趙彭

剛剛結(jié)束的全國(guó)兩會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)的論述僅僅有68個(gè)字，其中沒(méi)有提及房產(chǎn)稅、租售并舉、棚改。但新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)（舊改）被第二次提及，并明確提出新開(kāi)工3.9萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)的改造，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)首次出現(xiàn)。

以上不難看出，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”和“因城施策、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”自2016年被提出以來(lái)，依然是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策核心。除此之外，可以確定，“舊改”作為今年房地產(chǎn)在宏觀面上的重點(diǎn)內(nèi)容已被劃定。

舊改接力棚改

老舊小區(qū)通常是指商品房改革之前由政府、單位出資建設(shè)的居住小區(qū)，與1998年改革之后建設(shè)成的居住區(qū)相比，大多已跟不上時(shí)代的發(fā)展。

“‘四老一差——老路、老院、老樓、老化設(shè)施和生活環(huán)境差是老舊小區(qū)常見(jiàn)的困局。在這方面，新、老小區(qū)的差異是明顯的。因此，老舊小區(qū)改造是應(yīng)需而生。”騰策房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理劉偉說(shuō)。

2019年全國(guó)兩會(huì)明確點(diǎn)出：“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力改造提升?！?同年6月19日，李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中，重點(diǎn)部署了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

2020年4月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，是改善居民居住條件、擴(kuò)大內(nèi)需的重要舉措。

據(jù)住建部等相關(guān)部門初步統(tǒng)計(jì)，全國(guó)有舊改需求的小區(qū)近17萬(wàn)個(gè)，涉及居民超過(guò)4200萬(wàn)戶。2020政府工作報(bào)告中則再次明確改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶，重點(diǎn)是2000年底前建成的住宅區(qū)。

連續(xù)在重磅會(huì)議上強(qiáng)調(diào)老舊小區(qū)改造，并且數(shù)量翻倍?？梢钥闯觥芭f改”將成為未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)行業(yè)的主方向。

但這并不意味著2018年開(kāi)始的三年棚改會(huì)完全消失，弱化棚改，強(qiáng)化舊改將有一個(gè)此消彼長(zhǎng)的過(guò)程。

2018年以來(lái)，很多老城區(qū)、城中村的居民最盼望的莫過(guò)于自己的房子能劃入棚改序列。因?yàn)椴鸪亟ㄖ?，小區(qū)是全新的，土地期限也延長(zhǎng)了，甚至還能多分到房子，分到拆遷款。

京東房產(chǎn)青島公司總經(jīng)理曹珂杰認(rèn)為：“受時(shí)代所限、高質(zhì)量發(fā)展所需，大規(guī)模的棚改已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)，而小修小補(bǔ)的舊改將接力棚改成為城市更新的新動(dòng)能。”

實(shí)際上，舊改已經(jīng)涉及對(duì)既有城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造計(jì)劃的調(diào)整。

以山東省為例，2020年1月，根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于2020年棚改計(jì)劃再評(píng)估申報(bào)的工作部署，山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳會(huì)同省發(fā)改委、財(cái)政廳、自然資源廳等部門，要求各市縣再重新評(píng)估申報(bào)2020年城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造計(jì)劃。經(jīng)報(bào)請(qǐng)省政府同意，重新確定了2020年山東省城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造開(kāi)工計(jì)劃，并上報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部委。

從官方給出的信號(hào)來(lái)看，舊改接力棚改，是大勢(shì)所趨。

賦能城市發(fā)展

進(jìn)行老舊小區(qū)改造，從大局上考慮，是對(duì)城市形象和城市現(xiàn)代化進(jìn)程的明顯提升。給予老舊小區(qū)適當(dāng)?shù)母脑欤粌H能讓城市形象統(tǒng)一，還能讓老舊小區(qū)承載著彌足珍貴的歷史記憶，促進(jìn)城市文化傳承。

資料顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%。截至2018年末，青島市的城鎮(zhèn)化率已達(dá)73.67%，老舊小區(qū)改造等城市更新工作的重要性日漸凸顯。但改什么、怎么改、改后如何建立長(zhǎng)效管理機(jī)制，每一條都在考驗(yàn)城市治理水平。

國(guó)務(wù)院參事、中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)理事長(zhǎng)仇保興曾表示，“通過(guò)老舊小區(qū)綜合改造，一方面能夠通過(guò)補(bǔ)齊幼兒園、小超市等短缺的服務(wù)設(shè)施，消除擴(kuò)大居民消費(fèi)的障礙;另一方面也能開(kāi)拓銀發(fā)消費(fèi)、幼兒消費(fèi)、綠色發(fā)展、節(jié)能減排等新消費(fèi)模式。”

從全國(guó)兩會(huì)提出的“支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)”也能看出，舊改不是刷刷外立面，修修路、補(bǔ)補(bǔ)墻那么簡(jiǎn)單。應(yīng)該是小區(qū)內(nèi)部環(huán)境到外部配套的投入建設(shè)，關(guān)注房子，同時(shí)更關(guān)注人。

對(duì)此，青島海岸萬(wàn)科城項(xiàng)目合伙人于永玲表示：“青島是一個(gè)深度老齡化的城市，老年人大多居住在那種街道陳舊、設(shè)施不完善，沒(méi)有物業(yè)管理，亟待改造的老舊小區(qū)里。通過(guò)舊改完善水電、暖氣等設(shè)施，加裝電梯、提供更貼切的社區(qū)服務(wù)對(duì)他們來(lái)說(shuō)，是切實(shí)的利好?！?/p>

可見(jiàn)，小區(qū)戶外改造相關(guān)產(chǎn)業(yè)將直接受益于未來(lái)幾年舊改的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施中的水電暖氣路和建材等，完善類設(shè)施中的電梯、物業(yè)等都將顯著收益。

就民生方面而言，讓居民從“老破小”中脫離，擺脫住宅小區(qū)基礎(chǔ)差、缺乏物業(yè)管理?xiàng)l件的生活環(huán)境，能夠?qū)崒?shí)在在提升人們生活水平。并且老舊小區(qū)往往存在違章搭建、路燈缺失、排水管線老化、車輛亂停亂放等遺留問(wèn)題，進(jìn)行整改將讓市民居住條件得以改善，也能獲得相應(yīng)的生活配套。

另外，相比棚改的大拆大建來(lái)說(shuō)，舊改除了更溫和之外，在項(xiàng)目時(shí)間上也大幅縮短，短時(shí)間內(nèi)就可以刺激消費(fèi)。通過(guò)舊改，還能穩(wěn)就業(yè)并提升就業(yè)率。如果按照今年改造3.9萬(wàn)個(gè)小區(qū)來(lái)推算，全部完成大約要4到5年。這期間會(huì)有大量的務(wù)工人員工作問(wèn)題得到妥善解決。還在房住不炒的主基調(diào)之下，通過(guò)實(shí)施舊改，帶動(dòng)城市更新。為房地產(chǎn)市場(chǎng)告別粗放式的供給，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展提供了新動(dòng)能。

未來(lái)新方向

近期，老舊小區(qū)改造作為目前城市改造、升級(jí)的重要工作，全國(guó)各地都陸續(xù)推出了相關(guān)政策。如北京對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行了清理違章建筑、配電網(wǎng)設(shè)備改造、加裝電梯、安裝健身設(shè)施、安裝人臉識(shí)別系統(tǒng)等工作;湖南省三部門聯(lián)合發(fā)文，要求大力實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，開(kāi)展摸底調(diào)查，并編制項(xiàng)目庫(kù)。

據(jù)青島市城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2019年成為舊改試點(diǎn)城市后，陸續(xù)啟動(dòng)了四方路廣興里、北京路5號(hào)（劈柴院二期）、濰縣路19號(hào)在內(nèi)的三個(gè)試點(diǎn)片區(qū)老舊小區(qū)改造。計(jì)劃到2025年“十四五”末，在確保2000年前建成的老舊小區(qū)改造基礎(chǔ)上，力爭(zhēng)基本完成2005年前建成的老舊小區(qū)改造任務(wù)。

“改造內(nèi)容分為基礎(chǔ)、完善、提升三類?；A(chǔ)類改造主要是拆違拆臨、安防、環(huán)衛(wèi)、消防、道路、照明、綠化、水電氣暖、光纖、建筑物修繕、管線規(guī)整（入地）、垃圾分類等;完善類改造主要是社區(qū)和物業(yè)用房、公安警務(wù)用房、建筑節(jié)能改造，海綿改造，加裝電梯、文體健身、能信包箱、無(wú)障礙設(shè)施等;提升類改造主要是養(yǎng)老、托育、托幼、家政、商業(yè)設(shè)施以及智慧社區(qū)等?！边@位負(fù)責(zé)人說(shuō)。

為此，青島市財(cái)政局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合出臺(tái)了《青島市市級(jí)城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金管理辦法》，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入專項(xiàng)資金支持范圍。2020年市級(jí)城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金9754萬(wàn)元用于支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和試點(diǎn)項(xiàng)目。其中，7754萬(wàn)元支持資金已下達(dá)各區(qū)市，2000萬(wàn)元用于支持試點(diǎn)項(xiàng)目資金將于近期下達(dá)。用于支持電梯加裝740萬(wàn)元也已下達(dá)。

不僅如此，青島許多區(qū)域的老舊小區(qū)改造時(shí)間表也已出爐。如城陽(yáng)區(qū)城陽(yáng)街道辦事處華城路二小區(qū)擬列入2021年老舊小區(qū)整修計(jì)劃。膠州市醫(yī)藥小區(qū)已列入2020年老舊小區(qū)整治計(jì)劃。三聯(lián)小區(qū)也已列入老舊小區(qū)整治計(jì)劃，預(yù)計(jì)2020年6月開(kāi)始改造等。

不難看出，老舊小區(qū)改造的范圍和內(nèi)容在全國(guó)兩會(huì)后將更加廣泛。但舊改也存在融資困難、改造情況復(fù)雜等問(wèn)題。雖然有專項(xiàng)資金、財(cái)政補(bǔ)貼、居民自費(fèi)等多種方式籌資，但遠(yuǎn)不能達(dá)到應(yīng)有盡有。

因此，之前國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議給出解決方案：鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對(duì)老舊小區(qū)改造的支持，運(yùn)用市場(chǎng)化方式吸引社會(huì)力量參與。

值得注意的是，在這次全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，貨幣環(huán)境日益寬松，老舊小區(qū)改造不涉及房屋拆遷和安置補(bǔ)償問(wèn)題，是名副其實(shí)的“民生工程”，意在穩(wěn)定投資、提振內(nèi)需和穩(wěn)定民生，對(duì)于刺激房?jī)r(jià)，并沒(méi)有多大影響。

同時(shí)，作為城市更新的發(fā)力點(diǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，是在供給側(cè)的一次深化改革的推動(dòng)。對(duì)于升級(jí)城市價(jià)值，實(shí)現(xiàn)新城再完善，老城再賦能有著重要意義。