【摘 要】 不動產(chǎn)物權(quán)的變動不僅事關(guān)交易雙方往往也會涉及第三人和社會公眾的利益，故為了讓他人能明確了解不動產(chǎn)的交易和歸屬情況從而維護(hù)不動產(chǎn)的交易秩序，我國現(xiàn)行法律制度明確規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)公示方式主要是登記，本文根據(jù)相關(guān)資料整理了我國不動產(chǎn)物權(quán)公示方式的歷史及現(xiàn)狀。

【關(guān)鍵詞】 不動產(chǎn) 物權(quán)公示 不動產(chǎn)登記制度

一、我國不動產(chǎn)物權(quán)公示方式的歷史

雖然我國古代已有土地登記制度，但是這些制度設(shè)立的出發(fā)點及使用目的主要在于為封建王朝征收地稅提供證據(jù)及便利，并沒有形成現(xiàn)代意義上的不動產(chǎn)物權(quán)公示制度。我國近現(xiàn)代意義上的物權(quán)法制度設(shè)計大抵擎始于晚清修律，我國不動產(chǎn)物權(quán)公示制度也大致發(fā)端于該時期。

（一）1949年以前

1922年北京政府頒布了《不動產(chǎn)登記條例》，其中第5條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)，應(yīng)登記之事項，非經(jīng)登記，不得對抗第三人?！边@是我國最早關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)公示方式的立法。后來國民黨政府在借鑒德國、日本、瑞士等國家的物權(quán)制度的基礎(chǔ)上確立了形式主義的不動產(chǎn)物權(quán)變動模式，這一價值取向直接影響了其不動產(chǎn)物權(quán)公示制度的選擇。于1929年出臺的《中華民國民法》在第758條中規(guī)定：“依法律行為而取得、設(shè)定、喪失及變更的不動產(chǎn)物權(quán)，非經(jīng)登記，不發(fā)生效力。”

（二）1949年以后

1.1949-1978年

新中國建立之后，我國政府根據(jù)1947年的《土地法大綱》及1950年的《土地改革法》向農(nóng)民發(fā)放土地證和房產(chǎn)證，隨后對城市房屋逐漸實施了登記制度，由政府向房屋所有權(quán)人頒發(fā)城市房屋所有權(quán)證。1956年之后隨著社會主義公有制的建立，所有權(quán)“去私人化”，故不存在討論不動產(chǎn)物權(quán)公示方式的問題。此階段我國不動產(chǎn)登記制度主要是一種行政管理手段，而非現(xiàn)代私法意義上的不動產(chǎn)公示方式。在文革期間，我國的法制遭到全面的破壞，不動產(chǎn)物權(quán)公示制度更是不能幸免于難，遭到全面破壞，基本被廢除。

2.1978年之后

文革之后隨著改革開放的推進(jìn)，我國的不動產(chǎn)物權(quán)公示制度開始恢復(fù)，逐步健全了不動產(chǎn)登記制度，并經(jīng)歷了一個認(rèn)識轉(zhuǎn)變的過程。過去尤其是在社會主義市場經(jīng)濟(jì)確立以前，登記長期被認(rèn)作為國家對不動產(chǎn)進(jìn)行行政管理的有效方式，登記是不動產(chǎn)權(quán)人法定的公法義務(wù)，實行強(qiáng)制登記制度，未經(jīng)登記的不動產(chǎn)交易為非法，不能產(chǎn)生法律效力，且要受到行政處罰。而后才逐漸開始討論登記行為的性質(zhì)并將其界定為私法行為，而以《物權(quán)法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》的施行標(biāo)志著我國不動產(chǎn)物權(quán)公示方式制度的完善。

二、我國不動產(chǎn)物權(quán)公示方式的現(xiàn)狀

（一）我國不動產(chǎn)物權(quán)公示方式制度之選擇

1.不動產(chǎn)物權(quán)公示存在的必要性和重要性

所謂物權(quán)公示，指物權(quán)享有與變動的可信取信于社會公眾的外部表現(xiàn)方式，凡物權(quán)的享有與變動，均須進(jìn)行公示。[梁慧星、陳華彬.物權(quán)法.2016版.北京：法律出版社，2016：78 ]這是因為物權(quán)是權(quán)利人對其所有物直接支配并排除他人干涉的權(quán)利，因其權(quán)利的絕對性和對世性，決定了物權(quán)不僅關(guān)系到當(dāng)事人的利益，而且也會影響到其他第三人及社會公共的利益。尤其是在涉及不動產(chǎn)物權(quán)時更是如此。首先不動產(chǎn)物權(quán)的種類繁多，不動產(chǎn)物權(quán)人對土地及其定著物的占有關(guān)系十分復(fù)雜，要想防止人對不動產(chǎn)物權(quán)的爭奪以及不法侵害不動產(chǎn)物權(quán)的現(xiàn)象，就必須使當(dāng)事人和第三人能夠由外部認(rèn)識到不動產(chǎn)物權(quán)的情況;其次隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，不動產(chǎn)尤其以房屋為代表，不再僅僅只滿足人們的基本生活需求，更多地成為了社會經(jīng)濟(jì)交易的標(biāo)的，若不進(jìn)行不動產(chǎn)物權(quán)公示，會損害不動產(chǎn)物權(quán)的交易安全，威脅第三人和社會公共利益，進(jìn)而引起不動產(chǎn)物權(quán)交易秩序的紊亂。

綜上觀之，不動產(chǎn)物權(quán)的公示不僅對于維護(hù)不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬關(guān)系及交易安全具有重要意義，而且在社會經(jīng)濟(jì)不斷蓬勃發(fā)展的今天是必不可少的。

2.我國不動產(chǎn)物權(quán)公示方式之選擇

我國自改革開放尤其是社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制確立以來，市場經(jīng)濟(jì)不斷蓬勃發(fā)展，商品交易日益繁榮，在這樣經(jīng)濟(jì)大發(fā)展背景下，傳統(tǒng)的不動產(chǎn)尤其是房屋和土地使用權(quán)越來越多進(jìn)入流通領(lǐng)域，成為不動產(chǎn)物權(quán)交易的標(biāo)的，因此需要選擇與我國國情相適應(yīng)的不動產(chǎn)物權(quán)公示方式，縱觀前文的梳理及我國的現(xiàn)行法律規(guī)定，為了保護(hù)不動產(chǎn)物權(quán)交易的安全，我國選擇了不動產(chǎn)登記制度。應(yīng)當(dāng)指出，這是正確的選擇，不僅適應(yīng)于我國的國情，而且同我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)物權(quán)變動模式相適應(yīng)。

物權(quán)公示與物權(quán)變動之間存在著廣泛而深刻的聯(lián)系：一方面物權(quán)公示主要出自于物權(quán)變動的要求;另一方面，物權(quán)公示又反過來影響物權(quán)變動。二者間存在著千絲萬縷的聯(lián)系且須臾不可分離，離開了物權(quán)變動討論物權(quán)公示就失去了意義。大陸法系的民法一般都是在討論完物權(quán)變動的問題之后再來論及物權(quán)公示，并稱之為物權(quán)變動的公示原則，這已成為一種通例。我國物權(quán)變動原則上采用債權(quán)形式主義，例外采用債權(quán)意思主義。債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式下，要使物權(quán)真正發(fā)生變動，不僅需要當(dāng)事人之間的債權(quán)的意思表示，還必須履行登記或交付的法定形式，此時登記就成為了不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件。因此我國選擇登記作為物權(quán)的公示方式就是自然且合理的選擇。縱觀各國的不動產(chǎn)登記制，以其內(nèi)容、效力為標(biāo)準(zhǔn)，可歸納為三種類型：契約登記制（登記對抗主義）、權(quán)利登記制、托倫斯登記制度。我國的不動產(chǎn)制度就介于權(quán)利登記制和托倫斯登記制之間，一方面在我國登記是物權(quán)變動的生效要件，另一方面，我國實行不動產(chǎn)的登記發(fā)證制度，這樣不動產(chǎn)物權(quán)公示方式的選擇是與我國形式主義的物權(quán)變動模式保持一致的。

我國不動產(chǎn)物權(quán)公示方式的選擇不僅為了適應(yīng)現(xiàn)實生活需要且同不動產(chǎn)物權(quán)變動模式相協(xié)調(diào)，相關(guān)內(nèi)容也見諸《物權(quán)法》等的法律規(guī)定中。

（二）具體法律之規(guī)定

1.我國不動產(chǎn)物權(quán)公示方式主要是登記

我國《物權(quán)法》在第1章“基本原則”中就明確規(guī)定物權(quán)公示為物權(quán)法的基本原則。第6條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的變動以登記為其公示方式，并在第2章中進(jìn)一步規(guī)定，因法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動，以登記為生效要件，除非法律另有規(guī)定。由此可知，我國不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式為登記，且采取登記生效主義，土地及其定著物的所有權(quán)或他物權(quán)的取得、喪失與變更，要依法定程序記載于專職機(jī)關(guān)所掌握的專門登記簿上。

2.關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)公示方式的例外規(guī)定

（1）例外情況下采用公示對抗主義

我國《物權(quán)法》就土地承包經(jīng)營權(quán)的變動，地役權(quán)的變動，船舶、航空器、機(jī)動車等物權(quán)的變動，關(guān)于以生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、成品、交通運(yùn)輸工具、正在建造的船舶、航空器設(shè)立抵押權(quán)，關(guān)于動產(chǎn)浮動抵押權(quán)的設(shè)立等，在物權(quán)變動模式上采用了債權(quán)意思主義，登記僅為對抗要件，不產(chǎn)生物權(quán)變動的效力。

（2）非基于法律行為的物權(quán)變動

《物權(quán)法》第28-30條規(guī)定了因人民法院、仲裁委員會的法律文書、人民政府的征收決定、繼承或受遺贈、合法建造或拆除房屋等法律事實而引起的不動產(chǎn)物權(quán)變動，在法律規(guī)定情形發(fā)生時不經(jīng)登記即發(fā)生效力。因此在這些情況下，不動產(chǎn)物權(quán)的取得不以登記為生效要件，也即不強(qiáng)制規(guī)定需要進(jìn)行不動產(chǎn)物權(quán)公示，《物權(quán)法司法解釋（一）》第8條規(guī)定：依照《物權(quán)法》第28條至第30條規(guī)定享有物權(quán)，但尚未完成動產(chǎn)交付或者不動產(chǎn)登記的物權(quán)人，根據(jù)《物權(quán)法》第34條至第37條的規(guī)定，請求保護(hù)其物權(quán)的，應(yīng)予支持。

（3）依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

（三）不動產(chǎn)物權(quán)的公示：登記

我國不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式主要為登記，但目前我國仍未出臺專門的不動產(chǎn)法，關(guān)于登記的相關(guān)規(guī)定主要見諸《物權(quán)法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》及其實施細(xì)則。其中對于登記機(jī)構(gòu)、登記生效時間、登記簿的法定效力、登記的信息公開、登記程序以及更正登記、異議登記、預(yù)告登記和登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任都做了詳細(xì)規(guī)定。

綜上，我國不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式主要是登記，這是與我國債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式相適應(yīng)且順應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的正確選擇，隨著我國法治的發(fā)展進(jìn)程尤其是民法學(xué)的勃興，關(guān)于這方面的研究正不斷深入，一個完善的不動產(chǎn)物權(quán)公示方式制度的確立值得期待。

【參考文獻(xiàn)】

著作類：

[1] 梁慧星、陳華彬.物權(quán)法.北京：法律出版社，2016：78.

作者簡介：徐茂林（1998—），男，漢族，江西贛州，本科，西南民族大學(xué)