曹慧　林瑞杰

摘 要：個(gè)人商業(yè)用房貸款是當(dāng)前商業(yè)銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)，是個(gè)人信貸業(yè)務(wù)中收益較高，但是風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較難控制的產(chǎn)品。針對(duì)市場(chǎng)上不同類別商業(yè)用房的特點(diǎn)，如何做好項(xiàng)目準(zhǔn)入與風(fēng)險(xiǎn)管理，是各商業(yè)銀行必須面對(duì)和研究的課題。

關(guān)鍵詞：個(gè)人商業(yè)用房貸款;合作項(xiàng)目;準(zhǔn)入審查

個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)以其擔(dān)?？煽?、收益較高、風(fēng)險(xiǎn)易控等特點(diǎn)，倍受商業(yè)銀行的青睞，信貸規(guī)模和效益貢獻(xiàn)的比重日益提高。個(gè)人商業(yè)用房貸款作為個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的重要組成部分，近年來規(guī)模迅速增加。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的不斷深入，以及網(wǎng)絡(luò)電商對(duì)商業(yè)模式的沖擊，個(gè)人商業(yè)用房貸款業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。個(gè)人商業(yè)用房根據(jù)性質(zhì)不同可分為住宅配套商業(yè)用房、寫字樓、商務(wù)公寓、專業(yè)市場(chǎng)、城市綜合體等幾類，與所處的區(qū)域經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況、交通配套情況、人口聚集度等關(guān)系密切。現(xiàn)筆者結(jié)合實(shí)際就在個(gè)人商業(yè)用房貸款項(xiàng)目的準(zhǔn)入審查時(shí)的重點(diǎn)提出幾點(diǎn)建議。

1 住宅配套商業(yè)用房

住宅配套商業(yè)用房包括臨街住宅樓低層或裙樓的商業(yè)用房，也包括獨(dú)立修建在住宅小區(qū)外圍的獨(dú)立的多層商業(yè)用房。這類商業(yè)用房與住宅樓共同規(guī)劃建設(shè)，其開發(fā)體量在項(xiàng)目總體的開發(fā)體量中的占比較低，其主要功能定位于為周邊住宅小區(qū)居民提供生活配套服務(wù)。對(duì)此類商業(yè)用房的審核重點(diǎn)：

（1）選擇人口密集區(qū)域樓盤項(xiàng)目的配套商業(yè)。項(xiàng)目所在區(qū)域的常住人口具有一定規(guī)模，所在項(xiàng)目的住宅銷售順利，項(xiàng)目周邊學(xué)校、醫(yī)院、集貿(mào)市場(chǎng)等生活配套設(shè)施完備。

（2）對(duì)不同樓層及戶型結(jié)構(gòu)的商業(yè)實(shí)施有差別的合作方案。住宅配套商業(yè)主要經(jīng)營日常生活用品、餐飲、美容美發(fā)等與居民生活相關(guān)的內(nèi)容，“臨街”、“底層”是影響其經(jīng)營的重要因素。對(duì)于2樓及以上或單戶面積較大的商鋪，因市場(chǎng)流通能力較弱，在合作時(shí)原則上需降低貸款成數(shù)。

2 寫字樓

寫字樓受地理位置、業(yè)權(quán)狀態(tài)、硬件設(shè)施和服務(wù)水平等因素影響較大，且分為超甲級(jí)寫字樓、甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓等不同等級(jí)。對(duì)此類商業(yè)用房的審核重點(diǎn)：

（1）寫字樓項(xiàng)目需臨近城市主要政治和經(jīng)濟(jì)中心，公共交通發(fā)達(dá)，周邊商業(yè)環(huán)境和配套成熟。另外還需了解同區(qū)域內(nèi)同類寫字樓的數(shù)量和經(jīng)營狀況，如果同區(qū)域內(nèi)的寫字樓已出現(xiàn)較高的空置率，則需進(jìn)一步分析項(xiàng)目的市場(chǎng)前景。

（2）區(qū)別對(duì)待不同品質(zhì)的寫字樓。寫字樓的建筑用材、電梯、中央空調(diào)、通訊網(wǎng)絡(luò)等硬件設(shè)施，以及車位配比、會(huì)務(wù)、餐飲、物業(yè)管理等商務(wù)服務(wù)能力等因素決定了寫字樓品質(zhì)，不同品質(zhì)的寫字樓對(duì)應(yīng)不同層次的客戶。對(duì)于已落實(shí)最大業(yè)主的甲級(jí)寫字樓，其經(jīng)營相對(duì)穩(wěn)定可持續(xù)，合作風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。對(duì)于在配套不成熟區(qū)域開發(fā)的乙級(jí)寫字樓，由于其客戶來源不穩(wěn)定，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)偏大。

（3）開發(fā)商不僅資金實(shí)力要雄厚，還應(yīng)有較豐富的市場(chǎng)研究能力、產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力和物業(yè)管理能力。對(duì)于股東實(shí)力較弱，或股東背景不清晰，未有寫字樓開發(fā)業(yè)績的開發(fā)商應(yīng)謹(jǐn)慎合作。

3 商務(wù)公寓

商務(wù)公寓是物業(yè)結(jié)構(gòu)類似于住宅的商業(yè)物業(yè)，單戶面積小，其用途較靈活，即可居住也可商務(wù)辦公，主要滿足短期租住和小規(guī)模的商務(wù)辦公。開發(fā)商務(wù)公寓大多是為了滿足相關(guān)規(guī)劃的要求，很少有獨(dú)立開發(fā)的商務(wù)公寓項(xiàng)目。對(duì)此類商業(yè)用房的審核重點(diǎn)：

（1）由于商務(wù)公寓的主要使用方向是個(gè)人租住、小型公司辦公等，商務(wù)公寓所在區(qū)域應(yīng)具備較完善的生活和商業(yè)配套。對(duì)于單純因?yàn)橐?guī)劃原因而開發(fā)的商務(wù)公寓，如所處區(qū)域?yàn)樾鲁菂^(qū)，生活配套欠完善，其市場(chǎng)需求不旺盛，流通能力弱，不宜介入。

（2）通常情況，商務(wù)公寓在項(xiàng)目總體的開發(fā)體量中占比較低。開發(fā)商的實(shí)力、項(xiàng)目住宅部分的開發(fā)是否成功對(duì)商務(wù)公寓的開發(fā)影響較大。商務(wù)公寓的合作應(yīng)遲于住宅部分的合作，在項(xiàng)目總體的開發(fā)進(jìn)度正常、住宅部分的銷售順利的情況下，可考慮商務(wù)公寓的合作。如果住宅部分已存在銷售困難，同一樓盤內(nèi)的商務(wù)公寓應(yīng)暫緩合作。

4 專業(yè)市場(chǎng)

專業(yè)市場(chǎng)是以批發(fā)業(yè)務(wù)為主，集中銷售某一類商品的市場(chǎng)。其商業(yè)物業(yè)的專用性強(qiáng)，其物業(yè)價(jià)值對(duì)市場(chǎng)后期營運(yùn)情況的依賴性較強(qiáng)。專業(yè)市場(chǎng)受區(qū)域經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展變動(dòng)的影響較大，對(duì)開發(fā)商的專業(yè)能力要求較高。對(duì)此類商業(yè)用房的審核重點(diǎn)：

（1）專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展需要發(fā)達(dá)的交通條件和完善的商業(yè)服務(wù)配套。主城區(qū)內(nèi)或主城區(qū)外圍的專業(yè)市場(chǎng)具備發(fā)展的基礎(chǔ)條件，而對(duì)于距離主城區(qū)較遠(yuǎn)的專業(yè)市場(chǎng)應(yīng)審慎合作。另外政府規(guī)劃以及配套的支持政策也是專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)條件，需在相關(guān)規(guī)劃和配套政策已有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展后再進(jìn)行合作。

（2）營運(yùn)專業(yè)市場(chǎng)需要豐富的專業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)影響力。商場(chǎng)管理者的專業(yè)能力，對(duì)經(jīng)營圈層人脈關(guān)系的熟悉程度，對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的招商和后期經(jīng)營至關(guān)重要。開發(fā)商如是首次從事專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)，應(yīng)謹(jǐn)慎合作。

（3）落實(shí)市場(chǎng)的銷售政策。由于專業(yè)性強(qiáng)，專業(yè)市場(chǎng)對(duì)入場(chǎng)商家有一定的限制，其銷售政策多定向?yàn)槿雸?chǎng)經(jīng)營的商家。如果專業(yè)市場(chǎng)自營客戶比例低于50%，說明該市場(chǎng)得不到業(yè)內(nèi)的認(rèn)可，后期經(jīng)營的困難較大。

5 城市綜合體

城市綜合體是包含了商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽等物業(yè)的綜合化項(xiàng)目。綜合體項(xiàng)目的開發(fā)體量大，對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力和后期營運(yùn)管理能力的要求較高，一旦出現(xiàn)總體經(jīng)營困難，甚至失敗等情況，這類房產(chǎn)將嚴(yán)重貶值，銀行難以單獨(dú)處置房產(chǎn)，銀行債權(quán)得不到有效保障。對(duì)此類商業(yè)用房的審核重點(diǎn)：

（1）綜合體的開發(fā)商不僅要有雄厚的實(shí)力，還應(yīng)具備管理大型商場(chǎng)、寫字樓、酒店等商業(yè)物業(yè)經(jīng)驗(yàn)。對(duì)于未有成功開發(fā)類似城市綜合體經(jīng)歷的開發(fā)商應(yīng)審慎合作。

（2）為了保證綜合體建成后的正常營運(yùn)，開發(fā)商需自持大型商場(chǎng)、酒店、部分寫字樓等商業(yè)物業(yè)，自持比例原則上不低于綜合體商業(yè)體量的40%。對(duì)于自持比例偏低的項(xiàng)目，應(yīng)審慎合作。

（3）由于綜合體商業(yè)物業(yè)形態(tài)較復(fù)雜，需對(duì)合作的商業(yè)物業(yè)加以選擇，原則上選擇單戶面積不大、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、可物理分割的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行合作。