張興敏

摘 要：營改增政策無疑極大地推進(jìn)了企業(yè)經(jīng)濟(jì)的極速化發(fā)展，特別是對于房地產(chǎn)企業(yè)而言更是如此。相關(guān)政策在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的深入化運(yùn)用，也為房地產(chǎn)企業(yè)帶了極佳的發(fā)展機(jī)遇，當(dāng)然這也讓房地產(chǎn)企業(yè)迎來了巨大挑戰(zhàn)。本文首先整體解析營改增的具體內(nèi)容，并且進(jìn)一步解析了營改增對于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算以及稅費(fèi)繳納的相關(guān)影響以及改進(jìn)舉措。

關(guān)鍵詞：營改增;房地產(chǎn)企業(yè);納稅

當(dāng)前，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展運(yùn)作當(dāng)中，會計(jì)核算以及稅費(fèi)繳納無疑是極為核心的運(yùn)作環(huán)節(jié)，這往往直接關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展目標(biāo)。而從現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r來解析，營改增政策的制定以及深入實(shí)施也為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一定的機(jī)遇以及挑戰(zhàn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要更為清晰地認(rèn)知到營改增的核心意義，以及為會計(jì)核算和稅費(fèi)繳納所帶來的影響，同時(shí)運(yùn)用有針對性的深化舉措，從而更好滿足企業(yè)發(fā)展需求。

一、營改增概述

營改增核心內(nèi)容包含有：保障減稅以及免稅環(huán)境的合理性，扣除鏈條當(dāng)中的整體性;健全留抵扣稅額退稅體制;全面實(shí)現(xiàn)增值稅率的整體性，規(guī)避產(chǎn)生太多的稅率檔位;開拓增值稅當(dāng)中的征稅范疇，整體化開展?fàn)I改增政策。在我國現(xiàn)代社會的發(fā)展進(jìn)程當(dāng)中，國內(nèi)增值稅的政策一共經(jīng)歷了三次相對較大的調(diào)整，而這當(dāng)中營改增政策頒布不僅是最新的一次改革，同時(shí)也是三次改革當(dāng)中最為深入的一次。之前銷售額往往是我國營業(yè)稅收的開展基礎(chǔ)，不過這其中卻存在著較為顯著的多次收稅問題，這樣無疑也讓營改增革新方案得以有效推出，同時(shí)被充分運(yùn)用于全國范圍當(dāng)中。

營改增政策的開展避免了企業(yè)多次征稅的問題產(chǎn)生，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)作當(dāng)中的資金運(yùn)作環(huán)節(jié)、產(chǎn)業(yè)附屬項(xiàng)目相對較多，這無疑會大概率造成重復(fù)收稅的狀況產(chǎn)生，而營改增政策的推出并且全面開展之后則無疑減輕了房地產(chǎn)企業(yè)的繳納稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，舒緩了房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格提升的現(xiàn)象，也進(jìn)一步降低了房地產(chǎn)市場當(dāng)中的準(zhǔn)入性標(biāo)準(zhǔn)要求，進(jìn)而有效推動房地產(chǎn)領(lǐng)域更健康的持續(xù)化發(fā)展。

二、營改增在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算和稅法繳納中的作用

1.增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)繳納意識

在我國整體市場經(jīng)濟(jì)體制不斷革新的運(yùn)作背景之下，營改增政策已經(jīng)被充分運(yùn)用到各個(gè)領(lǐng)域的整體發(fā)展當(dāng)中，推進(jìn)著各個(gè)領(lǐng)域以及行業(yè)的良性化發(fā)展，特別是在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的運(yùn)用，充分提升了業(yè)務(wù)以及財(cái)務(wù)部門票務(wù)審查嚴(yán)格性，非常有助于房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)的稅費(fèi)繳納體制。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)非常注重相關(guān)財(cái)務(wù)工作人員對于稅務(wù)政策的學(xué)習(xí)和靈活性運(yùn)用，特別是財(cái)務(wù)工作人員需要全面明晰我國的稅收當(dāng)中的最新優(yōu)惠政策，從而更佳地展開稅費(fèi)繳納意識，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)全面化發(fā)展。

2.促進(jìn)企業(yè)開展業(yè)務(wù)

在以往的發(fā)展歷程當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門會充分依據(jù)票據(jù)進(jìn)行營業(yè)稅的報(bào)銷，不過選購部門的票據(jù)沒有充分依據(jù)其來源以及品類來深度區(qū)別，這也讓房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門運(yùn)作難度全面提升，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門工作的全面化運(yùn)作。

營改增政策的開展也讓房地產(chǎn)企業(yè)不只是需要依據(jù)票據(jù)當(dāng)中的具體內(nèi)容開展規(guī)范化的報(bào)銷操作，還需要充分運(yùn)用諸如增值稅專用發(fā)票以及普通發(fā)票等開展有針對性的報(bào)銷模式，這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門往往只需要審核增值稅發(fā)票即可，不同時(shí)企業(yè)的相關(guān)部門也需要提供符合規(guī)范的相關(guān)增值稅發(fā)票。所以營改增政策的開展讓稅費(fèi)發(fā)票工作有效轉(zhuǎn)變到了多個(gè)部門的協(xié)助當(dāng)中，這無疑也極大地讓房地產(chǎn)財(cái)務(wù)部門和相關(guān)運(yùn)作業(yè)務(wù)部門的票據(jù)高效整合工作給與了充分的高效化運(yùn)作環(huán)境。

3.避免重復(fù)收稅問題的產(chǎn)生

在我國房地產(chǎn)企業(yè)整體運(yùn)作當(dāng)中，營業(yè)稅在整體完成真實(shí)銷售額的狀況下開展相關(guān)的征收工作，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核心包括有土地資源購入成本、項(xiàng)目工程建設(shè)成本等，這當(dāng)中工程建設(shè)成本無疑是有著繳入稅費(fèi)需求的。不過，在開展征收房地產(chǎn)營業(yè)稅的進(jìn)程當(dāng)中，項(xiàng)目工程建設(shè)成本往往都需要納入企業(yè)整體營業(yè)稅當(dāng)中，這無疑也進(jìn)一步造成了稅費(fèi)二次繳納的問題產(chǎn)生，而增值稅是充分依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)項(xiàng)目運(yùn)作管控當(dāng)中的增值金額來完成征稅運(yùn)作的。所以，在營改增政策革新的運(yùn)作背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)需要在此階段有效承擔(dān)起稅收壓力，工程項(xiàng)目建設(shè)成本應(yīng)該運(yùn)用增值稅發(fā)票開展抵扣操作，這也讓我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)有效減輕。

三、營改增給房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算以及稅費(fèi)繳納帶來的影響

1.一定程度了增加了部分企業(yè)的實(shí)際稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

首先，在營改增政策沒有正式頒布以及正式開展執(zhí)行之前，核算企業(yè)所得稅的進(jìn)程當(dāng)中，原先的營業(yè)稅會當(dāng)作為體制內(nèi)稅而在相關(guān)所得稅當(dāng)中被有效扣除;而在營改增政策正式頒布以及全面開展落實(shí)之后，也讓房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅便成為體系外稅，不能在企業(yè)所得稅當(dāng)中被扣去。

其次，在營改增政策開展執(zhí)行之后，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅率整體在百分之九的范圍，其可以運(yùn)用進(jìn)項(xiàng)稅費(fèi)額來有效扣去，不過為了獲得完全夠用的增值稅專項(xiàng)發(fā)票進(jìn)項(xiàng)抵扣，這無疑需要相關(guān)的納稅人進(jìn)行整體化合作，這也就在某種程度上了限定了協(xié)作企業(yè)的挑選。同時(shí)，在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作當(dāng)中，相關(guān)部門開發(fā)成本的整體支出沒有辦法獲得增值稅專項(xiàng)發(fā)票，比如說對于施工人員的務(wù)工費(fèi)用，這往往就無法進(jìn)行有效的進(jìn)項(xiàng)抵扣，同時(shí)因?yàn)槎惵实奶嵘策M(jìn)一步提升了房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)繳納稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

2.部分影響了企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表有效化運(yùn)作

首先，在開展?fàn)I改增政策前期，不動產(chǎn)購入款項(xiàng)需要被全面運(yùn)算到固定資產(chǎn)當(dāng)中;在開展?fàn)I改增政策之后，不動產(chǎn)購入價(jià)款需要開展價(jià)格稅收脫離，而增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，這也讓固定資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值有了一定程度上的減少，這無疑進(jìn)一步提升了房地產(chǎn)企業(yè)的資本負(fù)債率，影響了房地產(chǎn)企業(yè)在開展資金籌集進(jìn)程中的順利化運(yùn)作。

其次，增值稅是利潤表單中價(jià)外稅的重要特征之一，在房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入的整體中，則必須要去除增值稅，減少企業(yè)的相關(guān)費(fèi)用支出，從而也達(dá)到了進(jìn)一步減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)繳納負(fù)擔(dān)的效果。

四、相關(guān)建議及完善措施

1.充分做好房地產(chǎn)企業(yè)的票務(wù)管控以及稅務(wù)統(tǒng)籌工作

首先，需要和可以開出增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)企業(yè)進(jìn)行深度化合作，例如具有公益性質(zhì)的機(jī)構(gòu)等，同時(shí)還需要進(jìn)一步增強(qiáng)以及外包公司開展勞務(wù)協(xié)作。第一時(shí)間和合作商協(xié)調(diào)獲得增值稅發(fā)票的具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)，全面規(guī)避出現(xiàn)延誤提報(bào)票務(wù)的情況產(chǎn)生，這無疑可以更好運(yùn)用流動資金;同時(shí)，增強(qiáng)財(cái)務(wù)部門票務(wù)管控工作，注重票務(wù)核查工作，規(guī)避產(chǎn)生管控工作人員暗箱操作的情況發(fā)生。

其次，需要全面做好成本稅務(wù)的整體協(xié)同統(tǒng)計(jì)工作，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的相關(guān)項(xiàng)目運(yùn)作所涉及的資金成本相對較大、持續(xù)的周期相對較長，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)一步增強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門的深入?yún)f(xié)作和溝通，第一時(shí)間有效了解當(dāng)?shù)刈钚碌膬?yōu)惠性政策，同時(shí)將房地產(chǎn)項(xiàng)目的全面開發(fā)運(yùn)作成本有效攤分到相關(guān)的周期當(dāng)中，如此便可以讓房地產(chǎn)企業(yè)擔(dān)負(fù)相對更少的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。同時(shí)，在銷售開展的進(jìn)程當(dāng)中，有關(guān)工作人員在開展成本整體統(tǒng)籌規(guī)劃進(jìn)程中時(shí)候，需要將項(xiàng)目的運(yùn)作環(huán)節(jié)等各個(gè)內(nèi)容有效分離開來。

2.深化企業(yè)運(yùn)用營改增的架構(gòu)

第一，為了更好實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)良性化發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要充分明晰如今社會以及行業(yè)領(lǐng)域所發(fā)展的趨勢，持續(xù)革新且優(yōu)化項(xiàng)目架構(gòu)，同時(shí)進(jìn)一步增強(qiáng)對于企業(yè)內(nèi)部核算工作人員的技能培訓(xùn)工作的開展，提升會計(jì)核算工作人員的基本技能。

第二，在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作進(jìn)程當(dāng)中，每一個(gè)部門需要進(jìn)一步增強(qiáng)協(xié)作與交流，創(chuàng)建與之相匹配的監(jiān)督管控體制，規(guī)范化第調(diào)配房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的每一項(xiàng)資源，深化并且提升房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)架構(gòu)。

3.全面提升房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)人員的專業(yè)性培養(yǎng)

為了進(jìn)一步深化營改增政策給予房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算以及稅費(fèi)繳納所帶來的積極性租用，房地產(chǎn)企業(yè)需要持續(xù)引入大批量的專項(xiàng)技術(shù)人才，深化房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管控工作開展。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)需要增強(qiáng)業(yè)務(wù)以及財(cái)務(wù)部門的互為協(xié)作力度，真正意義上實(shí)現(xiàn)1+1>2的效果，一起擔(dān)負(fù)起房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)程當(dāng)中的稅務(wù)問題，同時(shí)還需要全面的開展稅務(wù)工作人員的專業(yè)技能的專項(xiàng)培訓(xùn)工作，讓相關(guān)的財(cái)務(wù)工作人員可以全面學(xué)習(xí)且靈活運(yùn)用更多的票據(jù)管控規(guī)范。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)需要將二級會計(jì)科目周密記載同時(shí)運(yùn)用在一級會計(jì)科目之中，第一時(shí)間通報(bào)以及提報(bào)抵扣進(jìn)程以及增值稅所產(chǎn)生的相關(guān)內(nèi)容。

五、結(jié)語

在營改增政策正式頒布以及深入執(zhí)行的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著諸多挑戰(zhàn)，這無疑對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了一定的影響。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要全面解析營改增政策給予企業(yè)會計(jì)核算以及稅費(fèi)繳納所帶來的積極作用，同時(shí)運(yùn)用有針對性的舉措，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)建出更大的經(jīng)濟(jì)以及社會效益。

參考文獻(xiàn)

1.邱新忠.營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算和納稅的影響研究.中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計(jì)，2018（01）.

2.鄧正春.營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算及納稅的影響研究.納稅，2019，13（23）.

3.楊云.營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算和納稅的影響分析.財(cái)會學(xué)習(xí)，2019（07）.（責(zé)任編輯：王文龍）