李寶璽

【摘 要】集體建設用地基準地價制定是一項新的土地估價業(yè)務，本文對集體建設用地基準地價制定中相關問題進行闡述及探討，便于估價人員進一步開展集體建設用地基準地價制定工作。

【關鍵詞】集體建設用地;基準地價;相關問題

為貫徹落實《國土資源部辦公廳關于加強公示地價體系建設和管理有關問題的通知》（國土資廳發(fā)[2017]27號）、《吉林省國土資源廳關于印發(fā)吉林省公示地價體系建設和管理工作方案的通知》（吉國土資用發(fā)[2017]28號）等文件精神，進一步加強公示地價體系建設和管理，筆者所在省依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 28406-2012）（以下簡稱“《規(guī)程》”）《農(nóng)村集體土地價格評估技術指引》的通知（中估協(xié)〔2020〕16號）（以下簡稱“《指引》”）的技術要求，開展集體建設用地基準地價制定工作，對制定過程中遇到了相關問題進行闡述及探討，便于進一步開展集體建設用地基準地價制定工作。

一、集體建設用地內(nèi)涵

《規(guī)程》中對建設用地基準地價內(nèi)涵界定：包括土地權(quán)利、土地權(quán)利年期、用地類型、開發(fā)程度狀況、基準日等。其中土地權(quán)利年限、基準日都比較好界定，而土地權(quán)利、用地類型、開發(fā)程度狀況的界定存在爭議，筆者認為應依據(jù)《指引》、《規(guī)程》要求：應明確以下情況：1、土地權(quán)利狀況：界定是否為集體出讓土地使用權(quán)價格及其他土地使用權(quán)價格類型;2、集體建設用地基準地價用地類型應依據(jù)《指引》要求分為經(jīng)營性建設用地和非經(jīng)營性建設用地。其中，集體經(jīng)營性建設用地分為集體商服用地和集體工業(yè)用地;集體非經(jīng)營性建設用地分為集體公共管理與公共服務用地和宅基地，而非傳統(tǒng)國有建設用地工業(yè)、商業(yè)、居住。3、開發(fā)程度狀況，應考慮與國有建設用地開發(fā)程度及集體建設用地實際開發(fā)程度銜接，設定為幾通一平。4、容積率應依據(jù)城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)不同區(qū)域、不同用地類型實際容積率設定。

二、定級方法的確定

建設用地基準地價定級工作一般采用多因素綜合評定法評定。根據(jù)“銜接性原則”和“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌原則”，考慮到城區(qū)內(nèi)集體建設用地與建制鎮(zhèn)內(nèi)集體建設用地的影響因素差異性，對城區(qū)集體建設用地城區(qū)和建制鎮(zhèn)分別定級。具體定級方法如下：

城區(qū)：依據(jù)銜接性原則，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌原則，考慮到城區(qū)集體建設用地分布特點、地價特點、地價影響因素、集體經(jīng)濟組織的接受程度，城區(qū)集體建設用地定級以集體建設用地圖斑為定級單元，在國有建設用地級別基礎進行分析調(diào)整來確定集體建設用地級別。

建制鎮(zhèn)：集體建設用地基準地價以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為為定級區(qū)域;在定級區(qū)域內(nèi)以每一個行政村為定級單元，采用多因素綜合評定法進行級別評定，選擇區(qū)位條件、集聚規(guī)模、基礎設施狀況、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、區(qū)域土地供應潛力因素，通過同定級因素的量化測算，得到行政村定級分值，采用頻率直方圖法，依單元定級單元分值劃分土地級別。

三、基準地價測算的方法

基準地價測算方法以土地級別（等別）為基礎，通過地價的測算，統(tǒng)計樣本空間規(guī)律，進一步對基準地價進行測算和確定?？紤]到集體建設交易市場有限性，采用以下方法測算基準地價。

（一）利用樣點地價測算基準地價

基準地價確定有多種方法，級別基準地價一般可根據(jù)對應樣點地價的均值確定，當評估范圍內(nèi)各級別樣點數(shù)量充足，分布較為均勻時，可根據(jù)樣點地價的分布規(guī)律，選用適當?shù)牡貎r均值模型，確定級別基準地價。依據(jù)《規(guī)程》、《指引》，利用樣點地價評估基準地價主要有 以下幾種方法：

（1）用樣點地價評估級別（區(qū)域）基準地價：

（2）建立樣點地價和土地級別數(shù)學模型，評估級別基準地價：

（3）建立樣點地價和土地定級單元總分值數(shù)學模型，評估級別基準地價。

地價樣點符合相關統(tǒng)計檢驗要求時，可選用簡單算術平均值、加權(quán)算術平均值、中位數(shù)、眾數(shù)等，分級別計算樣點的平均價格，選用簡單算術平均值的方法計算級別基準地價，計算公式：

式中：

P--------級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)單位面積地價：

Pi-------某級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)各樣點的單位面積地價;

n--------某級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)有效地價樣點數(shù)量。

當區(qū)域內(nèi)樣點不足時，也可通過建立定級單元土地質(zhì)量分值與樣點地價數(shù)學模型的方法測算基準地價。

（二）比例系數(shù)法

由于集體建設用地市場交易實例少，一些區(qū)域土地樣點不足，可通過建立地價與影響地價土地條件對照關系，通過比例系數(shù)法，根據(jù)有樣點的級別地價，推算不同等級、用途的地價，并將其作為前述各基本方法之外的另一種方法，對各等級、各用途集體建設用地進行測算和驗證。

同一用途不同級別間價格比例系數(shù)（F1/F2）的確定可通過各級別與相鄰級別之間的土地質(zhì)量分值（即定級因素總分值）關系比例系數(shù)推算基準地價.公式如下：

式中：

P1------待推算的級別基準地價;

P2----己通過樣點資料測得的級別基準地價;

F1-----待推算地價的級別土地質(zhì)量分值：

F2------己通過樣點資料測得地價的級別土地質(zhì)晨分值。

不同用途間價格比例系數(shù)（）的確定通過現(xiàn)行基準地價中各等級的商、住、工、公服用地基準地價間比例確定。公式如下：

式中：

PT------待推算用途的基準地價;

PG------已通過樣點資料測得的另一用途級別基準地價;

VT------待推算用途的城鎮(zhèn)國有建設用地基準地價：

VG------已通過樣點資料測得的另一用途城鎮(zhèn)國有建設用地基準地價。

四、基準地價修正因素確定

由于城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體建設用地具體功能、地價特點不同、對不同地價影響因素敏感性不同，故分區(qū)域、分用途確定集體建設用地地價影響因素，具體如下：

（一）城區(qū)

考慮到城區(qū)集體建設用地與國有建設用地地價影響因素相似性，故城區(qū)城區(qū)集體建設用地定級因素參照城區(qū)國有建設用地修正因素確定。

（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)

鄉(xiāng)鎮(zhèn)各類集體建設用地，因分布特點、主要功能不同，故因依據(jù)集體建設用地主要功能、各類地價影響因素對其影響程度，來確定鄉(xiāng)鎮(zhèn)各類集體建設用地基準地價修正因素，具體如下：

1、工業(yè)：

（1）對外交通條件;距火車站距離、港口等

（2）道路通達度：臨路類型（國道、省道、縣道、鄉(xiāng)道等）

（3）基礎設施完善度（供水、排水、供電等）

（4）產(chǎn)業(yè)聚集度（工業(yè)集中區(qū)、零散分布區(qū)域）

（5）土地使用條件：宗地形狀、地形坡度、面積等。

2、商業(yè)：人口狀況 商業(yè)的環(huán)境 交通條件 配套設施 環(huán)境與景觀。

（1）距城鎮(zhèn)的距離：距鎮(zhèn)中心距離

（2）人口狀況：人口規(guī)模;

（3）商業(yè)的環(huán)境：商業(yè)繁華度;

（4）交通條件：交通便利度（距火車站、汽車站距離）;

（5）基礎設施條件

（7）環(huán)境條件;綠化

（8）土地使用條件：宗地形狀、臨路類型、地形坡度

3、宅基地

（1）距城鎮(zhèn)的距離：鎮(zhèn)中心距離

（2）區(qū)域基礎設施條件

（3）交通條件：交通便捷度（距火車站、汽車站距離）

（4）耕作便利程度：

（5）環(huán)境條件：

（6）地形地勢、臨街狀況;

4、公共管理與服務用地：

人口規(guī)模、道路通達度、基礎設施、環(huán)境、交通、地形地勢、臨街狀況。

參考文獻：

[1]《國土資源部辦公廳關于加強公示地價體系建設和管理有關問題的通知》（國土資廳發(fā)[2017]27號）;

[2]《吉林省國土資源廳關于印發(fā)吉林省公示地價體系建設和管理工作方案的通知》（吉國土資用發(fā)[2017]28號）;

[3]《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 28406-2012）;

[4]《農(nóng)村集體土地價格評估技術指引》的通知（中估協(xié)〔2020〕16號）。

（作者單位：吉林省紅石土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司）