摘要：房地產(chǎn)經(jīng)營管理模式的戰(zhàn)略轉型不僅有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，而且也有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。房地產(chǎn)項目的管理工作更加正規(guī)，很多風險也能得到有效控制，企業(yè)通過房地產(chǎn)開發(fā)項目獲得更為穩(wěn)定、可觀的收益。因此，深度分析此課題，提出有效的管理模式與方法，具有必要性。

關鍵詞：房地產(chǎn);經(jīng)營管理模式;戰(zhàn)略轉型

隨著代建制的不斷發(fā)展和完善，代建制管理模式逐漸進入到房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)建設當中，通過招標方式，在競標者中選取最具經(jīng)濟性和專業(yè)性的項目管理單位，負責該項目的管理與建設，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)管理，提升房地產(chǎn)項目開發(fā)效率和專業(yè)性。但在房地產(chǎn)項目開發(fā)中實施代建制管理也不免存在一些待強化因素，本文對其進行研究，提升代建制管理模式的工作成效，以期為房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的優(yōu)化和提升能有所貢獻。

1? 房地產(chǎn)管理中多項目開發(fā)模式的概述

矩陣式多項目管理中，項目部門作為主體，工作人員多數(shù)是由各專業(yè)部門抽調(diào)的能力較強的人員組成，管理人員和設計人員的工作安排可以由總部職能部門直接疏通管理。在這其中，區(qū)域單位也可對管轄控制范圍內(nèi)的人力物力進行管理協(xié)調(diào)。這種管理模式有利有弊，在能夠對外界環(huán)境作出最快反應的同時也易造成管理層面的沖突。項目管理是指項目公司作為開發(fā)主體，項目公司下設設計、銷售、工程等職能崗位各司其職，項目管理模式也能做到對其他因素問題進行最快地解決。與此同時，總部對項目的控制也會盡量做到滴水不漏，避免出現(xiàn)資源閑置的情況。當然，所有不同的管理模式都各有利弊。每個房產(chǎn)企業(yè)情況都是不一樣的，企業(yè)的根基、資金儲備情況都是企業(yè)選擇管理模式的考慮因素，應該根據(jù)自身的條件來選擇適合的企業(yè)管理模式，合理利用企業(yè)資源，做到“物盡其用”。職能多項目管理中，這一管理模式為能力較強的員工提供了良好的晉升機會。同時，企業(yè)也能根據(jù)人才的實際能力分配具有針對性的任務，保證員工的工作效率和工作質量。另外，這種管理模式也能起到明確工作職責的作用，在特定情況下，能夠實現(xiàn)人員的越級管理，進而提升企業(yè)管理的靈活性。系統(tǒng)的人員管理模式，能夠為上級領導了解基層工作狀態(tài)提供良好的支持，也能對人員的調(diào)動情況進行詳細地了解，進而實現(xiàn)管理人員、基層員工等不同層級的雙向管控。同時，也能有效避免企業(yè)只關注老員工、忽視新員工的問題，并起到激發(fā)員工工作積極性的作用。

2? 代建制管理模式在房地產(chǎn)開發(fā)中的應用

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，其市場競爭的壓力也逐漸增加，為滿足市場發(fā)展需求，提升企業(yè)競爭力，各房地產(chǎn)企業(yè)愈加強調(diào)于專業(yè)細分與整合做大的要求。代建制原為政府投資項目的管理模式，該項管理模式皆是以滿足政府項目需求而制定，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目開發(fā)的工程承包體系相比其具有節(jié)省項目投入成本、強化管理力度等優(yōu)勢，所以代建制管理模式逐漸被房地產(chǎn)企業(yè)所采用。代建制管理模式在應用過程中主要呈現(xiàn)出以下幾方面特點：2.1通過公開招標、邀請招標或直接指定等方式選擇項目管理公司，作為項目建設期間的法人，全權負責項目建設全過程的組織管理。2.2業(yè)主方無需再抽調(diào)人員成立基建班子，減輕了工作壓力，提高建設管理的專業(yè)性等。將代建制管理模式與工程承包相比較，在管理權限問題上，承包商的權限要大于代建制企業(yè)。隨著代建制管理模式的廣泛運用，也暴露出一些問題，為房地產(chǎn)項目開發(fā)工作帶來一定風險，使部分房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利開展帶來一定的安全隱患和經(jīng)濟隱患。

3? 房地產(chǎn)管理中多項目開發(fā)模式的優(yōu)化措施

3.1? 構建完善的管理制度

對于各行各業(yè)來說，完善的管理制度都是保障企業(yè)盈利的重要手段，并且管理制度的制定也離不開管理人員對于行業(yè)發(fā)展形勢、項目實際情況、公司運營狀態(tài)的分析。管理制度的構建也應該遵循經(jīng)濟合理、內(nèi)容全面的原則，避免管理制度的過度細化和過度簡化，保證管理制度能夠真正發(fā)揮其積極作用。在管理制度構建過程中，建議依托企業(yè)人員管理模式，對于管理模式中存在的問題可以進行分析和討論，并通過管理制度的優(yōu)化實現(xiàn)企業(yè)人員管理模式的優(yōu)化，對于冗余的部門進行取締和整合，精簡部門人員，合理評定人員能力，實現(xiàn)人力資源的優(yōu)化，發(fā)揮通過管理制度梳理企業(yè)管理體系的作用。另外，也要保證管理制度能夠在項目管理中得到落實，從而真正體現(xiàn)其在房地產(chǎn)多項目開發(fā)模式中的積極作用。

3.2? 采取工程風險的規(guī)避措施

代建企業(yè)往往以代建管理費為限對項目承擔責任，但代價管理費往往只占項目開發(fā)成本的很小比例，一旦項目出現(xiàn)問題委托方和代建方都將面臨很大的風險。因此，應針對房地產(chǎn)項目開發(fā)中代建制管理模式所存在的工程風險問題給予完善，以此實現(xiàn)代建制管理模式的有效強化。通常情況下，在建筑工程項目的施工過程中，其風險因素具有以下幾項特征，即：多樣性、規(guī)律性和綜合性。因此代建企業(yè)應在開展項目建設時，對相應的工程風險實施評估，采取有效措施對風險進行規(guī)避，或把握工程項目的風險影響度。針對房地產(chǎn)項目施工開發(fā)中代建制管理規(guī)避風險措施主要包含以下幾種：風險自留、風險轉移和風險分散等。風險轉移：項目風險承擔者通過有效手段，將該項目的工程風險轉移至其他承擔者，或部分風險責任移至于其他承擔者，即為風險轉移。通常情況下風險轉移途徑為：工程保護條款、工程擔保和工程保險等。對該三項風險轉移途徑進行運用，將工程風險所造成的損失降至最低。

3.3? 產(chǎn)品與服務創(chuàng)新

中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了紅利時期，且國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。在這一背景下，房地產(chǎn)企業(yè)不能只關注產(chǎn)品的增量開發(fā)，而是應當加大產(chǎn)品種類及附加價值、銷售服務等的創(chuàng)新，給消費者提供全方位的服務。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)在進行經(jīng)營管理模式的傳略轉型時，應注重產(chǎn)品、服務的創(chuàng)新。首先，將產(chǎn)品數(shù)量競爭轉變?yōu)楫a(chǎn)品品質競爭。畢竟，隨著消費觀念的改變，人們越來越追求產(chǎn)品品質。尤其是在產(chǎn)品數(shù)量已然無競爭優(yōu)勢的背景下，更應當注重產(chǎn)品品質的提升。比如從消費者角度出發(fā)，分析消費者對產(chǎn)品的要求，并以此為基礎進行產(chǎn)品的優(yōu)化。其次，除去注重產(chǎn)品銷售外，還應當重視產(chǎn)品服務，或者是轉型為產(chǎn)品深度運行+服務發(fā)展模式，解決企業(yè)現(xiàn)有的發(fā)展困境，找到新的發(fā)展路徑。最后，中小型房地產(chǎn)企業(yè)還應當細分專業(yè)市場，深挖產(chǎn)品品質服務、產(chǎn)品附加值，拓寬企業(yè)發(fā)展空間。尤其是進行技術整合、服務延伸。就技術整合來說，是指房地產(chǎn)企業(yè)從技術層面入手，充分利用計算機技術改變產(chǎn)品的宣傳、展示方式，并進一步優(yōu)化產(chǎn)品設計手段。尤其是要從客戶需求出發(fā)，將產(chǎn)品功能、產(chǎn)品體驗等融為一體，進一步提升產(chǎn)品的先進性。產(chǎn)品服務延伸是指進行原有產(chǎn)品服務范圍、內(nèi)容的延伸，從而給消費者提供更加舒適、健康的產(chǎn)品服務體驗。況且，新時期人們對居住環(huán)境的要求不斷提高，原有的居住要求已經(jīng)轉變?yōu)槎嘣木幼⌒枨蟆Ｈ鐚ε涮追赵O施的建設需求，對內(nèi)在和外在居住品質的需求，對產(chǎn)品價值的需求。

4? 結語

綜上所述，代建制管理模式在房地產(chǎn)開發(fā)領域中的應用，使其項目開發(fā)工作的整體效率得到提升。對此，房地產(chǎn)企業(yè)要充分認識到這一策略的必要性，并樹立全新的經(jīng)營管理理念，實施全新的經(jīng)營發(fā)展模式。同時，還應當從產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)品與服務等方面入手，積極尋找戰(zhàn)略轉型思路。

參考文獻：

[1]沈佩恒.房地產(chǎn)管理中多項目開發(fā)模式的研究[J].住宅與房地產(chǎn)，2018（24）：14.

[2]臧大巍.房地產(chǎn)管理中多項目開發(fā)模式分析[J].山東廣播電視大學學報，2017（02）：85-89.

作何簡介：王曉慶（1982.12-），男，漢，山東青島人，本科，工程師，從事方向：工程管理