(qū)，將老年人口導入其中，社區(qū)內建有健身房、圖書館、老年大學以及全天候的護理服務，使得居住于此的老年能夠在愉悅歡樂中安享晚年。

1“理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感”

養(yǎng)老地產，先進的理念、恰當好處的切入時間，都為其成功打下了良好的基礎，但是在其發(fā)展過程中所遇到的問題，也很值得我們深思。

首先，正如前文所談到的大量養(yǎng)老人口需求缺口，刺激了整個養(yǎng)老地產市場的蓬勃發(fā)展?？墒沁@些看上去幾乎“完美”的養(yǎng)老地產項目，到目前為止，還只是少部分人才能享受得起的奢侈產品，每年幾萬元、幾十萬元甚至上百萬元的會員費，讓眾多購房者對這樣高昂的費用望而卻步，導致當前養(yǎng)老地產還基本處在一個富人養(yǎng)老的階段，高額的會員費使得很多購房者在購房之后并不參與會員服務。對于大部分中國老年人來說，這不但是能否接受的問題，也是一個能否承受得起的問題.與此同時在地產商方面，地產商打造的養(yǎng)老地產在產品規(guī)劃上增設了老年人的配套設施，其造價成本顯然要比普通住宅項目高出一截，因此售價也高出不少。

其次，對于地產商來說，養(yǎng)老地產的贏利點也尚不明確，沒有明確的贏利模式，前期投入大、利潤產出時間較長是當前存在的主要問題。養(yǎng)老產業(yè)作為一個投入大、周期長、利潤產出時間長的產業(yè)，絕對不會像其他房地產行業(yè)那樣有高利潤率和周轉率，目前養(yǎng)老地產預計毛利潤率僅有10%-20%，最高也很難超過30%。使得開發(fā)養(yǎng)老地產成為了一塊實實在在的雞肋，想開發(fā)的企業(yè)很多，但是真正能將養(yǎng)老地產開發(fā)好的卻只是鳳毛麟角。

再次，一個現(xiàn)實的問題需要注意。老年人購房之后，也不可能長期在這里居住，或是可能老人在居住20年后去世了，這樣的情況就會造成一個房屋的空置問題。長期的房屋空置，勢必會造成資源的浪費。

2尋求良性的發(fā)展道路

中國社會的老齡化速度確實是太快了，相比于其他的發(fā)達國家人口年齡結構從成年型進入老年型，法國、美國、英國分別用了115年、66年、45年，而中國僅用了18年。這樣急速的老齡化進程，使得人的思想觀念并沒有得到轉變，而現(xiàn)今的養(yǎng)老地產項目大多是借鑒發(fā)達國家的先進理念來打造，消費者思維模式與項目理念的脫軌也是現(xiàn)今養(yǎng)老地產所遇到的關鍵問題。

首先，過高的服務價格，應該得到改進，讓更多的中低端人群享受的先進養(yǎng)老地產服務，通過多方共同運營，將空置的房子出租可以獲得可觀的收益，讓閑置的房子變成資產。其次，把房子統(tǒng)一租給一些經營機構，可讓真正有需要的養(yǎng)老人群能以較低的成本享受到最佳的養(yǎng)老服務。再次，對于出租房源的運營公司來說，他們可以通過經營獲得收益。最后，對于開發(fā)企業(yè)來說，項目面對的客戶群將大大拓寬，可以將房子快速銷售出去，再利用銷售回款加快開發(fā)速度，同時還能給項目帶來人氣，把商業(yè)和酒店等配套做起來。有了這樣一整套完整的運營體系，養(yǎng)老地產才能擺脫現(xiàn)在所遇到的瓶頸真正成為一個惠民利民的地產行業(yè)。

說到底，養(yǎng)老地產還需久久為功，方能長遠。