歐麗萍 戴秦

摘 要：房地產(chǎn)項目投資是指以資金做資本，構(gòu)建房地產(chǎn)物業(yè)，以圖謀取未來收益的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)項目是一種特殊的項目，投資資金量大、周期長，其可能發(fā)生的風(fēng)險錯綜復(fù)雜，較大的風(fēng)險迫使投資者重視風(fēng)險的管理。系統(tǒng)分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類及投資過程中各個階段的風(fēng)險，并對風(fēng)險防控提出建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);投資;非系統(tǒng)性風(fēng)險;防控

中圖分類號：F293.35 ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2020）13-0070-02

引言

房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險是指由于隨機(jī)因素的影響所引起的房地產(chǎn)項目投資收益偏離預(yù)期收益的程度。由于房地產(chǎn)行業(yè)鏈條較長，“裙帶關(guān)系”較多，對整個國民經(jīng)濟(jì)的影響是其他行業(yè)所無法比擬的。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國住宅建設(shè)每增加10個百分點就有望帶動國民生產(chǎn)總值增長1個百分點，房地產(chǎn)耗用的鋼材占全國用鋼量的25%，水泥用量占全國用量的22%。此外，房地產(chǎn)的發(fā)展還涉及建筑學(xué)、營銷學(xué)、環(huán)境工程等諸多方面的內(nèi)容。房地產(chǎn)項目是一種特殊的項目，其可能發(fā)生的風(fēng)險錯綜復(fù)雜，房地產(chǎn)項目投資是指以資金作資本，構(gòu)建房地產(chǎn)物業(yè)，以圖謀取未來收益的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，投資數(shù)額巨大，投資回收期遠(yuǎn)遠(yuǎn)長于一般商品經(jīng)營，較大的風(fēng)險迫使投資者重視風(fēng)險的管理。近年來，由于我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人們生活水平的提高，加之土地資源的稀缺性和不可再生性，房地產(chǎn)被認(rèn)為是可以抵御通貨膨脹的工具，可以保值增值，人們趨之若鶩。然而，當(dāng)房地產(chǎn)風(fēng)險累積到一定程度時，就會發(fā)生意想不到的風(fēng)險。另外，房地產(chǎn)投資項目還受到法律、法規(guī)，金融工具等的巨大影響，故對房地產(chǎn)投資項目進(jìn)行風(fēng)險管理是投資者不可或缺的必須要完成的任務(wù)。

一、房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險分析

房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的不確定性相對要比其他投資項目多，這主要是因為房地產(chǎn)項目投資的整個過程與社會、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、金融狀況、宏觀經(jīng)濟(jì)走勢、區(qū)域供求現(xiàn)狀，需求消費，政策法規(guī)等方方面面密切相關(guān)。對于房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險，我們可以用圖列出（如下圖所示）。

當(dāng)然，我們要分清各種風(fēng)險對房地產(chǎn)項目投資的不同影響程度。我們發(fā)現(xiàn)，一個國家政治經(jīng)濟(jì)政策在不同時期的變化、銀行利率隨宏觀經(jīng)濟(jì)的波動而做出的適時調(diào)整等。尤其是與項目有關(guān)的資源市場（市場匯率的波動、貸款利率的增加、原材料成本的上漲、勞動力價格的增加等）和商品市場供求關(guān)系的變化，將會使投資收益遭到意外損失。除此之外，還要充分考慮政治風(fēng)險，它是指投資項目面臨的政治或政策環(huán)境條件的變化帶來的風(fēng)險。如政治局勢的動蕩、政權(quán)的更迭、戰(zhàn)爭或民族矛盾的威脅、金融、稅收、福利等政策，以及產(chǎn)業(yè)政策的變動帶來的風(fēng)險等。這些風(fēng)險屬系統(tǒng)風(fēng)險，任何投資項目，無論是項目開發(fā)建設(shè)過程，還是項目未來的生產(chǎn)經(jīng)營活動，都離不開市場，其對房地產(chǎn)市場的所有項目都會產(chǎn)生影響。而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)銷管理狀況、內(nèi)部控制、房地產(chǎn)商品持有期的長短等，如經(jīng)營風(fēng)險，是由于投資項目經(jīng)營情況不確定而產(chǎn)生的風(fēng)險。市場需求的變化、競爭對手策略的變化、消費者的偏好變化而導(dǎo)致的項目產(chǎn)品銷售減少、利潤縮水;種種原因引起的產(chǎn)品生產(chǎn)成本的增長，營銷不暢、產(chǎn)品積壓等因項目的投資經(jīng)營條件發(fā)生變化帶來的風(fēng)險;還有財務(wù)風(fēng)險，是由于投資項目融資、負(fù)債經(jīng)營帶來的風(fēng)險。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營是想借助財務(wù)杠桿效應(yīng)，減少平均負(fù)擔(dān)的固定成本，從而增加額外收益。然而，杠桿效應(yīng)不總是對項目有利的，遇上市場蕭條、銷售不暢、利潤下降時，杠桿效應(yīng)會產(chǎn)生負(fù)影響。尤其是當(dāng)所投資的項目的利潤率低于借款利率時，必然會導(dǎo)致企業(yè)的稅后盈利受到額外損失，有些房地產(chǎn)項目的過度舉債，可能會使項目瀕臨破產(chǎn)，這些風(fēng)險屬非系統(tǒng)風(fēng)險則會對個別項目產(chǎn)生影響。換言之，在房地產(chǎn)項目投資中，其中有的風(fēng)險是可以控制的，而有些是無法避免和消除的。

二、非系統(tǒng)性風(fēng)險及防控建議

房地產(chǎn)項目投資企業(yè)應(yīng)該將主要注意力集中到非系統(tǒng)風(fēng)險的控制上，通過加強(qiáng)自身管理、投資組合、風(fēng)險轉(zhuǎn)移等方法來避免、消除、轉(zhuǎn)移此類風(fēng)險，以達(dá)到有效降低房地產(chǎn)投資中的總風(fēng)險的目的。如果我們已經(jīng)知道房地產(chǎn)項目投資所可能面臨的系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險，這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，結(jié)合項目的具體實施階段來考量風(fēng)險就更為關(guān)鍵。因為項目實施之前，即便項目投資人熟知各種風(fēng)險，但實質(zhì)上并沒有真正去冒風(fēng)險，此時風(fēng)險的大小與投資項目本身是沒有關(guān)聯(lián)的。房地產(chǎn)項目投資實施階段的風(fēng)險：

1.項目投資前風(fēng)險。這是投資計劃實施前的項目策劃與研發(fā)階段存在的風(fēng)險。這個階段要重點考慮以下風(fēng)險：投資項目選址風(fēng)險、市場定位風(fēng)險、投資方案決策風(fēng)險、經(jīng)營方案風(fēng)險等。值得注意的是這一階段的風(fēng)險危害特別大，一旦決策失誤，將會使投資項目遭受無可挽回的損失。

2.項目投資開發(fā)建設(shè)階段風(fēng)險。這是從項目正式動工至交付使用過程存在的風(fēng)險。這個階段項目投資者必須關(guān)注的主要風(fēng)險有：項目進(jìn)度時間節(jié)點風(fēng)險、各種成本控制風(fēng)險、項目工程質(zhì)量把關(guān)風(fēng)險、安全施工風(fēng)險、建筑設(shè)備質(zhì)量和設(shè)備安裝質(zhì)量風(fēng)險等。盡管大部分的房地產(chǎn)項目施工由承包方負(fù)責(zé)，但上述風(fēng)險可能產(chǎn)生的惡性后果同樣會危及項目投資者的自身利益。

3.項目經(jīng)營階段風(fēng)險。這個階段要特別關(guān)注：一是項目投資經(jīng)營的風(fēng)險，比如項目融資計劃考慮不到位造成的資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險、項目投資控制的失誤帶來的項目經(jīng)營效益風(fēng)險。二是項目的市場營銷風(fēng)險，如果沒有認(rèn)真分析房地產(chǎn)市場的大環(huán)境和趨勢走向，引起的促銷方法不當(dāng)、營銷時機(jī)錯位等將造成項目預(yù)售計劃無法完成，由于市場定位及價格定位的不合理造成的營銷業(yè)績不佳等等。

4.項目管理風(fēng)險。它是項目竣工交付使用，業(yè)主入住后的物業(yè)管理階段的風(fēng)險。這個階段的突出風(fēng)險是：與業(yè)主的關(guān)系處理風(fēng)險、業(yè)主對項目的安全、衛(wèi)生、環(huán)保等認(rèn)同度的風(fēng)險等。上面提及的環(huán)保風(fēng)險，雖然不是房地產(chǎn)項目投資的關(guān)鍵風(fēng)險，但隨著消費者生活水平的不斷提高，政府對城市管理的加強(qiáng)，如房地產(chǎn)項目投資的綠化要求、污水處理要求、施工的噪音控制、作業(yè)垃圾運輸清理問題、文明施工等，所有這些的要求都會增加項目的投資成本，從而也構(gòu)成了項目投資的風(fēng)險研究內(nèi)容。

結(jié)語

房地產(chǎn)項目投資是高收益伴隨著高風(fēng)險的投資，投入資金量大、周期長，其可能發(fā)生的風(fēng)險錯綜復(fù)雜，較大的風(fēng)險迫使投資者重視風(fēng)險的管理。本文分析了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的系統(tǒng)性風(fēng)險與非系統(tǒng)性風(fēng)險，并對風(fēng)險防控提出了建議。

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