劉凌

摘要：隨著資本市場的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，在金融市場中也獲得了一席之地。財(cái)務(wù)分析作為財(cái)務(wù)管理的必要手段在推動房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方面起著重要的作用。但是部分房地產(chǎn)企業(yè)為了追求利潤最大化，卻忽視了財(cái)務(wù)分析在企業(yè)管理中的作用及重要性。文章從財(cái)務(wù)分析存在的問題入手，分析問題出現(xiàn)的原因，然后提出相應(yīng)的改進(jìn)措施，進(jìn)一步提高財(cái)務(wù)分析水平，為企業(yè)的有效決策提供信息支持，創(chuàng)造財(cái)務(wù)價(jià)值，增加房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)競爭力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)分析;問題對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析的意義

隨著居民住宅市場化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)猶如雨后春筍般迅速發(fā)展，加劇了房地產(chǎn)市場的競爭力，為了適應(yīng)市場發(fā)展的需求，財(cái)務(wù)管理工作成為了房地產(chǎn)企業(yè)管理的重點(diǎn)及核心工作，尤其財(cái)務(wù)分析作為財(cái)務(wù)管理的必要手段在推動房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方面起著重要的作用，意義重大。雖然不同行業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析有著各自的側(cè)重點(diǎn)，但是從企業(yè)總體來看，財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容基本是一致的，主要包括償債能力分析、營運(yùn)能力分析、盈利能力分析和發(fā)展能力分析四個(gè)方面。常用的財(cái)務(wù)分析方法有趨勢分析法、比率分析法、因素分析法和差額分析法。

財(cái)務(wù)分析的依據(jù)是財(cái)務(wù)報(bào)表中反映的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，通過對財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析可以揭示企業(yè)在一定時(shí)期運(yùn)營過程中的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，為提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平和優(yōu)化經(jīng)營決策提供重要的財(cái)務(wù)信息;通過財(cái)務(wù)分析可以預(yù)測企業(yè)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)，使投資人、債權(quán)人和經(jīng)營者了解企業(yè)的獲利能力和償債能力，為其決策提供依據(jù);通過財(cái)務(wù)分析可以檢查企業(yè)預(yù)算的完成情況，合理評價(jià)經(jīng)營者的工作業(yè)績，并據(jù)此獎優(yōu)罰劣，以促使經(jīng)營者不斷改進(jìn)工作，進(jìn)一步為完善企業(yè)的管理制度和激勵(lì)機(jī)制提供幫助。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析存在的問題

（一）財(cái)務(wù)分析的作用沒有得到發(fā)揮

目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理僅局限于資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表和現(xiàn)金流量表三張基本的財(cái)務(wù)報(bào)表的編制，沒有細(xì)致、完整的對財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目進(jìn)行更深入的分析，不能為領(lǐng)導(dǎo)層提供建設(shè)性的有價(jià)值的財(cái)務(wù)信息;沒有通過分析財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來反映企業(yè)日常財(cái)務(wù)管理工作中存在的問題和不足，不能對企業(yè)管理人員的業(yè)績考核做出客觀的評價(jià)，對業(yè)績的考核只停留在用簡單的指標(biāo)衡量其是否完成，財(cái)務(wù)分析的作用沒有得到很好的發(fā)揮。

（二）財(cái)務(wù)分析的重要性沒有引起重視

在部分中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，領(lǐng)導(dǎo)層對財(cái)務(wù)分析意識比較淡薄，對財(cái)務(wù)分析的重要性沒有得到重視，導(dǎo)致在制定企業(yè)戰(zhàn)略及項(xiàng)目投資中屢次失敗，造成重大經(jīng)濟(jì)損失。究其根源，第一、房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層沒有讓財(cái)務(wù)人員參與到企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營管理中來，他們對財(cái)務(wù)工作的認(rèn)識只停留在會計(jì)的基本核算職能層面，比如日常的會計(jì)記賬、費(fèi)用報(bào)銷、款項(xiàng)支付及財(cái)務(wù)報(bào)表的編制，對財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督職能根本沒有意識，更不用談及財(cái)務(wù)分析;第二、在經(jīng)營管理中企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層只注重于項(xiàng)目的施工和房屋預(yù)售的管理，對財(cái)務(wù)管理工作重視不夠，沒有充分認(rèn)識到財(cái)務(wù)分析作為財(cái)務(wù)管理工作的重要組成部分，在企業(yè)的運(yùn)營活動中發(fā)揮著重要的作用。

（三）財(cái)務(wù)分析的數(shù)據(jù)來源存在局限性

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的數(shù)據(jù)來源于財(cái)務(wù)報(bào)表，僅對三張財(cái)務(wù)報(bào)表反映的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，只是運(yùn)用幾個(gè)通用指標(biāo)簡單的計(jì)算出幾組數(shù)據(jù)而已，使用的財(cái)務(wù)分析數(shù)據(jù)存在局限性，缺少與預(yù)算數(shù)據(jù)的比較，看不出數(shù)據(jù)變動的趨勢，無法探究趨勢變化的原因，這樣的分析結(jié)果沒有說服力，無法為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層提供有價(jià)值的信息和經(jīng)營建議。

（四）財(cái)務(wù)分析方法較單一

絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用財(cái)務(wù)分析的方法主要有比率分析法、趨勢分析法、因素分析法和差額分析法。有些企業(yè)只是采用了其中一兩種方法對個(gè)別財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，對財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)分析不全面，有很大的局限性，這樣的財(cái)務(wù)分析結(jié)果根本不能滿足企業(yè)管理層的需求，提供的財(cái)務(wù)信息使用價(jià)值不高。除此之外，與財(cái)務(wù)人員的自身業(yè)務(wù)素質(zhì)也有關(guān)系，由于財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)知識單一，缺少項(xiàng)目管理方面的知識和技能，觀察力和分析能力比較弱，導(dǎo)致不能為企業(yè)管理層提供有效的財(cái)務(wù)信息。

（五）財(cái)務(wù)分析結(jié)論沒有得到有效應(yīng)用

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在一個(gè)共性問題，就是對財(cái)務(wù)報(bào)表及相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行搜集、整理、匯總、對比，做完財(cái)務(wù)分析后就算完了，實(shí)際上僅是完成了一項(xiàng)工作任務(wù)而已，實(shí)質(zhì)上并沒有重視財(cái)務(wù)分析的結(jié)果，沒有將財(cái)務(wù)分析的結(jié)論傳遞給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層，當(dāng)然企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層就無法及時(shí)知悉企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，嚴(yán)重影響了企業(yè)的發(fā)展，加大了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析不足的改進(jìn)策略

（一）積極發(fā)揮財(cái)務(wù)分析在企業(yè)管理中的作用

1. 房地產(chǎn)企業(yè)要提高財(cái)務(wù)分析的有用性，體現(xiàn)財(cái)務(wù)分析在企業(yè)管理中的價(jià)值。一方面要求財(cái)務(wù)人員必須要深入了解企業(yè)的經(jīng)營模式及經(jīng)營目標(biāo)，了解企業(yè)經(jīng)營成功的關(guān)鍵要素;另一方面要以項(xiàng)目為導(dǎo)向，了解企業(yè)管理者當(dāng)下所面對的壓力及困難，提供一份針對性強(qiáng)，實(shí)用性高的財(cái)務(wù)分析報(bào)告，通過財(cái)務(wù)分析報(bào)告揭露出在運(yùn)營過程中存在的問題，這樣有利于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，做出正確的決策;有利于體現(xiàn)財(cái)務(wù)分析的價(jià)值，發(fā)揮財(cái)務(wù)分析在企業(yè)經(jīng)營管理中的作用，為企業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航。

2. 將企業(yè)管理人員績效考核與財(cái)務(wù)分析緊密聯(lián)系在一起，通過財(cái)務(wù)分析綜合評價(jià)企業(yè)管理人員的業(yè)績完成結(jié)果，不但有利于調(diào)動管理人員的積極性，提高管理水平，為企業(yè)創(chuàng)造更大的價(jià)值，而且將財(cái)務(wù)活動與經(jīng)營活動相互聯(lián)系，找出企業(yè)發(fā)展的瓶頸所在，為完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)營管理提供重要依據(jù)。

（二）重視財(cái)務(wù)分析的重要性

第一、改變企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對財(cái)務(wù)工作的認(rèn)識。財(cái)務(wù)人員除了做好日常的會計(jì)核算工作，應(yīng)該針對企業(yè)自身的經(jīng)營狀況設(shè)計(jì)一些內(nèi)部管理報(bào)表，比如：成本費(fèi)用分析、銷售分析、資金收支分析及預(yù)測等，為領(lǐng)導(dǎo)層提供真實(shí)可靠的信息資料。同時(shí)還要具備捕捉信息、歸整信息和傳遞信息的能力，使管理層能從財(cái)務(wù)部門及時(shí)地獲取信息，幫助企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對目前的運(yùn)營狀況有準(zhǔn)確的判斷，做出正確的決策，能夠真正為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層提供有效的幫助，這樣才能引起企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對財(cái)務(wù)分析的重視。

第二、擴(kuò)大財(cái)務(wù)管理外延。財(cái)務(wù)工作不能將眼光僅僅局限于財(cái)務(wù)活動，而應(yīng)貫穿企業(yè)經(jīng)營的全過程，財(cái)務(wù)人員要開闊眼界，要參與到企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營管理中去，參與項(xiàng)目招標(biāo)、合同會簽，選擇合格供應(yīng)商;預(yù)測項(xiàng)目現(xiàn)金流，做好資金平衡，保持合理存量，盤活資產(chǎn)，增加企業(yè)的盈利能力;做好風(fēng)險(xiǎn)控制，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識，對不合理的支出及存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)向上級領(lǐng)導(dǎo)溝通、匯報(bào)，做好事前預(yù)測、事中控制、事后分析總結(jié)。只要控制好這些節(jié)點(diǎn)，久而久之，領(lǐng)導(dǎo)層決策時(shí)就會征求財(cái)務(wù)部門意見，此時(shí)財(cái)務(wù)分析在企業(yè)管理中就體現(xiàn)出了重要性。

（三）增加財(cái)務(wù)預(yù)算分析

財(cái)務(wù)人員要加強(qiáng)預(yù)算分析：第一、對預(yù)算的執(zhí)行情況、成本費(fèi)用的支出、資金收支計(jì)劃進(jìn)行分析;第二、對公司資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益情況進(jìn)行具體量化分析;第三、對公司的預(yù)算收入、目標(biāo)利潤實(shí)現(xiàn)情況進(jìn)行對比分析。通過預(yù)算指標(biāo)與財(cái)務(wù)報(bào)表指標(biāo)的相互比較，發(fā)現(xiàn)問題，對比異常情況，提出改進(jìn)建議，這樣的財(cái)務(wù)分析結(jié)果才有說服力，才能對企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層提供一份有用且有價(jià)值的財(cái)務(wù)分析報(bào)告。

（四）改進(jìn)并合理運(yùn)用財(cái)務(wù)分析方法

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析不能再局限于單一的指標(biāo)分析，應(yīng)該從整體上綜合分析企業(yè)的營運(yùn)能力、償債能力、盈利能力和發(fā)展能力，全面地對企業(yè)經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行剖析，對企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的優(yōu)劣做出準(zhǔn)確的評價(jià)與判斷。具體有以下改進(jìn)措施。

1. 在原有單一的財(cái)務(wù)分析方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合杜邦財(cái)務(wù)分析法，利用財(cái)務(wù)指標(biāo)間的內(nèi)在關(guān)系，對各財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行綜合、系統(tǒng)的分析，這樣才能對企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況做出全面的、合理的分析。財(cái)務(wù)分析除了從整體上分析外，還應(yīng)該進(jìn)行專項(xiàng)成本分析，專項(xiàng)成本分析主要包含成本結(jié)構(gòu)分析、銷售費(fèi)用分析、投資項(xiàng)目可行性分析、凈資產(chǎn)收益率分析等。運(yùn)用杜邦體系進(jìn)行自上而下地分析，查明各項(xiàng)主要指標(biāo)的影響因素，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層優(yōu)化經(jīng)營理財(cái)狀況，提高企業(yè)經(jīng)營效益提供思路。

2. 加強(qiáng)對現(xiàn)金流量表的構(gòu)成分析。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，其最大的特點(diǎn)就是項(xiàng)目期限長，占用資金量大。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要大量資金，對資金的依賴程度很高，因此在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)不再以利潤為中心，而是要偏向以現(xiàn)金流量為中心。以利潤為中心的財(cái)務(wù)分析主要是以權(quán)責(zé)發(fā)生制為前提，由于房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)比較特殊的行業(yè)，確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)與其他行業(yè)不同，在項(xiàng)目尚未竣工驗(yàn)收決算，無法確認(rèn)收入，大量的預(yù)收賬款未轉(zhuǎn)收入，導(dǎo)致企業(yè)賬面出現(xiàn)巨額虧損，很難通過財(cái)務(wù)報(bào)表反映其真實(shí)的盈利水平，財(cái)務(wù)分析不全面，無法對企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層提供有效財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行決策。而以現(xiàn)金流量為中心的財(cái)務(wù)分析則不同，它是以收付實(shí)現(xiàn)制為前提，對現(xiàn)金流量表的構(gòu)成進(jìn)行分析，通過對經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量分別占現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額的比重及各自結(jié)構(gòu)的分析。不但可以衡量營運(yùn)資本在運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，對企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的盈利質(zhì)量好壞，還可以評價(jià)企業(yè)的營運(yùn)資本管理的有效性，是否有能力滿足其貸款利息的支付，進(jìn)一步分析企業(yè)的生存和可持續(xù)發(fā)展能力。

3. 加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員對項(xiàng)目管理的知識培訓(xùn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立健全培訓(xùn)機(jī)制，定期不定期的組織參加內(nèi)部或外部的培訓(xùn)，提高自身修養(yǎng)，提升專業(yè)知識水平，加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析能力，全面做好財(cái)務(wù)分析工作，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層提供有價(jià)值的財(cái)務(wù)分析報(bào)告。

（五）加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析結(jié)論應(yīng)用的有效性

為了體現(xiàn)財(cái)務(wù)分析報(bào)告在企業(yè)管理中的價(jià)值，財(cái)務(wù)人員必須注重加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析結(jié)論的有效應(yīng)用，主要表現(xiàn)在：第一、進(jìn)一步提高財(cái)務(wù)分析作用的認(rèn)識度。通過開展財(cái)務(wù)分析，可以提高財(cái)務(wù)人員分析問題的能力;可以激勵(lì)財(cái)務(wù)人員寫出更好更全面的財(cái)務(wù)分析;可以體現(xiàn)出財(cái)務(wù)分析在企業(yè)管理中的重要作用;第二、在財(cái)務(wù)分析的數(shù)據(jù)來源上下功夫，加強(qiáng)搜集數(shù)據(jù)的質(zhì)量，提高財(cái)務(wù)分析自身的價(jià)值，增加利用效果。通過掌握表外因素，提高財(cái)務(wù)分析的全面性，大量真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)分析，影響著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動，可以為企業(yè)提供更多機(jī)會，為企業(yè)創(chuàng)造財(cái)富提供更多的機(jī)遇，這樣財(cái)務(wù)分析就會被企業(yè)越來越重視，其有效性就會被廣泛應(yīng)用。

四、結(jié)語

總之，在現(xiàn)代企業(yè)管理制度下，財(cái)務(wù)分析在企業(yè)管理中有著不可替代的作用，企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視財(cái)務(wù)報(bào)告分析工作，定期召開財(cái)務(wù)分析會議，充分利用財(cái)務(wù)報(bào)告反映的綜合信息，全面分析企業(yè)的經(jīng)營管理狀況和存在的問題，不斷提高企業(yè)經(jīng)營管理水平。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)在財(cái)務(wù)分析工作中發(fā)揮主導(dǎo)作用，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)當(dāng)賦予財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人參與相應(yīng)決策的權(quán)利，在制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、分析評估風(fēng)險(xiǎn)和做出決策等環(huán)節(jié)扮演好關(guān)鍵助手和參謀角色。

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（作者單位：蘭州福田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）