李暉

摘要：目前房地產項目的開發(fā)是我國比較活躍的產業(yè)，房地產企業(yè)的并購行為在房產市場中也經常發(fā)生。簡單地說就是將其他的房地產項目直接購買。房地產并購的模式一般分為兩種，一是完全的把房企的房產項目全部購買;二是直接購買房企的股份，在市場中經常用到的收購方式是股權的收購，這種模式比收購整個房產項目要方便快捷。但是在實際的并購操作中，兩種方式都存在著法律的風險，如果沒有法律保證，很容易出現(xiàn)經濟糾紛，給企業(yè)帶來經濟損失，文章根據實際的房產并購經驗，從房企并購的法律層面闡述觀點和見解，以便于房企并購行業(yè)的參考。

關鍵詞：房地產企業(yè);并購;法律

房地產行業(yè)在日常生活中經常會出現(xiàn)并購的案例，房地產并購復雜，需要對每一個細節(jié)進行詳細考察，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會為企業(yè)帶來經濟損失，也會給房地產企業(yè)帶來很多負面的影響。所以每一個并購的項目都要做詳細的分析，找出并購項目中所有的法律隱患，根據問題有針對性的解決，從而可以保證并購項目順利進行，保證雙方都能夠得到相應的經濟利益，也促進了我國的房地產企業(yè)健康的發(fā)展。

一、房地產企業(yè)并購的模式

（一）部分工程轉讓的并購方式

部分工程并購轉讓的方式經常出現(xiàn)的房產并購案例，這種方式是在建筑還沒有完成最后工期，在建設的過程中就被開發(fā)商轉讓給其他的房地產開發(fā)公司，這種轉讓方式包括建設的工程和工程的土地使用權等，所以要根據轉讓的項目不同設定不同的轉讓注意事項。

1. 項目的土地是否已經取得國家的使用權，在國家房產局登記在冊，并且是房地產使用權。

2. 通過并購在建的部分工程，可以獲取工程土地的使用權，并且在并購的過程中合理支付土地轉讓金。

3. 在國家的土地管理部門取得工程施工許可證和土地使用規(guī)劃的證明。

在進行并購在建項目的時候，需要通過相關部門的同意，并且取得相關的并購手續(xù)，首先是工程的轉讓方需要向國家申請要求轉讓在建項目，國家同意后才能夠正常的進入市場轉讓，否則不受法律保護。在與轉讓方簽訂合同的一個月時間里，轉讓方可以到房產交易中心簽署交易手續(xù)。通過以上步驟的操作，才能實現(xiàn)在建房屋合法的轉讓流程。

（二）全部工程轉讓并購方式

在房產市場中，第二種轉讓方式就是整體轉讓。目前我國的房地產開發(fā)項目就是房企獲得國家的土地使用權后，申請確立項目，需要對土地的使用建設申請投資，首先需要對土地進行工程勘察，以此來獲取建設許可，而且并購企業(yè)必須具有開發(fā)建設的能力。所以房地產的整體并購項目，就是對建設用地規(guī)劃、土地的使用權和施工許可的轉讓。

在進行整體工程轉讓中應該注意的問題。

1. 工程的轉讓方已經在國家相關部門取得土地使用權，并且交足土地出讓的費用。如果是國家劃撥的土地，也一樣要交足轉讓費用，并且取得國家相關的批準手續(xù)。

2. 整體工程項目的轉讓，轉讓方和受讓方都必須是在國家有相關的項目開發(fā)經營許可證，并且有實際的項目開發(fā)能力，有一種情況可以不需要國家的經營許可，就是受讓的一方并購后自己使用，而不是用來開發(fā)和轉讓。

3. 在房產項目的開發(fā)中已經投入了超過25%的資金，并且取得了項目的轉讓權，這樣的項目才可整體轉讓。

4. 轉讓方已經取得了國家的建設工程規(guī)劃許可和建設工程施工許可相關證件。

（三）合作開發(fā)

合作開發(fā)是指一個房地產項目由兩個公司共同完成，通過合作對項目進行開發(fā)的過程，可以實現(xiàn)對項目的利益、資金和風險的共同承擔一種方式。此種方式可以實現(xiàn)資源共享，而且可以實現(xiàn)共贏的局面。在我國的建筑工程中，一般的合作雙方都是一方可以提供土地的使用，另一方可以提供施工隊伍的建設和施工技術的提供，還有項目資金的提供。在項目完成后對項目進行合理的利潤分配。

合作開發(fā)的并購模式應該注意以下幾點。

1. 合作的兩家公司或者多家公司應該有一家具備房屋開發(fā)的經營資格。

2. 合作的項目已經得到國家的批準，手續(xù)合法，已經取得國家的報建許可證。

3. 提供土地的公司需要有對土地的使用權證明，并且對土地的使用交了足額的轉讓金，允許轉讓。

4. 應當取得國家的建設手續(xù)和土地使用變更登記。

5. 合作的企業(yè)都要有良好的心態(tài)，需要對項目一同提供資金、共同承擔風險、共同分享利潤的原則，這樣才能保證項目的順利進行，也能夠保證合作方都取得利潤，也促進了我國房地產企業(yè)的健康發(fā)展。

6. 在合作的協(xié)議中要做好利潤分配的法律條款，也做好后期建筑施工費用和土地施工的變動，對項目產生的影響，只有做好細致的規(guī)劃，才不會產生分歧，能夠促進項目的發(fā)展。

（四）轉讓股權

股權轉讓是房企市場中經常用到的轉讓方式，這種方式也分為兩種，一是部分股權轉讓，二是全部轉讓。股權轉讓能夠節(jié)省很多的申請環(huán)節(jié)，是非常方便的操作模式，也受到了房企的青睞。這種方式主要是通過股權轉讓的方式，來達到房地產開發(fā)項目控制權的變更。股權轉讓操作非常便捷，只要雙方按照國家的規(guī)定，把需要轉讓的股權簽訂相關的合同，并且按照國家的規(guī)定對轉讓項目進行登記，即可變更整個建設項目的股權，也能完成對項目的控制權轉讓。這種項目可以規(guī)避25%投資的障礙，但是也存在風險。就是受讓人要承擔轉讓人的所有債務風險，而受讓人卻無法很好的了解轉讓人的債務問題。

二、房地產并購過程中存在的法律風險

（一）并購項目中的法律問題

1. 房地產項目復雜，涉及到的法律問題多，而且金額較大，存在的風險也越高。房地產項目的風險主要來自于項目支出權屬是否存在問題，是否可以通過法律方式明確所屬。國家的手續(xù)是否齊全，比如項目的建筑許可、施工許可和用地規(guī)劃許可等。此外還有項目在建設施工過程中的風險，施工是否安全、施工是否能夠如期完成等，都會產生法律糾紛。