韓婭娜

摘要：幾年來，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不斷上升，經(jīng)濟(jì)水平也越來越高。與此同時，城市建設(shè)的步伐也在不斷地加快，很多農(nóng)村地區(qū)的人開始走入城市，這種現(xiàn)象給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了很大的影響，推動了該行業(yè)的發(fā)展。對于該行業(yè)的企業(yè)來說，要想取得長期穩(wěn)定發(fā)展，就必須獲得足夠的資金和土地，除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要繳納土地增值稅，根據(jù)目前的實(shí)際情況來看，很多企業(yè)清算土地增值稅的過程中存在很多問題和缺陷。本次研究分析的主要內(nèi)容就是房地產(chǎn)企業(yè)清算土地增值稅過程中出現(xiàn)的不足之處，并針對這些問題提出相應(yīng)的改進(jìn)措施，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠順利地進(jìn)行這項(xiàng)工作，同時維護(hù)他們的合法權(quán)益。

關(guān)鍵詞：土地增值稅;房地產(chǎn);清算

引言

隨著國家經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也看到了發(fā)展希望和前途，經(jīng)濟(jì)水平的上升能夠推動該行業(yè)的發(fā)展，給行業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益，但是，與此同時，也會產(chǎn)生很高的稅收負(fù)擔(dān)。從某種程度上來說，稅收會使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本上升，最終降低他們的經(jīng)濟(jì)效益。而影響稅收的一個主要因素就是土地增值稅，在所有的稅種之中，土地增值稅產(chǎn)生的影響最為顯著。在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該高度重視這些問題，科學(xué)合理的采用相應(yīng)的方式來清算土地增值稅，保證自身的合法權(quán)益不受到侵害，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，并且減少稅收壓力，降低稅收支出，這樣才能夠推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，確保該行業(yè)能夠得到可持續(xù)發(fā)展。土地增值稅清算不是一項(xiàng)純粹的計(jì)算工作，它會牽扯到很多問題，比如銷售處理問題，成本分?jǐn)倖栴}，發(fā)票問題以及利息問題等等。所以房地產(chǎn)企業(yè)在清算增值稅的過程中必須確保使用靈活的方法和手段，增強(qiáng)法律意識，嚴(yán)格按照國家制定的法律法規(guī)和相關(guān)制度行事，降低土地增值稅給企業(yè)的發(fā)展帶來的消極影響。在清算過程中，企業(yè)應(yīng)該總結(jié)歸納相關(guān)問題和經(jīng)驗(yàn)，為之后的工作奠定良好的基礎(chǔ)。除此之外，企業(yè)還應(yīng)該明確納稅主體跟清算條件，在清算之前，做好相應(yīng)的工作規(guī)劃，預(yù)測可能出現(xiàn)的問題，并制定相應(yīng)的防范措施，明確的掌握成本扣除過程中所需要注意的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。下文將會詳細(xì)分析房地產(chǎn)企業(yè)在清算土地增值稅過程中的重點(diǎn)內(nèi)容和環(huán)節(jié)。首先對清算的整個過程進(jìn)行梳理和歸納，明確的掌握不同環(huán)節(jié)所需要注意的問題和事項(xiàng)，最后根據(jù)這些問題提出針對性的改進(jìn)方案。

一、明確清算要求，優(yōu)先備好材料

在我國，無論是對于個體還是企業(yè)而言，如果轉(zhuǎn)讓了國有性質(zhì)的土地和建筑物，那么都會承受土地增值稅。根據(jù)我國目前所制定的相關(guān)法律規(guī)定來看，符合以下三種標(biāo)準(zhǔn)的個體以及企業(yè)都必須承擔(dān)土地增值稅，首先，有償將獲得的土地轉(zhuǎn)讓出去，并從中收取費(fèi)用。其次，全面完成了一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，并且開始進(jìn)行出售。最后，雖然項(xiàng)目不是很完整，但是，已經(jīng)有部分整體轉(zhuǎn)讓出去。

如果滿足了上述幾項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，那么主管稅務(wù)機(jī)關(guān)就應(yīng)該行使自己的職責(zé)，發(fā)揮自身的作用，對行為主體提出明確的要求，讓他們按時繳納稅收，首先，轉(zhuǎn)移面積的數(shù)量在總數(shù)量所占的比例超過了85%，或者雖然沒有達(dá)到85%這樣的比例，但是，其他的建筑都已經(jīng)出租出去[1]。其次，已經(jīng)申請登記了稅務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主體卻沒有承擔(dān)稅收義務(wù)。然后，整個工程項(xiàng)目已經(jīng)完成并且通過了驗(yàn)收。最后，已經(jīng)獲得了銷售許可證的項(xiàng)目在三年之內(nèi)沒有全部出售出去。除此之外，還包括國家稅務(wù)機(jī)關(guān)所規(guī)定的一些其他情況。

如果某一個主體達(dá)到了清算要求和標(biāo)準(zhǔn)，那么他就必須提前準(zhǔn)備好所需要清算的相關(guān)數(shù)據(jù)，比如，建筑用地使用證，預(yù)售許可證，銷售許可證等等，除此之外還需要對以下復(fù)印件進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃比如，財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表，銀行貸款合同，房地產(chǎn)驗(yàn)收報(bào)告以及相關(guān)證明等等。

二、規(guī)范會計(jì)核算，做好清算基礎(chǔ)

土地增值稅在整個國家的財(cái)政收入中發(fā)揮著非常重要的作用，國家采取這項(xiàng)稅收的主要目的就是為了進(jìn)行宏觀調(diào)控，而且對于不同的土地增值額來說，適用的稅率也是有所差異的，而這樣做的主要目的就是為了避免房地產(chǎn)企業(yè)從中牟取暴利，在清算土地增值稅的時候，一個非常重要的環(huán)節(jié)就是對增值而進(jìn)行確定。這也給房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求，尤其是財(cái)務(wù)部門，他們不僅僅要對房地產(chǎn)企業(yè)的收入進(jìn)行嚴(yán)格的核算和檢查，還要仔細(xì)的清算整個工程項(xiàng)目所需要的成本。如今我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在不斷地上升，經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了顯著的成效，國家綜合實(shí)力不斷上升，在國際上也取得了一定的地位，這也推動了會計(jì)電算化的發(fā)展，尤其在房地產(chǎn)企業(yè)中，會計(jì)電算化的使用范圍不斷地?cái)U(kuò)大，而且效果非常顯著。通常情況下來說，如果某個房款屬于項(xiàng)目還沒有徹底完成之前的范疇內(nèi)，那么它就應(yīng)該顯示在“預(yù)收賬目”這個科目之中，這樣能夠推動會計(jì)核算工作的運(yùn)行。與此同時，對于要核算的內(nèi)容來說，企業(yè)也需要進(jìn)行明確的劃分，這樣不僅有利于確認(rèn)企業(yè)的收益，而且也能夠更為方便的確認(rèn)企業(yè)成本，給未來企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算工作奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

三、明確項(xiàng)目收入

對于土地增值稅納稅人來說，在轉(zhuǎn)讓了房地產(chǎn)之后，他們都會得到相應(yīng)的收入，增值額的計(jì)算方法就是用這項(xiàng)收入減去項(xiàng)目金額所得到的。如果要對其進(jìn)行更加準(zhǔn)確的計(jì)算，那么還需要對以下兩種數(shù)據(jù)進(jìn)行仔細(xì)核算，一種是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，另外一種是扣除項(xiàng)目金額。這也對房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)必須對所有的項(xiàng)目實(shí)行全面系統(tǒng)的核算，這樣才能夠確保得到的數(shù)據(jù)更加準(zhǔn)確，最終清楚地知道項(xiàng)目所獲得的具體收益。

在對項(xiàng)目收入進(jìn)行計(jì)算的時候，采取以下方式，通過全額這樣的形式來開房地產(chǎn)銷售發(fā)票，在這個過程中需要知道發(fā)票登記數(shù)量，并以這個數(shù)量為標(biāo)準(zhǔn)。如果沒有發(fā)票，那么買賣雙方的主要參考對象就是合同金額。除此之外，房屋合同上所明確標(biāo)記的房屋面積跟實(shí)際測量到的面積有一定的差異。如果這些差值已經(jīng)在清算房款之前全部補(bǔ)交，那么在計(jì)算增值稅的時候就要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。通常情況下來說，房地產(chǎn)開發(fā)商會將已轉(zhuǎn)為銷售收入的預(yù)收賬款科目借方金額錄成銷售明細(xì)表，制作該明細(xì)表的標(biāo)準(zhǔn)就是樓號，其主要內(nèi)容有客戶名稱、房屋單價、合同號等等[2]。企業(yè)必須對所有的合同進(jìn)行明確的檢查和仔細(xì)的金額核對，保證發(fā)票跟合同之間的數(shù)額完全一致。

在對銷售收入進(jìn)行檢查的時候，必須高度重視以下幾方面的問題。首先，企業(yè)給內(nèi)部員工的投入，比如給員工提供的福利待遇以及獎勵金等等，除此之外還包括一些通過其他方式所得到的非貨幣性資產(chǎn)，如果所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象，那么它們的性質(zhì)就跟房產(chǎn)銷售一模一樣。其次，將開發(fā)的一些房產(chǎn)提供給自己用，比如自行出租的部分，自己實(shí)行經(jīng)營活動的部分等，這部分都不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，所以在核算的過程中不予考慮[3]。

住宅類型也是一個非常重要的因素，在收入確認(rèn)的過程中必須明確住宅類型。對于普通住宅來說，那么必須嚴(yán)格按照國家法律享受不超過20%的增值稅優(yōu)惠。除此之外，在核算土地增值稅的過程中，還需要考慮以下幾個因素的影響，即違約金、訂金、誠意金等等。

四、明確土地增值稅扣除項(xiàng)目

在對收入進(jìn)行明確之后所需要進(jìn)行的工作就是確認(rèn)清算項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目金額。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，他們在開發(fā)的時候也會遇到各種各樣的問題以及不同的環(huán)節(jié)，在不同的環(huán)節(jié)企業(yè)都需要支出相應(yīng)的金錢，但是所有的環(huán)節(jié)都離不開合法證件。比如。取得土地使用權(quán)所進(jìn)行的付出，施工時的建設(shè)成本等。如果某個企業(yè)出現(xiàn)了持有合法證件，但是卻沒有進(jìn)行繳納稅收這樣的情況，那么該企業(yè)就會受到嚴(yán)重的影響。扣除項(xiàng)目的內(nèi)容主要有以下幾種，即繳納稅金、開發(fā)費(fèi)用以及其他款項(xiàng)等等。以下做具體分析：

第一，取得土地使用權(quán)的支付金額。必須嚴(yán)格遵守國家所制定的法律法規(guī)和相關(guān)制度要求，以此為基礎(chǔ)來得到有效憑據(jù)，即我國自然資源部所提供的合法證件，在繳納稅收的過程中也必須遵守國家法定標(biāo)準(zhǔn)。如果開發(fā)項(xiàng)目屬于拆遷項(xiàng)目，那么也應(yīng)該嚴(yán)格按照法律的要求，明確拆遷賠償?shù)囊?guī)定和費(fèi)用，回遷戶支付給房地產(chǎn)企業(yè)的金額以及支付給回遷戶得補(bǔ)差價七應(yīng)該分別沖抵本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償以及計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

第二，對于所有的開發(fā)商來說，在項(xiàng)目啟動的整個過程中都會涉及很多程序。不同的程序也會涉及各種各樣的費(fèi)用，比如在項(xiàng)目開發(fā)前期，企業(yè)需要提前準(zhǔn)備好基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)以及原料預(yù)備費(fèi)等等。而且這些金額都必須跟文件報(bào)告具有一致性，主要文件有施工合同，工程結(jié)算文件等等，以合同和相關(guān)文件的要求為標(biāo)準(zhǔn)，必須減去項(xiàng)目工程安裝部分所承擔(dān)的費(fèi)用，這一部分費(fèi)用主要用來體現(xiàn)整個項(xiàng)目的質(zhì)量。在核算土地增值稅的時候，應(yīng)該嚴(yán)格按照發(fā)票金額數(shù)量來進(jìn)行，否則，就沒有權(quán)利扣除質(zhì)量保證金。

很多開發(fā)商在項(xiàng)目開工的過程中會出現(xiàn)資金不足的問題，除此之外還會遇到其他阻礙和影響，最終導(dǎo)致整個項(xiàng)目的工期延長，工期延長就需要企業(yè)繳納土地閑置費(fèi)，而這項(xiàng)費(fèi)用通常不屬于增值稅清算項(xiàng)目的范疇之內(nèi)。但是，如果企業(yè)在房產(chǎn)銷售之前進(jìn)行了裝潢，那么裝潢部分所支出的費(fèi)用就應(yīng)該納入成本之中。

第三，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，在整個項(xiàng)目開始建設(shè)的過程中，與企業(yè)相聯(lián)系的配套設(shè)施也會變得越來越完善，比如幼兒園，物業(yè)單位，停車場等等，這些配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)全部屬于項(xiàng)目業(yè)主。如果房地產(chǎn)開發(fā)商將所有的房產(chǎn)上交給國家，而且不收取任何費(fèi)用，供國家來進(jìn)行非商業(yè)性事業(yè)，這樣所產(chǎn)生的費(fèi)用跟成本都需要進(jìn)行扣除。而對于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的建設(shè)來說，應(yīng)該進(jìn)行清算，不僅如此，還需要將所產(chǎn)生的費(fèi)用和成本進(jìn)行扣除。

第四，房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售房產(chǎn)的過程中都會根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況來建設(shè)樣板間，同時還會建設(shè)一些具有標(biāo)志性的銷售建筑物，以這些來提高項(xiàng)目對消費(fèi)者的吸引力，刺激消費(fèi)者的購買欲望，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收益，但是項(xiàng)目銷售目標(biāo)完成之后，上述建筑物要進(jìn)行一定的處理，處理過程必須嚴(yán)格國家的相關(guān)規(guī)定和要求。第一，為了推動施工進(jìn)度，提高工作人員的工作效率，項(xiàng)目修建過程中會在場地臨時搭建住所，比如，供施工人員居住的樣板房等等，在進(jìn)行室內(nèi)設(shè)計(jì)的過程中都會產(chǎn)生一定的費(fèi)用，這一部分費(fèi)用必須納入房產(chǎn)銷售中，并且進(jìn)行扣除。第二，對于這部分臨時建筑來說，內(nèi)部也要進(jìn)行合理的裝飾和搭配，如果建設(shè)完成之后需要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，那么轉(zhuǎn)讓所獲得的費(fèi)用就應(yīng)該列入土地增值稅的開發(fā)成本，并且實(shí)行扣除。

第五，扣除開發(fā)稅金，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果對房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，那么就會獲得一定的收入，跟這部分收入有關(guān)的稅收類型豐富多樣，它們被統(tǒng)一稱為開發(fā)稅。比如，營業(yè)稅，印花稅等。以印花稅為例，根據(jù)我國的相關(guān)法律規(guī)定來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要繳納的這部分稅收必須列出企業(yè)的管理成本之中，不僅如此，該項(xiàng)稅收還應(yīng)該按照針對性的方法來進(jìn)行扣除。在這樣的情況下，為了防止出現(xiàn)稅收的重復(fù)計(jì)算現(xiàn)象，企業(yè)就會從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅中來將印花稅扣除。與此同時，還會將全部的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅列入總表中，并且將所有的憑據(jù)以及相關(guān)復(fù)印件附在后面，給之后稅金的計(jì)算和管理提供便利。

最后，房產(chǎn)企業(yè)可以加計(jì)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本金額之和的20%。

結(jié)語

近幾年來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了顯著的成效，在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)也開始發(fā)揮重要的作用，推動我國國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。與此同時，整個社會也開始密切關(guān)注房地產(chǎn)的土地增值稅清算。房地產(chǎn)土地增值稅清算工作具有非常重要的意義，在進(jìn)行清算的過程中，除了明確掌握清算主體和條件之外，我們還需要落實(shí)會計(jì)核算工作，對項(xiàng)目收入進(jìn)行仔細(xì)檢查跟核對，推動土地增值稅清算工作的順利開展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王新.我國土地增值稅清算法律問題研究[D].河北大學(xué)，2016.

[2]葉莉敏.PL房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算案例分析[D].華南理工大學(xué)，2014.

[3]王波.對土地增值稅政策幾個問題的理解[J].注冊稅務(wù)師，2016（05）：27-29.