丁祖昱

摘要：“由重轉(zhuǎn)輕”是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商卸下重?fù)?dān)，輕裝上陣，持久前行的重要抓手。部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商經(jīng)過摸索和嘗試后，也建立起了自己的發(fā)展模式和運營體系。

關(guān)鍵詞：輕資產(chǎn);智慧運營;資源整合

中圖分類號：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）06-0051-54

收稿日期：2020-04-18

未來的中國房地產(chǎn)將由住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)三分天下。

隨著傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)天花板效應(yīng)日漸顯現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的人局者也隨之增加，競爭進一步加劇。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人局者雖多，但因前期投資大、回報周期長，項目開發(fā)過程中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商們常面臨項目背負(fù)資產(chǎn)過重、資金沉淀過大、地方政府政策變更等風(fēng)險。

“由重轉(zhuǎn)輕”是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商卸下重?fù)?dān)，輕裝上陣，持久前行的重要抓手。部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商經(jīng)過摸索和嘗試后，也建立起了自己的發(fā)展模式和運營體系。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“由重轉(zhuǎn)輕”應(yīng)通過何種路徑，是舍重就輕還是輕重并舉？現(xiàn)階段有哪些企業(yè)做的比較好？有哪些核心關(guān)鍵點需要注意？

1產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商“由重轉(zhuǎn)輕”的破題樣本

1.1億達(dá)中國：“以輕帶重”，多業(yè)務(wù)驅(qū)動發(fā)展

億達(dá)中國憑借趨于成熟的運營、盈利模式、完善的客戶生態(tài)圈，為客戶提供了多元化和個性化的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)。億達(dá)中國提出“以輕帶重，輕重并舉”的發(fā)展策略，全面拓展一二線重點城市和經(jīng)濟活躍區(qū)域。其中，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)包含產(chǎn)業(yè)研究、產(chǎn)業(yè)策略、項目規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、招商運營以及銷售代理等服務(wù)。

從項目類型來看，截至2019年上半年，億達(dá)中國合計擁有運營自持及輕資產(chǎn)模式的19城30個商務(wù)園區(qū)。其中，重資產(chǎn)管理面積約218萬平方米，主要位于大連和武漢地區(qū);由億達(dá)中國委托運營管理的輕資產(chǎn)項目有24個，管理運營面積約529萬平方米，輕資產(chǎn)項目管理面積是重資產(chǎn)面積的2倍多，并實現(xiàn)運營管理收入約3047萬元，增速為93.5%。

從服務(wù)類型來看，億達(dá)主要通過提供產(chǎn)業(yè)招商和園區(qū)運營管理與資產(chǎn)方合作，部分項目還提供包租、銷售代理和品牌輸出服務(wù)。

在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，億達(dá)成立全資子公司億達(dá)云圖，圍繞園區(qū)運營特點，構(gòu)建適用于多種委托模式的“智慧運營、智慧物聯(lián)、智慧服務(wù)、大數(shù)據(jù)可視化”的場景解決方案。其自主研發(fā)的線上園區(qū)平臺、產(chǎn)業(yè)招商一體化平臺、租售服務(wù)平臺、園區(qū)可視化分析平臺，綜合構(gòu)建了園區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)包。

“以輕帶重”方面，億達(dá)通過輕資產(chǎn)項目深入了解城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)資源、產(chǎn)業(yè)集聚情況、政府核心訴求、重要領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格等信息，結(jié)合自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和資源，更準(zhǔn)確的判斷重資產(chǎn)項目落戶當(dāng)?shù)氐目尚行浴?/p>

同時，因輕資產(chǎn)項目積累的人脈、口碑和信任，在重資產(chǎn)項目上也能發(fā)揮事半功倍的效果。

由此可見，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)不僅僅是億達(dá)的業(yè)務(wù)新增長極，同時也是重資產(chǎn)業(yè)務(wù)的前鋒營，以此形成“以輕帶重、輕重結(jié)合”的模式閉環(huán)。

1.2清控科創(chuàng)：以“輕”為主，建立五大賦能平臺

輕資產(chǎn)模式的核心是“服務(wù)”，服務(wù)要提升規(guī)模，就需要堆錢堆人員。

清控科創(chuàng)總裁程方提到：“項目要做好需要深耕一地，所以需要以合伙人的方式加人。除了為合作方提供品牌輸出，還從為項目賦能的角度建立了5大賦能中心，提升服務(wù)能力”。表1為清控科創(chuàng)5大賦能平臺。

在5大賦能平臺之外，清控科創(chuàng)圍繞園區(qū)運營和雙創(chuàng)服務(wù)設(shè)立了3大主體：以提供園區(qū)建設(shè)和運營服務(wù)為主的清控科創(chuàng)恒業(yè)投資有限公司;以創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)為主的清控科創(chuàng)科技服務(wù)有限公司;投資初創(chuàng)期和成長期企業(yè)為主的科創(chuàng)資本。

3大主體定位各有不同，分別從載體、服務(wù)和資本維度為客戶最優(yōu)質(zhì)的資源和經(jīng)驗。

1.3中集產(chǎn)城：體兩翼，輕重并舉

中集產(chǎn)城貫徹的是“一體兩翼，輕重并舉”的發(fā)展?！耙惑w”是以產(chǎn)城融合為核心的產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合發(fā)展平臺，“兩翼”分別是重資產(chǎn)（投資、開發(fā)、建設(shè)、自持運營業(yè)務(wù)）和輕資產(chǎn)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)咨詢、招商、代理運營服務(wù)）。

在輕資產(chǎn)這一翼，中集產(chǎn)城的亮點主要在于圍繞園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀，從運營的角度，提出了智慧運營8大服務(wù)體系的規(guī)劃：從政務(wù)服務(wù)、金融服務(wù)、技術(shù)服務(wù)、管理服務(wù)、市場服務(wù)、人才服務(wù)、園區(qū)管家服務(wù)及園區(qū)物業(yè)服務(wù)角度形成能夠落地執(zhí)行的具體服務(wù)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商要由重轉(zhuǎn)輕，應(yīng)該緊抓自己的核心優(yōu)勢，將自身的長處放大，從而更好的為合作方以及園區(qū)內(nèi)的客戶提供服務(wù)。

雖然各家都在嘗試輕資產(chǎn)，但側(cè)重點各有不同。億達(dá)以“招商運營+智慧管理”方式為客戶提供包含產(chǎn)業(yè)研究、產(chǎn)業(yè)策略、項目規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、招商運營再到銷售代理等一站式服務(wù);清空科創(chuàng)“以賦能助力服務(wù)能力的提升，聚焦園區(qū)運營+雙.創(chuàng)服務(wù)”;中集產(chǎn)城則主打“政務(wù)、金融技術(shù)、管理、市場、人才、園區(qū)、物業(yè)八大服務(wù)體系”。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商想轉(zhuǎn)做輕資產(chǎn)，最好站在合作方的立場換位思考，并回答清楚一個問題：“你有什么核心優(yōu)勢，我憑什么將園區(qū)/資產(chǎn)交給你”？

2“輕資產(chǎn)”化過程中的核心關(guān)鍵點：招商能力和運營能力

無論是搭建產(chǎn)業(yè)生態(tài)平臺，還是構(gòu)建生態(tài)圈，都需要將人才、服務(wù)、資源及品牌等要素打包，形成“服務(wù)”。

“賣服務(wù)”的基礎(chǔ)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須能實現(xiàn)有效招商。只有達(dá)到了一定的人駐率，才能形成“賣服務(wù)”的基礎(chǔ)，才需要考慮服務(wù)誰、怎么服務(wù)、如何增強滿意度等問題。輕資產(chǎn)的關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè)資源的整合能力，這也是區(qū)分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商和普通物業(yè)服務(wù)公司的核心所在。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商應(yīng)該如何整合、積累產(chǎn)業(yè)資源？這是所有玩家都在思考的問題，也是一個比輕資產(chǎn)策略更大、更復(fù)雜的問題。

總體而言，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商可以從三個層面整合產(chǎn)業(yè)資源。

內(nèi)部資源協(xié)作：部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的大股東和兄弟公司，具有十分優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)資源，例如中電光谷的大股東中國電子和中國華大科技、中集產(chǎn)城的大股東就是以實業(yè)起家的中集集團。通過內(nèi)部資源的協(xié)作，更容易找到共同的利益驅(qū)動力。通過讓渡一部分投資平臺股份，再幫助兄弟企業(yè)向地方政府爭取稅收等方面的優(yōu)惠政策，雙方可以進行充分的內(nèi)部協(xié)同。

產(chǎn)業(yè)投資引領(lǐng)：投資作為服務(wù)領(lǐng)域的延伸，是將資源方與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商進行利益捆綁的一大利器。通過股權(quán)投資，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商既可以獲得分紅收益，還可以提升與資源方的粘合度。以張江高科為例，2014年，張江高科提出了“科技投行”戰(zhàn)略，開始向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營運商+高科技產(chǎn)業(yè)整合商+科技金融服務(wù)商轉(zhuǎn)型，從房東角色向股東角色轉(zhuǎn)變。目前，張江高科在產(chǎn)業(yè)投資領(lǐng)域的收人結(jié)構(gòu)中已經(jīng)隱隱超過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等其他版塊業(yè)務(wù)的趨勢。

渠道網(wǎng)絡(luò)合作：通過打造產(chǎn)業(yè)資源網(wǎng)絡(luò)，建立一個快捷、優(yōu)質(zhì)高效的信息平臺，通過建立貿(mào)易洽談會，提升和產(chǎn)業(yè)方的粘性。以中集產(chǎn)城為例，通過從“學(xué)、研、政、投、協(xié)、企”6大維度切人，找到目標(biāo)企業(yè)并與企業(yè)進行密切互動。具體措施包括：組織業(yè)內(nèi)專家學(xué)者論壇、與第三方機構(gòu)共同發(fā)布某細(xì)分產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書、發(fā)布細(xì)分領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)旨數(shù)、與地方商會建立圈層聯(lián)系、加入并參與行業(yè)協(xié)會的運作等。通過渠道網(wǎng)絡(luò)的完善，并借助第三方研究機構(gòu)以及該行業(yè)的協(xié)會機構(gòu)等力量共同協(xié)作，打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

“資源問題”解決之后面臨的則是“服務(wù)能力問題”?！斑\營管理能力”是輕資產(chǎn)模式必備的另一大能力。而運營管理能力的提升涉及到運營團隊優(yōu)化、物業(yè)管理服務(wù)能力提升、管理模式升級等多個維度。

面對錯綜復(fù)雜的新格局，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商需要將單個細(xì)分領(lǐng)域放大，然后結(jié)合自身特征進行提升。以中電光谷為例，經(jīng)過長達(dá)5年的探索和努力，形成了完備的綜合運營管理體系，在物業(yè)管理服務(wù)、能源管理服務(wù)、生活服務(wù)、金融服務(wù)等領(lǐng)域結(jié)合自身資源優(yōu)勢進行了提升。

物業(yè)管理服務(wù)：方面，中電光谷利用BIM三維可視化等技術(shù)對物業(yè)管理模式進行改革，壓縮人員成本。另一方面，還打造了低功耗物聯(lián)網(wǎng)生態(tài)體系，將定位晶片、市內(nèi)地圖、智能控制、云計算等核心技術(shù)應(yīng)用到園區(qū)物業(yè)管理體系，結(jié)合旗下麗島物業(yè)、麗島科技、全派生活等平臺的線下服務(wù)資源，全方位提升管理服務(wù)能力。

園區(qū)金融服務(wù)：成立控股子公司零度資本，專注智慧城市、智慧制造、醫(yī)療大數(shù)據(jù)、軍民融合、集成電話和文創(chuàng)娛樂6大投資方向，并建立了覆蓋投融資、基金管理、項目投資等領(lǐng)域的專業(yè)化團隊，與慧聯(lián)無限、武漢北大高科軟件股份有限公司、華大北斗等20多家企業(yè)簽訂了投資服務(wù)協(xié)議。

能源管理服務(wù)：中電光谷旗下的中電節(jié)能自主開發(fā)了24個實用新產(chǎn)品、9個發(fā)明專利、4個應(yīng)用軟件，打造出了“以能源服務(wù)為核心，機電工程、特種管業(yè)、智能自控業(yè)務(wù)為要點”的生態(tài)服務(wù)體系。

園區(qū)生活服務(wù)：設(shè)立全派餐飲服務(wù)平臺，引入各類業(yè)態(tài)人駐園區(qū)，提升園區(qū)綜合服務(wù)能力，目前市場項目接近30個，形成了一定品牌效應(yīng)。此外，還打造了紫緣酒店這一精品酒店品牌，并引入了法國帕佛倫斯酒店集團進行管理服務(wù)。

運營管理體系的完善是一個長期的過程。除了上述領(lǐng)域之外，中電光谷還為客戶提供工商注冊、公寓租賃、文體娛樂、資產(chǎn)代理服務(wù)等十余項園區(qū)運營業(yè)務(wù)。并在重要節(jié)日舉辦聯(lián)歡會、相親會等園區(qū)活動，成功提升了園區(qū)客戶的粘性。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商如果沒有成功的標(biāo)桿項目，僅僅通過建立各式各樣的企業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)資源對接平臺，并不足以打動資產(chǎn)方。對大部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，靠譜的發(fā)展路徑還是做好標(biāo)桿項目，通過標(biāo)桿項目的打造豐富和完善產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)體系，將運營服務(wù)體系和品牌對外輸出。

隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)玩家不斷增多，競爭不斷加劇，重資產(chǎn)模式已不再是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的唯一選擇。

近年來，“由重轉(zhuǎn)輕”“輕重并舉”等策略越來越多的受到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的青睞。越來越多的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商希望摒棄“開發(fā)一建設(shè)一出售一再開發(fā)”的“重資產(chǎn)”路徑，投身到園區(qū)“輕資產(chǎn)”運營服務(wù)中去。

最后需要強調(diào)的是，“變輕”不僅要考慮模式的變化，還必須做好心態(tài)上的轉(zhuǎn)變。不只是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，所有的企業(yè)其實都在玩一個收人和利潤永無止境增長的游戲，規(guī)模越大轉(zhuǎn)型越吃力。

“由重轉(zhuǎn)輕”的過程中，“產(chǎn)業(yè)項目變輕”不能與“收入結(jié)構(gòu)變輕”劃等號。輕資產(chǎn)是苦活累活長線活，路并不好走，只有做好心理準(zhǔn)備，未來才能走得更加堅定。